Inicio » Derecho civil. Por » (28 / 09 / 2011 )

Causales de terminación unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda urbano por parte del arrendatario

Así como existen causales para que el arrendador pueda dar por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana la ley también otorga esta facultad al arrendatario cuando el arrendador incurre el cualquiera de las siguientes causales consagradas en el artículo 25  de la ley 820 del 2003:

  • Por la suspensión de los servicios públicos por culpa del arrendador, en este caso el arrendador podrá pagarlos y descontar dicho valor del arriendo o pago del canon de arrendamiento.

Los servicios públicos domiciliarios como son: la luz eléctrica, el agua, y el gas natural como los más básicos son fundamentales para que las personas tengan una vida digna; entonces si por culpa del arrendador estos servicios son suspendidos es justo que el arrendatario al verse perjudicado por esta situación de manera unilateral decida dar por terminado el contrato.

  • Actuaciones del arrendador que afecten el disfrute del arrendatario, debidamente comprobada ante autoridad policiva.

Actuaciones tales como por ejemplo entrar cada vez que quiera sin ser autorizado por el arrendatario perturbando así el goce del inmueble arrendado, además dicha situación debe estar comprobada por autoridad policiva.

  • El desconocimiento del arrendador de los derechos reconocidos al arrendatario por la ley o el contrato.

Además el arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, previo aviso escrito dirigido al arrendador con una antelación no menor de tres (3) meses  y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

Por último  podrá  el arrendatario dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, con un previo aviso de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso no deberá indemnizar al arrendador.

Si el arrendador no quisiere recibir el bien inmueble, el arrendatario podrá hacer entrega provisional a autoridad competente.

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174 Opiniones en “Causales de terminación unilateral del contrato de arrendamiento de vivienda urbano por parte del arrendatario”
  1. ANA dice:

    Mi consulta es la siguiente: Tengo un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en un edifico, el dueño tiene alquilado los locales comerciales del primer piso a dos establecimiento que generan un ruido excesivo, desde principio de año hemos informado a la inmobiliaria quien hizo caso omiso, mediante correo electronico les solicitamos nos ayudaran a ubicar en otro lugar, pero no se ajustaba a nuestras necesidades o a nuestro presupuesto y decidimos buscar, desde enero manifestamos nuestra inconformidad y solicitar una reubicación, la cual no se dio por parte de ellos, encontramos el inmueble que necesitamos y notificamos la entrega del inmueble y nos responden que debemos esperar hasta el 30 de Nov de 2014 que se vence el contrato, no podemos descansar y adicionalmente el edificio tienen problemas que nos quedamos sin agua hasta 15 dias, que podemos manifestar nosotros o como proceder para invocar la terminación de contrato unilateral. Agradezco la orientación que puedan darme al respecto.

  2. Olmedo Diaz m dice:

    Buena tarde
    En este caso resulta que el inmueble tiene murcielagos viviendo en el techo y se le notifico al arrendatario y el no hizo nada y queremos desocupar el inmueble pactado el arrendamiento a 12 meses y va trascurrido solo uno

  3. Patricia dice:

    Buen día, mi caso es el siguiente, vivo desde el mes de abril en un apartamento en el quinto piso, pero el agua se va constantemente sin aviso alguno, tengo tanque de almacenamiento, pero no da abasto, necesito terminar el contrato sin que me cobren el destrate, porque me estoy viendo perjudicada con la ausencia del líquido vital. Qué debo hacer?

    Gracias

  4. LEONARDO dice:

    Buenas, mi contrato vence el 14/08/2014 y hasta ahora la notificacion de desalojo hecha por los dueños de la propiedad a sido verbal, no por escrito, ellos me indicaron que esperarían 2 meses después del vencimiento para entregar la propiedad, en vista de que hemos tenido problemas ellos, mi esposa y yo decidimos irnos una vez encontremos otra casa, ahora bien. Estoy obligado a pagar el canon de arrendamiento de esos 2 meses.?

