Inicio » Propiedad horizontal. » (10 / 09 / 2013 )

Aspectos generales de la propiedad horizontal

En opinión de algunos curiosos debiera llamarse “propiedad vertical” puesto que tiene más de alto que de ancho. Y aun cuando parezca descabellada la idea tiene mucho sentido si el criterio para calificarla fuera este. El concepto nace de la unión de dos derechos, donde uno marcha al lado del otro y ninguno puede existir sin su par. Son paralelos. Es decir, son horizontales.

Es propiedad horizontal o propiedad inmobiliaria compartida la propiedad colectiva con dos o más dueños, que permite por una parte el ejercicio del dominio privado exclusivo sobre una sección  y por la otra, participa  porcentualmente del derecho de uso de unos bienes  comunes a todos los dueños. Su integración es absoluta y no pueden ser materia de enajenación, transferencia o embargo en forma separada.

En Colombia la noción históricamente es relativamente nueva. Sus antecedentes se remontan al año de 1948 cuando con la ley 182 del 29 de diciembre, se empezó a reglamentar esta modalidad inmobiliaria.

Como una respuesta al acelerado crecimiento de las ciudades y a los altos costos tanto de la tierra como de la construcción, cada día la vivienda unitaria y separada  cede paso a las agrupaciones en edificios o conjuntos, llegando a formar enormes conglomerados, en donde inclusive se combinan las copropiedades dando lugar a la integración con actividades comerciales, industriales y recreativas, con características de ciudadelas

La ley 675  del 3 de agosto de 2001 viene a ordenar bajo un solo régimen  la actividad de la propiedad horizontal e incorpora en una sola persona los derechos individuales exclusivos y los comunes e inseparables de estos. La institución así surgida es una persona jurídica de derecho privado cuyas actividades tienen que desarrollarse con propósitos puramente sociales, lo que las enmarca dentro de las organizaciones civiles sin ánimo de lucro, con obligaciones de tipo contable y tributario  señaladas por la ley para las entidades así creadas.

En ausencia de una normatividad determinante en materia contable para este tipo de organizaciones y tratando de llenar ese vacío, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública atendiendo frecuentes consultas formuladas por distintos usuarios,  ha dictado las orientaciones profesionales #S. 003 de septiembre 25 de 2001, derogada por la 007 de septiembre 30 de 2003, reemplazada a su vez por la 010 de diciembre 26 de 2006, hasta llegar al compendio actual con la 002  de febrero 26 de 2008.

Por considerar que las dos más recientes orientaciones son un valioso aporte  para nuestros lectores, los invitamos a consultarlas como herramientas para el ejercicio cabal de la contaduría pública en las entidades de propiedad horizontal, aclarando que sólo está vigente el pronunciamiento del 26 de febrero de 2008, que en principio fue numerado con el 001, pero luego distinguido con el 002 como aparece en junio 2008 en la página del Consejo.

CTCP ORIENTACION PROFESIONAL 010 DE 2006

CTCP ORIENTACION PROFESIONAL 002 DE 2008

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149 Opiniones en “Aspectos generales de la propiedad horizontal”
  1. Henry dice:

    Les agradezco aclararme la siguiente duda.
    En el edificio que es mixto, nunca se ha calculado la cuota de adminsitracion con base en los coeficientes porque segun comentan el valor no estaba acorde con la economia de los propietarios entonces los valores se definian en cuotas iguales para los aptos del 2 al 7 piso y para los del primer piso se definia otro valor porque son oficinas. En la asamblea se volvio a definir lo mismo con la participacion del 90% de los copropietarios pero uno de los dueños del primer piso impugno el fallo.
    La pregunta es: Lo que aprobamos en la asmablea no es legal asi no se haya realizado por coeficiente? Prima la decisión de la asamblea o se debe calcular el valor por coeficiente toda vez que siempre se ha realizado por cuotas tal cual lo expuse al inicio del texto?

