¿El administrador de la propiedad horizontal debe ser vinculado mediante un contrato de trabajo o de servicios?

Tema de mucha discusión en nuestro espacio dedicado a la propiedad horizontal. No hay criterios unificados, pero resaltamos uno que consideramos se ajusta a al ley y a la jurisprudencia, y cuanto menos, luce más equilibrado y equitativo, y por supuesto prudente a los intereses de la propiedad horizontal  y por extinción a quienes la conforman, que en últimas son los que deben responder económicamente por la consecuencias de una decisión que pudo ser equivocada.

Al respecto ha disertado el señor León Noel, uno de los más acertados comentaristas sobre el tema de propiedad horizontal:

CONTRATO DE SERVICIOS vs CONTRATO DE TRABAJO”…

Aprecio su réplica por la oportunidad que me brinda para hacer algunas aclaraciones sobre el tema materia de su disgusto. Le ruego observar detenidamente muchos de mis comentarios y en ellos puede encontrar que advierto en cuanto tienen que ver con la limitación del conocimiento y cuando es del caso, invito a los foristas a expresar cualquier mejor opinión que tengan sobre los asuntos propuestos en discusión.

No funjo de infalible, ni mucho menos y hasta donde alcancen mis modestos conocimientos, siguiendo el noble ideal de este Portal y de su Editor de que la mejor forma de aprender es compartir lo poco que se sabe, expongo y acepto todas las rectificaciones que sean consecuentes con las muchas equivocaciones en que pueda caer.

Ocurre con mucha frecuencia que como resultado de la libre interpretación de las normas surgen discrepancias o concepciones distintas que llevan a los protagonistas a resolver por la vía de le ley, sus desacuerdos, para que sea el Juez de turno el que falle en derecho.

En mi experiencia ofrezco a las partes los dos caminos, aclarando que los dos tienen el mismo fin por la libre interpretación, pero que uno de ellos es el más seguro porque va en la misma dirección de la ley.

Frente a la opción de algunos muy respetables conceptos en cuanto a la modalidad de contratación del administrador en el régimen de la propiedad horizontal… persona natural… bajo la noción de servicios profesionales y cláusulas muy especiales como modo de desvirtuar su esencia para desconocer prestaciones sociales, es la que no comparto. Conozco muchos casos, pero muchos, en diferentes conjuntos y ciudades del país, donde las copropiedades han visto seriamente comprometidos sus intereses, cuando al terminar una relación de tal naturaleza, el principal protagonista ha reclamado por la vía judicial sus derechos.

En este sentido son las Cortes, la Constitucional y la Suprema de Justicia, las que han dicho en aplicación de las leyes, que bajo cualquier circunstancia y nombre que se le dé y a pesar de la incorporación de cláusulas atípicas o exclusión de otras propias del mismo, el contrato de administración celebrado con persona natural, es de trabajo, con todas las implicaciones que de él se derivan.

Sentencian los Magistrados que la subordinación es plena. La contempla la ley cuando de manera explícita le impone la obligación de hacer todo lo previsto en ella, así como los deberes contemplados en el reglamento de propiedad horizontal y los demás que defina la asamblea general de propietarios. Es un ordenamiento que no admite prueba en contrario.

Hay inequívoca prestación personal del servicio, sin límites en el tiempo u horarios, cuando como Representante Legal actúa como Gerente, Tesorero, Depositario y Mandatario. Y de manera inobjetable, existe la retribución económica.

Aclaro que también yo tuve el mismo criterio, pero los hechos me llevaron a cambiar de opinión, cuando las Cortes han sentenciado que en la presencia de los tres elementos esenciales previstos en el Régimen Laboral existe un contrato de trabajo, sin que deje de serlo por la razón del nombre que se le dé ni de otras condiciones y modalidades que se le agreguen o quiten. Esto es lo que la doctrina llama “contrato realidad”.

En materia legal, la costumbre es una de las mayores fuentes del derecho, pero cuando esta costumbre tiende a tornarse en inequitativa, injusta y mañosa, es su misma hija, la Ley, la que le quita las malas costumbres.

Desde luego que no ocurre lo mismo, cuando la contratación es con persona jurídica.

Empero, nada de lo dicho es camisa de fuerza para quien actuando de acuerdo con su saber y entender, resuelva que hay fórmulas especiales para burlar el propósito justiciero de las leyes. Es el riesgo, a su albedrío.

Para que despeje muchas de sus dudas le sugiero analizar un completo artículo que sobre tan importante asunto tiene Gerencie.com, titulado:

Presunción de la existencia de una relación laboral

Gracias a aquellas personas que han elevado su voz de apoyo y por supuesto a usted, por su participación.

