Inicio » Derecho civil. Por » (28 / 09 / 2011 )

Causales de terminación unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda urbano por parte del arrendatario

Así como existen causales para que el arrendador pueda dar por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana la ley también otorga esta facultad al arrendatario cuando el arrendador incurre el cualquiera de las siguientes causales consagradas en el artículo 25  de la ley 820 del 2003:

  • Por la suspensión de los servicios públicos por culpa del arrendador, en este caso el arrendador podrá pagarlos y descontar dicho valor del arriendo o pago del canon de arrendamiento.

Los servicios públicos domiciliarios como son: la luz eléctrica, el agua, y el gas natural como los más básicos son fundamentales para que las personas tengan una vida digna; entonces si por culpa del arrendador estos servicios son suspendidos es justo que el arrendatario al verse perjudicado por esta situación de manera unilateral decida dar por terminado el contrato.

  • Actuaciones del arrendador que afecten el disfrute del arrendatario, debidamente comprobada ante autoridad policiva.

Actuaciones tales como por ejemplo entrar cada vez que quiera sin ser autorizado por el arrendatario perturbando así el goce del inmueble arrendado, además dicha situación debe estar comprobada por autoridad policiva.

  • El desconocimiento del arrendador de los derechos reconocidos al arrendatario por la ley o el contrato.

Además el arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, previo aviso escrito dirigido al arrendador con una antelación no menor de tres (3) meses  y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Por último  podrá  el arrendatario dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, con un previo aviso de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso no deberá indemnizar al arrendador.

Si el arrendador no quisiere recibir el bien inmueble, el arrendatario podrá hacer entrega provisional a autoridad competente.

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218 Opiniones en “Causales de terminación unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda urbano por parte del arrendatario”
  1. Lina dice:

    Buenos días.
    En la actualidad tenemos un inmueble en calidad de arrendatario y codeudor en compañía de mi esposo con una Agencia inmobiliaria. Vivo en un cuarto piso y poseo prescripción medica de no subir ni bajar escalas pues estoy esperando una bebe. Hicimos la solicitud a la agencia pidiendo nos permitieran entregar el inmueble antes del cumplimiento del contrato sin sanción o multa o que nos reubicaran en un primer piso. la respuesta de la agencia fue: pagar indemnización por valor de tres (3) cánones de arrendamiento o hacer cesión del contrato con lo cual no estamos de acuerdo pues es una suma alta mas por que ahora con la bebe tenemos multiples gastos y la cesion no es posible tampoco por lo que es difícil que la gente acepte un inmueble en esas condiciones (precio, ubicación, no reúnen la documentación). Que puedo hacer en este caso?. Existe alguna ley en la que me pueda apoyar mas que todo por tener la prescripción medica? Mil gracias

  2. carolina rivera dice:

    buenas dias

    quisiera saber cuanto plazo tengo para desocupar el inmueble ,pues me lo pidieron por no estar al dia con los pagos de los servicios publuicos,pero no me los han cortado y a la fecha estan bien
    gracias por su atencion prestada y colaboracion
    la verdadad no se que debo hacer

    • FERANDANTE dice:

      Carolina

      Buenos Días

      Aunque no entendemos que significa " a la fecha estan bien",
      si le terminaron el Contrato de Arrendamiento por mora en el pago de los servicios publicos, se entiende que la restitución es inmediata, esto, el supuesto es que la restitución deba hacerla dentro de las 24 horas siguientes.

      Ahora bien, ese es el supuesto,
      pero si usted está al día en al pago de la renta, un termino prudencial y razonable, es a más tardar el día que termina el periodo que está corriendo; ahora si la terminación y el periodo de renta que corre coinciden, el estimado es maximo de 8 días.

  3. Pedro Luis dice:

    Buenos días, quisiera saber que puedo en mi caso: Tengo un contrato de arrendamiento por inmobiliaria sobre un apartamento en un conjunto residencial, el valor de la administración debo pagarlo yo como arrendataria y este se me es incluido en mi cupón de pago mensual, el cual pago puntualmente, pero la inmobiliaria no hace el pago a la administración del conjunto por lo cual se me notifico que no podría usar mas del parqueaderoy demás beneficios del conjunto. Puedo dar por terminado el contrato por este motivo, o que acciones puedo tomar, gracias.

  4. Carlos Cortes dice:

    Buen día.

    Quisiera saber si los siguientes motivos son causales, para finalizar el contrato de arrendamiento, aclaro (soy arrendatario).