    Gracias por la deferencia. Les agradezco una respuesta lo mas pronto posible puesto que tenemos una reunion extraordinaria el proximo sabado para tomar decisiones al respecto.

  2. laura milena dice:

    Tengo una pregunta, la asamblea nombra administradora, sin contrato, no se registra en la alcaldia el nombramiento, por lo tanto no tiene personeria juridica para actuar, pero ella recauda las cuotas de administración, no lleva cuentas claras, adeuda las señora de servicios varios y servicio de vigilancia.

    Cual seria la accion legal para que esta señora responda por la deuda y malos manejos, estaba pensando en un proceso ordinario de rendición de cuentas, que sugieren. De igual forma creo que el consejo tambien tiene responsabilidad?

    Por ultimo el que quiere demandar es un copropietario, requerira mayoria absoluta o lo puede hacer independientemente.

    Gracias...

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Laura Milena: Según lo descrito, hay una serie de deficiencias en este proceso: En primer lugar, no es la Asamblea quien debe nombvrar al administrador, cuandoi existe Consejo, correspondiéndole a éste dicha función y a su Presidente, o al de la Asamblea firmar el contrato. Creo que se debe determinar la responsabilidad, no sólo del administrador, sino del Consejo y del Presidente de la Asamblea. ¿No tienen Revisor Fiscal que los oriente y controle? Es perentorio terminar este contrato, pues aunque no esté firmado, HAY PLENA PRUEBA DEL MISMO, como son las actas y los pagos efectuados, pero al no registrarse en la Alcaldía ni en la DIAN, está actuando IRREGULARMENTE. ¿No está firmando Retefuente, o lo hace sin registrarse? Hay muchos asuntos delicados; tampoco tendrían valedez los contratos firmados por ella....... Saludo¡

      • laura milena dice:

        Buenas Noches : si, mi pregunta es que acción procede contra el administrador y el consejo, el revisor fiscal y si dentro del proceso se debe establecer el faltante de dinero para asi que respondan.

        Gracias...

        • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

          Lo más prudente es citar asamblea y solicitar la aprobación de una auditoría externa y llamar a los respopnsables a un proceso de rendición de cuentas. La asamblea debe aprobar los recursos para la auditoría y eventualmente para un abogado, en caso de que no respondan inicialmente en un proceso de conciliación. Saludo¡

  3. OSCAR dice:

    EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL CONFORMADA POR 15 APARTAMENTOS, CUALQUIER PROPIETARIO PUEDE CAMBIAR LA PUERTA DE SU APARTAMENTO POR OTRO DE DIFERENTE ESTILO?

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Oscar: Claro que no puede. En el Reglamento de Propiedad Horizontal está establecida la obligación de conservar su UNIFORMIDAD; si desea, puede cambiarla por una de seguridad, pero conservando su presentación externa, de modo que sea igual a las demás. Deben exigirle su cumplimiento, o citralo a la Alcaldía o Ispección. Saludo.

  4. OSCAR dice:

    EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL CONFORMADA POR 15 APARTAMENTOS CUALQUIER PROPIETARIO PUEDE CAMBIAR LA PUERTA DE SU APARTAMENTO SIN TENER EN CUENTA A LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS?

  5. rina salgado dice:

    estan obligados hacer retencion en la fuente???
    Fondo comun de administracion edificio de propieadad horizontal
    sin animo d lucro ????

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Rina: ¿Porqué tantos interrogantes? TODA Persona Jurídica tiene la calidad de Agente Retenedor y las copropiedades y demás entidades sin ánimo de lucro, no son la excepción; eso es diferente a que no son responsables de impuestos, es decir que a ellas no se les debe practicar retefuente, pero éstas si deben hacerlo con sus proveedores de bienes y servicios¡ Saludo¡

  6. Ruben Higuera dice:

    Tengo entendido,que para seleccionar la cuota de administración, se multiplica el coeficiente de copropiedad de cada apto.por el presupuesto mensual. Si estoy en lo correcto hacerlo saber, en caso contrario,favor especicar como se hace, y si hay alguna normatividad que reglamente la forma correcta de sacar la cuota de administracion.

