Causales de terminación unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda urbano por parte del arrendatario

Así como existen causales para que el arrendador pueda dar por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana la ley también otorga esta facultad al arrendatario cuando el arrendador incurre el cualquiera de las siguientes causales consagradas en el artículo 25  de la ley 820 del 2003:

  • Por la suspensión de los servicios públicos por culpa del arrendador, en este caso el arrendador podrá pagarlos y descontar dicho valor del arriendo o pago del canon de arrendamiento.

Los servicios públicos domiciliarios como son: la luz eléctrica, el agua, y el gas natural como los más básicos son fundamentales para que las personas tengan una vida digna; entonces si por culpa del arrendador estos servicios son suspendidos es justo que el arrendatario al verse perjudicado por esta situación de manera unilateral decida dar por terminado el contrato.

  • Actuaciones del arrendador que afecten el disfrute del arrendatario, debidamente comprobada ante autoridad policiva.

Actuaciones tales como por ejemplo entrar cada vez que quiera sin ser autorizado por el arrendatario perturbando así el goce del inmueble arrendado, además dicha situación debe estar comprobada por autoridad policiva.

  • El desconocimiento del arrendador de los derechos reconocidos al arrendatario por la ley o el contrato.

Además el arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, previo aviso escrito dirigido al arrendador con una antelación no menor de tres (3) meses  y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Por último  podrá  el arrendatario dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, con un previo aviso de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso no deberá indemnizar al arrendador.

Si el arrendador no quisiere recibir el bien inmueble, el arrendatario podrá hacer entrega provisional a autoridad competente.

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303 Opiniones
  1. karen arana dice:

    buenos días
    mi inquietud es l siguiente.
    yo arrendo mi casa resulta que la sra me pago el arrendo y yo le di las llaves a los 15 dias ella me informa q no va a tomar la casa que porque a la hija no le gusto q le devuelva la plata yo estoy obligada q hago pues me gaste la plata.gracias

  2. Sebastian dice:

    Buenas tardes, muy formalmente me dirijo a usted con el fin de tener alguna respuesta frente a mi caso:

    Vivo en un cuarto piso de un edificio y hace ya 6 meses estoy solicitando la instalación de una reja en la puerta de entrada al apartamento ya que esta es de vidrio y no cumple con con el articulo 8 # 1 en el cual entregan en buenas estado de seguridad y aun no me dan respuesta, así mismo el edificio presenta riesgos físicos para las personas ya que los espacios públicos no están bien iluminados, algunos sin iluminación, las escaleras están sin terminar, las paredes presentan riesgo eléctrico ya que tienen cajas de energia expuestas y los tomas de los bombillos están despegados con los cables expuestos, y ya varias personas han presentados caídas con incapacidades por temas de iluminación y terminación de las escaleras. Tambien el edificio no posee un plan de emergencias ni un sistema contra incendios. En fin no cumple varias condiciones de Salud, seguridad e higiene. En varias ocasiones el esposo de la propietaria a manejado un maltrato verbal conmigo y con algunos visitantes, lo cual me tiene muy aburrido y la agencia no me da terminación de contrato. Me gustaría terminar el contrato sin pago de multas o establecer una demanda por incumplimiento en las condiciones de salud, seguridad e higiene con la administración del edificio o la agencia, de tal manera que pueda salir lo antes posible o exponer el caso a que autoridad competente?. Agradezco mucho su atención y quedo atento a su respuesta, gracias!

  3. Lucía Ramirez dice:

    Buenas tardes,
    Durante un año y dos meses mi esposo y yo vivimos en un apartamento en arriendo, el contrato inicial se vencio el mes de febrero y automaticamente se renovó. hace varios meses pusieron un amanecedero ilegal de musica electronica enseguida del edificio que nos viene afectando desde entonces el sueño, descanso y tranquilidad. En un principio era soportable, pero en el ultimo mes los niveles de ruido han subido y es insoportable e invivible los fines de semana, empezando desde jueves hasta lunes 24 horas seguidas. Las permanentes vibraciones generadas por este tipo de musica y el volumen, ademas de las constantes peleas en la calle y borrachos nos tienen realmente desesperados. Las administraciones de todos los edificios estan haciendo lo posible por solucionar esta situación de este tipo de negocio en sector residencial pero hasta el momento sin resultados. Este problema nos esta afectado seriamente la salud, dolores de cabeza, migraña y los fines de semana es imposible consiliae el sueño. Quisiera saber si esto podria ser motivo de terminación de contrato sin indemnización? ya se nos esta violando la paz y perturbando nuestra tranquilidad.
    Agradezco su pronta respuesta,

  4. kelly M dice:

    buenas noches,
    soy arrendatario de un apartamento hace 3 meses y constantemente se va el agua, hace ya una semana que nos encontramos sin agua. solicito por favor que me den respuesta de lo que puedo hacer en este caso, y en caso tal de poder hacer algo ¿Debo pagar indemnización al arrendador ?

