Causales de terminación unilateral de contrato de arrendatario arrendamiento de vivienda urbana, por parte del arrendador

Es necesario conocer las causales de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, la cual puede ser incluso de mutuo acuerdo de las partes, pero existen causales por las cuales el arrendador o el arrendatario pueden dar por terminado  el contrato; el arrendado puede dar por terminado el contrato por las siguientes causales:

  1. El no pago de los cánones de arrendamiento en las fechas convenidas.
  2. El no pago de los servicios públicos, que cause desconexión o perdida del servicio.
  3. Que el arrendatario sin consentimiento del arrendador, subarriende total o parcialmente, ceda el contrato, cambie de destinación del mismo.
  4. El uso del inmueble para actos delictivos o contravenciones,  los actos que afecten la tranquilidad de los vecinos por parte del arrendatario.
  5. Cambios, ampliaciones, destrucción total o parcial del inmueble por parte del arrendatario sin expresa autorización del arrendador.
  6. La violación de las normas de propiedad horizontal, cuando se trate de este tipo de viviendas.
  7. El arrendador de igual manera puede terminar unilateralmente el contrato con un preaviso de tres meses y con una indemnización de tres meses de arrendamiento.
  8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: cuando el propietario lo necesite para su propia habitación, cuando se va a hacer una nueva construcción, cuando deba entregarse en cumplimiento de un contrato de compraventa, la plena voluntad de darlo por terminado con indemnización al arrendatario.

Entonces teniendo en cuenta las causales mencionadas contenidas en el artículo 22 de la ley 820 de 2003, si el arrendatario incurre en una de las causales anteriores de la 1 a la 6, el arrendador  da por terminado el contrato e inicia un proceso  por el  incumplimiento  para que el arrendatario les responda por los perjuicios causados; por otro lado,  si se da  el  caso de que arrendatario se rehúse a entregar el inmueble, el arrendador debe  iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado.

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43 Opiniones
  1. BEATRIZ HURTADO dice:

    hola, buenos dias

    hace 7 años vivo en un apartamento, y el arrendador me pido que le desocupara para llevar a vivir a un familiar, la pregunta es tengo derecho a que el arrendador me indemnize con los 3 meses, yo cumplo en noviembre y ellos me dicen que me dan hasta ese mes para que desocupe.

    muchas gracias por la asesoria

    • Guillermo Ortiz Benavides dice:

      Señora BEATRIZ HURTADO.
      Con relación a su pregunta quiero manifestarle que si usted va a hacer entrega del inmueble que ocupa y el mismo se vence en noviembre no tiene derecho a exigirle al Arrendador que le indemnice con tres cánones de arrendamiento. Ahora debe haber existido previamente la notificación con tres meses de anticipación al vencimiento del contrato. Circunstancias adversas se darían si el vencimiento de su contrato es en julio o en agosto y usted deba entregarlo antes del vencimiento del mismo si deberían indemnizarle por los tres meses de arrendamiento lo cual deben consignarle en el banco agrario y usted recibir notificación de la consignación de la indemnización para de esta forma hacer la respectiva entrega.

      • JOSE M dice:

        Estimado Guillermo, quisiera comentarle un caso parecido.
        Contrato de vivienda urbana amoblada de fecha 30 abril 2011 (el día 30 se paga por separado, para luego abonarse mes a mes por mes completo), por un plazo de un mes, prorrogable por plazos iguales.
        El contrato señala un previos de un mes para abandonar el inmueble.
        Fecha 16 junio de 2016 recibo carta de 10 junio 2016 según la cual debo abandonar inmueble el 30 de julio de 2016.

        Entiendo que se puede pactar el plazo de contrato (mensual) pero las cláusulas de terminación no pueden violar la ley 820, es decir, debe avisarme con 3 meses de antelación a la finalización de cada prorroga mensual?? en este caso lo hace con mes y medio.
        El motivo por el que solicita el inmueble es para vivir en el.

        Al llevar más de 4 años en el arrendamiento, me aplica la indemnizacion de 1,5 mensualidades?? o no me aplica por que ya señaliza el motivo de vivir en el??

