De la ilegalidad de exigir garantías adicionales al contrato de arrendamiento de vivienda urbana. Parte II

…viene

Es entonces, que a partir de 1998, esto es, hace ya 15 años, que se establece la presunción legal de autenticidad – ya no se requiere autenticación de firmas ni reconocimiento previo del contrato por los arrendatarios- para  que el Contrato de Arrendamiento ahora, titulo ejecutivo, se puede cobrar por la vía judicial de manera directa y expedita, siendo requirente traer la definición legal de titulo ejecutivo, como aquel documento que reúne los requisitos del artículo 488 del Código de Procedimiento Civil,  esto es, para nuestra exposición, cualquier documento proveniente del deudor en donde conste una obligación clara, expresa y actualmente exigible, que constituya plena prueba contra él.

Decantado lo anterior, tenemos como hoy por hoy, la máxima evolución normativa en el tratamiento de los Contratos de Arrendamiento, con marcada especialidad para los de Vivienda Urbana, obviamente sin excluir los de destinación comercial, la tenemos en la Ley 820 de 2003, que consagra legalmente, como amplificación del Artículo 12 de la Ley 448 de 1998,  el principio de la EXIGIBILIDAD, propio de los títulos ejecutivos, así:

Artículo 14.  Exigibilidad. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda.

Al tiempo que prevé, aquí si de manera exclusiva para los contratos de Vivienda Urbana, la prohibición de garantías,  depósitos y cauciones reales:

CAPITULO IV

Prohibición de garantías y depósitos

Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario.

Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior.

De esta forma, concluimos que es ILEGAL Y ABUSIVA la sola exigencia del arrendador de inmueble destinado a vivienda urbana de solicitar la constitución de garantías separadas y diferentes al mismo contrato de arrendamiento, sea cual sea la denominación que se les quiera dar, con la advertencia que aun así, existiendo plena disposición legal prohibitiva, de trasgredirse, el Arrendador se arriesga a las multas previstas en el Artículo 34 de la Ley 820 de 2003, al tiempo que el Arrendatario podrá en los términos del Artículo 33 de la misma, ante la Subsecretaría de Control de Vivienda de la Alcaldía Municipal donde se encuentre el inmueble arrendado, tramitar la devolución y/o anulación de las garantías ilegalmente constituidas.

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8 Opiniones
  1. yane dice:

    Buenas tardes yo pago arriendo comercial hace 16 años y deseo saber si me pueden pasar el contrato de arriendo comercial a arriendo de vivienda familiar, el motivo es que yo lo usaba como hospedaje y por el deterioro de la casa esto no me genera ganancias y quiero que me rebajen el canon que debo hacer, gracias por su gran ayuda

  2. Jose dice:

    Buenas noches. Serví de fiador a un familiar a quien le pidieron el apto por tener deuda de 3 meses de arriendo. Ya él entregó el apartamento. Al momento de salir, le firmó al dueño del apto, 3 letras (pagaré) por el valor de cada uno de los meses que debía. Deseo saber si yo continuo siendo codeudor de esas letras o en el momento de entregar el apto, dejé de ser su codeudor

  3. JORGE dice:

    firmé el contrato de arrendamiento por un año en julio de 2015 por valor de $1.400.000 mensual y con tres meses de anticipación pase la carta de terminación de contrato para desocupar el apartamento en julio 27 de 2016 pero la inmobiliaria me mando hace tres días (julio 7 de 2016) una cuenta de cobro por valor de $947.000 correspondiente al aumento de la administración de enero a julio de 2016 que pagaba $90.000 incluidos en el valor del arrendamiento y la asamblea el 20 de febrero 2016 la aumento a $231.000 con retroactividad, para instalar cámaras, colocar mallas electrificadas y muchos arreglos mas que como no se han hecho, no nos vamos a beneficiar de esos arreglos, pero en el contrato que firmamos hay una clausula que dice que de presentarse ajustes por asamblea de la administración serán a cargo del arrendatario, es legal esa clausula, estoy obligado a pagar el aumento siendo que cada mes del 2016 solo me llego la factura de arrendamiento para pagar en el banco por el mismo valor del año 2015 ($1.400.000) y los pague cumplidamente, mi presupuesto de este mes alcanza para pagar el nuevo canon de arrendamiento y los gastos de trasteo y no puedo pagarle a a la inmobiliaria el aumento de la administración, debo pagarles para que no me demanden

