Causales de terminación unilateral de contrato de arrendatario arrendamiento de vivienda urbana, por parte del arrendador

Es necesario conocer las causales de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, la cual puede ser incluso de mutuo acuerdo de las partes, pero existen causales por las cuales el arrendador o el arrendatario pueden dar por terminado  el contrato; el arrendado puede dar por terminado el contrato por las siguientes causales:

  1. El no pago de los cánones de arrendamiento en las fechas convenidas.
  2. El no pago de los servicios públicos, que cause desconexión o perdida del servicio.
  3. Que el arrendatario sin consentimiento del arrendador, subarriende total o parcialmente, ceda el contrato, cambie de destinación del mismo.
  4. El uso del inmueble para actos delictivos o contravenciones,  los actos que afecten la tranquilidad de los vecinos por parte del arrendatario.
  5. Cambios, ampliaciones, destrucción total o parcial del inmueble por parte del arrendatario sin expresa autorización del arrendador.
  6. La violación de las normas de propiedad horizontal, cuando se trate de este tipo de viviendas.
  7. El arrendador de igual manera puede terminar unilateralmente el contrato con un preaviso de tres meses y con una indemnización de tres meses de arrendamiento.
  8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: cuando el propietario lo necesite para su propia habitación, cuando se va a hacer una nueva construcción, cuando deba entregarse en cumplimiento de un contrato de compraventa, la plena voluntad de darlo por terminado con indemnización al arrendatario.

Entonces teniendo en cuenta las causales mencionadas contenidas en el artículo 22 de la ley 820 de 2003, si el arrendatario incurre en una de las causales anteriores de la 1 a la 6, el arrendador  da por terminado el contrato e inicia un proceso  por el  incumplimiento  para que el arrendatario les responda por los perjuicios causados; por otro lado,  si se da  el  caso de que arrendatario se rehúse a entregar el inmueble, el arrendador debe  iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado.

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212 Opiniones
  1. Marjorie Villegas dice:

    Estimados

    Alguien que me oriente, arriendo una casa desde 1 de noviembre de 2009, a fines de mayo de 2016 me pidieron que la desocupara porque la propiedad estaba vendida , los meses de Mayo Junio y Julio quedamos de acuerdo en no cancelarlos para poder irme, a la fecha aún no encuentro casa para arrendar , no me han entregado ninguna notificación solo de palabra, si mi contrato vence en noviembre tengo derecho a mas plazo para desocupar?
    mi contrato fue firmado por $ 100.000 y desde 2015 me cobran $170.000 sin modificaciones al contrato, mi duda es tengo mas plazo para desocupar y que pasará con mi garantía?

  2. Adriana dice:

    Buenos días,
    Mi consulta es: Tengo un contrato de arrendamiento desde el 01 de noviembre de 2014, sin embargo, cuando tomé el arriendo tenía un trabajo estable, pero en enero de 2015 me despidieron y con el dinero de la indemnización me hice cargo hasta que volví a conseguir trabajo, sin embargo mi actual trabajo es a termino fijo y tengo un salario del 50% al que tenía cuando firme el contrato de arrendamiento y adicional-mente me acabo de enterar que estoy embarazada y mi contrato laboral solo será prorrogado hasta finalizar la Licencia de Maternidad que es aproximadamente hasta mayo de 2017. Mi esposo también tiene un contrato a termino fijo el cual se termina el 20 de agosto de 2016 por lo tanto el 08 de agosto enviamos un correo a la inmobiliaria notificando que queremos dar por terminado el contrato de arrendamiento al finalizar el segundo año de vigencia (31 de octubre de 2016), pero ellos nos respondieron que se debió notificar con mínimo 90 días (nosotros notificamos con 83 días de anticipación) y que por lo tanto a partir del 01 de noviembre se prorroga por un año más o si no debemos pagar una multa por lo equivalente a 3 meses de arriendo, pero nuestra situación económica actual no nos permite seguir pagando arriendo y tampoco pagar la multa, ya que debido a mi estado y a nuestra situación tenemos planeado ir a vivir con mis padres. ¿Qué podemos hacer?