        Es legal un contrato de apto amoblado para vivienda habitual con plazo mes a mes, sabiendo la inmobiliaria que soy extranjero y acabo de llegar al país para residir y trabajar en el? o en todo caso, superado x tiempo, se transforma como si fuera anual, o dado que es mucho tiempo (o muchas prorrogas mensuales) debe ente darse que el contrato es anual??
        Igual si gusta mi numero es tres catorce ocho tres tres ochenta tres tres.
        Gracias

  2. Andrea Gil dice:

    Buenas tardes, tengo el servicio de alquiler de pesebreras. Una persona me tiene un caballo en mi finca y hace 6 meses dejó de pagar por este servicio y no contesta el telefono no pregunta por su caballos.
    Que debo hacer? Debo de demandar normalmente y pedir perjuicios?
    O puedo vender el caballo para cubrir con los gastos que este se ha gastado por su manutención?

  3. Dario jaramillo dice:

    Buenas tardes
    Mi caso es el sgte; tengo un inmueble que ocupo hace 4 años y medio, por agencia y su prop esta en el exterior, ahora me acaban de pedir el apto via carta y dicen que el motivo es para uso personal del prop, yo me entere que es para una sobrina de el, es esto legal? Pues la ley habla de que sea para su propia vivienda osea para vivir el prop y minimo por un tiempo de un año.
    Que debo hacet?

  4. Antonio Navarro dice:

    Buenas Tardes.

    Mi consulta es la siguiente:

    Firme contrato de Arrendamiento de 12 Meses de los cuales llevo 3 y resulta que en la casa de al lado ejercen una actividad industrial que genera fuertes olores, emisiones de ceniza y humos al medio ambiente. Por estar justo al lado la vivienda en la que vivo nos llevamos la peor parte; tengo un bebe de 8 meses y desde que nos mudamos se ha enfermado de las vías respiratorias; en consultas medicas del sistema de salud nos recomendaron cambiar de ambiente, ya le exprese la intensión de mudarnos al propietario de la Casa; el cual según parece no tiene problemas pero me genera duda y mi pregunta es si al habitar esta vivienda afecta la salud mi hijo, aun así debo reconocerle indemnización al propietario de la vivienda, aun cuando el sabia de esta situación y no nos informo desde un inicio.

    Agradezco su atención y quedo atento a sus comentarios.

  5. lilian dice:

    Hola :
    Arrende una propiedad hace dos anos, no me di cuenta hasta ahora que había una cláusula de dar aviso con 60 días de anticipación para colocar fin al contrato yo envié un email con 30 días de anticipación , me dicen que de ninguna manera…hay algo que pueda hacer?gracias

  6. claudia guetio dice:

    buenos días hace un mes me pase aun apartamento pero me acabo de quedar sin trabajo no tengo ningún ingreso adicional puedo dar por terminado el contrato si no tengo como obtener ingresos es con el propietario del inmueble directamente gracias

  7. paola carrillo dice:

    buenas noches doctor
    necesito que por favor me ayude
    hace mas o menos 10 años arrende un lote a un señor que en este momento ya es de la tercera edad, en varioas ocaciones me a quedado mal con lo del arriendo y aveces me paga de a poquitos no le habia pedido antes por consideracion a su edad pero en este momento, me esta afectando en convivencia con los vecinos ya qe el vive ahi pero no tiene servicios publicos entonces abrio un hueco donde va el agua sucia, una de las vecinas me llamo muy indignada y me dijo que tiene quejas de esto desde el año pasado, de las cuales yo no me habia enterado solo hasta ahora y aparte de esto tiene una familia de 4 personas adultas y 2 bebes. de esto me entere apenas en esta semana
    , el contrato que tengo con el vence en noviembre
    estoy en momento de terminar el contrato????
    y si por favor me puede ayudar a redactar la carta para poder darsela necesito saber por favor si se lo puedo entregar directamente a el con testigos o tiene que ser por correo certificado???
    mil gracias agradezco su atencion y colaboracion.

