Inicio » Derecho civil. Por » (27 / 09 / 2011 )

Causales de terminación unilateral de contrato de arrendatario arrendamiento de vivienda urbana, por parte del arrendador

Es necesario conocer las causales de terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, la cual puede ser incluso de mutuo acuerdo de las partes, pero existen causales por las cuales el arrendador o el arrendatario pueden dar por terminado  el contrato; el arrendado puede dar por terminado el contrato por las siguientes causales:

  1. El no pago de los cánones de arrendamiento en las fechas convenidas.
  2. El no pago de los servicios públicos, que cause desconexión o perdida del servicio.
  3. Que el arrendatario sin consentimiento del arrendador, subarriende total o parcialmente, ceda el contrato, cambie de destinación del mismo.
  4. El uso del inmueble para actos delictivos o contravenciones,  los actos que afecten la tranquilidad de los vecinos por parte del arrendatario.
  5. Cambios, ampliaciones, destrucción total o parcial del inmueble por parte del arrendatario sin expresa autorización del arrendador.
  6. La violación de las normas de propiedad horizontal, cuando se trate de este tipo de viviendas.
  7. El arrendador de igual manera puede terminar unilateralmente el contrato con un preaviso de tres meses y con una indemnización de tres meses de arrendamiento.
  8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: cuando el propietario lo necesite para su propia habitación, cuando se va a hacer una nueva construcción, cuando deba entregarse en cumplimiento de un contrato de compraventa, la plena voluntad de darlo por terminado con indemnización al arrendatario.

Entonces teniendo en cuenta las causales mencionadas contenidas en el artículo 22 de la ley 820 de 2003, si el arrendatario incurre en una de las causales anteriores de la 1 a la 6, el arrendador  da por terminado el contrato e inicia un proceso  por el  incumplimiento  para que el arrendatario les responda por los perjuicios causados; por otro lado,  si se da  el  caso de que arrendatario se rehúse a entregar el inmueble, el arrendador debe  iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado.

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133 Opiniones en “Causales de terminación unilateral de contrato de arrendatario arrendamiento de vivienda urbana, por parte del arrendador”
  1. mary dice:

    buenas tardes:
    mi mamá figura como arrendataria de un apartamento ubicado en 5° piso en escaleras, es un apto que tiene muchas goteras e inicialmente se comunico y no quisieron arreglar sin embargo para no tener que buscar mas nos quedamos ahi, mi mami no tenia inconveniente pro las escaleras pero debido un diagnostico dado a ella de cancer en el cual se le han afectado los pulmones no puede subir ni bajar toda esa cantidad de escaleras pues se ahoga y es complicado para llevarla a sus terapias y controles, deseamos terminar el contrato que va hasta febrero/2015 pero no tenemos ni deseamos pagar ninguna indemnizacion, tenemos que ubicarnos en un 1° piso y no siga perjudicando aun mas su salud.

  2. fernando garcia dice:

    Buen dia

    Mi abuela murio y dejo una vivienda para para 9 hermanos y dos de ellos ya han fallecido los 7 hermanos de primera cogenuidad estan de acuerdo y los 2 decongenuidad tambien ya que se va a realizar un proyecto multifamiliar
    la pregunta mia es Cuenato vale la sucesion y si las escrituras quedan a nombre de los 7 hermanos y familias representantes de los fallecidos
    gracias por su respuesta

    • FERANDANTE dice:

      Fernando

      Es muy dificil darle una orientación al respecto, ya que si los fallecidos tienen hijos, estos entran a heredar en representación de sus padres, al igual habría que mirar si son mayores o menores de edad, asi como donde queda la vivienda, si es solo la vivienda o la accede algun terreno, que cargas fiscales tiene, en cuanto está avaluada y que intención tendran los herederos frente a esta, entre otros factores

  3. stiven castillo dice:

    buenas tardes

    mi abuela tiene su casa propia; desde hace 10 años mi tia y primos se vinieron a vivir a su casa pero no le pagan arriendo ni nada solo pagan los servicios y mi abuela ya esta cansada de ellos pues ahora se creen los dueños de su casa, mi abuela lleva mas de 1 año diciendoles que desocupen que necesita arrendar pero ellos siguen alli, no hay contratos ni nada solo mi abuela los dejo vivir en su casa mientras mejoraba su situacion pero ahora no hay quien los saque, me pueden ayudar por favor para ver que podemos hacer por mi abuela. que procedimiento debemos seguir?
    gracias.

