Derechos del arrendatario, mas allá de la ley 820 de 2003

En respuesta a la reiteradas inquietudes de nuestros amables visitantes, hemos considerado volver sobre temas que considerábamos en su oportunidad ampliamente superados, para detenernos en un aspecto que prácticamente a virtud de múltiples artimañas utilizadas por las Inmobiliarias, se pretende por estas diluido en la especialidad de la Ley 820 de 2003, Ley de Arrendamiento de Vivienda Urbana, de tal forma que derechos del arrendatario consecuencialmente obligaciones del arrendador previstos de manera general en los Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil, se están teniendo por “derogados” por estas Agencias.

Derecho al buen estado permanente del inmueble

Nos referimos a referencias puntuales como la obligación de mantener permanentemente el inmueble en estado y condición que asegure servir al fin de vivienda para el que ha sido arrendado durante todos los periodos que dure la relación contractual, debiendo asumir TODAS las reparaciones necesarias, incluso las locativas, cuando los deterioro o daños provienen de la fuerza mayor, el caso fortuito, la preexistencia anterior al inicio del contrato, o la mala calidad de los elementos necesarios para el buen funcionamiento, sin que las intervenciones a efectuar puedan afectar el uso y goce de inmueble para el arrendatario.

Ahora, si las intervenciones o reparaciones fueren de tal magnitud que necesariamente causare interferencia con la tenencia del inmueble, el arrendatario está obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de este; pero tendrá derecho a que se le rebaje el precio de la renta, a proporción de la parte que fuere intervenida; pero si las reparaciones recaen sobre tan gran parte del inmueble, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado con justa causa el contrato de arrendamiento, sin que se motive indemnización, cláusula penal o sanción a favor del arrendador.

El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa preexistente al momento de firmar el contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su calidad de Inmobiliaria conocerla (típico caso de las casas maquilladas de lo que nos ocuparemos en otro editorial); lo mismo será cuando las reparaciones se prolonguen por más de un mes, de manera que no puede subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

No obstante eventualmente pudiere modificarse contractualmente estas obligaciones de mantenimiento.

Derecho a la terminación unilateral del contrato de arrendamiento con justa causa, rescisión judicial, disminución del precio de la renta, e indemnización por mal estado del inmueble

Hemos tenido oportunidad de tratar como uno de los mayormente mancillados derechos del Arrendatario y correlacionalmente obligación del Arrendador, contenidos de manera general en los Artículos 1982, 1985, 1986 del Código Civil, y por ende no de manera especial en la Ley 820 de 2003, es  el que el estado del  inmueble arrendado sea de tal condición que asegure servir durante todos los periodos que dure la relación contractual,  el fin de vivienda a cambio de un precio, que constituye el objeto del contrato de arrendamiento.

Ahora si el Arrendador, inmobiliaria o no, se abstiene de efectuar las reparaciones no locatarias, o las locatarias derivadas de un inmueble maquillado, o no, que derivan en humedades, alteraciones en la corriente eléctrica, filtraciones de agua, perdidas de presión de gas, entre otras, de tal forma que el mal estado o la mala calidad de los elementos que los suministran internamente, impiden al arrendatario habitarla, sea que el arrendador conociese o no el mal estado del inmueble o calidad de los distintos elementos  al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir tales afectaciones después del comienzo de la ejecución del contrato, sin culpa del arrendatario, este, de acuerdo con el Artículo 1990 del Código Civil tendrá derecho a su elección, bien a la terminación unilateral del contrato con justa causa sin que se motive indemnización, cláusula penal o sanción a favor del arrendador, o bien, a su rescisión – anulación- por vía judicial.

En el evento que las afectaciones produjeren solamente un impedimento parcial para el uso y goce del inmueble, será el juez quien decida, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del contrato de arrendamiento, o concederse una rebaja del precio de la renta.

No obstante el derecho a la terminación o rescisión sin indemnización, el arrendatario, como lo dispone el Artículo 1991 del Código Civil, tendrá derecho para que se le indemnice el daño emergente (para el caso, devolución de los cánones pagados), si la afectación ha tenido una causa anterior al inicio del  contrato de arrendamiento, pero, si dicha afectación era conocida por el arrendador al inicio del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo (Inmobiliarias), se incluirá adicionalmente en la indemnización el lucro cesante (compensación por la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, para el caso, el reconocimiento de intereses de mora a partir de la ejecutoria de la sentencia que los reconozca).

Derecho al reembolso de las reparaciones indispensables no locativas, o locativas condicionadas

Pudiere acontecer que el arrendatario, por las razones que fuere, considera prudente no terminar, rescindir, pedir rebaja de la renta, como tampoco perseguir indemnización alguna respecto al contrato de arrendamiento ante las afectaciones que impiden el uso y goce del inmueble arrendado, sino que decida a pesar de ello, continuar en el contrato asumiendo de su peculio el costo de las reparaciones indispensables no locativas, o incluso las locativas condicionadas.

Al efecto, recordemos que por reparaciones indispensables locativas condicionadas, se entenderán de esta forma, cuando los deterioros o daños provienen de la fuerza mayor, el caso fortuito, la preexistencia anterior (inmueble maquillado) al inicio del contrato, o la mala calidad de los elementos necesarios para el buen uso del inmueble.

Ahora, tanto las reparaciones indispensables no locativas, como las reparaciones locativas condicionadas que puede emprender el arrendatario con cargo al arrendador, son aquellas especificas derivadas de afectaciones tales que trastornen o hagan imposible la continuidad de en la ejecución del  contrato de arrendamiento, esto es, y solo a manera enunciativa, humedades en pisos, techos y paredes; fluctuaciones en el voltaje de la corriente eléctrica; filtraciones de agua; perdidas de presión de gas; desniveles de piso que impidan la evacuación de aguas lluvias al exterior; obstrucción de sifones, desagües y drenajes; infestaciones por ácaros, roedores o insectos; debilitamiento de enrejados, ventanales y medidas de seguridad pasiva, etc, podrá asumirlas el arrendatario bien con cargo a la renta por venir, o para que le sean pagadas separadamente por el arrendador, siempre que, el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, o que, el arrendatario haya informado al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta, y este no las efectuó, salvo  si era de tal urgencia la reparación que no alcanzó a informarle previamente.

Recuerde siempre, que dirija cualquier comunicación al arrendador, deberá dirigirla por correo certificado con constancia de entrega EXCLUSIVA Y EXCLUYENTEMENTE a la dirección física, no electrónica, que este hubiese indicado en el contrato de arrendamiento para correspondencia, o la que posteriormente hubiese indicado de manera expresa, en caso de no indicar ninguna, se entenderá plenamente valida, la correspondencia dirigida al inmueble arrendado, así el arrendatario sepa de antemano que allí no se localiza.

Esto es, no dirija informaciones, notificaciones o reclamos vía correo electrónico, tampoco con llamadas telefónicas, mensajes de texto, ni de ninguna otra naturaleza, ya que se tendrán por no validos en caso de confrontación judicial.

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