  5. carol r dice:

    buenas tardes

    En noviembre de 2013 firme un contrato de arrendamiento con una inmobiliara, en el canon de arrendamiendo se incluye el valor de administracion, pero el recibo de pago mensual de la administracion siempre sale que esta en mora por tres meses de arriendo esto a acarreado problemas para la entrega de correspondencia y demas, es esa una razon de terminacion de contrato??? esto se viene presentando durante mas de un año durante el cual e informado teleonicamente este problema a la inmobiliaria y me dicen que el problema es de la administracion y en la administracion me dicen que es problema de la inmobiliaria.

  6. yesid barragan dice:

    buenos dias,

    empece un contrato de arrendamiento el dia 14 de enero de 2014, el apartamento que arrende esta al frente de un apartamento que arrendaron a la fiscalia para que traiga pérsonas protegidas y con graves problemas judiciales, tanto asi que son personas que pueden llegar a asesinarlas por ser testigos de ciertos casos judiciales, el administrador del conjunto junto con el resto de propietarios han realizado derachos de peticion al propietario de ese apartamento y a la fiscalia para que rehubique estas personas, peo no ha sido posible.

    mi pregunta es .. puedo dar por terminado el contrato unilateralmente por tratarse que esta en riesgo la vida de mi ihjo de 2 años, de mi esposa y la mia.. donde se estarian vulnerando los derechos de un menor a la proteccion y a vear por su integridad y la de mi familia.

    gracias. espero su pronta respuesta.

  7. Tata medina dice:

    Buen Dia:
    el pasado 15 de febrero le arrende una vivienda nueva a una familia , en estos dias que comenzo el invierno reportaron una gotera en un baño en la cual se realizaron 3 arreglos de monto considerable hasta que se arreglo la averia , como no habia llovido mas a espera de que lloviera para saber , el dia viernes santo en la tarde me contactaron los arrendatarios que se entro el agua con una fuerte lluvia por otro lado que el daño del baño habia quedado bien , ese dia aunque fue festivo inmediatamente se acerco el reparador y lo arreglo y luego a los tres dias me contactan y me dicen que ya no hay gotera donde la reportaron sino en los cuartos , ahora faltando dos dias para el pago del canon me dicen segun comunicacion escrita que dan por terminacion unilateral el contrato de arrendamiento por los daños que se han mandado a arreglar y que quieren entregar ya el inmueble, aparte de eso me exijieron la instalcion de una reja de seguridad en un balcon que puedo hacer?

  8. Alfonso Castro Rodriguez dice:

    Apreciados señores:
    muy comedidamente me permito poner a su consideracion mi situacion:
    Hace dos meses tome en arriendo un apartamento estrato 5 sobre una de las principales avenidas de la ciudad de Bogota. a partir de ese momento mi vida cambio completamente y el mayor suplicio que haya vivido un ser humano lo empece a vivir yo......pues aunque pago un arriendo de mas de 2,000.000 de pesos mensuales parece que viviera en la calle, es impresionante "EL RUIDOOO" con el que nos ha tocado vivir, me depierto dos o tres veces en la noche, si no soy yo es mi esposa o cualquiera de mis hijos y esto me produce dolor de cabeza, cansancio mental, me enredo para hablar o expresar correctamente mis ideas, me quedo dormido en las reuniones, etc...y esto es comun en toda mi familia, hemos probado toda clase te tapones para los oidos, en silicona en materiales especiales, audifonos pero no es facil adaptarse a dormir de esta manera........puse en conocimiento al señor arrendador pero dice que el no tiene plata para comprar unas ventanas anti ruidos que poseen la mayoria de los apartamentos de la torre donde habito, tengo una clausula de incumplimiento por 7,000.000 de pesos y no creo que sea justo perderlos al tener que irme y quitarme este problema.......agradezco mucho su colaboracion y buen consejo que me permita tomar la mejor desicion....