  4. Lina Montoya dice:

    Buenas tardes,

    Mi madre tiene un casa en primer piso y como el segundo piso fue vendido recientemente se inició la construcción de unas columnas que averiaron la baldosa del primer piso. Aunque se acordó con los inquilinos de la casa la construcción de las columnas y las molestias ocasionadas, ahora se le debe reparar el piso a la casa y como es muy viejo lo mejor es cambiarlo completamente.
    Entonces, ya que he leído que una de las justas causas de terminación de contrato es por 'construcciones necesarias en la vivienda' y que la indemnización es de solo 1.5 meses, quisiera saber si esto es del todo cierto o si la justa causa para este caso debe ser 'voluntad del arrendador' y 3 meses de indemnización.

    Gracias por su atención.

    • FERANDANTE dice:

      Lina

      Buenas tardes

      Para evitarse reclamaciones e inconvenientes a futuro, podríamos sugerirle hacerlo de la segunda forma que refiere, podrá verse más costosa economicamente, pero es mejor la tranquilidad que la ansiedad.

  5. carlos dice:

    Tengo un apartamento arrendado hace 4 años. La empresa me ha trasladado de ciudad y debo hacerlo en el termino de un mes. El contrato establece que debo dar aviso con tres (3) meses de anticipacion, sin embargo puedo invocar esta situacion ante la propietaria para evitar el pago de la indemnizacion?

    • FERANDANTE dice:

      Carlos

      No señor.

      Si su empresa lo trasladó de ciudad, es su obligación como empleador satisfacer con cargo a ella los costos de desplazamiento suyos, los que incluyen naturalmente el destrate del contrato de arrendamiento que tiene vigente.

  6. Ruben Dario Andrade dice:

    Buenas noches. Celebramos un contrato hablado con un arrendador y estipulamos que ibamos a tomar el inmueble por un tiempo de minimo un mes hasta que consiguieramos uno acorde a nuestras necesidades. Ya lo conseguimos y ahora nos estan diciendo que debemos estar tres meses. Lo hablado fue eso y que pagariamos por los dias en caso de que necesitaramos quedarnos una fracción del mes. Todo hablado, no hay contrato escrito. Mil gracias.

    • FERANDANTE dice:

      Ruben

      Ese es el problema de los contratos "verbales" la falta de civismo y hombría en mantener la palabra, no obstante, debe pagar el mes completo convenido.

  7. Julian Gaviria dice:

    Cordial saludo, tengo dos dudas me gustaria que me ayudaran a solucionarlas.
    Mi mamá vive en una casa alquilada ya casi cinco años, el contrato finaliza el 1 de julio, ella envio una carta tres meses antes para la cancelacion de contrato por que se ha incrementado mucho el canon de arrendamiento; pero por un mal entendido mi mamá envio una carta diciendo que iba a continuar en la casa pensando que tenia que entregar la casa un mes despues de haber entregado la carta, por ende se renovo el contrato automaticamente otro año pero estos dos ultimos meses ha llovido mucho y esa casa mantiene inundada y la inmobiliaria no quiere enviar personas para reparacion de tejas, goteras, etc;
    las preguntas son: si se habia mandado una carta inicial y que habian aceptado para la cancelacion del contrato, es posible renovar asi no mas no se deberia haber creado un contrato nuevo ya que este ya se habia cancelado?
    y se puede entregar la casa asi el contrato este vigente hasta el proximo año estando la vivienda en mal estado?
    Muchas gracias por su atencion

  8. RUTH VARGAS dice:

    Tengo un contrato de arrendamiento de bien inmueble para el funcionamiento de la Registraduria municipal, hace como seis meses ellos instalaron una antena para el servicio de ellos en la terraza de la caza no hobo un permiso verbal ni escrito, el 26 de Mayo mande una comunicación escrita solicitando su retiro, por falta de conocimiento se techo la terraza y no sabia que por eso se iba la señal debido a esto he tenido inconvenientes porque según el registrador estoy entorpeciendo las elecciones para el 15 de mayo yo retire las tejas que tapaban la antena me citan a la personería para un compromiso, que responsabilidad tengo y quiero saber si es obligatorio continuar cediéndoles el espacio para que tengan la antena mientras se termina el contrato favor colaborarme urgente con una respuesta gracias.-

    • FERANDANTE dice:

      Ruth

      Tendría que revisarse el contrato para darle una orientación cierta, pero en principio la instalación de antenas de cualquier indole distintas a las de aire para televiisión requieren una autorización especial de la Alcaldía, por lo que usted podría eventualmente elevar un derecho de petición en dicho sentido

  9. Carolina dice:

    Buenos días:

    Mi madre tiene una casa en arriendo desde el 19 de Junio del 2009. Cada vez que se cumple un año el contrato se ha renovado automáticamente y el dueño le sube el valor del arriendo a su antojo. No tiene en cuenta el aumento de ley. Está próxima la renovación y el arrendador se acercó el día de hoy 10 de Junio y preguntó si iban a continuar en el inmueble. Efectivamente se piensa continuar habitando esta vivienda por lo que el dueño pidió nuevamente los documentos del fiador para realizar un nuevo contrato. El arrendador puede hacer esto?