  3. Marjorie Villegas dice:

    Estimado
    Arriendo desde noviembre 2007 una casa por $ 100.000 pesos mensuales según contrato, el contrato es anual y renovable automáticamente. Desde Abril 2015 me subieron el valor de arriendo a $ 170.000, a fines de Mayo 2016 la dueña me comunica personalmente que debo abandonar la propiedad porque la vendió y me da plazo hasta el 15 de Agosto 2016 para entregarla, el arriendo del mes de mayo está pendiente pero me dice que el mes de junio y julio no se los cancele para poder arrendar otra casa, hasta la fecha aún no consigo donde irme y quisiera saber si tengo algún derecho o mayor plazo por llevar casi 9 años de arriendo y sin modificaciones al contrato por el aumento.
    Agradezco sus comentarios.

  4. paola carrillo dice:

    buenas noches doctor
    necesito que por favor me ayude
    hace mas o menos 10 años arrende un lote a un señor que en este momento ya es de la tercera edad, en varioas ocaciones me a quedado mal con lo del arriendo y aveces me paga de a poquitos no le habia pedido antes por consideracion a su edad pero en este momento, me esta afectando en convivencia con los vecinos ya qe el vive ahi pero no tiene servicios publicos entonces abrio un hueco donde va el agua sucia, una de las vecinas me llamo muy indignada y me dijo que tiene quejas de esto desde el año pasado, de las cuales yo no me habia enterado solo hasta ahora y aparte de esto tiene una familia de 4 personas adultas y 2 bebes. de esto me entere apenas en esta semana
    , el contrato que tengo con el vence en noviembre
    estoy en momento de terminar el contrato????
    y si por favor me puede ayudar a redactar la carta para poder darsela necesito saber por favor si se lo puedo entregar directamente a el con testigos o tiene que ser por correo certificado???
    mil gracias agradezco su atencion y colaboracion.

  5. claudia guetio dice:

    buenos días hace un mes me pase aun apartamento pero me acabo de quedar sin trabajo no tengo ningún ingreso adicional puedo dar por terminado el contrato si no tengo como obtener ingresos es con el propietario del inmueble directamente gracias

  6. lilian dice:

    Hola :
    Arrende una propiedad hace dos anos, no me di cuenta hasta ahora que había una cláusula de dar aviso con 60 días de anticipación para colocar fin al contrato yo envié un email con 30 días de anticipación , me dicen que de ninguna manera...hay algo que pueda hacer?gracias

  7. Antonio Navarro dice:

    Buenas Tardes.

    Mi consulta es la siguiente:

    Firme contrato de Arrendamiento de 12 Meses de los cuales llevo 3 y resulta que en la casa de al lado ejercen una actividad industrial que genera fuertes olores, emisiones de ceniza y humos al medio ambiente. Por estar justo al lado la vivienda en la que vivo nos llevamos la peor parte; tengo un bebe de 8 meses y desde que nos mudamos se ha enfermado de las vías respiratorias; en consultas medicas del sistema de salud nos recomendaron cambiar de ambiente, ya le exprese la intensión de mudarnos al propietario de la Casa; el cual según parece no tiene problemas pero me genera duda y mi pregunta es si al habitar esta vivienda afecta la salud mi hijo, aun así debo reconocerle indemnización al propietario de la vivienda, aun cuando el sabia de esta situación y no nos informo desde un inicio.

    Agradezco su atención y quedo atento a sus comentarios.

  8. Dario jaramillo dice:

    Buenas tardes
    Mi caso es el sgte; tengo un inmueble que ocupo hace 4 años y medio, por agencia y su prop esta en el exterior, ahora me acaban de pedir el apto via carta y dicen que el motivo es para uso personal del prop, yo me entere que es para una sobrina de el, es esto legal? Pues la ley habla de que sea para su propia vivienda osea para vivir el prop y minimo por un tiempo de un año.
    Que debo hacet?

  9. Andrea Gil dice:

    Buenas tardes, tengo el servicio de alquiler de pesebreras. Una persona me tiene un caballo en mi finca y hace 6 meses dejó de pagar por este servicio y no contesta el telefono no pregunta por su caballos.
    Que debo hacer? Debo de demandar normalmente y pedir perjuicios?
    O puedo vender el caballo para cubrir con los gastos que este se ha gastado por su manutención?

