Efectos fiscales de la venta de bienes inmuebles adquiridos por el arrendatario mediante leasing

Ante la posibilidad o necesidad de vender de un bien inmueble adquirido por el arrendatario mediante el ejercicio de la opción de compra en un contrato de leasing, surgen varias preguntas ¿Se tributa como renta ordinaria o ganancia ocasional?, ¿Cuál es el costo fiscal?, ¿Cómo se calculan los impuestos?, entre otras que tienen su respuesta dependiendo del contribuyente y el tipo de leasing.

Para responder al primer interrogante es necesario remitirnos a lo dispuesto en el artículo 300 del Estatuto Tributario:

“(...)

Se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo. Se consideran ganancias ocasionales para los contribuyentes sujetos a este impuesto, las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más. Su cuantía se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo enajenado. 

No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años. 

Parágrafo. Para determinar el costo fiscal de los activos enajenados a que se refiere este artículo, se aplicarán las normas contempladas en lo pertinente, en el Título I del presente Libro. (Subrayado fuera de texto)

Como se puede advertir, lo que determina su gravabilidad como renta ordinaria o ganancia ocasional es el término de posesión de los bienes dentro del activo fijo del contribuyente, veamos el siguiente ejemplo:

Conceptos

Operativo

Financiero

Inicio contrato leasing

03 de enero de 2011

03 de enero de 2011

Duración del contrato

60 (cinco años)

48 (cuatro años)

Reconocimiento como activo

No aplica

03 de enero de 2011

Ejerce opción de compra

03 de julio de 2013

03 de julio de 2013

Posesión del bien

0 años

2,5 años

Venta del bien

18 de julio de 2013

18 de julio de 2013

Gravabilidad

Renta ordinaria

Ganancia ocasional

Como se puede observar, cuando se trate del leasing operativo donde el bien no se reconoce como activo desde el inicio del contrato sino desde la fecha en que se ejerza la opción de compra, tributara como renta ordinaria si se vende antes de cumplir los dos años de posesión o haberse adquirido en virtud del contrato leasing; mientras que cuando se trate del leasing financiero donde el bien se reconoce como activo desde el inicio del contrato, podrá venderlo inmediatamente después de ejercida la opción de compra y tributar como ganancia ocasional.

La segunda pregunta referente al costo fiscal es resuelta por el inciso 2 del artículo 71 del mismo ordenamiento jurídico tributario:

“(...)

Cuando se trate de inmuebles adquiridos mediante contratos de arrendamiento financiero o leasing, retroarriendo o lease-back, que hayan sido sometidos al tratamiento previsto en el numeral 1o. del artículo 127-1 del Estatuto Tributario, el costo de enajenación para el arrendatario adquirente será el de adquisición, correspondiente a la opción de compra y a la parte capitalizada de los cánones, más las adiciones y mejoras, las contribuciones de valorización pagadas y los ajustes por inflación, cuando haya lugar a ello. (Subrayado fuera de texto)

Tal como lo señala la norma especial, el costo fiscal no es más que la sumatoria de la opción de compra, los cánones de arrendamientos capitalizados, adiciones, mejoras y contribuciones; generalmente cuando se trata del leasing operativo el costo fiscal es el valor de la opción de compra, no obstante considero que se puede interpretar la posibilidad de capitalizar el monto correspondiente al capital, mientras que con el leasing financiero el costo fiscal se encuentra reconocido como un activo (opción de compra + valor de capital de los cánones).

Conceptos

Operativo

Financiero[1]

Opción de compra

$10.000.000

$10.000.000

Valor de capital de los cánones

$100.000.000

$100.000.000

Costo fiscal

$10.000.000

$110.000.000

Posibilidad de capitalizar

Si (hasta los $100 millones)

No

La respuesta a la tercera y última pregunta depende si es renta ordinaria o ganancia ocasional, el contribuyente es persona natural que tributa el impuesto sobre la renta bajo la tabla de tarifas progresivas del artículo 241 ibídem o si es persona jurídica sujeta a las tarifas proporcionales, así como también si está obligada a llevar contabilidad, utiliza el costo fiscal del artículo 71 ibídem o si a planeado la venta podrá ajustar su costo fiscal; continuando con el ejemplo ahora supongamos que la sociedad durante los 2,5 años no solicitó deducción por depreciación:

Conceptos

Operativo

Financiero

Ingreso por venta

$120.000.000

$120.000.000

Costo fiscal

$10.000.000

$110.000.000

Renta ordinaria o ganancia ocasional

$110.000.000

$10.000.000

Tarifas

25%

10%

Impuestos

$27.500.000

$1.000.000


[1] Artículo 267-1 del Estatuto Tributario

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