    • FERANDANTE dice:

      Carolina

      Primero.
      El reajuste del precio del canon de arrendamiento está regulado año a año por el Gobierno Nacional de tal forma que el arrendador no puede subirlo a su antojo, por ejemplo para 2014 es máximo el 1.94% sobre el del año 2013, sin que el precio total supere el 1% de dos veces el avaluo catastral para este año.

      Segundo.
      No es necesario un nuevo contrato, el primero es suficiente.

  10. Juan Rodriguez dice:

    Buenos días:

    Actualmente tenemos un apartamento arrendado a una pareja, pero hacen continuos escandalos, y la administración ya les ha puesto dos multas, por reglamento de convivencia, adicionalmente se tiene una grabación de los escandalos, estos elementos son causal de terminación de contrato?

    • FERANDANTE dice:

      Juan

      Buenas Noches.

      Es muy dificil establecerlo de su inquietud, pero le sugeririamos que cite a sus inquilinos a una Audiencia de Conciliación ante la Personería Municipal y trate de terminar el contrato de comun acuerdo con base en los incidentes sucedidos

  11. JUAN DIAZ dice:

    ME LLEGO UNA CARTA DICIENDO QUE ME DAN 30 DIAS PARA ENTREGAR POR ESTA CAUSAL, El uso del inmueble para actos delictivos o contravenciones, los actos que afecten la tranquilidad de los vecinos por parte del arrendatario. PERO NO ES CIERTO ¿QUE PUEDO HACER?

    • FERANDANTE dice:

      Juan

      Si la causal no es cierta, responda el requerimiento en dicho sentido, que usted no entrega porque no existe la causal.

      El arrendador si decide demandar judicialmente la terminación del contrato, tendrá que demostrar la causal.

  12. Mireya dice:

    El arrendatario incumplió con el pago del canon de arrendamiento por seis meses, razón por la cual debió desocupar el inmueble. Inicialmente en un mes de atraso le cobraron los dos meses por valor de $1.800.000 cuando el canon mensual era de $647.000, ahora por cada mes de atraso cobran multa de $506.000 y quiero saber si esto es lo legal?

    • FERANDANTE dice:

      Mireya

      En principio tendríamos que revisar el contrato de arrendamiento en cuanto a clausula penal, valor de servicios públicos dejados de cancelar, cuotas de administración etc, dejados de cancelar para determinar la procedencia de los cobros.

      Pero nos parece abusivo esa "multa" mensual equivalente a casi un mes de arriendo.

      Escríbame en privado envíeme el contrato escaneado y miramos como le colaboramos : ferandante@gmail.com

  13. luis dice:

    doctor buenos días llevo un retraso del pago del arriendo de 10 días establecimiento de comercio que compre por una alta suma de dinero por que supuesta mente el antiguo dueño que s también el dueño de la casa me cobro por una prima de acreditación cosa que no fuer asi cundo tome el lugar de nuevo dueño me doy cuenta que las ventas eran muy malas y estaba muy desacreditado estos 10 días de atraso son causal para la terminación unilateral del contrato garcias

    • FERANDANTE dice:

      Luis

      Buenas Tardes

      Depende, si es ocasional, no.

      Para que se configure la mora en el pago de la renta, debe completarse un mes completo de no cancelar el periodo que corre; en tanto se configura un "simple retardo", siempre que sea ocasional y no mes a mes.

      Ahora, si usted pago una prima de acreditación muy alta y no correspondiente con la realidad del negocio, quiza pueda solicitar judicialmente la revisión y reversión de ese pago.

  14. gilberto herrera dice:

    Doctor, tengo un inmueble arrendado , este tiene dos locales y tres apartamentos, los contratos de arrendamiento estan vigentes, DECIDIMOS HACER LA VENTA DEL PREDIO Y TENEMOS UN CLIENTE PARA EFECTUAR LA VENTA, en que terminos debo dirigirme a los arrendatarios para informarles de la venta del predio para que hagan su entrega ? La clausula penal por incumplimiento esta pactada en dos meses puedo darle esos dos meses gratis para que lo entreguen.

    • FERANDANTE dice:

      Gilberto

      No señor

      Lo invitamos a acogerse al procedimiento legal frente a los arrendatarios de los apartamentos en este link link.