  8. Marjorie Villegas dice:

    Estimado
    Arriendo desde noviembre 2007 una casa por $ 100.000 pesos mensuales según contrato, el contrato es anual y renovable automáticamente. Desde Abril 2015 me subieron el valor de arriendo a $ 170.000, a fines de Mayo 2016 la dueña me comunica personalmente que debo abandonar la propiedad porque la vendió y me da plazo hasta el 15 de Agosto 2016 para entregarla, el arriendo del mes de mayo está pendiente pero me dice que el mes de junio y julio no se los cancele para poder arrendar otra casa, hasta la fecha aún no consigo donde irme y quisiera saber si tengo algún derecho o mayor plazo por llevar casi 9 años de arriendo y sin modificaciones al contrato por el aumento.
    Agradezco sus comentarios.

  9. Adriana dice:

    Buenos días,
    Mi consulta es: Tengo un contrato de arrendamiento desde el 01 de noviembre de 2014, sin embargo, cuando tomé el arriendo tenía un trabajo estable, pero en enero de 2015 me despidieron y con el dinero de la indemnización me hice cargo hasta que volví a conseguir trabajo, sin embargo mi actual trabajo es a termino fijo y tengo un salario del 50% al que tenía cuando firme el contrato de arrendamiento y adicional-mente me acabo de enterar que estoy embarazada y mi contrato laboral solo será prorrogado hasta finalizar la Licencia de Maternidad que es aproximadamente hasta mayo de 2017. Mi esposo también tiene un contrato a termino fijo el cual se termina el 20 de agosto de 2016 por lo tanto el 08 de agosto enviamos un correo a la inmobiliaria notificando que queremos dar por terminado el contrato de arrendamiento al finalizar el segundo año de vigencia (31 de octubre de 2016), pero ellos nos respondieron que se debió notificar con mínimo 90 días (nosotros notificamos con 83 días de anticipación) y que por lo tanto a partir del 01 de noviembre se prorroga por un año más o si no debemos pagar una multa por lo equivalente a 3 meses de arriendo, pero nuestra situación económica actual no nos permite seguir pagando arriendo y tampoco pagar la multa, ya que debido a mi estado y a nuestra situación tenemos planeado ir a vivir con mis padres. ¿Qué podemos hacer?

  10. Marjorie Villegas dice:

    Estimados

    Alguien que me oriente, arriendo una casa desde 1 de noviembre de 2009, a fines de mayo de 2016 me pidieron que la desocupara porque la propiedad estaba vendida , los meses de Mayo Junio y Julio quedamos de acuerdo en no cancelarlos para poder irme, a la fecha aún no encuentro casa para arrendar , no me han entregado ninguna notificación solo de palabra, si mi contrato vence en noviembre tengo derecho a mas plazo para desocupar?
    mi contrato fue firmado por $ 100.000 y desde 2015 me cobran $170.000 sin modificaciones al contrato, mi duda es tengo mas plazo para desocupar y que pasará con mi garantía?

  11. OLGA RIVERA dice:

    Cordial saludo, he tomado un apartamento en alquiler ya hace 7 meses y el cual cuando me lo entregaron parecia estar todo ok , al cabo de un mes empezaron a aparecer hormigas y las fui controlando aun asi avice a la inmobiliaria del incidente, sin embargo esta plaga ya se ha salido de las manos de dos meses para aca y le he avisado a la inmobiliari del caso y con fotos y a la fecha no he tenido solución alguna al parecer por que la propietaria tiene otras ocuapciones y no ha prestado atención al caso, lo unico que confirmo es que efectivamente en ese apartamento ya se había sufrido de plaga de hormigas, Ahora una fumigación para mi es muy dispendiosa ya que tengo dos hijos pequeños y una mascota y no tendría para donde irme mientras realizan esta fumigación y el tiempo prudencial para volver a habitarlo, por lo cual quiero dar por terminado este contrato sin necesidad de pagar la multa y llegando a un acuerdo mutuo, ya que me parece negligente por parte de la inmobiliaria y la propietaria no dar respuesta a mi problema que he venido informando desde el primer mes de arriendo. Agradezco mucho su respuesta

  12. Diana Garcia Osorio dice:

    gracias muy buenos días, hace al rededor de dos meses tome en arriendo un apartamento al momento de la entrega no presentaba daño visible, pero con los días y al usar el apto se han presentado daños en especial con la cocina, envié comunicación escrita a la inmobiliaria y al comunicarme con ellos me informan que la dueña manifiesta que no va hacer los arreglos que son necesario ya que mis cosas se están dañando, que puedo hacer al respecto muchas gracias.

