Inicio » Derecho civil. Por » (03 / 07 / 2012 )

Arras penales y clausula penal en el contrato de promesa de compraventa

En derecho civil existe la figura de la promesa de compraventa que consiste en, un compromiso que asumen dos partes, donde una se compromete a vender una cosa y la otra a pagar el precio por esta, es decir, es un acuerdo para celebrar posteriormente un contrato de compraventa.

La promesa de compraventa ostenta un carácter obligatorio cuando consta por escrito y cuando cumple los requisitos establecidos en la ley para la validez de los actos y contratos, dicha promesa además debe contener la fecha en la que ha de celebrarse el contrato o la condición que debe cumplirse para la celebración del mismo.

En una promesa de compraventa se pueden pactar arras penales, se entiende por arras penales las mismas denominadas arras de retractación donde cualquiera de las partes puede retractarse de la celebración del contrato, quien da las arras, si se retracta las pierde y quien las ha recibido debe devolver el doble. Las arras penales son una figura que permite a las partes retractarse o abstenerse de realizar la celebración del contrato.

Por otro lado en la promesa de compraventa las partes pueden fijar, clausula penal, se denomina clausula penal como un pacto accesorio que hacen las partes para asegurar el cumplimiento de una obligación, en el caso de la promesa de compraventa, para asegurar que el contrato se celebre.

Entonces cuando se celebre una promesa de compraventa en ella se pueden pactar arras penales o clausula penal, al respecto la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación civil y Agraria en su sentencia de diciembre 1° de 2004,  expediente 54122 se refirió de la siguiente manera:

“Resulta imperativo memorar la distinción que existe entre arras penales y cláusula penal, pues entre tanto las primeras suponen la prestación anticipada y efectiva de la indemnización para el evento del incumplimiento contractual, la cláusula penal sólo dispone la fijación de un monto a título de tal, para la misma circunstancia. Hay pues aquí dos vínculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no permite confundir una y otra institución, siendo claro que en el caso presente lo pactado por las partes fue la multa o cláusula penal todo lo cual se deduce de su contenido real como quiera que su principal función apuntó a la estimación anticipada de perjuicios.” 

En conclusión las arras penales nos permiten retractarnos del contrato solo con el gravamen de perderlas quien la dio y devolverlas dobladas quien las recibió, mientras que las clausula penal es la tasación anticipada de perjuicios por el no cumplimiento de una obligación como bien lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia.

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26 Opiniones en “Arras penales y clausula penal en el contrato de promesa de compraventa”
  1. Victor Marrero dice:

    Buenas tardes, firme un compromiso con una vendedora y esta nunca dio todos los requisitos que pedía el registro para realizar la firma, nunca quiso pagar los Impuestos municipales y no me quiso dar el original del registro de vivienda principal que exigía el Registro. El banco me dio el documento de Propiedad a firmar ya con el crédito a probado, esta señora se fue de viaje y al regresar como 20 días después me dice que hable con su abogada para el rompimiento del contrato. qué debo hacer para que me pague lo acordado en el documento de compromiso compra-venta?

  2. margarita dice:

    Hola, realice una promesa de compraventa de un apartamento donde yo soy la compradora, efectue los pagos quedando cancelado en su totalidad y a la hora de correr la escrituras me doy cuenta que la vendedora hizo una hipoteca despues de haberse firmado la promesa de compraventa.
    Averigue que el monto de la hipoteca es superior a las arras.
    Que debo hacer?

  3. Jnneth dice:

    Puedo hacer la venta dela parte que me corresponde de una herencia a un hermano, aún no habiendo firmado las escrituras de la casa en donde figuraremos todos los hermanos. El me puedo comprar y podemos hacer promesa de compraventa sin tener la escritura a nuestro nombre todavía

  4. luisana dice:

    buenas noches, tengo una pregunta hace ya varios años que hicimos una promesa de venta en la cual, el comprador nos pago el 50% de la casa ay aun no nos da el otro 50% ya son 5 años y el tiene la casa en su poder como podemos hacer para desacer eso sin tener que pagar xq el ya a utilizado la casa 5 años necesito asesoría, y ayuda de un abogado solo que no se si vale la pena la pelea o no..

  5. carlos dice:

    hola buenas noches. mi papa y mi mama están vendiendo una propiedad y ya hicieron promesa de compraventa y recibieron el 50% del valor del inmueble. pero infortunadamente mi papa fallecio y ahora los tramites de la venta de la casa se van a demorar mas por que hay que hacer una sucesion. el comprador quiere retirarse del negocio argumentando que se tiene que ir del pais y no puede esperar. me gustaria saber si eso es legal o es posible solicitar plazo para realizar los tramites de la sucesion y luego escrituracion sin tener que pagar las arras. muchas gracias.

