¿Cómo deben declarar las propiedades horizontales mixtas?

La ley 1607 de 2012 en su artículo 186 contempló un nuevo panorama para las propiedades horizontales que destinen alguno o algunos de sus bienes a la explotación comercial o industrial. El artículo señala:

Artículo 186. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.

Parágrafo 1°. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.

Parágrafo 2°. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial.

La norma señala entonces la perdida de la calidad de no contribuyente. Sin embargo, aun cuando la norma parece ser del todo clara, no precisa si la perdida de dicha calidad se da en razón de tales ingresos o simplemente modifica la naturaleza de la propiedad horizontal para efectos de los impuestos nacionales.

A este respecto la DIAN mediante concepto 55853 de 2013 señaló:

1- De conformidad con el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012, las propiedades horizontales que presten servicios diferentes a los previstos en el objeto social de la propiedad, mantienen la calidad de no contribuyentes?  

De Conformidad con el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

Es decir que a juicio de la administración tributaria se pierde en su totalidad dicha calidad, y no en función de tales ingresos como ocurre por ejemplo con las cajas de compensación familiar. Ante esto, son muchas las dificultadas prácticas que pueden suscitarse a raíz de dicha interpretación, como la determinación del excedente neto, la destinación del mismo entre otros.

Contrario a lo anterior, consideramos que el espíritu de la norma era otro, y  consiste en permiten la determinación del impuesto de las propiedades horizontales que realicen este tipo de actividades mediante un sistema cedular. Así se rescata de la  ponencia  para segundo debate donde señala:

En conclusión, la forma de determinación del impuesto de las propiedades horizontales de uso mixto deberá determinarse atendiendo a la naturaleza de sus ingresos.

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