    • Margie dice:

      Claro que tienes que pagar si estas ocupando la vivienda. Al menos que el landlord te diga que no pague y asegurate que lo haga con testigos or en escrito.

    • FERANDANTE dice:

      Leonardo

      Las notificaciones verbales no surten ningun efecto.
      Su contrato se encuentra prorrogado por un período igual al inicilamente pactado.
      Ahora, si el arrendador desea terminar el contrato de arrendamiento, deberá seguir el procedimiento indicado en la Ley 820 de 2003, con las indemnizaciones a su favor.

      Parese en la raya y haga valer sus derechos

  5. efrain borda dice:

    buenas ,mi caso es el siguiente me mude en un apto y abajo hay un supermercado y el compresor del cuarto frio queda cerca de mi balcón .ese ruido insoportable ,la pregunta es ,es esto causal de cancelación de contrato.

    gracias

    • FERANDANTE dice:

      Efrain

      Los contratos " no se cancelan" se terminan.

      Si es causal de terminación sin indemnización, toda vez que el inmueble no cumple con las condiciones para las que fue arrendado

  6. martha dice:

    tengo un contrato de arrendamiento de un apartamento y tenemos los siguientes problemas, en varias ocasiones se han estrado al apartamento a robar se diò aviso a la administracion y solo a los 4 meses colocaron camaras de seguridad, nuestro auto resulto con la pintura quemada a raiz de unas colillas de cigarrillo que tiraron de un apartamento que queda justo encima del parqueadero, tambien tiraron una particula que ocacionò una pequeña rotura al vidrio del parabrisas, todo esto se le ha comunicado a la dministracion y no se ha recibido ninguna respuesta no queremos seguir con el contrato por lo cual se paso carta a la inmobiliaria adjuntando las cartas pasadas a la administraciòn y no nos quieren recibir el apartamento ya que el contrato vence hasta marzo 1/2015, o nos obligan a pagar la clausula de los 3 meses. que podemos hacer?

    • FERANDANTE dice:

      Martha

      Una cosa son las relaciones del arrendador con el arrendatario y otras las del arrendatario con la copropiedad.

      Haga las reclamaciones correspondientes y a cite a la copropiedad a través de la Personería de su Municipio [sin costo] a audiencia de conciliación para que le respondan por los daños causados.

      En el entretanto su contrato continua vigente pero si es su intención de una vez avise que no está interesada en continuar.

  7. Teresa Duque dice:

    Estimados abogados, quisiera consultar que pasa cuando muere el arrendatario, concretamente, vivía con dos amigas en una casa, murió hace 15 dias la arrendataria y justo hace un mes se renovó automáticamente el contrato de arrendamiento. La inmobiliaria afirma que la muerte del arrendatario no es causal de terminación del contrato de acuerdo a la ley 820 de 2003 y que debemos pagar 3 meses de arriendo como multa si queremos entregar la casa. Que debo hacer en este caso? Muchas gracias por su atención.

  8. Carlos Ramirez dice:

    Buen día.

    Vivo en alquiler en la cuidad de Candelaria (Valle), el contrato de arrendamiento vencía el 01 de junio de 2014, el 29 de mayo de 2014 me entregan una carta donde dice que el contrato no se renovara y que por lo tanto tengo hasta el 01 de septiembre de 2014 para entregar la casa. Hasta aquí no veo nada extraño.
    Mi inquietud es que me dicen las personas que administran la casa que debo seguir pagando el alquiler hasta el día en que abandone el predio, por mi parte y de acuerdo a la carta que me fue entregada entiendo que debo de gozar de un tiempo de gracia mientras consigo una nueva casa, y que durante este tiempo no pagaría alquiler.

    la carta dice lo siguiente:

    Ref. Cancelación de contrato.