      Y frente a los arrendatarios de los locales comerciales
      en los Artículos 518 a 524 del Codigo de Comercio

  15. Sofia dice:

    Buenas día Doctor, quisiera saber si un arrendador puede dar por terminado un contrato de vivienda urbana el cual se cumple hasta Noviembre por causas como pago atrasado de arriendo de casi 20 días principalmente y la otra porque se necesita para usarlo el dueño sin tener que pagar indemnizaciones el arrendador

  16. aylujo dice:

    llevo 11 años en un apartamento y el dueño me pide amistosamente que arreglemos y le desocupe. que derechos tengo que puedo exigir como arrendatario.(como es lo de tres meses de aviso y tres canones de indemnizacion
    gracias

  17. FERNANDO dice:

    Buenos días, tanto la propietaria como yo estamos de acuerdo en continuar el arriendo del inmueble pero sin la inmobiliaria que actualmente tiene el contrato ya que estamos inconformes con los servicios que prestan y nos han causado muchos dolores de cabeza como por el hecho de que se encuentre en mora la administración ya que al parecer la están consignando a un apartamento equivocado. Lo que queremos es quitarlos del medio y continuar de manera directa, qué debemos hacer para no tener que pagar multas ni tener que desocupar el inmueble para cumplir con la entrega del mismo?..al parecer si la dueña quiere continuar conmigo debe pagar 5 cánones de arriendo a la inmobiliaria...eso es permitido?...Gracias!

    • FERANDANTE dice:

      Fernando

      Buenas Tardes

      En su caso, el arrendador constituye con la inmboliaria, un contrato de administración del inmueble, si se presenta esa mora en la administración y esta se encontraba a cargo de la inmobiliaria, es una justa causal para la terminación del contrato de administración, no solo sin penalidad, sino con el consecuente pago de la administración tal como lo habían acordado, independientemente de que la hubieran consignado mal.

      La Arrendadora puede terminar el contrato invocando esta causal y advirtiendo que presentará la queja respectiva no solo ante la Subsecretaría de Control de Vivienda de la Alcaldía de su Municipalidad por incumplimiento del contrato, sino ante la Superintendencia de Industria y Comercio delgada para la protección del consumidor, independientemente de las acciones legales para que se paguen las expensas de administración dejadas de pagar.

      A lo sumo, todo sería negociación de la penalidad frente a las expensas dejadas de pagar por la inmobiliaria, y que esta ceda el contrato de arrendamiento a la propietaria, asi se evitan la mitad de las diligencias

      • Sofia dice:

        Buenas día Doctor, quisiera saber si un arrendador puede dar por terminado un contrato de vivienda urbana el cual se cumple hasta Noviembre por causas como pago atrasado de arriendo de casi 20 días principalmente y la otra porque se necesita para usarlo el dueño sin tener que pagar indemnizaciones el arrendador

        • FERANDANTE dice:

          Sofía

          Buen Día

          El no pago de la renta dentro del termino pactado es la causal "automática" por excelencia para dar por terminado el contrato de arrendamiento; no obstante lo anterior, para que la mora se configure realmente, es conveniente aguardar a que transcurra el mes completo del periodo de renta, esto en razón que no todos los contratos contemplan la mora inmediata, esto es que con el solo retardo se configure la causal.

          Es conveniente avisarle al arrendatario por escrito a través de correo certificado especial con constancia de entrega que en razón de haber transcurrido un mes sin el pago de la renta, se tiene por incumplido el contrato y en consecuencia terminado por su culpa debiendo restituir inmediatamente el inmueble, sin perjuicio del pago de la renta y la clausula penal.

          Tenga cuidado de no recibir el pago de la renta ya estando en mora, porque podría estarla "purgando" es decir, aceptándola y en consecuencia, desaparecía la causal.

          Si el arrendatario está en mora, no es conveniente invocar causales adicionales, ya que el requerirlo el arrendador para su propio uso es una causal bastante compleja de implementar, y quizá se llegare a entender, que la mora se está induciendo para para constituir la indemnización que trata el Numeral 8 del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003

      • Sofia dice:

        Se tiene que comunicar dicho acto por escrito ?

  18. Marybel dice:

    Buenas tardes, tengo un apartamento arrendado y la inquilina paga puntualmente el canon de arrendamiento, el problema es que de la administración del edificio me llamaron para decirme que se deben 3 meses de administración, este es un motivo para cancelar el contrato?, aunque la inquilina dice que se pone al día con un pago extraordinario que recibirá en estos días.

    • FERANDANTE dice:

      Marybel

      Buenas Noches

      Si es obligación de la arrendataria dentro del contrato el pago de las expensas ordinarias de la copropiedad, sí, pero debe estar muy claramente determinado cuanto es la renta y cuanto las expensas

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