  6. JHON ORJUELA dice:

    Buenas tardes. quisiera que me ayuden, en el mes de diciembre vendí mi carro e hicimos un contrato de compra venta, el comprador me dio como parte de pago una moto y efectivo, y en el contrato pusimos como fecha maxima de 40 dias para hacer el traspaso de los vehiculos, ya pasado 30 dias de haber echo el negocio el comprador me llama y me dice que me quiere devolver el carro y que yo le devuelva la plata y la moto, por que el carro esta en muy malas condiciones siendo que yo lo utilizaba y a mi nunca me fallo como el dice que le ha fallado, hasta el punto de que me dijo que el carro esta para reparar y me dice que yo no puedo hacerle papeles a la moto por que el la tiene pignorada y tiene que pagar primero una deuda para poder librar la moto.mis preguntas son:
    1: yo ya no tengo la plata y no quiero recibir el carro, por que no se en que estado este en el momento.
    2:él es el que esta fallando a la clausula de traspaso por lo de la pignoracion, yo puedo pegarme de eso para no disolver el negocio, o que puedo hacer para no recibir el carro y quedarme con la moto.
    muchas gracias por su ayuda y el interés en mi problema.

  7. Maria dice:

    Buenas tardes, tengo la siguiente inquietud voy a comprar un apartamento en donde el 30% lo cancelo yo y el 70% es con un crédito hipotecario, en la promesa de compraventa esta la clausula de arras en donde por incumplimiento yo perdería el valor dado al vendedor. Si por alguna razón el banco considera que el inmueble no es prenda de garantía para el crédito hipotecario se incumpliría dicho contrato y yo realmente perdería mi dinero entregado por esta razón aunque el incumplimiento no sea de mi parte? Gracias

    • Francisco An gel dice:

      El incumplimiento de una promesa de compraventa está referido a que una de las partes no cumpla las obligaciones descritas en el documento. Si el banco hipotecante no otorga el préstamo, es un hecho ajeno al promitente comprador, porque entre éste y el banco sólo surgirán obligaciones en virtud del contrato de hipoteca. De este modo, no perderá el dinero pagado como arras porque la promesa está sujeta a una condición futura e incierta como lo es la aprobación del crédito por parte de la entidad financiera.

      • Joe dice:

        Hola en mi caso nos dieron un arras del 10% y en el contrato se establecio una fecha la entrega del 32% (Por cuenta del comprador) a la firma de la minuta y el 58% restante con un credito que estaba aprobado. Se llego a firmar la minuta pero ya paso el plazo para que pague el 58% restante. Tanto en la minuta como en el arras se indica que el credito ya esta aprobado y se dio un plazo de más de 1 mes para que la compradora se sienta totalmente segura.

        ¿En este caso puedo cobrar los arras penales? Se puede anular la compra venta porque parece que la compradora no va a conseguir el prestamo del banco.

  8. Jose Celis dice:

    Realice un contrato de venta de un inmueble y se fijo la fecha de escritura para 16 de diciembre de 2013.
    La propiedad es de 7 hermanos y uno de ellos falleció y desde hace tres meses y por requerimientos de la Dian, no se ha terminado el proceso de sucesión. Esta situación demora el cumplimiento de la fecha de escrituración.
    El inmueble ya esta en posecion del comprador y ha pagado el 50% de valor pactado.
    Ante la demora por parte de la Dian para terminar el proceso de sucesión, solicite un plazo de 1 mes para la firma de la escritura, pero el comprador no acepta.
    Tengo dos preguntas
    1) Constituye fuerza mayor la mora en los tramites de la Dian.
    2) Debo pagar la clausula penal, no obstante haber solicitado con anticipación una prorroga por éstos tramites ajenos a mi volutad.
    Los compradores al firmar elcontrato aceptaron que había un tramite ek curso de lo sucesión.
    Se puede firmar escritura por las 6/7 partes que están sin problemas de tradición
    Agradezco su orientacion

    • Nelson dice:

      No es la fuerza mayor los tramites de la DIAN, sino, también el hecho de la muerte de uno de los hermanos, y el que el comprador lo hubiera aceptado, implica directamente que aceptaba esos riesgos, así que en considero que en la promesa de compraventa, no se puede ni resolver el contrato, ni cobrar clausula penal, ya que ella se entiende que es compensatoria y no moratoria, y que el no se trata de una mora culpable sino en efecto un caso fortuito, por demás, en varia jurisprudencia la Corte Suprema de Justicia, ha sostenido en efecto debe haber un incumplimiento grave y que es desleal que por cualquier retardo se pretenda la resolución del contrato. Saludos.

  9. Helen dice:

    Hola buenos dias,quisiera q me ayudaran por favor, hace dos meses atras mi esposo le hizo un sublease a una persona la cual no nos pago la renta por 2 meses, a pesar de haber hecho un documento con la firma de ambos semejante a un contrato con su Identificacion y ademas puso todos los biles a su nombre. esta inquilina abandono el apto dejando constancia q pagaria este 14 de diciembre la primera parte, pero desafortunadamente no lo hizo. queremos iniciar un proceso legal en la corte, pero no sabemos si el contrato q hicimos con esta persona por nosotros mismos y ella es legal, aunque tenemos preubas como los biles q estaban a su nombre, q estuvo conviviendo en nuestro apto por ese tiempo. por favor, necesito alguna orientacion, si necesito ir a la corte directamente o necesito un abogado. Gracias

  10. carmen dice:

    hola buenas tardes mi pregunta es la siguiente.. pensaba vender mi casa la cual se pagaria con un credito fovissste.. nunca firme nungun contrato de promesa de compraventa o algo parecido.. la causa de la venta se debia a cambio de residencia , sin embargo ya ha trnascurrido mas de 3 meses y no se ha concretado nada y ya no la quiero vender,, que procede si ya no la vendo(nunca firme nungun documento de promesa ) solo entregue copias de doctos para el tramite,¿que puede pasar?

