¿El administrador de la propiedad horizontal debe ser vinculado mediante un contrato de trabajo o de servicios?

Tema de mucha discusión en nuestro espacio dedicado a la propiedad horizontal. No hay criterios unificados, pero resaltamos uno que consideramos se ajusta a al ley y a la jurisprudencia, y cuanto menos, luce más equilibrado y equitativo, y por supuesto prudente a los intereses de la propiedad horizontal  y por extinción a quienes la conforman, que en últimas son los que deben responder económicamente por la consecuencias de una decisión que pudo ser equivocada.

Al respecto ha disertado el señor León Noel, uno de los más acertados comentaristas sobre el tema de propiedad horizontal:

CONTRATO DE SERVICIOS vs CONTRATO DE TRABAJO”…

Aprecio su réplica por la oportunidad que me brinda para hacer algunas aclaraciones sobre el tema materia de su disgusto. Le ruego observar detenidamente muchos de mis comentarios y en ellos puede encontrar que advierto en cuanto tienen que ver con la limitación del conocimiento y cuando es del caso, invito a los foristas a expresar cualquier mejor opinión que tengan sobre los asuntos propuestos en discusión.

No funjo de infalible, ni mucho menos y hasta donde alcancen mis modestos conocimientos, siguiendo el noble ideal de este Portal y de su Editor de que la mejor forma de aprender es compartir lo poco que se sabe, expongo y acepto todas las rectificaciones que sean consecuentes con las muchas equivocaciones en que pueda caer.

Ocurre con mucha frecuencia que como resultado de la libre interpretación de las normas surgen discrepancias o concepciones distintas que llevan a los protagonistas a resolver por la vía de le ley, sus desacuerdos, para que sea el Juez de turno el que falle en derecho.

En mi experiencia ofrezco a las partes los dos caminos, aclarando que los dos tienen el mismo fin por la libre interpretación, pero que uno de ellos es el más seguro porque va en la misma dirección de la ley.

Frente a la opción de algunos muy respetables conceptos en cuanto a la modalidad de contratación del administrador en el régimen de la propiedad horizontal… persona natural… bajo la noción de servicios profesionales y cláusulas muy especiales como modo de desvirtuar su esencia para desconocer prestaciones sociales, es la que no comparto. Conozco muchos casos, pero muchos, en diferentes conjuntos y ciudades del país, donde las copropiedades han visto seriamente comprometidos sus intereses, cuando al terminar una relación de tal naturaleza, el principal protagonista ha reclamado por la vía judicial sus derechos.

En este sentido son las Cortes, la Constitucional y la Suprema de Justicia, las que han dicho en aplicación de las leyes, que bajo cualquier circunstancia y nombre que se le dé y a pesar de la incorporación de cláusulas atípicas o exclusión de otras propias del mismo, el contrato de administración celebrado con persona natural, es de trabajo, con todas las implicaciones que de él se derivan.

Sentencian los Magistrados que la subordinación es plena. La contempla la ley cuando de manera explícita le impone la obligación de hacer todo lo previsto en ella, así como los deberes contemplados en el reglamento de propiedad horizontal y los demás que defina la asamblea general de propietarios. Es un ordenamiento que no admite prueba en contrario.

Hay inequívoca prestación personal del servicio, sin límites en el tiempo u horarios, cuando como Representante Legal actúa como Gerente, Tesorero, Depositario y Mandatario. Y de manera inobjetable, existe la retribución económica.

Aclaro que también yo tuve el mismo criterio, pero los hechos me llevaron a cambiar de opinión, cuando las Cortes han sentenciado que en la presencia de los tres elementos esenciales previstos en el Régimen Laboral existe un contrato de trabajo, sin que deje de serlo por la razón del nombre que se le dé ni de otras condiciones y modalidades que se le agreguen o quiten. Esto es lo que la doctrina llama “contrato realidad”.

En materia legal, la costumbre es una de las mayores fuentes del derecho, pero cuando esta costumbre tiende a tornarse en inequitativa, injusta y mañosa, es su misma hija, la Ley, la que le quita las malas costumbres.

Desde luego que no ocurre lo mismo, cuando la contratación es con persona jurídica.

Empero, nada de lo dicho es camisa de fuerza para quien actuando de acuerdo con su saber y entender, resuelva que hay fórmulas especiales para burlar el propósito justiciero de las leyes. Es el riesgo, a su albedrío.

Para que despeje muchas de sus dudas le sugiero analizar un completo artículo que sobre tan importante asunto tiene Gerencie.com, titulado:

Presunción de la existencia de una relación laboral

Gracias a aquellas personas que han elevado su voz de apoyo y por supuesto a usted, por su participación.

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5 Opiniones
  1. Sanín Cano Gamba dice:

    Se contrata un administrador para una agrupación de vivienda y el contratista dice que en su independencia por la calidad de contrato de ´prestación de servicios su horario de atención será tres días en la semana con tres horas diarias. Esto es legal por parte del contratista? ya que no podemos exigir un horario fijo. pero esta agrupación es grande y e trabajo incluyendo atención al público es grande. es bueno aclarar que se contrato una asistente con relación laboral. AGradezco su aclaración y consejos.

  2. JORGE Castro dice:

    contesten por favor

  3. JORGE Castro dice:

    Saludos mire una consulta, yo soy Administrador de un Centro Comercial ,en Quito por más de 11 años, y es de Propiedad Horizontal, a mi persona, en los 11 años que estoy ocupando este puesto, nunca me cancelaron un solo centavo incluso estoy haciendo las funciones de guardia y conserje, en buen romance les sirvo, las 24 horas que puedo hacer, tengo derecho a reclamar un sueldo o no, aclarando que el reglamento interno dice, que el Administrador tiene que fijarle su remuneración, y nunca lo hicieron, que puedo hacer muchas gracias,

  4. Fernely Millan Libreros dice:

    Cordial saludo;
    En propiedad horizontal, cuando el administrador firma un contrato con un contador para llevar la contabilidad, y al final del periodo al presentar los estados financieros ante la asamblea de propietarios, estos (los estados financieros) no son aprovados por la asamblea, y al nombrar una comision para revisar los estados financieros y demas informes financieros, (quien detecto aspectos tecnicos de contabilizacion) se puede determinar en contratar otro contador para contabilizar todo el año anterior, habiendo el compromiso del contador quien cumplio su funcion en realizar los ajustes y correcciones detectadas por la comision de revision.
    Si es asi, quien debe pagar al otro contador, considerando quien fue el consejo de adminstracion que consiguio y autorizo al contador quien cumplio su funcion? Que responsabilidad se le atañe al administrador que sin ser contador confio en el profesional, ademas, por ser recomendado por un consejero (Tesorero y revisor fiscal)?.

    Gracias por su amable atencion.

    Quedo pendiente de la respuesta...

  5. Diago dice:

    Hola buen día
    quisiera saber las sentencias de la Corte a las cuales hacen referencias indirectas
    sin precisar la fecha en la cual se pronunció la corte
    Es necesario para mi verificar el soporte jurisprudencial que mencionan

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