Inicio » Opiniones y discusiones. » (28 / 02 / 2012 )

¿El administrador de la propiedad horizontal debe ser vinculado mediante un contrato de trabajo o de servicios?

Tema de mucha discusión en nuestro espacio dedicado a la propiedad horizontal. No hay criterios unificados, pero resaltamos uno que consideramos se ajusta a al ley y a la jurisprudencia, y cuanto menos, luce más equilibrado y equitativo, y por supuesto prudente a los intereses de la propiedad horizontal  y por extinción a quienes la conforman, que en últimas son los que deben responder económicamente por la consecuencias de una decisión que pudo ser equivocada.

Al respecto ha disertado el señor León Noel, uno de los más acertados comentaristas sobre el tema de propiedad horizontal:

CONTRATO DE SERVICIOS vs CONTRATO DE TRABAJO”…

Aprecio su réplica por la oportunidad que me brinda para hacer algunas aclaraciones sobre el tema materia de su disgusto. Le ruego observar detenidamente muchos de mis comentarios y en ellos puede encontrar que advierto en cuanto tienen que ver con la limitación del conocimiento y cuando es del caso, invito a los foristas a expresar cualquier mejor opinión que tengan sobre los asuntos propuestos en discusión.

No funjo de infalible, ni mucho menos y hasta donde alcancen mis modestos conocimientos, siguiendo el noble ideal de este Portal y de su Editor de que la mejor forma de aprender es compartir lo poco que se sabe, expongo y acepto todas las rectificaciones que sean consecuentes con las muchas equivocaciones en que pueda caer.

Ocurre con mucha frecuencia que como resultado de la libre interpretación de las normas surgen discrepancias o concepciones distintas que llevan a los protagonistas a resolver por la vía de le ley, sus desacuerdos, para que sea el Juez de turno el que falle en derecho.

En mi experiencia ofrezco a las partes los dos caminos, aclarando que los dos tienen el mismo fin por la libre interpretación, pero que uno de ellos es el más seguro porque va en la misma dirección de la ley.

Frente a la opción de algunos muy respetables conceptos en cuanto a la modalidad de contratación del administrador en el régimen de la propiedad horizontal… persona natural… bajo la noción de servicios profesionales y cláusulas muy especiales como modo de desvirtuar su esencia para desconocer prestaciones sociales, es la que no comparto. Conozco muchos casos, pero muchos, en diferentes conjuntos y ciudades del país, donde las copropiedades han visto seriamente comprometidos sus intereses, cuando al terminar una relación de tal naturaleza, el principal protagonista ha reclamado por la vía judicial sus derechos.

En este sentido son las Cortes, la Constitucional y la Suprema de Justicia, las que han dicho en aplicación de las leyes, que bajo cualquier circunstancia y nombre que se le dé y a pesar de la incorporación de cláusulas atípicas o exclusión de otras propias del mismo, el contrato de administración celebrado con persona natural, es de trabajo, con todas las implicaciones que de él se derivan.

Sentencian los Magistrados que la subordinación es plena. La contempla la ley cuando de manera explícita le impone la obligación de hacer todo lo previsto en ella, así como los deberes contemplados en el reglamento de propiedad horizontal y los demás que defina la asamblea general de propietarios. Es un ordenamiento que no admite prueba en contrario.

Hay inequívoca prestación personal del servicio, sin límites en el tiempo u horarios, cuando como Representante Legal actúa como Gerente, Tesorero, Depositario y Mandatario. Y de manera inobjetable, existe la retribución económica.

Aclaro que también yo tuve el mismo criterio, pero los hechos me llevaron a cambiar de opinión, cuando las Cortes han sentenciado que en la presencia de los tres elementos esenciales previstos en el Régimen Laboral existe un contrato de trabajo, sin que deje de serlo por la razón del nombre que se le dé ni de otras condiciones y modalidades que se le agreguen o quiten. Esto es lo que la doctrina llama “contrato realidad”.

