Diferencia entre reparaciones necesarias y reparaciones locativas y a quien corresponde efectuarlas

El contrato de arrendamiento de cosas se caracteriza por ser bilateral ya que ambas partes tienen obligaciones que efectuar durante la ejecución del contrato de las cuales está, la de entregar la cosa arrendada la cual está a cargo del arrendador, la de pagar el canon de arrendamiento a cargo del arrendatario y la de mantener la cosa en buen estado.

Cuando de la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado se trata, esta obligación  en principio es compartida, pues la reparaciones que se deben efectuar están tanto a cargo del arrendador como a cargo del arrendatario, aunque la responsabilidad del arrendador es mayor pues a este le corresponden las reparaciones necesarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 1985 del código civil el cual reza lo siguiente:

La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”. 

De acuerdo con lo establecido en el código civil podemos diferenciar las reparaciones necesarias de las locativas en que las primeras son aquellas de mayor envergadura que requiere la cosa para que pueda continuar siendo usada, mientras que las reparaciones locativas son aquellas que se deben efectuar por el deterioro que se genera por culpa del arrendatario o de sus dependientes.

Las reparaciones necesarias de acuerdo con lo que establece el código civil, son a cargo del arrendador, pero en el contrato las partes pueden establecer que dichas reparaciones le correspondan al arrendatario.

Respecto a las reparaciones locativas estas están a cargo del arrendatario, pero cuando el deterioro proviene de un caso fortuito o por el mal estado o mala calidad de la cosa, de conformidad con lo establecido en el artículo mencionado del código civil las reparaciones locativas estarán a cargo del arrendador, siempre y cuando en el contrato las partes no hayan establecido otra cosa.

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17 Opiniones
  1. Billy Penagos dice:

    Hola, reciban un cordial saludo.

    Quiero preguntar. Yo soy dueño de un local comercial, la cual entregue en arrendamiento hace ya 9 meses, el lugar estaba en perfectas condiciones, luz, agua, pintura, enchape, todo funcionaba normalmente, (El local no tiene más de 8 años) hace unos días se le tapo el baño, el lugar es una taberna o bar, lo que el baño está en constante uso, el sr además de ser grosero pide se arregle ya, y hasta pelea por los días perdidos donde menciona demandar para que se le devuelva el producido de esos 3 días.

    Ahora, yo no soy de peleas y menos con un viejo cascarrabias, le dije descuente el daño de la plata del arriendo, pero no lo quiere hacer.

    Se le mandó el día que el menciono el problema a un sr para destaparlo donde encontró basura, toallas higiénicas y demás, esto obtuvo que se tapara la caja y toque romper para limpiar.

    Este problema es producto de algunos de sus clientes que son sucios, donde es obvio que si se le tira cualquier cosa por el drenaje se tape.

    ¿Qué es lo correcto?

  2. Marcela dice:

    Buenas tardes, mi pregunta es si compro una carpa tipo cortina para la separación de la zona de pinturas eso seria una reparación locativa o como seria el asiento contable de esta compra.
    gracias

  3. Laura Chacon dice:

    Buenas tardes, arrende un apartamento el cual presentaba varios problemas desde un inicio, no habia servicio de telefono ni ducha y otros. el he solcitado en reiteredas ocasiones al arrendador que haga las mejoras pero no lo hace, al cabo de un mes , puedo terminr con el contrato de arrendamiento?

  4. Diana Angel dice:

    Buenas Tardes

    tengo un primer piso arrendado para dos personas, que en realidad no son sino como seis y tengo las siguientes preguntas:
    1. El servicio de Gas es compartido y cuando el consumo se sube no quieren pagar, yo vivo sola y ellos son más si se puede pedir que cancelen lo que sube.
    2. El sanitario por su uso cuando uno lo descarga se sube demasiado el agua; quien debe arreglar ese daño, el arrendatario o yo.

    Muchas Gracias

  5. gloria dice:

    Hola, vivo hace 15 años en un apartamento arrendado y las alacenas de la cocina y los baños ya estan muy deteriorados, a quien le corresponde pagar por el cambio?

    Tambien quisiera saber a quien le corresponde pagar por el cambio del calentador de gas que se daño

    Gracias

  6. Yerlis Marin dice:

    Buen día
    Como arrendatario entregue un apto el cual pinte y repare lo orificios por clavos y chasos en la pared y después de varias semanas el arrendador me dice que no le gusto la reparación y dice que lo va a reparar nuevamente y me pasara la cuenta de los gastos

    mi pregunta es ¿Esto debe ir por mi cuenta?

    • Carlos Reina dice:

      No. Esas son mejoras locativas que él quiere hacer y es a su cuenta. Por el contrario si al momento de él hacer las mejoras el te crea un daño debería él pagarte ese daño emergente. Saludos.

  7. Dennys Rodolfo calvo dice:

    Si estoy rentando un local comercial, donde el arrendatario le puso piso de madera y el local tenía una filtración de agua y se hecho a perder su piso del arrendatario, me corresponde solo pagar la filtración o también el piso?

  8. Yuris dice:

    Si llevo 5 meses viviendo en un apartamento en el que sólo vivo yo y las paredes se han empezado a deteriorar porque se les está cayendo el estuco a causa de la humedad y el salitre, me corresponde a mi arreglarlo o al dueño? Gracias

  9. Alexander hoyos dice:

    Buen día, yo vivi en un inmueble areendado durante 3 años y 10 meses, estoy obligado a pintarlo..gracias.

  10. jose martin linares dice:

    En el contrato de arrendamiento se estipula que todas las reparaciones de mantenimiento y roturas de aparatosos electrodomesticos, aire acondicionado, etc asi como el mantenimiento del jardin sera por parte del arrendatario, esta firmado en contrato y me dice que la LAU tengo yo que hacerme cargo de estas roturas o de este mantenimiento es cierto? No sirve lo firmado en contrato y aceptado por el arrendatario.

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