Base legal para imponer multas o sanciones en el régimen de propiedad horizontal

Para que en la propiedad horizontal se puedan imponer sanciones a los copropietarios, tenedores o usuarios de los bienes privados, deben estar sustentadas sobre una base legal, ¿cuál es entonces esa base legal?

Para la imposición de una sanción, el acto que da lugar a la sanción debe estar tipificado y debe estar contenido en alguna norma o reglamento. El acto debe estar definido, lo mismo que la sanción que le merece.

Pues bien, es sustento legal por excelencia, es el reglamento de propiedad horizontal. Es allí donde se debe especificar los actos o conductas que consideradas sancionables, lo mismo que el procedimiento que se ha de seguir para imponer la sanción, respetando en todo caso el derecho a la defensa del acusado.

Pero el reglamento de propiedad horizontal no es el único sustento legal para imponer una sanción. Lo es también la ley y el manual de convivencia.

Aunque la ley 675 de 2001 no habla específicamente del manual de convivencia, este es una herramienta que resulta muy útil a la hora de fijar reglas y principios encaminados a garantizar una sana convivencia, y para que ello sea efectivo, no sólo debe contener las conductas o comportamientos a evitar, sino las sanciones cuando se incurre en lo que se ha querido evitar que suceda por afectar la armonía y convivencia de la comunidad.

Es importante recordar que las sanciones pueden estar contenidas en el reglamento interno o en el manual de convivencia, pero la imposición de las sanciones compete sólo a la asamblea general o al  consejo de administración.

El comité de convivencia no puede imponer sanciones por expresa prohibición del parágrafo 2 del artículo 58 de la ley 675.

El administrador tampoco puede imponer sanciones. El administrador lo que debe hacer es ejecutar o hacer efectivas las sanciones impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, o iniciar el proceso que conlleve a la aplicación afectiva de las sanciones, como en el caso que toca recurrir a la jurisdicción civil, o a la acción policiva.

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20 Opiniones
  1. ANA MENESES dice:

    Mi novio dejo su carro en mi edificio ya que nunca habian puesto problema , siempre hay puestos de visitantes asi que no habia lio , nos fuimos de vacaciones duro 9 dias parqueado. El dejo las llaves a mi papa por si llegaba alguien a quejarse llevar el carro a otro lugar , pues nada paso no nos llamaron por nada ni nos enviaron notificacion. Hoy llega una carta donde dce que por los 9 dias debemos 1 millon de pesos por multa . Esto es legal ? como puedo apelar a esto . no es justo yo se que el desconocimiento no me justifca pero pues nunca nos notificaron , considero debieron darnos la advertencia y mi mama lo sacaba de aqui. me parece que actuaron mal . me pueden ayudar

  2. Sandra muñoz dice:

    En abril del año pasado me pasaron un llamado de atencion por parquear mi carro en el paqueadero de visitantes, ayer 5 de mayo de 2016, me notificaro una sancion por que este año lo volvi a parquear alli, ese llamado fue en una administtacion anterior y consejo anterior, el consejo fue nombrado en abril de este año, el.nuevo presidente es quien me envia la sancion, este.llamado.no tiene vigencia??? El.no siguio el.conducto regular, me puefe sancionar??

  3. Rocio dice:

    Buenas noches, soy administradora de un conjunto, el año pasado se cobro una cuota extra-ordinaria para pintar el conjunto, desgraciadamente el contratante que quedo elegido para realizar la obra no termino a satisfacción, y se había constituido una póliza de garantía sobre la obra. Yo hice la reclamación ante dicha aseguradora, anexando todos los documentos posibles. Me dieron respuesta diciendo diciendo que eso todavía no constituye una reclamación formal, si no un aviso de siniestro y no tienen intención de responder. Mi pregunta es ante que entidad me puedo quejar y que acciones se pueden tomar???

  4. Maria Angela Pabon dice:

    oy administradora de un edificio de propiedad horizontal y un propietario cometio el error de arrendar a una persona con servicio de restaurante y el transito de gente es terrible al medio dia y el propietario la disculpa que da es que como la señora no ha puesto aviso no le ve problema . Por favor como actuar en estos casos si ya se le llamo la atencion al propietario y no ha hecho nada al respecto?.

  5. fernando lopez dice:

    Buen día.

    El pasado 27 de marzo de 2015, se llevó a cabo la asamblea ordinaria en el conjunto en dónde soy propietario de un apartamento. Sin embargo, yo no asistí, pero se lo hice saber al administrador mediante carta un día antes de la asamblea, es decir el 26 de marzo de 2015. A pesar de esto, el consejo de administración el 15 de abril de 2015, me envío una comunicación informándome que era sancionado económicamente con el 200% de la cuota mensual de administración por inasistencia, en dicha carta dice: 2. “sin embargo al verificar el acta de defunción el deceso ocurrió el día 21 del mes de marzo de 2015; y la asamblea general estaba programada para el día 27 del mismo mes” " “por lo anterior, la sanción aprobada por la inasistencia a la asamblea general será facturada a su inmueble y corresponde al 200% de la cuota de administración”"

    Esto me parece una injusticia, así que envié una carta al consejo de administración con fecha 24/04/15 en dónde les digo que no estoy de acuerdo con la sanción y que pasando por el luto del fallecimiento de mi padre, en un tiempo inferior a ocho días, no me era posible asistir por temas emocionales.

