Del beneficio neto en las Propiedades horizontales del régimen tributario especial

Se consulta a la Administración Tributaria, si procede “la aplicación de la exención sobre el beneficio neto o excedente regulado en los artículos 356 y siguientes del Estatuto Tributario, a una junta de copropietarios administradora de edificios organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos residenciales”.

Al respecto, en el oficio 002192 del 28 de febrero de 2015, esa Entidad conceptualiza que “el artículo 23 del mencionado cuerpo normativo, enuncia dentro de las entidades no contribuyentes del impuesto sobre la renta a “… las juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos residenciales ...".

Se aclara además, en el citado pronunciamiento, que “tanto el régimen tributario especial como la exención sobre el beneficio neto o excedente, son aplicables únicamente a los contribuyentes sometidos a tal régimen, en los términos y bajo las condiciones previstas en la legislación tributaria, en consecuencia, ni el aludido régimen ni la exención sobre el beneficio neto o excedente resulta aplicable a las entidades calificadas como no contribuyentes del impuesto sobre la renta, como es el caso de las juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos residenciales”.

En términos simples, el régimen tributario especial consagra un tratamiento preferente para un grupo de contribuyentes del impuesto sobre la renta (ver artículo 19 del Estatuto Tributario); consecuente con ello, la primer calidad para poder estar dentro del régimen especial es ser contribuyente del tributo, y quien no ostente tal calidad – es decir sea no contribuyente – no podrá estar inmerso en el contexto de dicho régimen.

A propósito de las propiedades horizontales, no sobra recordar que conforme al artículo 186 de la ley 1607 de 2012 “las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgados mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.

PARÁGRAFO 1o. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.

PARÁGRAFO 2o. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial".

Por disposición normativa, entonces, las aludidas propiedades horizontales de uso comercial o mixto (que desarrollen las descritas actividades) serán contribuyentes – del impuesto sobre la renta – sometidas al régimen tributario especial, y por tanto obligadas a determinar su beneficio o excedente neto acorde a lo señalado en el artículo 357 del E.T.

Concordante con lo anterior, el artículo 358 del Estatuto Tributario contempla que ese beneficio neto “tendrá el carácter de exento cuando se destine directa o indirectamente, en el año siguiente a aquél en el cual se obtuvo, a programas que desarrollen dicho objeto social”; y a su turno el artículo 359 del mismo ordenamiento señala que “el objeto social que hace procedente la deducción y exención de que tratan los artículos anteriores, deberá corresponder a actividades de salud, educación, cultura, deporte aficionado, investigación científica y tecnológica o a programas de desarrollo social, siempre y cuando las mismas sean de interés general y que a ellas tenga acceso la comunidad”.

Ahora, el artículo1 de la ley 675 de 2001 consagra “la presente ley regula la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.

Los anteriores referentes se traen a colación, para colegir que en el evento de las propiedades horizontales de uso comercial o mixto (pertenecientes al régimen especial), no podrá tratarse como exento el beneficio o excedente neto obtenido por estas entidades; ello,  en virtud de que su objeto  primordial no se enmarca dentro de las enunciadas actividades del artículo 359 del E.T.

Así las cosas, se reitera, las mencionadas entidades estarán sometidas al régimen especial del impuesto sobre la renta, y deberán – por tanto – dar cumplimiento a lo dispuesto normativamente para ese régimen; pero, en términos de su beneficio o excedente neto este – como ya se dijo – no podrá ser tratado como exento del tributo, lo cual les implicará contribuir con una carga impositiva del 20% de ese beneficio no exento.

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