  9. lucia lopez dice:

    buenos dias !!!!!!

    tengo un local en arriendo y ahorita el 9 de abril se cumplen los 6 meses y en el contrato esta especificado q si queriamos terminas el contrato cualquier de las dos partes es con un mes de anticipacion...... ahorita el 27 de marzo la sr. me pasa una carta de que quiere q le entregue el inmueble ahora el 9 de abril que puedo hacer si no tengo visto algun otro local y q puedo hacer en este caso hacer valida la clausula?????

  10. SANTANDER dice:

    Me aparto respetuosamente del concepto emitido por el corresponsal FERANDANTE, en virtud de que el arrendador entrega el GOCE de la cosa arrendada, el cual incluye también el inmueble dado en arriendo. Este es un caso importante, porque en LAS COPROPIEADADES, si no existe CONVIVENCIA, se reduce el goce y así se incumple el contrato.

  11. Carlos Gonzales dice:

    Buenas noches,
    Soy arrendador de un apartamento, la vigencia es hasta el 31 de Agosto de 2015, el arrendatario desidió desocupar hace un mes,. Cual es el procedimiento legal para que él me pague la indemnización de tres meses del valor del arriendo. ël dice que me paga pero solo dos meses, debo aceptarle?

  12. RICARDO BAQUERO dice:

    Buenas Tardes.

    Soy el arrendatario de un inmueble urbano desde hace aproximadamente 1 año y tres meses, por cuestiones de salubridad de mi familia, he decidido entregarles el inmueble al arrendador, ya que este inmueble posee zonas húmedas y esto afecta la salud de una niña de 6 añitos, y además problemas de seguridad, ya que en muchas ocasiones han tratado de forzar la chapa del inmueble, entre otras.

    He manifestado todas estas molestias a la parte arrendadora y nunca se han pronunciado al respecto, quisiera que me orientaran de que forma puedo entregar dicho inmueble sin que la parte arrendadora exija el pago de los tres meses de multa por así decirlo, pues está en riego la salubridad y seguridad de mi familia.

    • FERANDANTE dice:

      Buenos Días

      Lamentablemente ninguna de las dos circunstancias son suficientes para estructurar una justa causa para terminar el contrato

  13. David Rivera Niño dice:

    Cordial saludos.
    Yo arrende una casa el 3 febrero de 2015 por 6. meses una pareja por tres persona.
    A los ocho días llegaron tres persona mas ya que el arrendamiento se hablo que el contracto fue por tres personas incluye los servicios y gas. y llega cada vez mas persona y ya dallaron la cerámica de la puerta de entrada que puedo hacer o termino el contrato.
    Att. David R.

    • FERANDANTE dice:

      Un Saludo

      Termine el contrato por cambio de destinación del inmueble, de vivienda unifamiliar se lo volvieron de inquilinato o pensión

  14. cristian velasquez dice:

    Buen dia

    Comedidamente solicito a ustedes su opinion sobre este acontecimiento

    Vivo con mi esposa en un aparta estudio hace un año; en este momento estamos esperando un bebe, ella cuenta con 5 meses de embarazo y a sido diagnosticado como embarazo de alto riesgo, por lo tanto el medico a recomendado evitar largos desplazamientos y evitar esfuerzos extra. nuestro apto esta en un piso 11 y sus paredes dan al poniente del sol, lo que hace que la temperatura en la tarde sea muy elevada, por estas razones el medico a recomendado cambiar de vivienda de manera urgente.

    mi pregunta es; como puedo dar por terminado el contrato y que ley me protege al respecto?

    muchas gracias

    • FERANDANTE dice:

      Buenas tardes

      De terminarlo deberá asumir las sanciones economicas correspondientes

      No lo protege ninguna ley, es un problema no originado por el inmueble sino por una condición pérsonal del arrendatario

  15. Pilar Rodriguez dice:

    Solicito cordialmente me de respuesta a la siguiente situacion .

    Tengo un contrato que vence que vence el 30 de septiembre, pero debo entregarlo el 30 de mayo por un viaje urgente al extranjero.

    Por otro lado un colega que conoce el apto esta interesado en tomarlo inmediatamente para que el arrendador no se vea perjudicado.
    Esta situacion me favorece sin que tenga que pagar la indemnizacion ?

    Gracias por su respuesta.

    • FERANDANTE dice:

      Depende de como usted negocie con el arrendador,
      la idea sería terminar el contrato suyo de mutuo acuerdo, e invocando esa razón moral de "no perjuicio para el arrendador" usted presente a su colega a efecto de que se efectúe un contrato nuevo y directo con él, desvinculandose de la relación.