  10. BEATRIZ HURTADO dice:

    hola, buenos dias

    hace 7 años vivo en un apartamento, y el arrendador me pido que le desocupara para llevar a vivir a un familiar, la pregunta es tengo derecho a que el arrendador me indemnize con los 3 meses, yo cumplo en noviembre y ellos me dicen que me dan hasta ese mes para que desocupe.

    muchas gracias por la asesoria

    • Guillermo Ortiz Benavides dice:

      Señora BEATRIZ HURTADO.
      Con relación a su pregunta quiero manifestarle que si usted va a hacer entrega del inmueble que ocupa y el mismo se vence en noviembre no tiene derecho a exigirle al Arrendador que le indemnice con tres cánones de arrendamiento. Ahora debe haber existido previamente la notificación con tres meses de anticipación al vencimiento del contrato. Circunstancias adversas se darían si el vencimiento de su contrato es en julio o en agosto y usted deba entregarlo antes del vencimiento del mismo si deberían indemnizarle por los tres meses de arrendamiento lo cual deben consignarle en el banco agrario y usted recibir notificación de la consignación de la indemnización para de esta forma hacer la respectiva entrega.

      • JOSE M dice:

        Estimado Guillermo, quisiera comentarle un caso parecido.
        Contrato de vivienda urbana amoblada de fecha 30 abril 2011 (el día 30 se paga por separado, para luego abonarse mes a mes por mes completo), por un plazo de un mes, prorrogable por plazos iguales.
        El contrato señala un previos de un mes para abandonar el inmueble.
        Fecha 16 junio de 2016 recibo carta de 10 junio 2016 según la cual debo abandonar inmueble el 30 de julio de 2016.

        Entiendo que se puede pactar el plazo de contrato (mensual) pero las cláusulas de terminación no pueden violar la ley 820, es decir, debe avisarme con 3 meses de antelación a la finalización de cada prorroga mensual?? en este caso lo hace con mes y medio.
        El motivo por el que solicita el inmueble es para vivir en el.

        Al llevar más de 4 años en el arrendamiento, me aplica la indemnizacion de 1,5 mensualidades?? o no me aplica por que ya señaliza el motivo de vivir en el??

        Es legal un contrato de apto amoblado para vivienda habitual con plazo mes a mes, sabiendo la inmobiliaria que soy extranjero y acabo de llegar al país para residir y trabajar en el? o en todo caso, superado x tiempo, se transforma como si fuera anual, o dado que es mucho tiempo (o muchas prorrogas mensuales) debe ente darse que el contrato es anual??
        Igual si gusta mi numero es tres catorce ocho tres tres ochenta tres tres.
        Gracias

  11. Elvira dice:

    Quiero hacer una pregunta yo arriende el aptastudio, ellas están incumpliendo con el arriendo y con los servicios del inmueble, el servicio de luz era residencial y me la cambiaron a comercial allí como hago para cobrar el servicio de luz quiero que me den una respuesta rápida gracias.

  12. José Ramón Camero dice:

    Buenas tardes estimados señores,
    a ver que opinan acerca de lo que puedo hacer. Mi situación es muy complicada por los siguientes puntos:
    1-) Soy extranjero y no tengo a nadie aqui que me sirva de codeudor. Eso aqui es complicado
    2-) Para alquilar apto. sin esa condición me piden entre 4 y 6 meses por adelantado. Desafortunadamente ha habido una escasez grande de dinero.
    3-) Donde estoy viviendo, la propietaria me ha solicitado el inmueble varias veces pero no he podido entregárselo a pesar de haberle prometido fechas.
    4-) Ahora me amenaza que va a echarme con la policía.
    Mi mejor posibilidad de entregarle su apto. es en la primera quincena de junio de este año.

    Algún experto en estos temas que por favor me asesore. Muchas gracias anticipadas. José Ramón Camero

  13. Nicolas dice:

    buenos días, solicite reubicación a la inmobiliaria debido a que la salud de mi hijo se esta deteriorando sufre de asma es alérgico, pues en el techo viven palomas ya qué es zona permanente de palomas. se le expuso esto a la inmobiliaria un mes antes de vencerse el contrato y aun así dicen que el contrato está renovado por un año. qué puedo hacer? ademas nos hemos quejado varias veces por el problema de las palomas.

  14. Yesica arrieta dice:

    Hola mi caso es el siguiente,
    Soy inquilina de un inmueble y firme un contrato por 6 meses, los cuales ya cumpli con el tiempo contratado,¿ Mi pregunta es ¿Cuanto tiempo tengo para desocupar luego de aver cumplido el 6 mes?

  15. Yesica arrieta dice:

    Hola mi caso es el siguiente,
    Soy de un inmueble y firme un contrato por 6 meses, los cuales ya cumpli cinqilinacumpli tiempo. Mi pregunta es ¿Cuanto tiempo tengo para desocupar luego de aver cumplido el 6 mes?