    1.Desde el primer día que decidimos arrendar el inmueble pedimos el lavado de la alfombra que estaba y a la fecha está en el peor estado posible, tanto de suciedad como de deterioro (completamente antihigienica), nunca la lavaron. Se le propuso al arrendador por medio de la inmobiliaria el cambio de piso al gusto del propietario, y la respuesta fue negativa por falta de dinero; esto nos a afectado mucho debido a que mi hijo sufre de alergia crónica.

    2.El citófono no funciona pero aún así nos cobran administración por 120.000 mensuales, esta situación se le ha informado a la inmobiliaria, pero ellos dicen que no pueden hacer nada porque la administración del conjunto no da solución a esto.

    3.Hemos informado de humedad constante en los techos de los baños y en los bordes de las ventanas de todas las habitaciones y no se le ha dado solución a esto.

    4.La estufa con la que fué entregado el apartamento es muy vieja y cuando esta en uso se apaga constantemente generando fuga de gas, porque cuando se ponen las ollas se ahoga el fuego y se apaga, lo que genera un peligro por intoxicamiento si no se está pendiente, además de que el horno de la misma no sirve.

    5.Por ultimo hemos tenido inconvenientes porque a causa de que la estufa es muy vieja, se le han tenido que hacer reparaciones con la empresa de gas natural, las cuales generan un costo de reparación que es cargado al recibo mensual; este sobre costo es cancelado por nosotros los arrendatarios y reembolsado por la inmobiliaria, pero justamente ahí esta el problema, y es que para que nos devuelvan este dinero es todo un problema y lo demoran el tiempo que ellos consideran, lo cual nos ha generado bastantes molestias.

    Quedo pendiente de sus respuestas y de saber si sí son motivos para terminar el contrato con dicha inmobiliaria.

    Muchas gracias. Carlos Cortes.

    • FERANDANTE dice:

      Carlos
      Buen Día

      Todas son circunstancias que indica convergen en la terminación unilateral del contrato por parte del arrendatario sin indemnización para el arrendador por cuanto el bien arrendado no cumple con las condiciones para las que fue arrendado.-

      • Carlos Cortes dice:

        Ok muchas gracias por la respuesta, me queda una ultima pregunta el arrendador en esta caso la inmobiliaria tendría que indemnizarnos por esto?

        Quedo atento muchas gracias.

        • FERANDANTE dice:

          Carlos

          Eventualmente asi podría ser pero tendría que demandarla por la via judicial, previa audiencia de conciliación; por lo pronto presente la queja ante la Subsecretaría de Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Habitad si radica en Bogotá, o equivalente en su Municipio

  5. Leonardo Agudelo dice:

    Cordial saludo,

    Llevo 4 años y 6 meses viviendo como arrendatario con prórrogas a 1 año, ¿para poder terminar el contrato debo enviar el aviso por correo 3 meses o más antes de una nueva prórroga o antes de que salga del apartamento?

    Gracias

  6. Bernardo Adolfo Toro Escobar dice:

    Creo que deben revisar lo de la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por parte del arrendador, en cuanto al pago de una indemnización de tres meses al arrendatario (numeral 7 en su publicación). Creo que esa indemnización es sólo de 1,5 meses. Si es así, por favor corregir.

    Gracias,

    • FERANDANTE dice:

      Bernardo

      Agradecemos su participación.

      Confirmamos que la indemnización es el equivalente a TRES (3) períodos de renta; eventualmente se ha llegado a considerar que correspondería a 1.5 periodos de renta, en contratos hasta de 6 meses, pero no ha tenido ninguna acogida, de tal suerte que independientemente de la duración del contrato, la indemnización es de tres meses, como se ha indicado.-

  7. german fernandez dice:

    Mi pregunta es la siguiente arrende un inmueble para vivienda por un año, di el aviso de terminacion del contrato con 3 meses de anticipacion por correo certificado, el arrendatario me exige el pago de una inndenizacion de tres meses, debo pagarla.....gracias

    • FERANDANTE dice:

      German

      Haber...

      La Ley 820 de 2003, determina estrictamente las causales por las cuales el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana en su primer año de vigencia, y entre ellas no se encuentra, la mera liberalidad del arrendador, sino debe estar centrada en una de estas, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:

      a)
      Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;

      b)
      Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;

      c)
      Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

      y en este orden para poderla hacer efectiva, debe agotar el siguiente procedimiento:

      Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

      De tal forma que:
      NO APLICA LA INDEMNIZACION DE 3 MESES, sino la caución de seis meses

      En consecuencia:
      De no mediar constancia por escrito del preaviso con la constitución de la poliza con la antelación indicada, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

  8. Luis Eduardo dice:

    Buenos dias, mi caso es el siguiente:

    Yo arrende una casa hace ya 2 meses, tengo un contrato por un año, pero desde que nos pasamos se han presentado un sin fin de problemas y daños en la casa no causados por nosotros, ademas, desde hace unos dias se estan metiendo ratas desde la parte externa, ya estamos cansados con todo esto y mas viendo que ya hay ratas entrando... Los daños fueron:

    1. Cuando se arrendo, se arrendo una casa con agua caliente(Duchas) en ambos baños, a una semana de nosotros pasarnos la ducha cumplio su ciclo de vida(el empaque esta desgastado). El arrendador solo dijo que si queriamos agua caliente que debiamos colocarla nosotros, aun sabiendo que cuando se nos mostro la casa se incluia el agua caliente.