  4. Paola Saiz dice:

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente:

    yo trabajo con equipos de sonido y le preste unas cabinas de sonido a un joven que tenia un contrato de arrendamiento, el caso es que el dueño de la casa llego a cambiar las guardas de la casa reteninedo las cabinas de sonido que son de mi propiedad. Hoy fui a hablar con el dueño de la casa y este dice que se niega a devolverme las cabinas porque las retuvo en condicion de prenda pues el joven se fue del inmueble debiendole meses de arrendamiento. Yo hice presencia en la casa del señor con la policia pues cuando fui a hablar con el empezo a insultarme y este se nego a mostrar su identificacion a las autoridades, mi pregunta es, si consigo los datos del señor se puede proceder a recuperar los equipos por una demanda?.
    gracias

  5. omar simancas dice:

    buenas noches señores de gerencie .com mi duda radica en este tema si el art 14 de la ley 820 de 2003 trae la exigibilidad de las prestaciones mutuas incorporadas en el contrato de arrendamiento, por que el art 15 facultad al arrendador a exigir garantías para el pago de servicios de públicos domiciliarios aun no causados ; acaso no hay una Parente contradicción entre las dos disposiciones normativas, donde el art 16 de la mentada ley establece prohibición de constitución de garantías o depósitos sea la denominación que sea adopte y en otro de sus apartes específicamente el art 15 de la ley 820 de 2003 faculta para hacerlo en relación a los servicios públicos para romper la solidaridad en las obligaciones establecidas en la ley 142 de 1994 o ley de servicios públicos domiciliarios.
    por tanto y en aras de salir de dudas pido con el debido respeto a ustedes clarificar este tema aun más sobre este punto nuevo que me parece crucial y fundamental muchas gracias

  6. Yalila dice:

    Buenos días, tengo una duda... Yo tengo un apartamento el cual voy a arrendar y tengo entendido que no puedo pedir ninguna clase de garantía como anticipos en dinero o la retención de bienes muebles en el caso de que la persona a la cual le voy a arrendar se quiera ir y en ese momento tenga deudas de servicios, o del pago del mes o en su defecto de los daños causados al bien, mi pregunta es de que medio me puedo valer yo para que esa persona responda con su obligación??? Porque he visto casos donde solo se firma el contrato se autentica el mismo y despues de cierto tiempo la persona se va se lleva todas sus cosas porque nada se lo puede impedir y deja deudas; se interpone una demanda pero la persona realiza un plan de pago para ir cancelando la deuda como puede o se declara iliquida no tiene empleo ni como pagar y hasta allí llega todo el arrendatario termina perdiendo el dinero y aparte de todo asumiendo deudas de otros.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenos Días

      Estos son los riesgos del "negocio".

      Para el caso de los servicios publicos domiciliarios, en atención a lo dispuesto en el Numeral 1o. del Artículo 15 de la Ley 820 de 2003, es posible al momento de celebrar el contrato de arrendamiento exigir al arrendatario la constitución de una poliza o garantía que no podrá exceder el valor de los servicios públicos domiciliarios basicos (energia, agua, y gas) correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, unicamente a favor de cada empresa prestadora.

      Ahora bien, teniendo en cuenta que la prohibición respecto de los canones de arrendamiento no es absoluta, lo que se limita es la constitución de garantías en depositos de dinero, muebles e inmuebles, pero puede solicitar de la misma forma la constitución de una poliza de seguros por el tiempo que dure el contrato; aunque en la practica este servicio esta direccionado hacia arrendadores constituidos como personas juridicas.

      Excepcionalmente, pudiere aplicar el "Derecho de Retención" sobre los bienes del arrendatario, figura que debe usarse con mucho cuidado, sopena de caer en la extorsión / constreñimiento ilegal

  7. Carolina Escobar dice:

    Buen día, en el momento estamos en un local que nos arrendaron por $350.000 y dimos un depósito por $150.000.
    Si dejamos todo absolutamente saldado, todo intacto y pintado, cómo hacer para que el depósito sea devuelto? porque tengo entendido que estos depósitos jamás los devuelven... lo que se podría categorizar como un robo si se deja todo plenamente como nos lo entregaron. Gracias.

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