      Por ningun motivo viaje sin arreglar la situación, porque en el evento que calle y su colega ocupe el inmueble e incumpla el contrato, la unica responsable será usted quien continuará figurando como arrendataria

  16. omartinez dice:

    Buenos días, entregue un local de un inmueble a una inmobiliaria para que esta última, administrara todo lo relacionado con el arrendamiento de un local comercial. La pregunta es:

    Puedo demandar la restitución directa como propietario o por conducto de apoderado, o es la inmobiliaria quien inicia el proceso?.

    Los arrendatarios desaparecieron hace 20 años. Debo demandar también al tenedor actual o solo a quienes suscribieron contrato.

    Puedo utilizar una o mas causales para demandar la restitución del local comercial del inmueble?

    Quedo profundamente agradecido con la información que me puedan suminitrar. Gracias.

    • FERANDANTE dice:

      Buenas tardes

      Tenga en cuenta que una es la relación suya con la inmobiliaria a través de un contrato de administración, y otra, la de la inmobiliaria con el arrendatario, a traves de un contrato de arrendamiento.

      En ese entendido, usted no tiene ninguna relación con el arrendatario.

      Ahora si los arrendatarios desaparecieron "hace 20 años" debe revisar en que posición legal y jurídica se encuentran los ocupantes del inmueble en este para poder determinar que causales podría invocar respecto del contrato de administración

  17. Luis Mantilla dice:

    Tome en arriendo un aparta estudio, en las facilidades que tiene hay una conexión para ducha eléctrica, al instalarla y usarla se fue la energía en el apartamento, un electricista calificado reviso y restituyo la energía pero me informa que ese servicio no se puede usar pues el cableado no es adecuado, lo mismo que los breaker y que al usarlo se corre el riesgo de incendio. Desde Octubre se solicito a la agencia la reparación y el propietario quedo que arreglaba y hace dos meses y no arregla este daño y otros reportados. Esto es causal de desistimiento del contrato por el "no uso del disfrute que estoy pagando"? se consideras dentro de los causales del art. 25 Ley 820?

    • FERANDANTE dice:

      No existe la figura de "desistimiento del contrato" sino de terminación del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendador y del inmueble para el fin arrendado, si en el contrato dice que hay esa facilidad para ducha electrica.

      Con todo no cre que su electricista es la ultima palabra.

      Revise que clase de ducha iba a instalar pues si es una de 220 V no la puede conectar a 110V y viceversa; al tiempo que si la instalación es mono o bifasica, no puede instalar una trifasica y viceversa.

  18. Jorge montoya dice:

    Buenas tardes
    Respetuosamente solicito me den respuesta a la siguiente consulta:
    Vivo en arrendamiento con contrato hasta el 17 de junio de 2015. Voy adquirir vivienda mediante préstamo hipotecario, estoy obligado a cumplir con el tiempo estipulado en el contrato de arrendamiento.
    Muchas gracias por su información

  19. Nubia Galeano dice:

    Buenos días,
    Durante dos años ocupamos un apartamento en arriendo pero en los últimos meses las condiciones de humedad del inmueble se hicieron más notorias, afectando la salud de mi hijo de 6 años, pues se agravó su situación de dermatitis. La comunicación con el arrendador durante todo este tiempo se hizo mediante correo electrónico, y se envío correo notificando la intención de desocupar el apartamento, enviando fotografías en las que se podía apreciar las condiciones del inmueble y ademas las de la piel de mi hijo.
    El arrendador insiste en cobrar los 3 meses de multa, es posible apoyarnos en algún artículo legal al menos para reducir la multa?
    cito su publicacion: http://www.gerencie.com/la-terminacion-del-contrato-de-arrendamiento-por-el-arrendatario-terminacion-sin-indemnizacion-o-con-justa-causa.html

    • FERANDANTE dice:

      Buenas tardes

      Las condiciones de humedad, las fotografias del inmueble y las de la piel del supuestamente afectado, de por si no son suficientes ya que no se consideran inherentes al "buen estado general del inmueble"; ahora, tampoco es suficiente la intención de "desocupar" porque esa figura no existe en la Ley 820 de 2003.

      Si usted lo que quiere es terminar el contrato sin pagar indemnización -no multa- debe atenerse a una de las causales previstas en el link que comenta.

      Con todo podría eventualmente abstenerse de pagarla y esperar que la demanden y ya judicialmente controvertir si "la humedad" era o no causal suficiente para la terminación del contrato

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