    2.Otro daño es que en la cocina se sale el agua de las tuberias y genera charcos inmensos cuando labamos.

    3. Lo ya mensionado de las ratas, que es lo mas preocupante.

    y otros daños que ellos han solucionado, como que se erociono las valdosas del dormitorio y les toco cambiar todo el piso...

    Me gustaria saber si esto puede dar causal de finalizacion del contrato, ya que se incumple el mismo al no estar el inmueble en el estado en el que ellos lo ofrecieron.

    Muchas gracias.

    • FERANDANTE dice:

      Luis

      Buenos Días

      Eventualmente podrían en conjunto constituir una causal de terminación del contrato sin indemnización siempre que en el contrato se hubiese pactado el agua caliente como elemento del inmueble, al tiempo que el mal estado de las tuberías de la cocina concierne en el no uso del inmueble para lo que fue arrendado, pero tenga presente que el arrendatario previo aviso al arrendador podría asumir el costo de estas reparaciones y descontarlas de la renta.

      Ahora lo de las ratas, no lo contemplaríamos como causal exacta, sino más como corolario de las anteriores

      • Luis Eduardo dice:

        Buenas noches,

        En el contrato no esta estipulado lo del agua caliente, de hecho, ellos nunca me entregaron copia del contrato, y segun tengo entendido el no dar copia del contrato, aun habiendola pedido, genera multa (Esta multa a quien se le paga y que entidad regula esto), ademas tampoco hicieron inventario del inmueble. Pero cuando nos mostraron la casa omitieron los detalles de las tuberias y demas defectos del inmueble, y tambien nos ofresieron una casa con calentador en los dos baños, y al dia de hoy los quitaron.

        Muchas gracias.

  9. Viana Berdugo dice:

    buenas tardes, mi caso es el siguiente:
    En junio de 2012 adquiri contrato con inmobiliaria a termino de un año, este se prorrogó un año mas. Con 4 meses de anticipación envie la carta para cancelar el contrato y nunca recibi notificacion del procedimiento para la entrega, pense que con la carta y el tiempo requerido podia desalojar hasta la fecha del termino del contrato. una vez desalojé el dia 31 de Julio, llame para que me recibieran el apto, pero me dijeron que tenian que hacer un preinventario luego de este se debia realizar un inventario final y por ultimo la entrega del apto. transcurrio 8 dias en este proceso. y ahora me estan realizando cobro juridico por los 8 dias, en los que no tenia ni idea 1. que debia pagar esos 8 dias. 2. que hayan pasado a cobro juridico sin una notificacion previa?? esto es ´posible???

    • FERANDANTE dice:

      Viviana

      Buenos Días

      1
      Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, se entienden causados mensualmente de tal forma que los canones se manejan de esta forma, y no por días.

      Sin embargo,
      le sugerimos cursar una comunicación significando que, el inmueble quedó desocupado a disposición del arrendador el día tal que terminaba el contrato, y que fue el arrendador quien tardó ese tiempo en recibirlo, por lo que usted no acepta ni asume ningun cargo derivado de la molicie del arrendador en retomar oportunamente el inmueble, al tiempo que dará curso de la queja correspondiente ante la Subsecretaría de Inspección y Control de Vivienda de la Secretaría Distrital del Habitad, si se encuentra en Bogotá, o su equivalente en la Ciudad donde se encuentre.

      2
      No es necesario notificación para este efecto; es obligatoria en caso de reporte a las centrales de riesgo.

      • Luis Eduardo dice:

        Buenos dias, mi caso es el siguiente:

        Yo arrende una casa hace ya 2 meses, tengo un contrato por un año, pero desde que nos pasamos se han presentado un sin fin de problemas y daños en la casa no causados por nosotros, ademas, desde hace unos dias se estan metiendo ratas desde la parte externa, ya estamos cansados con todo esto y mas viendo que ya hay ratas entrando... Los daños fueron:

        1. Cuando se arrendo, se arrendo una casa con agua caliente(Duchas) en ambos baños, a una semana de nosotros pasarnos la ducha cumplio su ciclo de vida(el empaque esta desgastado). El arrendador solo dijo que si queriamos agua caliente que debiamos colocarla nosotros, aun sabiendo que cuando se nos mostro la casa se incluia el agua caliente.