    La presente es para informarle que he decidido cancelar el contrato de alquiler por motivos personales, por lo tanto el contrato vence el 01 de junio de 2014.
    La casa deberá ser entregada a más tardar el 01 de septiembre de 2014, en las condiciones iniciales y con el canon de arrendamiento pagado a la fecha pactada, con los debidos servicios públicos debidamente cancelados.

    Quedo atento a su respuesta.
    Gracias.

    • FERANDANTE dice:

      Teresa

      Depende de cuantas personas concurren como arrendatarios en la firma del contrato, de tal manera que si firma más de uno, el contrato no termina sino continua con los que queden; no es que deban "pagar 3 meses de arriendo para entregar la casa" sino una indemnización equivalente a 3 meses de arriendo para terminar anticipadamente el contrato.

      Continuar con el mismo, y de una vez pasar la comunicación escrita con constancia de recibido indicando que no estan interesados en renovar / prorrogar el contrato a su vencimiento.

    • FERANDANTE dice:

      Carlos

      Como usted no nos indica si es el periodo inicial del contrato o se encuentra en prorroga o renovación no podemos darle una orientación cierta

      De todas formas " no hay periodos de gracia"

  9. Fernando dice:

    Buenas tardes.

    Mi padre firmó un contrato de arrendamiento con una inmobiliaria de un apartamento por el termino de un 1 año. Dentro del contrato se acordó prorroga automática, al no ser que se diera previo aviso al arrendador por un termino no inferior a 3 meses. Resulta que ya quedan menos de 2 meses para el vencimiento del contrato y no se dio aviso a causa de algunas circunstancias de carácter económico que se presentaron a ultima hora que nos obliga a no continuar, que probablemente nos va a impedir seguir con la nueva prorroga que corre a partir del 1° de agosto del año presente. ¿Se puede cancelar unilateralmente el contrato? ¿Habrá que indemnizar al arrendador en este caso por no dar aviso oportuno? ¿Nos tocara iniciar con la nueva prorroga y manifestar el retiro dentro de esta? Agradecería enormemente a la persona o personas que me dieran alguna información respecto al tema. Gracias.

    • FERANDANTE dice:

      Fernando

      Buenas Noches

      P: Se puede cancelar unilateralmente el contrato?
      R: Sí, pero con indemnización al arrendador

      P: ¿Habrá que indemnizar al arrendador en este caso por no dar aviso oportuno?
      R: Si.

      P: ¿Nos tocara iniciar con la nueva prorroga y manifestar el retiro dentro de esta?
      R: Si.

      Ahora, podría ante un Centro de Conciliación procurar terminar el contrato de mutuo acuerdo y negociar la indemnización

  10. Daniel Aros dice:

    Arriendo un departamento en Santiago Centro, la verdad es que he tenido algunos proplemas con la propiedad y la celeridad con la cual se han resuelto estos problemas.
    Cuando recién arrendé, había una filtración que casi no se notaba, hoy la filtración es mayor y filtra desde la tina del baño hacia el comedor (es duplex el departamento), hace dos semanas que solicité a la corredora que fuese a ver y llevara al gasfiter para solucionar mi problema.
    aún no ocurre nada.
    Primero fue con el calefont, de no se porque hubo petición expresa de Metrogas para realizar el cambio, probabllemente hubiese estallado y estuve una semana sin agua caliente y ahora llevo 2 semanas con la filtración y hay humedad, se mojó el comedor y una bicicleta que estaba justo bajo la gotera.
    ¿Es esto causal suficiente de término de contrato?

    • FERANDANTE dice:

      Daniel

      Asumimos que nos escribe des Chile, este blog es colombiano y desconocemos la reglamentación de su país al respecto.

      En Nuestro país, si es causal de terminación del contrato por deficiencia en el uso de la cosa arrendada, o bien, el arrendatario puede asumir el costo de las reparaciones y descontarlo de la renta, previo aviso al arrendador.