    A la fecha no he recibido respuesta a esa carta, pero si me están enviando cuentas de cobro por esa sanción más intereses. Nuevamente el 20/11/15 les envié otra carta solicitando respuesta a la enviada el 24 de abril, pero al día 08/01/15 no he recibido contestación.

    Por último, decirles que desde el mes de junio de 2015 estoy desempleado y esto hace más difícil mi situación

    ¿me pueden por favor asesorar para resolver definitivamente esta situación?

    Cordial saludo

  6. Mayra Ramirez dice:

    Mi esposo y yo compramos en un conjunto residencial.Cuando compramos nos dijeron que nosotros podríamos tener un furgon de 4.2 toneladas en nuestro parqueadero y que la otra opción podría ser el parqueadero de visitantes de la copropiedad.Cuando nos entregaron el Reglamento de Propiedad Horizontal de la Copropiedad registrado como escritura publica no prohibía el parquear dentro de mi área privada mi furgón.
    Ahora que se esta redactando el manual de Convivencia,pretenden sacar de la unidad mi furgón porque no esta permitido la estancia de dicho vehículo en la copropiedad.
    Alegan que por su dimensión(altura) quita visibilidad al momento de transitar por la unidad.Yo solicité al administrador de la unidad residencial el uso de un parqueadero de visitantes para colocarlo allí y que no le molestara la visibilidad a los demás vecinos.Hoy quieren obligarme a sacarlo colocando en el manual de convivencia la prohibición de tener carros pesados porque es antiestético.
    Que debo hacer a sabiendas que yo no he violado ningún reglamento preexistente en la unidad y a parte de eso,la economía de mi familia depende de lo que se produce con ese vehículo y además que no hay sino a Kilometros de distancia parqueaderos públicos.

  7. Bernardo Rojas U. dice:

    es recurrente el incumplimiento del reglamento interno del conjunto, en cuanto a las mascotas los copropietarios se les entrego nuevamente el reglamento interno y la administración tampoco cumple con sanciones, que puedo hacer o ante quien reclamo. Gracias

  8. Faustino Avila Cardozo dice:

    Las convocatorias a Asambleas Ordinarias y Extraordinarias, y cualquier otra notificación, se pueden hacer a través de E-mail enviados a cada uno de los propietarios ? Sí existe una norma aprobada por la Corte, me pueden decir cual es?. gracias.

  9. ester dice:

    cuanto plazo tengo para apelar a una multa en el condominio que vivo...por no asisitir a una reunion...yo estoy explicanco que mi hija estab enferma y no pudo avisar antes.

  10. liliana dice:

    Quisiera saber si es legal que cobren $15.000 por tener acceso al manual de convivencia de mi conjunto. Pienso que es un documento al que todos los residentes deben tener acceso sin ningún costo.

    • Thaliana dice:

      Yo no te sé decir si es ilegal o no pero, tienes toda la razón. Es un documento público al que todos los habitantes tienen derecho. En mi unidad cobramos el valor de las fotocopias ($2500 por 25 hojas a $100 c/u).

  11. juan dice:

    En el conjunto donde vivo llaman multa al interes por demora en el pago de la admon'este interes o multa esta por encima de lo dicho por la ley.Se escudan diciendo que lo que se cobra es una multa no un interes .esto es legal?gracias

  12. juan dice:

    En el conjunto donde vivo llaman multa al interes por demora en el pago de la admon'este interes o multa esta por encima de lo dicho por la ley.Se escudan diciendo que lo que se cobra es una multa no un interes .esto es legal?gracias

  13. adol812 dice:

    Como se puede reglamentar el numero de poderes que puede presentar un propietario ante una asamblea, si un conjunto tiene 30 apartamentos y dan poder a 5 propitarios con 5 poderes estan representando 25 aptos mas los 5 presentes o sea que a la reuniòn asisten 10 personas que toman las decisiones por los que le dio pereza asistir eso me pare incorrecto cual seria la soluciòn .

  14. María dice:

    Los administradores pueden cruzar los pagos de administración con las multas que cobran por no asistir a reuniones?

  15. jorge penagos dice:

    buen dia ,por lavar las llantas de mi bicicleta en el conjunto especificamente en zona verde se puede llegar a poner una multa por el administardor que puedo hacer. gracias

  16. Enrique dice:

    En el ph donde vivo se intentaincluir dentro de reglamento de copropietrios una multa por no asistir a las reuniones. Me parece que es ilegal porque violenta un derecho civil que es la libre reunión sin presiones? Existe alguna norma o ley que de por legal dicho cobro? o es una disición al margen de la ley?

  17. daniel dice:

    pregunta: en el caso de recibir una multa en un ph por un acto tipificado en el reglamento interno del ph, sin ninguna base o prueba o testigo. Ante que entidad puede uno apelar a dicha multa o sancion?

    NOTA: dicha sancion ha sido impuesta directamente por el administrador, sin testigos, sin pruebas, y totlmente arbitrario y parcializado.

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