  7. Blanca dice:

    Cual es el proceso que se debe surtir, en caso de causar un daño en la puerta de ingreso al parqueadero de un conjunto? El costo por la reparación de esto causa intereses de mora si no es cancelado y cubierto por la administración?

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      La obligación es la REPARACIÓN INMEDIATA. Si lo hizo la administración, equivaldría a un préstamo o a una expensa y eventualmente se puede aplicar el interés moratorio, previa notificación y aceptación del deudor. Saludo¡

  8. Henry Rueda dice:

    Tengo entendido,que para seleccionar la cuota de administración, se multiplica el coeficiente de copropiedad de cada apto.por el presupuesto mensual. Si estoy en lo correcto hacerlo saber, en caso contrario,favor especicar como se hace, y si hay alguna normatividad que reglamente la forma correcta de sacar la cuota de administracion. Por favor es urgente esta respuesta al correo. Gracias

  9. Jairo Mercado dice:

    Cordial saludo.
    Hago parte del consejo de administración de nuestro conjunto residencial.
    Mi pregunta es la siguiente: El conjunto tiene parqueaderos comunales y existen deudores morosos de éstos parqueaderos. Se le puede suspender el servicio de parqueadero, no estando esto establecido en nuestro reglamento de propiedad horizontal. Qué podemos hacer al respecto. Gracias por su colaboración.

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Claro que se les puede suspender: La ley establece la suspensión de los servicios comunes NO ESENCIALES a los morosos y éste no es esencial¡ avisen en cartelera que apartir de determinada fecha, se suspenderá el ingreso de vehículos a los parqueaderos comunales, si no están al día y APLÍQUENLO¡

  10. luciano dice:

    Buenas, Donde puedo denuciar la administracion, consejo,asamble y propietarios por explotacion laboral.

    Lo anterior teniendo en cuenta que no realizan contrato laboral de ningun tipo, no pagan prestaciones sociales y el empleado trabaja 30 dias de 8 a 8 sin salida.

    Ya intente todas las vias y solicitudes a la administracion y demas pero no hacen nada y amenazan a los empleados si presentan quejas.

    Gracias

  11. Ana Isabel dice:

    En un edificio recien construido se realizo la primera asamblea en el mes de julio (14) se eligìò al consejo,pero no se eligiò el revisor fiscal porque no hubo proponentes, la asamblea autorizo al consejo para hacerlo.
    Esta modalidad se podria llevar a cabo? o como se podria realizar,en el Consejo participan 11 personas todos con voz y voto
    Gracias

    • NELSON CHÁVEZ RUSINQUE dice:

      Ana Isabel: No importa la cantidad de integrantes del Consejo, ellos NO PUEDEN nombrar al R. Fiscal, por cuanto la Ley (No solo la Ley 675, sino el Código de Comercio) ordena que es exclusivo de la Asamblea. Sólo hay dos opciones: Citar asamblea extraordinaria para este punto, o esperar a la Asamblea ordinaria del próximo año. El consejo puede hacer la convocatoria y preseleccionar candidatos; entrevistarlos y llevar a la asamblea un promedio de tres proponentes. Reitero que ellos no están facultados y si lo hacen, el Revisor debe abstenerse de aceptar, o estaría él mismo incurriendo en la violación a la Ley 43/90 - Código de Ética. Cordial saludo.

      • NELSON CHÁVEZ RUSINQUE dice:

        Ana Isabel: Se me ocurre una solución complementaria. Lo que sí pueden nombrar es un AUDITOR EXTERNO, que tiene muchas funciones similares con el R. Fiscal, aunque no las mismas facultades (pero igualmente debe ser Contador público titulado, mientras la asamblea del próximo año, en caso de ser dificil convocar ahora mismo la asamblea extraordinaria. Saludo.