  13. alexandra dice:

    buen dia
    tome un apt el 15 de enero del presente año, no se hizo contrato de arrendamiento. le he pagado los cánones los 20 de cada mes ya que esa es la fecha de corte de pago laboral, el 20 de sep le pague el mes correspondiente sep- octubre, en este momento la dueña me indica que necesita que le desocupe, indicando que le estoy pagando atrazado el arriendo. cabe aclarar que no me hace esa petición por escrito.
    15 días después yo me dirijo a ella para pagarle por que efectivamente no he encontrado inmueble para desocupar le y no me recibe dinero porque dice que necesita que le desocupe y que ya llevo 15 días atrasada.
    que ella ya me había avisado. que tenia que haberle desocupado apenas se me cumplió el mes pago.
    tengo un tiempo de espera para encontrar y debo pagarle ese tiempo??
    gracias por su respuesta y muchas gracias por este canal que nos ayuda a resolver nuestros problemas.

  14. claudia dice:

    buenas tardes, tengo un inconveniente con la dueña del apartamento donde vivía ya que debido a unas amenazas de muerte a mi persona y a mi hija quien es menor de edad, me vi en la necesidad de entregar el apartamento faltando aproximadamente 4 meses para terminar el contrato, inmediatamente recibí la amenaza le comente a la dueña del apartamento quien dijo que no había inconveniente que entregara siempre y cuando respondiera por el canon de un mes a lo cual no vi inconveniente sin embargo le comente mi situación ya que llevaba 6 meses sin trabajo e irme seria un gasto inesperado y que por esta razón no podía pagar ese mes de una sino en plazos. la señora decidió demandarme y cobrarme 3´000.000 millones por incumplir el contrato, quisiera saber que debo hacer en esta situación, agradezco me colaboren porque estoy desesperada no me parece justo tener que pagar todo ese dinero cuando nunca se incumplió con las mensualidades ademas que hay un documento emitido por la fiscalia donde me dictan una medida de protección para la niña y para mi por dicha amenaza

  15. milena bancelin dice:

    buenas noches me gustaría que me aconsejaran que hacer en mi caso mi madre le arrendo a un sobrino de ella primo hermano mio un apartamento que el convirtió en local comercial (salón de belleza) lo adecuo le hizo mejoras
    de esto hace 4 años los 2 primeros años no hizo aumento el año pasado le hizo aumento de 50000 pesos hoy ala fecha los servicios se le dispararon en el mes de diciembre un 30 por siento y los servicios son compartidos así un 40 mi madre y ellos el 60 mi madre les pidió que le reconocieran un poco mas y se negaron les dijo que les aumentaría 100.000 pesos y no aceptaron les pidió que le desocupen y les dio 6 meses el alega que no por que el le metió mucha plata en las mejoras les agradeceria me dijeran que puedo hacer mi madre tiene 76 años y me dio poder a mil gracias milena bancelin

  16. Felipe Otalvaro dice:

    Buenos días,

    El 6 de febrero del presente año, tome en arriendo una casa para lo cual me exigieron un deposito de alrededor del 30% del valor del arrendamiento, el día de la toma del inmueble y firma del contrato, me informaron que hacían falta unas adecuaciones, limpieza de escombros y mejoras físicas. ya han pasado 3 semanas y no he tenido respuesta de las personas encargadas de la administración del inmueble, teniendo en cuenta que en repetidas ocasiones se les ha solicitado la realización de estos pendientes, sin respuesta alguna, he solicitado verbal y por escrito indicando fechas y horarios disponibles para realizar las mejoras, sin respuesta alguna.

    Quiero saber si es posible la terminación del contrato y si cabe solicitar indemnización alguna por daños y perjuicios, pues por causa de las demoras en las adecuaciones he tenido que someterme a goteras, humedades, escombros, malos olores, electrocución, y aplazamiento en organizar debidamente mis enceres a la espera de dichas adecuaciones.

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