  11. Tomas Fernandez dice:

    Buenos días,

    Soy arrendatario de una casa en la ciudad de Itagüí desde hace 2 meses por medio de una agencia de arrendamientos.

    La agencia se comprometió a realizar unos arreglos antes de entregarnos la vivienda como pintar un patio, arreglar unas tejas de plastico del patio interior que estan en mal estado y sucias, asi como unos arreglos en las ventanas y baños.
    El propietario en una ocasión trajo un trabajador para hacer una parte de los arreglos pero estos arreglos quedaron mal hechos y la casa quedó en peores condiciones, con los baños perdiendo agua constantemente y con ventanas rotas que no se pueden cerrar y generan corrientes de aire que pueden enfermar a mi bebe.
    Además de esto, al tomar la vivienda posteriormente nos pudimos percatar que en los baños los desagues no se encuentran en optimas condiciones, toda vez que expiden vapores y olores nauseabundos que amenazan la salud de mi bebe de 8 meses.
    El contrato es a 6 meses, de los cuales han pasado 3. Hay alguna manera que esté amparada por la Ley, en que nosotros podamos terminar el contrato unilateralmente sin que estemos obligados a pagar la penalización de 3 meses? Ya hemos tomado la determinación de no seguir viviendo en la casa desde esta semana, pero no tiene ningún sentido pagar la penalización de 3 meses sabiendo que en 3 meses se acaba el contrato.

    Muchas gracias, espero su pronta respuesta al correo electrónico señalado.

  12. Yesid Orlando Mantilla Aponte dice:

    Muy buen día.

    Mi caso es el siguiente:
    Le solicite al inquilino entregar el 2 piso que se le alquilo el 6 de mayo 2010 (recalco que no se presento contrato escrito firmado,fue verbal), la solicitud de entrega obedece a que se deben realizar arreglos en el techo, de manera urgente, es decir se debe cambiar el techo en un 80% por ser de lamina (sinc) y presentar deterioro, goteras en algunos sitios y durante la visita se evidencio maderos podridos que sostienen las tejas, informándole el peligro que podría representar para su familia y la conveniencia de que este desocupada en pro de evitar accidentes así las personas que la habitan y sus bienes materiales.

    La solicitud de entrega se realizo el día 16 de marzo del año en curso en forma verbal al cual no hubo ningún reparo por parte del inquilino, la fecha de entrega del inmueble quedo fijada para el día 26 de mayo 2014, siendo que el arriendo se le venció el día 6.
    Al llamarlo para confirmar entrega del inmueble me dice que debo darle 1 mes por cada año (4 meses de arriendo gratis) por ley.

    Me encuentro radicado en Cali y la casa esta en Bogota, por tal razón solo en la visita realizada del 14 al 20 de mayo 2014, se detecto el problema real ya que no lo había reportado para una solución mas pronta.
    La construcción de esta casa, como es común en barrios marginales, son tejados recuperados de la construcción inicial, por eso su deterioro en el tiempo.
    ¿A que ley se refiere? si le di 20 días adicionales de arriendo sin pago, para que encontrara un lugar adecuado.

    ¿Sera que debo avisarle con 4 meses de anticipación? y ¿que del riesgo que están corriendo aun teniendo ellos conocimiento (tres menores y sus padres)?

    Quedo atento y gracias por su asesoria.

    • FERANDANTE dice:

      Yesid

      Buenos Días

      Ese procedimiento que usted utiliza no está permitido en la Ley 820 de 2003, y tampoco es como refiere su inquilino

      Consulte este link

      Toda vez que su contrato es verbal y por lo que narra es bastante complicado adecuar el procedimiento, le sugiero convocarlo a una Audiencia de Conciliación para fijar por lo menos la fecha de restitución.