  12. Jimena dice:

    Quisera saber a quien le corresponde contratar al personal de aseo y vigilancia si a la administración o al consejo(aclaro que la decision la tomo sóla la presidente es valido que ella decida sola o debe hacerse con votación dentro del consejo).

    Gracias.

    Nota: Soy nueva en administrar una Propiedad Horizontal y como lo han dicho es mejor pecar por exceso que por omisión.

    • jairo dice:

      Si el reglamento no lo autoriza, no es función del consejo, el nombrar a los colaboradores del administrador, ya que este es un deber del representante legal, como lo estipula el artículo 51 de la ley 675/2001

  13. Clara C. dice:

    Buenas tardes: Soy propietaria de un apartamento en un conjunto, en asamblea nos enteramos que a la Sra del aseo se le quitó la seguridad social. Los propiearios exigimos que se debía afiliar nuevamene. Dos meses después el administrador le dijo a esta persona que si ella no pgaba su ARP, le cancelarían en contrato. Esto es legal?, quién paga la seguridad social del personal de aseo. Quién autoriza las decisiones que toma el Administrador? Creo que se esta cometiendo una arbitrariedad.

  14. norman pabon dice:

    SE PUEDE DAR POR TERMINADO UN CONTRATO DE VIGILANCIA CUANDO NO SE CUMPLE EL OBJETO DEL CONTRATO

    EJEMPLO EL CONTRATO DICE VIFGILANCIA DE 24 HORAS EN TURNOS DE 8 HORAS, PERO ELLOS COLOCAN TURNOS DE 12 HORAS, 10 HORAS, 6 HORAS Y AL FINAL CUMPLEN MENOS TURNOS DE LOS QUE DEBIAN EFECTUAR SI FUERAN CADA 8 HORAS.

  15. Sandra dice:

    Saludos.

    Es legal prohibir el acceso a las zonas comunes como gimnasio, turco, sauna y piscina a los deudores morosos por conceptos administración?
    Muchas gracias por su respuesta!

  16. MARTA dice:

    Buenos dias. La ley 675 dice con es el interes moratorio que debe cobrarse:
    ARTÍCULO 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.

    El Reglamento de la Propiedad a la que me refiero, dice exactamente lo mismo, es decir no establece un porcentje diferente ni tampoco un quorum especifico para establecer el interes moratorio inferior.

    En una asamblea ordinaria con quorum de mas del 50% se establecio que la tasa seria la misma que utiliza la DIAN, y se propuso que el consejo y el administrador hicieran negociaciones con los morosos para pago inmediato rebajando la tasa de interes de acuerdo a una tabla, pero la asamblea voto por el NO. Este año se citó a extraordinaria y en segunda convocatoria con la asistencia del 9% que practicamente correspondia al mismo consejo de admon y a los locales propios representados por el administrador, votaron a favor de la rebaja de intereses. Cabe anotar que la citacion a extraordinaria fue clara y con la oportunidad requerida.

    La pregunta es: Puede la asamblea rebajar esta tasa de interes aun cuando en el reglamento no aparezca el quorum requerido? o cual es el quorum que se entiende entonces?
    Puede una minoria com esta cambiar una decision que un quorum mucho mayor voto en contra?
    Que procede ante esta decision una impugnacion simplemente o hay vicios que la hacen nula por si sola?

    Gracias por su colaboracion

  17. Pedro dice:

    Buenas noches,
    Tengo un caso parecido a uno anterior. El edificio tenía la administración en manos de uno de los propietarios quein ejercía las funciones, pero, sin el conocimiento adecuado de la normatividad. Recientemente (desde finales del año pasado) se contrató a una empresa de administración que está poniendo orden al edificio, en la primer asamblea de esta administración (En febrero) presentó el presupuesto y por primera vez en cuatro años ví una tabla con los coeficientes de copropiedad; al aplicar estos coeficientes me dí cuenta que estaba pagando 68% en exceso desde que llegué al edificio.