        2.Otro daño es que en la cocina se sale el agua de las tuberias y genera charcos inmensos cuando labamos.

        3. Lo ya mensionado de las ratas, que es lo mas preocupante.

        y otros daños que ellos han solucionado, como que se erociono las valdosas del dormitorio y les toco cambiar todo el piso...

        Me gustaria saber si esto puede dar causal de finalizacion del contrato, ya que se incumple el mismo al no estar el inmueble en el estado en el que ellos lo ofrecieron.

        Muchas gracias.

  10. Edith dice:

    Mi caso es el siguiente alquile apartamento con inmobiliaria hace un mes, resulta que me envía una carta el día jueves notificando que el dueño va a construir y el lunes empezaron, puedo rescindir del contrato ya que los ruidos y todo el polvo que esta generando en mi apartamento es todo el día. Yo tengo tres niños y es contra producente para su salud. Puedo pedir un indemnización ya que llevo un mes y no fuí notificada por escrito y llevo un mes.

    Gracias por contestar.

    • FERANDANTE dice:

      Edith

      En efecto puede terminar el contrato por incumplimiento de la arrendadora, toda vez que la construcción no es causal para dar por termino ipso facto el contrato; no obstante, le sugerimos primero adelantar Querella Policiva por perturbación a la mera tenencia, y porque no, Acción de Tutela contra la inmobiliaria y el propietario en representación de sus hijos. Reclame la clausula penal e indemnizaciones a su favor.

  11. eugenio dice:

    y como puedo realizar el proceso de embargo???

  12. eugenio dice:

    Buenas Tardes

    el contrato de arrendamiento se puede dar por terminado si el arrendatario no cancela ni uno ni dos meses se le puede realizar cargos como embargos, secuestros, etc; a la persona que se designo como fiador.

  13. JUAN dice:

    buenos dias mi caso es el siguiente:
    tengo un contrato de arrendamiento por una año en el cual se especifica que el arrendador debe pagar el servicio de administracion, para yo asi poder tener derecho sobre algunos servicios en el conjunto residencial, ya en el mes de junio no pude solicitar parqueo por q estaban atrasados meses, y ahora de nuevo lo voy a solicitar y deben de nuevo cuatro meses de la cuota de administracion que puedo hacer terminar el contrato o pagar y descontarle el valor del servicio

    • FERANDANTE dice:

      Juan

      Buenod Días

      Si en el contrato se estipuló que las expensas de administración corren por cuenta del arrendador independientemente que sea el propietario o no, y este no ha pagado, se encuentra incumplido el contrato y usted darlo por terminado haciendo efectiva en su favor la clausula penal que hubiesen pactado.

      No obstante,
      tenga presente que el arrendatario es solidario en el pago de las expensas por lo que le sugerimos hacer llegar a la administración copia autentica del contrato, donde tal obligación es de cargo del arrendador / propietario.

      No le sugerimos pagar y descontar de la renta, porque en virtud de la solidaridad es aun un tema bastante algido de tratar judicialmente, ya que el arrendador lo podría accionar por mora en el pago de la renta.

  14. lady botina dice:

    Buenas tardes,

    Mi caso es el siguiente, tenemos unos inquilinos en tercer piso de nuestra casa y ya tienen dos meses sin pagar el canon de arrendamiento, ya se les ha dicho constantemente y no quieren pagar, ademas les dimos una carta aduciendo incumplimiento del contrato y pidiendoles que entregaran el apartamento, ellos dicen que no se van a ir, pero no pagan y ademas dicen que supuestamente se van cuando se termine el contrato que es en noviembre. Que podríamos hacer en este caso. Agradezco su respuesta.

    • FERANDANTE dice:

      Lady

      Buenas Tardes

      Inicie el proceso de restitución de inmueble arrendado por mora en el pago de la renta, con diligencia previa de embargo y secuestro de bienes muebles. Es un proceso muy rapido

      • lady botina dice:

        Muchas gracias por su respuesta, como seria ese proceso?

        • FERANDANTE dice:

          Lady

          Necesariamente tendrá que hacerlo por intermedio de Abogado, presentada la demanda el juez dispone notificar a los demandados del proceso y estos tendran 10 días para oponerse, como estan en mora no lo podran hacer y el juez dictará una orden disponiendo la restitución por la fuerza. Es un proceso que no demora estimativamente más de 3 meses.

          Si se quiere, aunque más demorado, podría pedirse el embargo de los muebles de la casa como garantía del pago de los cánones en mora.-

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