  13. javier dice:

    Hola, mi caso es el siguiente y me gustaria que me ayudaran a saber que hacer.
    Arrendé por medio de contrato firmado, un inmueble a una familia de 4 personas. Ellos pidieron autorizacion para que tres personas más vivieran en la misma casa. Permití que lo hicieran. En el ultimos mes la famlia adicional de 3 personas llevaron a vivir a 4 personas más sin autorizacion mia y fuera de los acuerdos en el numero de personas permitidas en la vivienda. Pedí que por favor la familia adicional se fuera del lugar. ellos no quieren irse porque dicen que tienen derecho de vivir alli. ¿que puedo hacer? terminar el contrato con la familia que me firmo el contrato? com exijo que se vayan de ahi la famila adicional? ellos dicen que me consignaran el arriendo como prueba del pago a tiempo, en este caso que causales puedo citar para terminar el contrato? Gracias si me peuden ayudar por favor me responden al correo jpreales@terra.com

    • FERANDANTE dice:

      Javier

      El arrendamiento de vivienda no está condicionado a determinado numero de personas por unidad habitacional, aunque las inmobiliarias se agarran de patas y manos a esa teoría que nunca pueden sostener judicialmente.

      Las causales de terminación del Contrato de Arrendamiento son taxativas y no se encuentra esta enlistada, asi se pacte en el contrato, se tiene por no escrita.

      Trate de terminarlo unilateralmente dentro de las oportunidades legales con el ofrecimiento y constitución de las indemnizaciones correspondientes.-

  14. MARIA DEL CARMEN B dice:

    Buenos días.

    Tomé en arriendo un apartamento en un segundo piso en Bogotá en el barrio Castilla, cuyo canon de arrendamiento es de $750.000. El dueño del inmueble no me ha permitido ver el avaluo del mismo para constatar que dicho canon está sujeto a la ley.

    De otra parte, al tomarlo posteriormente nos pudimos percatar que en los baños los desagues de los dos lavamanos no se encuentran en optimas condiciones, toda vez que expiden olores nausebundos y no se encuentran asegurados a la pared lo que ha generado accidentes que por fortuna dichos lavamanos no se han caido rompiendo las conexiones del agua, de un lado, o cortaduras en piernas y pies.

    Los closeres (2) se encuentran en pésimo estado, los cajones de han desvaratado, las puertas son difíciles de correr de manipular.

    La cocina tenía una cocina integral metálica de 2.15 mts en regular estado y en su interior, habían realizado unos desagues para desalojar el agua de la lavadora.

    La dueña del inmueble decidió cambiar la cocina integral por una más pequeña de 1.20 mts y suspendió los desagues para la lavadora.

    El patio se encuentra semicubierto con tejas plásticas las cuales varias de ellas se encuentran rotas.

    De lo anteriormente descrito, se puso en conocimiento de la propietaria del inmueble en varias oportunidades para que hiciera los arreglos respectivos, los cuales se comprometió arreglar y a la fecha no se ha dignado a realizarlos.

    Ante mi insistencia, la propietaria manifestó que no me entendiera con ella sino con un hijo que es abogado y que entre otras cosas me dió muy mal trato en varias oportunidades al solicitarle los arreglos mencionados.

    Mi hogar está compuesto por una bebé de año y medio de edad, mi esposo y yo y ya no soportamos los olores nauseabundos que salen de los baños, hasta el punto de que mi hijita se ha enfermado de los pulmones y a quien le dió neumonía y estuvo hospitalizada por espacio de un mes.

    Tengo derecho a dar por terminado unilateralmente el contrato toda vez que el apartamento no brinda las condiciones optimas de salubridad por lo anteriormente expuesto sin incurrir en ninguna penalidad? Existe alguna sanción disciplinaria o de otra índole para el hijo abogado de la propietaria por maltrato verbal y amenazas? Me pueden por favor indicar la jurisprudencia para elevar un escrito ante la compañía aseguradora del inmueble?

    Muchas gracias, espero pronta respuesta al correo electrónico señalado.

    Hasta pronto

    El inmueble lo tomamos en arriendo en el mes de enero de 2014.

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