Compré una propiedad y para acceder a ella debo pasar por el terreno ajeno cuyo propietario manifiesta que no me lo va a permitir ¿Qué puedo hacer?

En caso de que para acceder a un predio sea necesario pasar por el terreno de otra persona, si esta se niega a concedernos el paso, se puede solicitar judicialmente la constitución de una servidumbre; el código civil define la servidumbre como un gravamen que se impone sobre un predio en utilidad de otro.

Las servidumbres pueden ser naturales, legales y voluntarias; en el caso que nos ocupa,  la servidumbre es de tipo legal; específicamente a esta servidumbre se le denomina servidumbre de transito; este tipo de servidumbre tiene las siguientes características:

  1. El predio de quien solicita la servidumbre debe encontrarse incomunicado con el camino público.
  2. Es necesario pagar el terreno que se requiere para la servidumbre.
  3. Se debe indemnizar el perjuicio que la imposición de la servidumbre cause.

La servidumbre de transito se encuentra establecida en el artículo 905 del código civil, el cual fue objeto de pronunciamiento por parte de la Corte Constitucional en sentencia de constitucionalidad C-544 de 2007, en la cual se declaró la inexiquibliidad de la palabra “toda” y se declaró exequible de manera condicionada el resto del artículo.

La expresión declarada inexequible le daba un aspecto restrictivo a la norma en el sentido que solo se concedía la servidumbre de tránsito, cuando el predio dominante se encontrara totalmente incomunicado con el espacio público; ahora, si dado el caso que el predio tenia acceso al espacio público, pero este no permitía explotación adecuada del terreno o que el dueño ejerciera el goce pleno del mismo, dicha frase cuartaba toda posibilidad de constitución de una servidumbre de tránsito, por ello fue declarada inexequible por la Corte.

Por otro lado, la exequibilidad condicionada del artículo 905 del código civil en esta sentencia, se centra en que para constituir la servidumbre de tránsito, las autoridades administrativas o judiciales según el caso, deben como primera medida analizar los derechos en conflicto para imponerla, es decir, que la imposición de esta no debe ser arbitraria, sino que dichos derechos se deben ponderar.

Teniendo en cuenta lo anterior, cuando para acceder a nuestro predio se requiera pasar por el predio de otra persona, si esta última se niega a permitirnos el paso, se debe iniciar un proceso con el objeto de que se establezca la servidumbre de transito; ahora bien, hay que tener claro que para gozar del predio sirviente hay que indemnizar a su dueño o poseedor de los perjuicios que esta le cause y pagar por el terreno que se pretende usar como servidumbre, de conformidad con lo señalado en el artículo 905 el cual señala lo siguiente:

“Si un predio se halla destituido de comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, el dueño del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo todo otro perjuicio”.

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