Inicio » Derecho civil. Por » (03 / 07 / 2012 )

Arras penales y clausula penal en el contrato de promesa de compraventa

En derecho civil existe la figura de la promesa de compraventa que consiste en, un compromiso que asumen dos partes, donde una se compromete a vender una cosa y la otra a pagar el precio por esta, es decir, es un acuerdo para celebrar posteriormente un contrato de compraventa.

La promesa de compraventa ostenta un carácter obligatorio cuando consta por escrito y cuando cumple los requisitos establecidos en la ley para la validez de los actos y contratos, dicha promesa además debe contener la fecha en la que ha de celebrarse el contrato o la condición que debe cumplirse para la celebración del mismo.

En una promesa de compraventa se pueden pactar arras penales, se entiende por arras penales las mismas denominadas arras de retractación donde cualquiera de las partes puede retractarse de la celebración del contrato, quien da las arras, si se retracta las pierde y quien las ha recibido debe devolver el doble. Las arras penales son una figura que permite a las partes retractarse o abstenerse de realizar la celebración del contrato.

Por otro lado en la promesa de compraventa las partes pueden fijar, clausula penal, se denomina clausula penal como un pacto accesorio que hacen las partes para asegurar el cumplimiento de una obligación, en el caso de la promesa de compraventa, para asegurar que el contrato se celebre.

Entonces cuando se celebre una promesa de compraventa en ella se pueden pactar arras penales o clausula penal, al respecto la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación civil y Agraria en su sentencia de diciembre 1° de 2004,  expediente 54122 se refirió de la siguiente manera:

“Resulta imperativo memorar la distinción que existe entre arras penales y cláusula penal, pues entre tanto las primeras suponen la prestación anticipada y efectiva de la indemnización para el evento del incumplimiento contractual, la cláusula penal sólo dispone la fijación de un monto a título de tal, para la misma circunstancia. Hay pues aquí dos vínculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no permite confundir una y otra institución, siendo claro que en el caso presente lo pactado por las partes fue la multa o cláusula penal todo lo cual se deduce de su contenido real como quiera que su principal función apuntó a la estimación anticipada de perjuicios.” 

En conclusión las arras penales nos permiten retractarnos del contrato solo con el gravamen de perderlas quien la dio y devolverlas dobladas quien las recibió, mientras que las clausula penal es la tasación anticipada de perjuicios por el no cumplimiento de una obligación como bien lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia.

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29 Opiniones en “Arras penales y clausula penal en el contrato de promesa de compraventa”
  1. Jeannette Betnal dice:

    Buenas noches! Le agradeceria mucho esesorarme en lo siguiente. Vivo en el exterior y por razones de fuerza mayor regrese a Bogota para tramitar con urgencia la venta de mi apartamento que esta actualmente arrendado! Envie la carta pertinente de aviso de desocupacion urgente para una fecha determinada y con pago de tres meses de indemnizacion y dandoles en gracia un mes sin cobro de alquiler para ayudarles a su pronta desocupacion! Unos dias mas tarde encontre un comprador y firmamos la promesa de venta recibiendo las arras correspondientes! Ahora bien, las inquilinas manifiestaron desde el principio que estaban de acuerdo pero por su trabajo no han conseguido otro lugar! la compradora acepto una nueva fecha para el cierre y para ello se elaboro y firmo en Notaria un "Otro Si" . Tengo dos preguntas! Que pasa si las inquilinas no se mudan antes de la fecha del cierre? Y que pasara si la compradora no acepta prorrogar mas la fecha de cierre mientras se van los inquilinos? Se pierden las arras? Yo estoy ayudando a los inquilinos en la busqueda de otra vivienda! Que recursos tengo para salvar esta situacion? Debo regresarme a los Estadod Unidos en unos dias pero he dejado un poder a mi hermano para que actue en mi nombre. Podrian ayudarme antes de que me vaya? Gracias!

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