  16. Isabel dice:

    Mi caso es q alquile un apto termino de 1 año pero mi inquilino es incumplido para pagar y muy grosero voy a pedirle que desocupe con tres meses antes de que se renueve el contrato. Debo indemnizarlo?

  17. paola contreras dice:

    mi caso es el siguiente: soy arrendataria de un apto en el cual vivo hace 2 años. el canon mensual inicial fue de $870.000 y para el segundo año decidi pagarle $890.000 puesto que la propietaria nunca me respondio en cuanto quedaba con el incremento. debido a que quedé sin empleo tengo atrasados 5 meses de arriendo. en el momento de tomar el apto firmamos un contrato y una poliza de arrendamiento. y junto con dicha poliza ademas de un fiador con finca raiz, se dejó un deposito que llama la aseguradora "contragarantia" de $5.400.000. le informé a la propietaria que quiero entregarle el apto y que de los 5 millones de deposito le pagaré los meses que le debo pero ella me dice que va a hacer efectiva su poliza. en la aseguradora me dicen que no me devuelven el deposito sin un paz y salvo de la propietaria y por supuesto la propietaria no me va a dar el paz y salvo porque no estoy al día. como funcionan estas polizas de arrendamiento para los arrendatarios que incumplen sus pagos? la he llamado, le he escrito, nunca me le he escondido ni negado, antes soy yo quien la llamo. le he manifestado toda mi voluntad de pago solo que no tengo otro dinero para pagarle que ese que dejé allá en deposito hace dos años. que puedo hacer?
    ademas la propietaria me dice que debo entregarle el apto pintado por que en el contrato dice que el arrendatario se compromete a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo tomó, pero después de dos años de uso normal, las paredes tienen un deterioro normal por el uso. es la primera vez que escucho que los inquilinos deben pintar antes de irse, el apto NO estuvo dos años solo, pues ella se lucro de ese inmueble y por ende tiene un desgaste normal en las paredes. no esta a cargo del propietario la "pintada" del apto? se que tengo una obligación y mi deseo es pagarla, acudo a esta consulta con el animo de buscar una orientación, por lo tanto agradezco su respuesta sin ofensas ni sarcasmo, pues el que este debiendo ese dinero no me hace delincuente ni menos digna de respeto que otras personas. quedo atenta a sus comentarios. gracias.

  18. Lupita dice:

    Hola Buenas Tardes.,

    Mi caso es el siguiente arrendamos un departamento desde hace 3 años y el contrato aun no vence y el arrendatario nos esta pidiendo el departamento , la pregunta aquí es si el como arrendatario esta obligado a darnos algún plazo sin pagar renta? o que es lo que sucede en este caso? , Gracias por su atención.

  19. raul marquez villarreal dice:

    Cordial saludo,
    Agradezco su colaboración, lo que pasa es que estamos inconformes con el servicio del arrendatario, llevamos 14 meses en este local y quiero saber como puedo dar por terminado el contrato de arrendamiento sin que tenga que pagar indemnización. Si tienen algún numero de telefono o skype para que sea mas directo le agradecería.
    Atento a sus comentarios. Gracias.

  20. ROSSEMERY dice:

    BUENAS TARDES,, MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE,, TENEMOS EN ARRENDAMIENTO UNA CASA EN LA CIUDAD DE CALI, LA INMOBILIARIA A CARGO DECIDIÓ QUE SE IBAN HACER UNOS ARREGLOS DENTRO DE LA CASA QUE NO TARDARÍAN MUCHO , LA OBRA YA COMPLETA 20 DÍAS, EL MUGRE ,LA HUMEDAD LA SUCIEDAD NO PERMITE QUE TENGAMOS CONDICIONES DIGNAS PARA VIVIR CON MI FAMILIA , HEMOS TENIDO QUE ASUMIR COSTOS EXTRAS YA QUE AL NO PODER COCINAR POR LOS TRABAJOS QUE TAMBIÉN PASAN POR A COCINA TENEMOS QUE COMPRAR COMIDA PARA LA FAMILIA EN RESTAURANTE , LOS SERVICIOS SE INCREMENTARON POR LAS MAQUINAS UTILIZADAS Y LA UTILIZACIÓN DE AGUA ....
    LA INMOBILIARIA NO QUIERE DAR POR TERMINADO EL CONTRATO COMO PODEMOS PROCEDER

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