Declarar una casa que se escritura por debajo del valor comercial

Cuando una persona natural compra una casa, es costumbre escriturarla por un valor muy inferior al comercial con el objetivo de disminuir los gastos de notaría y registro que son muy elevados, pero luego hay problemas a la hora de declarar esa casa.

El artículo 277 del estatuto tributario señala el valor patrimonial de los bienes inmuebles, y para el caso de las personas naturales que están obligadas a llevar contabilidad, se debe declarar por el costo fiscal, y la base de este es el precio de adquisición, más los reajustes y adiciones y adecuaciones que se le realicen.

Las personas naturales que no están obligadas a llevar contabilidad deben declarar sus inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal y el avalúo catastral.

En cualquier caso, el costo de adquisición es esencial para determinar el valor patrimonial por el que se debe declarar la casa, y para efectos legales el costo de adquisición es el que figure en la escritura pública, documento que no puede ser reemplazado por una promesa de compraventa en la que se estipule el valor real pactado, ni por un recibo de consignación que demuestre el pago del valor real.

En consecuencia, si una persona natural compró una casa en 150 millones  de pesos y la escrituró por lo mínimo que permite la norma que es por el avalúo catastral, que para el ejemplo se supone de 100 millones de pesos, ese será el valor de referencia para determinar el valor patrimonial a declarar.

Los restantes 50 millones de pesos “desaparecen” puesto que el activo fiscalmente se debe reconocer por 100 millones de pesos. Esa “desaparición” puede hacer que se complique el “cuadre” de cuentas del contribuyente, sobre todo si hay pasivos de por medio.

Es probable que la casa se pueda declarar por el valor real pagado que es 150 millones, no obstante, si luego el contribuyente vende el activo y pretende tomar como costo los 150 millones declarados, se puede ver expuesto a una investigación de la Dian y tendrá dificultades para demostrar que en efecto pagó 150 millones y no 100 como figura en la escritura pública.

Comprar y declarar un inmueble por debajo del valor real, ayuda a que los gastos notariales sean menores, y a que el impuesto del vendedor sea menor también, pero puede significarle un mayor impuesto al comprador cuando en el futuro decida vender el inmueble y deba determinar la ganancia ocasional. También ayuda a que el comprador pague menos impuesto al patrimonio si está sujeto a él, y a una menor renta presuntiva.

MÁS SOBRE

Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y nosotros colocaremos en su bandeja de entrada la mejor información que generamos diariamente.

Siéntase libre de opinar

Una opinión
  1. miguel moreber dice:

    la notaria está obligada a exigir el recibo de pago de impuesto predial aún sin vencimiento?
    . Es decir: el predial de 2016 tiene plazo hasta abril 20; se debe pagar el predial para hacer escrituras en marzo?. No es lógico y no veo dónde esté escrito en ley

En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc. Lo que no está permitido es insultar o escribir palabras ofensivas o soeces. Si lo hace, su comentario será rechazado por el sistema o será eliminado por el administrador. Por último, trate de no escribir en mayúscula sostenida, resulta muy difícil leerle.