  11. alfredo avellaneda hidalgo dice:

    Cordial saludo

    Como hago para hacer efectiva la cláusula de incumplimiento de una promesa de compraventa.

    Debo utilizar los servicios de un abogado o directamente lo puedo hacer y ante que autoridad debe hacerlo.

    Por la atención, colaboración y comentarios, gracias

    Atentamente

    Alfredo Avellaneda Hidalgo

  12. Carlos dice:

    Buenos dias,
    soy representate legal de una JAC, la cual tiene un predio que entro en venta, se realizo un contrato de compraventa con un anticipo del 50%, la venta no se pudo realizar ya que la asamblea desaprovo la venta, una clausula dice que debemos pagar una multa por el 50% del valor total, pero no tenemos denero, que hacer????

    Gracias

  13. Julio Torres dice:

    Compre un inmueble a una constructora en Bucaramanga, la constructora tiene su propio contrato de compraventa firmado por ambas partes. La fecha de entrega del inmueble era para junio del 2013. Ellos no cumplieron y se prorrogo para 120 días justificando que tenían por ley esta prorroga y que estaba escrita en el contrato.

    La pregunta es la siguiente: Si yo cumplidamente pague por mi cuota inicial por un termino de dos años, y en el momento de entrega ellos no lo cumplen, deben pagarme algún tipo de multa por daños y prejuicios que solventen el canon de arrendamiento y los servicios que yo estoy pagando en mi otra vivienda? ya que si yo me demoraba en algún pago ellos amenazaban que debía pagar el interés correspondiente a la couta. Agradezco mucho su colaboración.

  14. Angely dice:

    Tengo un ejemplo que quisiera compartir y que me ayudarán a resolver.

    Ana por escrito promete vender u n inmueble de su propiedad a Jose por la suma de 400 millones de pesos el 5 de ,marzo del 2003 y las dos partes acuerdan que el 20 de agosto de dicho año se realizará la escritura pública en donde se solemnice la promesa.Jósedesde el 5 de marzo de 2003 cancela la totalidad del precio a Ana y Ana le entrega el inmueble .
    Es nulo? Inexistente ? Nulo absoluto? Nulo relativo? Y porque?

  15. silvia urrutia dice:

    buenas tardes, compre una casa por medio de fovissste, y firmamos un contrato de compraventa, hasta hoy fovisste ya pago pero ahora resulta k la señora no kiere entregar la casa, k puedo hacer

  16. dayana dice:

    Buenas tardes lo que pasa es que voy a comprar una partamento y no se como hacer la promesa de compra venta gracias es urgente

  17. Carolina Rojas dice:

    Buenas noches, les solicito el favor de asesorarme en la siguiente inquietud: las escrituras de la casa en la que actualmente vivo se encuentran a nombre de mi exesposo, el tiene un embargo sobre la misma, pero soy yo la que estoy cancelando la deuda por la cual esta embargada la casa. Yo se que una casa embargada no se puede vender, sin embargo he sabido que el ha firmado con otra persona una promesa de compraventa. la pregunta es: cuando se hace efectiva una promesa de compraventa?, el hecho de que la casa este embargada impide que la compraventa se haga efectiva?, que pasa si la compraventa esta registrada ante notaria pero la casa continua embargada?, si el dueño de la casa fallece la esposa que tiene actualmente puede vender el bien asi este embargado? que debe decir en la promesa de compraventa para evitar que el bien sea cedido a otra persona una vez se halla terminado de pagar el embargo?.. agradezco la colaboracion prestada ante esta inquietud la verdad me encuentro muy preocupada puesto que estoy a punto de perder la casa que es el unico bien que poseo.

    Atte: Carolina R.

    • Francisco Angel dice:

      Usted debería hacer firmar a su exesposo una letra por el valor que usted ha cancelado, porque en el momento que se cancele la obligación principal de desembargará el inmueble y procederá el registro de la compraventa como consecuencia de la promesa de compraventa suscrita.
      De este modo, usted podría anticiparse a la venta y demandar ante un juez elpago del título valor, inclusive pidiendo el embargo del bien a su nombre hasta que su exesposo le pague totalmente lo que usted canceló por la deuda principal. (franciscojavierangel@yahoo.com)

  18. liliana dice:

    buenas tardes lo que pasa es q le voy a vender unos muebles a un amigo y quiero hacer un pacto de venta con el , quiero saber si lo puedo hacer en cualquier notaria y q necesito gracias

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