Arras penales y clausula penal en el contrato de promesa de compraventa

En derecho civil existe la figura de la promesa de compraventa que consiste en, un compromiso que asumen dos partes, donde una se compromete a vender una cosa y la otra a pagar el precio por esta, es decir, es un acuerdo para celebrar posteriormente un contrato de compraventa.

La promesa de compraventa ostenta un carácter obligatorio cuando consta por escrito y cuando cumple los requisitos establecidos en la ley para la validez de los actos y contratos, dicha promesa además debe contener la fecha en la que ha de celebrarse el contrato o la condición que debe cumplirse para la celebración del mismo.

En una promesa de compraventa se pueden pactar arras penales, se entiende por arras penales las mismas denominadas arras de retractación donde cualquiera de las partes puede retractarse de la celebración del contrato, quien da las arras, si se retracta las pierde y quien las ha recibido debe devolver el doble. Las arras penales son una figura que permite a las partes retractarse o abstenerse de realizar la celebración del contrato.

Por otro lado en la promesa de compraventa las partes pueden fijar, clausula penal, se denomina clausula penal como un pacto accesorio que hacen las partes para asegurar el cumplimiento de una obligación, en el caso de la promesa de compraventa, para asegurar que el contrato se celebre.

Entonces cuando se celebre una promesa de compraventa en ella se pueden pactar arras penales o clausula penal, al respecto la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación civil y Agraria en su sentencia de diciembre 1° de 2004,  expediente 54122 se refirió de la siguiente manera:

“Resulta imperativo memorar la distinción que existe entre arras penales y cláusula penal, pues entre tanto las primeras suponen la prestación anticipada y efectiva de la indemnización para el evento del incumplimiento contractual, la cláusula penal sólo dispone la fijación de un monto a título de tal, para la misma circunstancia. Hay pues aquí dos vínculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no permite confundir una y otra institución, siendo claro que en el caso presente lo pactado por las partes fue la multa o cláusula penal todo lo cual se deduce de su contenido real como quiera que su principal función apuntó a la estimación anticipada de perjuicios.” 

En conclusión las arras penales nos permiten retractarnos del contrato solo con el gravamen de perderlas quien la dio y devolverlas dobladas quien las recibió, mientras que las clausula penal es la tasación anticipada de perjuicios por el no cumplimiento de una obligación como bien lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia.

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15 Opiniones
  1. diego dice:

    buenas quisiera saber que pasa si hice el processo de compra venta con una constructora pero el banco me nego el credito por que cambie de empresa donde laboraba y por ende de caja decompensacion al retactarme por las circustancias debo pagar algo a la contructora igual no he dado la cuota inicial que puedo hacer en este caso gracias

  2. guiovanna dice:

    buenas tardes
    tengo una inquietud, quiero cambiar mi casa por un apartamento de menor valor,. me salio una oferta pero dicho apartamento tiene hipoteca, el dueño me dice que debe pedir un crédito para compra de vivienda sobre mi casa que esta libre de deuda, que el dinero me lo desembolsarían a mi para que yo pague la hipoteca del apto. es decir en un lapso de tiempo todo quedaría para ellos casa y apto. la pregunta es, como debo realizar las promesas de venta para no correr riesgo en perder mi casa o la plata? gracias

  3. esmeralda gomez dice:

    Buenas tardes,como hago valer un incumplimiento de una promesa de compraventa de inmueble autenticada en notaria , se hizo clausula penal, y no asistió el vendedor a la firma de la escritura, ya abone cuota inicial, que proceso sigo para hacer cumplir mis derechos, tengo el testimonio notarial de lo sucedido, gracias.

  4. David dice:

    Buenas tardes, quiero saber si una promesa que no tenga fijadas las arras o clausula penal, al momento de que alguna de las partes se retracte del negocio debe pagar arras?

  5. lISETH dice:

    Buenos días quisiera saber un modelo de promesa de venta ya que se daran unas arras pero que tenga alguna clausula donde exprese claramente si alguna de las dos partes(vendedor o comprador )fallece el dinero sea devuelto.

  6. richard hurtado dice:

    tengo el poder de una casa por documento de compraventa ., y he construido de nuevo gran parte de ella , he incumplido el pago final del acuerdo ...mi pregunta es pudo perder lo construido en esta casa .

