Arras penales y clausula penal en el contrato de promesa de compraventa

En derecho civil existe la figura de la promesa de compraventa que consiste en, un compromiso que asumen dos partes, donde una se compromete a vender una cosa y la otra a pagar el precio por esta, es decir, es un acuerdo para celebrar posteriormente un contrato de compraventa.

La promesa de compraventa ostenta un carácter obligatorio cuando consta por escrito y cuando cumple los requisitos establecidos en la ley para la validez de los actos y contratos, dicha promesa además debe contener la fecha en la que ha de celebrarse el contrato o la condición que debe cumplirse para la celebración del mismo.

En una promesa de compraventa se pueden pactar arras penales, se entiende por arras penales las mismas denominadas arras de retractación donde cualquiera de las partes puede retractarse de la celebración del contrato, quien da las arras, si se retracta las pierde y quien las ha recibido debe devolver el doble. Las arras penales son una figura que permite a las partes retractarse o abstenerse de realizar la celebración del contrato.

Por otro lado en la promesa de compraventa las partes pueden fijar, clausula penal, se denomina clausula penal como un pacto accesorio que hacen las partes para asegurar el cumplimiento de una obligación, en el caso de la promesa de compraventa, para asegurar que el contrato se celebre.

Entonces cuando se celebre una promesa de compraventa en ella se pueden pactar arras penales o clausula penal, al respecto la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación civil y Agraria en su sentencia de diciembre 1° de 2004,  expediente 54122 se refirió de la siguiente manera:

“Resulta imperativo memorar la distinción que existe entre arras penales y cláusula penal, pues entre tanto las primeras suponen la prestación anticipada y efectiva de la indemnización para el evento del incumplimiento contractual, la cláusula penal sólo dispone la fijación de un monto a título de tal, para la misma circunstancia. Hay pues aquí dos vínculos obligatorios diferentes y con objetos igualmente distintos, lo cual no permite confundir una y otra institución, siendo claro que en el caso presente lo pactado por las partes fue la multa o cláusula penal todo lo cual se deduce de su contenido real como quiera que su principal función apuntó a la estimación anticipada de perjuicios.” 

En conclusión las arras penales nos permiten retractarnos del contrato solo con el gravamen de perderlas quien la dio y devolverlas dobladas quien las recibió, mientras que las clausula penal es la tasación anticipada de perjuicios por el no cumplimiento de una obligación como bien lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia.

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40 Opiniones
  1. jorge luis perez quiñones dice:

    buenos días, les solicito su colaboración. El 17 de julio de 2012, firme un contrato de promesa de compraventa. de vender un lote para la construcción de casas de interés social, con prominente comprador, inner wave s.a.s representada por luz mery valencia.
    en el punto tres, la escritura. la elevación a escritura publica del contrato de compraventa, se llevara a cabo ante el notario segundo del circuito de montería córdoba en el plazo de 15 días de la asignación del proyecto a las 10.30 am la prominente compradora inner wave s.a.s se obliga a informar al prominente vendedor con 15 días de anticipación para la suscripción de escritura.
    mi pregunta: desde el día que se firmo la promesa no he tenido contacto con ellos, les he escrito a la dirección de notificación registrado en la promesa de compraventa pero me devuelven la correspondencia por dirección erada.

  2. PATRICIA dice:

    Buenas nches de manera especial solicito informacion en cuanto lo siguiente:

    Compre un apartamento y en clausula de incumplimiento decia que debia pagar el 10% del valor del inmueble, este vale 180 millones...por razones de fuerza mayor no puedo continuar, he dado 15 millones de pesos, esa plata la puedo perder... ó existe en Colombia una ley de vivienda que solo permita descontar un % pero sobre el dinero que se ha dado.

    muchas gracias si pueden asesorarme

  3. salome manilla dice:

    necesito ayuda xfavor hice un trato de la compra de un terreno yi
    o iva a pagarlo en 3 pagos di uno pero la vendedora bueno de hecho hize el trato con la hija de la duena. total que como la hija no me entrego el papel para tramitar las escrituras solo me daba largas y me desespere y decidi anular el trato y ella no me quiere devolver el dinero. que puedo hacer para que me lo regrese

  4. Mireya Bastos dice:

    Un senor vendio un lote de lo cual hay una promesa de venta, pero el comprador en su momento no se preocupo paqra que el vendedor le hiciera escritura, porteriormente el vedendedor escrituro a su hijo otros lotes de terreno incluyendo
    este lote, ahora el comprador quiere que le escrituren el lote y el hijo del vendedor alega que ese lote se lo escrituro el papa, pues el vendedor y sea el papa del muchacho, reconoce que ha le habia hecho esta venta al otro senor. Que se debe hacer, para aclarar este problema.

    Agradezco su amable colaboracion en orientarme. Mireya B.