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5 Opiniones
  1. Fernely Millan Libreros dice:

    Cordial saludo;
    En propiedad horizontal, cuando el administrador firma un contrato con un contador para llevar la contabilidad, y al final del periodo al presentar los estados financieros ante la asamblea de propietarios, estos (los estados financieros) no son aprovados por la asamblea, y al nombrar una comision para revisar los estados financieros y demas informes financieros, (quien detecto aspectos tecnicos de contabilizacion) se puede determinar en contratar otro contador para contabilizar todo el año anterior, habiendo el compromiso del contador quien cumplio su funcion en realizar los ajustes y correcciones detectadas por la comision de revision.
    Si es asi, quien debe pagar al otro contador, considerando quien fue el consejo de adminstracion que consiguio y autorizo al contador quien cumplio su funcion? Que responsabilidad se le atañe al administrador que sin ser contador confio en el profesional, ademas, por ser recomendado por un consejero (Tesorero y revisor fiscal)?.

    Gracias por su amable atencion.

    Quedo pendiente de la respuesta...

  2. Diago dice:

    Hola buen día
    quisiera saber las sentencias de la Corte a las cuales hacen referencias indirectas
    sin precisar la fecha en la cual se pronunció la corte
    Es necesario para mi verificar el soporte jurisprudencial que mencionan

  3. alvaro beltran amortegui dice:

    En relacion con la contratacion del administrador personalmente no tengo duda, tratare de resumir mi pensamiento fruto de mi conocimiento y experiencia, esta contratacion debe ser por servicios enmarcado en las normas del mandato, sin ser una profesion liberal, los elementos de la subordinacion es claro, dependen de un hilo, porque porque la corte constitucional y la suprema de justicia, es claro que se han manifestado en que un contrato civil, o comercial no desvirtua la presuncion de que toda prestacion personal de un servicio se enmarca dentro de la relacion laboral y esta es facil de demostrar con pruebas testimoniales o documentales y quien decide es el juez, ahora si es el mandato no se debe confundir dicen las cortes que el mandante bien puede dar algunas orientaciones, pero no subordinarlo, como lo hace el consejo de administracion en la practica, entonces no se queje, de otra parte el espiritu de la ley 675/2001 es de mandato porque responde por las culpas y se presume la culpa leve, la jurisprudencia de todos estos años, nos han demostrador que no basta un escrito, si no el ejercicio del cargo, sin ningun indicio de subordinacion, las facultades del administrador y sus funciones no son las de una persona dentro de una relacion laboral, grave error tratar de subordinar a alguien que por ley se le fijo las facultades y funciones,y no necesita expresar ninguna clase de subordinacion si es idoneo y es ahi el problema, las definiciones del mandato y de servicio de la ley son claras, y diria esta clase de contratos, no solo es de resultados, si no de medios tambien, el de las profesiones liberales son de resultados, por eso hasta la misma superintendencia de sociedades recomienda que se contrate como administrdor a las personas juridicas, porque no existe la prestacion de servicios, esta es delegada en un mandatario pero de la firma, no de la P.J. de la propiedad horizontal, y ademas he visto como en colombia le pagan por servicios y luego de que le terminan el contrato este demanda dentro de una relacion laboral y termina todos los copropietarios pagando grandes sumas de dinero, por que los representantes de la asamblea y copropietarios señores de los consejos elaobran un contrato de servicio, pero hast a en el mismo contrato lo subordinan, nada es nada, cada uno sabra como madatario su labor y la rendicion de cuentas y de su gestion, primera causal para darlo por terminado segun las normas del mandato. No quiero exterderme mas, pero tengo muchos mas elementos para decirle a los propietarios y consejeros hagan las cosas bien, no se las den de muy expertos, si no conocen la ley y la jurisprudencia, .
    El horario es un elemento o mejor uno de los indicios de la subordinacion, dijo el consejo de estado asi sea el de un profesor con su famosa programacion de dictar clases, o solo enviandole comunicados expresandole como hacer su labor, que error, es un hilo lo que separa la subordinacion de la no subordinacion, si no un mandato.

  4. ana rodriguez dice:

    muy buenos días, puede el administrador de un centro comercial, realizar cambios, como construir baños, sin autorización, comprar los locales a nombre propio y de sus hermanos, alquilar los espacios comunes. que hacer?, los daños y perjuicios causados por el administrador caducan? y en cuanto tiempo?.
    muchas gracias.

  5. ana rodriguez dice:

    muy buenos días, puede el administrador de un centro comercial, realizar cambios, como construir baños, sin autorización, comprar los locales a nombre propio y de sus hermanos, alquilar los espacios comunes. que hacer

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