El contrato de arrendamiento y el pago de las expensas comunes necesarias u ordinarias de la administración

Rescatamos la siguiente inquietud de uno de nuestros amables visitantes:

“… ¿tengo arrendado un apartamento con una inmobiliaria pero no se pactó quien debe pagar las cuotas de administración. Las debe pagar, el propietario o la inmobiliaria ?...”

En principio podríamos partir de la axiomática tesis en cuanto que “…el contrato es ley para las partes…” con lo que, tendríamos que cada contratante debe someterse a lo expresa o verbalmente convenido, de tal forma que bajo esta hipótesis, se entendería por exclusión que el arrendatario, no las tendría que asumir.

Ahora, haciendo un paréntesis, en tratándose de arrendamientos de inmuebles sometidos a propiedad horizontal debemos considerar que pueden concurrir dos tipos de relaciones; directa cuando es propietario y arrendador la misma persona, e indirecta, cuando el propietario entrega el inmueble en administración inmobiliaria, de la cual, a su vez, se derivan dos variables,  de una parte la del propietario con el intermediario inmobiliario, y de otra, la de este intermediario con el arrendatario, sin que pueda considerarse una relación propietario-arrendatario, hipótesis bajo las cuales, es usual entender, y de hecho así ordinariamente se entiende, que de no pactarse nada al respecto, el pago de las expensas comunes necesarias de la administración serían de cargo del propietario en la primera relación, o del arrendador, en la segunda.

Nada más llamado a engaño.

Al efecto partamos de la definición que de Expensas comunes necesarias u ordinarias fija el Artículo 3º de la Ley 675 de 2001, como

“…Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca...”

De donde fácil es colegir, que estas expensas se destinan a proporcionar un ambiente apropiado de presentación, conservación, ornato, privacidad y seguridad en la ambientación general de las áreas comunes para el uso y disfrute de las unidades habitacionales privadas de tal forma que el legislador ha entendido que sin ninguna restricción, aquellas labores favorecen no solo al propietario del inmueble sino a quien estuviere habitándolo a cualquier título, razón por la cual, en el Inciso 2º del Artículo 29 de la Ley  675 de 2001, estatuyó:

“…Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado...”

Con lo que, atendiendo la inquietud formulada, para la Copropiedad no existe compromiso alguno del intermediario inmobiliario, sino del propietario y a la par solidariamente con este, del tenedor del inmueble, de tal forma que se establece para el arrendatario una obligación legal de pagar, hasta el punto que, de no hacerlo, y una vez terminado el contrato de arrendamiento, continuará respondiendo por las expensas no pagadas en tanto estuvo vigente, concluyéndose en definitiva, que de no pactarse en el contrato, quien asume legalmente las expensas en comento, independientemente del arrendador, sería el arrendatario, con la reserva quizá para algunos, de promover a su turno desde su posición solidaria un proceso en reversa frente al propietario, tesis ultima que no compartimos.

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Una opinión
  1. Teresa Lópz dice:

    Arrendé un apartamento y la persona que venía utilizándolo se niega a abandonarlo a pesar de que di por terminado el contrato, por lo cual me veo obligada a continuar el pago del arriendo.
    A pesar de las solicitudes , para que abandone el inmueble no accede
    ¿Que debo hacer?
    Muchas gracias
    Teresa

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