  5. ANDRES BERNAL dice:

    Buen día,

    Mi inquietud es la siguiente: firme la promesa de compraventa de un apartamento en calidad de COMO COMPRADOR, PERO la señora VENDEDORA no efectuó los tramites de la propiedad horizontal "LA CUAL ERA UNA DE SUS OBLIGACIONES" y como no reside en la ciudad donde se debe hacer la escritura verbalmente me pidió un mes mas de plazo para efectuar la escritura por ese motivo; ...Asi las cosas "YO COMO COMPRADOR DE BUENA FE" CONFIÉ EN ELLA Y NO ME PRESENTE ((ES DECIR NINGUNO SE PRESENTO)).... ahora un mes después ella se quiere arrepentir de venderme "SIENDO ELLA LA QUE NO ME CUMPLIÓ CON LOS PAPELES Y AUN TAMPOCO HA EFECTUADO LA PROPIEDAD HORIZONTAL PARA PODERME VENDER)).. ¿QUE PUEDO HACER SI NO ME PRESENTE EN LA FECHA HACE UN MENOS DE UN MES??? LA LEY PROTEGE MIS DERECHOS SI SE PUEDE DEMOSTRAR QUE AUN SI ELLA QUISIERA TAMPOCO ME PUEDE VENDER X Q NO HA ADELANTADO LOS TRAMITES A AQUE SE COMPROMETIO???

  6. yane ramirez alvarado dice:

    buenas noches quisiera de todo corazon que me ayuden con esta situacion mi esposo y yo aquirimos comprar una casa en una urbanizacion en un año cumplimos con la promesa de compraventa cancelamos 6700 de entrada la terminamos en octubre del 2014 ahora me dijeron la gerente q no esta construida la vivienda hasta junio del 2015 no sabemos donde acudir por su ayuda gracias

  7. jan jurado dice:

    hola mi problema es q yo adquiri un terreno el cual se pacto mediante una promesa de venta, actualmente llevo 27 meses pagando una mensualidad fija, misma que no he sido exacta en las fechas, pero sin embargo llevo al corriente mis pagos. desde hace 2 meses la chica ya no quiere recibirme la mensualidad y ahora resulta que quiere mas dinero del total del costo y de la mensualidad acordada.
    ella dice que se va aferrar a que los pagos no los he hecho en tiempo y forma. también hubo una clausula en donde la persona que desistiera de cumpli el contrato pagaría una penalización.
    ¿que puedo hacer, es legal que la señora le aumente de presio al terreno después de pagar ya mas de la mitad, me puede afectar el hecho de no haber pagado en tiempo y forma, aun que valla al corriente?
    gracx espero que me puedan ayudar. gracx

  8. jhonn hernandez dice:

    Saludos,
    Vendi mi casa y tengo un contrato promesa de compraventa pero la persona ya no quiere hacer el negocio por loo que no tiene el dindero...
    tambien le arrende por 6 meses ha esta misma persona y me esta incumpliendo los dos contratos... que puedo hacer? ya averigue y esta persona no tiene ningana propiedad a nombre de ella... quepuedo hacer?

    muchas gracias

  9. Oscar Andrés Rivera dice:

    Buenas tardes. Me gustaría solicitar asesoría con respecto a una promesa de compraventa que quiero realizar, es un terreno y quiero saber cuanto debo recibir de arras o "para pisar el negocio", el terreno se vende en $ 45.000.000 y el trato es que da inicialmente $30.000.000 y el resto en 6 meses, cómo dejo esto claro y ante qué ente gubernamental debo hacerlo. Mil gracias.

  10. juan ospina dice:

    saludos,
    vendí un apartamento, se hizo la promesa de compraventa,la compradora no se presento a la firma de escritura, hay una multa para quien no cumpla.ella dice que todavía no tiene el resto de plata. que ley me protege o que debo hacer?

    gracia

    • FERANDANTE dice:

      Juan

      Si usted suscribió acta de comparencia en la Notaría y la promesa cumple con TODOS los requisitos legales, podría eventualmente hacerla cumplir, solicitar su nulidad o resolverla por incumplimiento, aunque el promitente vendedor tendría las mismas opciones.

  11. Jeannette Betnal dice:

    Buenas noches! Le agradeceria mucho esesorarme en lo siguiente. Vivo en el exterior y por razones de fuerza mayor regrese a Bogota para tramitar con urgencia la venta de mi apartamento que esta actualmente arrendado! Envie la carta pertinente de aviso de desocupacion urgente para una fecha determinada y con pago de tres meses de indemnizacion y dandoles en gracia un mes sin cobro de alquiler para ayudarles a su pronta desocupacion! Unos dias mas tarde encontre un comprador y firmamos la promesa de venta recibiendo las arras correspondientes! Ahora bien, las inquilinas manifiestaron desde el principio que estaban de acuerdo pero por su trabajo no han conseguido otro lugar! la compradora acepto una nueva fecha para el cierre y para ello se elaboro y firmo en Notaria un "Otro Si" . Tengo dos preguntas! Que pasa si las inquilinas no se mudan antes de la fecha del cierre? Y que pasara si la compradora no acepta prorrogar mas la fecha de cierre mientras se van los inquilinos? Se pierden las arras? Yo estoy ayudando a los inquilinos en la busqueda de otra vivienda! Que recursos tengo para salvar esta situacion? Debo regresarme a los Estadod Unidos en unos dias pero he dejado un poder a mi hermano para que actue en mi nombre. Podrian ayudarme antes de que me vaya? Gracias!

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