  7. Jenyfer pulido dice:

    Buenas quisiera saber ize el.proceso para la compra de un apartamento pero me negaron el credito y me cambie de trabajo y por ende de caja de compensacion al retractarme por las circustancias la pregunta es la construtora no me devulve el dinero ya depositado o si

    • diego dice:

      buenas quisiera saber que pasa si hice el processo de compra venta con una constructora pero el banco me nego el credito por que cambie de empresa donde laboraba y por ende de caja decompensacion al retactarme por las circustancias debo pagar algo a la contructora igual no he dado la cuota inicial que puedo hacer en este caso gracias

    • diego dice:

      chica me esta oasando casi igual podrias ayudarme y decirme como resolvistes gracias

  8. Joel E Cotera O dice:

    Hola, una pregunta: ¿es válida una promesa de compraventa sin autenticación notarial?

  9. nidia dice:

    Buenas tardes
    Tengo un inquietud compre un apartamento sobre planos en el 2013 quedaron de entregarlo en el primer trimestre de 2016 y esta esla hora q no e firmado escrituras cuanto tiempo la constructora dice q hay demoras es posible cuanto tiempo se les permite a estas para la entrega de los apartamentos quien me puede asesorar
    Gracias

  10. bibiana dice:

    buenas tardes
    tengo una duda firme promesa de compraventa de un apto el año pasado en 2015, me encuentro pagando la cuota inicial del apto y la entrega es en diciembre, pero el proyecto lo estan construyendo cerca a un humedal por lo cual ha tenido incovenientes desde que iban a empezar las ventas pero finalmente se creyo que estaba solucionado porque abrieron sala de ventas y empezaron construccion , ahora faltando solo 2 cuotas para completar la cuota incial y 8 meses para la entrega del apto, se volvio a cerrar sala de venta y suspendieron los trabajos en la obra, por esta razon y al ver que no es la primera vez de este inconveniente me puedoretirar de este negocio y pedir la devolucion de mi dinero? , ya que veo afectado mi patrimonio y el esfuerzo que estamos haciendo para la compra de este inmueble es bien grande como para tener incovenientes, quiero desistir de el negocio aunque ya firmamos promesa de compraventa es posible?

  11. Daniel cristobal acosta herrera dice:

    Buenos dias.

    tengo el siguiente problema y quisiera me orientaran o me ayudaran:

    el 20 de dic del 2014 en neiva firme la aceptacion de la oferta de compra inmobiliaria de una vivienda el cual tiene como informacion las caracteristicas del proyecto precio del valor de compra de la vivienda y el porcentaje de la cuota inicial a pagar en el encargo fiduciario con su respectivo nuemero de cuenta y forma de pago, este documento tiene clausula por incumplimiento del 50% del valor consignado en caso de que yo me retracte.

    pregunta (? siendo este un documento que no es el contrato de compraventa sino un oferta de compra inmobiliaria, tiene validez la clausula y si el % por incumpliento es lo legal estipuldao por el gobierno colombiano¿)

    sigo: como el dinero para la compra de la vivienda lo tenia en un ahorro voluntario en colfondos este ultimos me solicito solicito un contrato de compra venta para poder darme el dinero, por lo tanto en la constructura me dijeron que no podian darme el contrato de compraventa porque ellos no habian llegado al punto de equilibrio, entonces decidimos para darle solcucion al asunto el dia 20 de enero de 2015 un contrato de compraventa y la resiliacion ( modo de extinguir las obligaciones que consiste en una convención para dejar sin efecto un acto jurídico) de la misma, en total fueron dos documento apartes un contrato de compraventa y el documento de la resiliacion ambos notariados.

    el dia de hoy 6/02/2016, por problemas laborales he decidido retractarme de la compra de la casa, por lo tanto me acerque a la constructora y comunique mi desicion, pero estos queiren hacer efectivo el 50% por incumplimiento y compromiso hecho en la oferta,

    yo replique diciendoles que aun no hemos firmado contrato de compraventa y por lo tanto no hay arras y tampoco clausula penal. y que si bien existe una resilencia donde se esta anulando dicho acto juridico, sostenia que me devolvieran el dieneros consiganados

    agradesco si pudieran regalarme una sugerencia de que hacer

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