    Desde entonces he estado solicitando que la cuota se ajuste al coficiente de copropiedad, el argumento de la administración para no hacerlo es que el edificio es estrato seis y que a pesar de pagar cuatro veces menos que los apartamentos grandes, disfrunto de las zonas comunes.

    La acción más reciente por parte de la administración es citar una reunión extraordinaria para establecer las cuotas de aministración y me advirtió que corro el riesgo de tener que pagar aún más, ya que insiste en que no pago lo suficiente comparado con los apartamentos que pagan hasta cuatro veces lo que yo pago (Claro son cuatro y hasta cinco veces más grandes). Argumenta que la asamblea por mayoría puede tomar la decisión de incrementar la cuota de administración.

    Estuve leyendo la ley 675 y creo que no pueden hacerlo, que la forma correcta de calcular la cuota es usando los coeficientes de copropiedad y que estos solo pueden ser cambiados en casos especiales y que considero no aplicarían a un edificio residencial, lo único sería que los coeficientes estuvieran mal calculados.

    Agradezco su atención y orientación.

    • NELSON CHÁVEZ RUSINQUE dice:

      Don Pedro: Todas sus apreciaciones son correctas. La administración en cabeza de una persona jurídica, mal podría desconocer la Ley 675 y la única forma válida de determinar la cuota de administración como expensa común ordinaria, es el coeficiente de copropiedad, independiente del disfrute de las zonas comunes o de cualquier otro factor. Recuérdele al Representante Legal su responsabilidad por omisión, negligencia, culpa grave o leve, etc. al influir y hacer incurrir en posible error a la asamblea para tomar determinaciones en contravía de las normas. Aplican las demás recomendaciones anteriores a Doña Lucero. Cordial saludo.

  18. Lucero Pinzón dice:

    Buenos días señor Nelson Chavez, gracias por su respuesta y lo pondre en conocimiento de todos los propietarios afectados, haremos lo que usted nos sugiere. ue Dios lo bandiga.

    Lucero Díaz

  19. Yeimy Diez dice:

    Si en un apartamento de menor área que otro se cobra mayor valor de administración y se hizo por error al liquidar los cobros, es legal que la asamblea decida no reconocer la diferencia que cobraron de mas por varios años o se puede reclamar la devolucion legalmente y ante quien.

    • NELSON CHÁVEZ RUSINQUE dice:

      Salvo mejor opinión de un abogado, yo diría que no hay fundamento para exigir reintegro de años anteriores, considerando que en cada asamblea se aprobaron los estados financieros, dentro de los cuales está incorporado en el rubro de cartera el estado de cuenta de cada apartamento y si no hubo objeción, quedan en firme. Creo que sólo se puede exigir la corrección por desde el presente período, pero es válido efectuar la reclamación escrita y posiblemente se obtenga algún reintegro. Cordial saludo.

  20. Carolina dice:

    Quisera saber como se legislan los centros comerciales los aspectos mas importantes a tener en cuenta en estas propiedades y cual es la diferencia de los edificios o conjuntos que se acogen a la PH me puedes colaborar por favor? O que leyes debo leer para tener claridad eb el asunto aparte de la 675 de 2001

    • NELSON CHÁVEZ RUSINQUE dice:

      Carolina: La legislación general es la misma; las diferencias están en el manejo de los servicios públicos, cuando cada local no tienen contadores independientes, la administración paga y les factura, estando facultada para suspender el servicio por falta de pago; otra diferencia está en que usualmente los centros comerciales manejan un aporte para MERCADEO O PUBLICIDAD y que las cuotas de administración no se determinan por COEFICIENTES DE COPROPIEDAD, sino por MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN. El reglamento de propiedad horizontal del Centro comercial contiene las situaciones de manejo particular del mismo. Cordial saludo.

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