En materia legal, la costumbre es una de las mayores fuentes del derecho, pero cuando esta costumbre tiende a tornarse en inequitativa, injusta y mañosa, es su misma hija, la Ley, la que le quita las malas costumbres.

Desde luego que no ocurre lo mismo, cuando la contratación es con persona jurídica.

Empero, nada de lo dicho es camisa de fuerza para quien actuando de acuerdo con su saber y entender, resuelva que hay fórmulas especiales para burlar el propósito justiciero de las leyes. Es el riesgo, a su albedrío.

Para que despeje muchas de sus dudas le sugiero analizar un completo artículo que sobre tan importante asunto tiene Gerencie.com, titulado:

Presunción de la existencia de una relación laboral

Gracias a aquellas personas que han elevado su voz de apoyo y por supuesto a usted, por su participación.

Opinar o comentar (Recuerda que somos de Colombia)

10 Opiniones en “¿El administrador de la propiedad horizontal debe ser vinculado mediante un contrato de trabajo o de servicios?”
  1. MARUAL dice:

    Buenas tardes:

    Tengo una inquietud:

    La oferta de servicios que muchas copropiedades le hacen firmar al administrador para que este cumpla un horario de servicio es válida cuando el contrato es de prestación de servicios profesionales en donde se indica que su labor es de forma independiente y no genera relacion laboral?

    Muchas gracias por aclarar la duda.

    Buen dia

  2. Paula dice:

    Necesito saber si existe un tiempo o plazo para el cambio de la Representación Legal de un Conjunto, ya que dejé de prestar mis servicios como Administradora desde enero de 2014 y aún continuo como su Representante.

    Gracias

  3. ALEXANDER dice:

    Cordial saludo, serian tan amables de informarme los honorarios que puedo cobrar por un edificio de 30 apartamentos o que ley regula el salario de los administradores de propiedades horizontales?.
    Gracias.

  4. ivan supelano dice:

    El administrador de PH es un empleado de la PH cuando solo devenga cien mil pesos mes por su cargo?. Cuando no se habia establecido interes por mora para pagos fuera de tiempo de la Admon de cada inmueble y x la NO asistencia a asambleas Extraordinarias y se venia cobrando una multa de quince mil pesos es legal cobrarlos? Teniendo en cuenta este concepto de multa se habia aprobado por Quorum en todas las Asambleas Ordinarias y Extraordinarias. Gracias. 314 369 32 66. Tunja Boyaca.

  5. NORBERTO MARTINEZ dice:

    Buenas tardes apreciado equipo de trabajo de Gerencie.com
    Tengo las siguientes inquietudes:
    1.- que ocurre en una propiedad horizontal cuando no se hace convocatoria a revisor fiscal, habiendo la obligación de tenerlo? aclaro que en el periodo que acaba de terminar existe el cargo y el contrato hasta 31 de marzo de 2013.
    2.- quien hace la convocatoria a primera reuniòn del nuevo consejo de administración elegido por asamblea general para el periodo 2013-2014 para nombrar los nuevos cargos? persidente, secretario, tesorero, vocales?
    3.- que pasa si no se elige el comite de convievncia que menciona la ley 675?
    4.- cuando se ejecuta una obra de mejoramiento en propiedad horizontal y no existen los recursos completos, puede el administrador comprometer irresponsablemente a la copropiedad?, quien responde en este caso; el administrador, el consejo, o qien?
    5.- cuando un propietario siempre ha autorizado a su arrendatario a representarlo en todas las asambleas, es correcto que al autorizado se le notifique o allegue la convopcatoria a asamblea general?
    6.- está bien que dos dias antes de la asamblea general de den a conocer los estados financieros "cuando no hay el tiempo necesario para analizarlos?, además no existe la certificación de los mismos que debe estar firmada por el contador y el representante legal!

    Agradezco las respuetas

  6. Alvaro Silva dice:

    Buenos dias. Existe un limite en el monto para contratar por parte de la administracion. Se aprobo la construccion de un cerramiento por valor aprox. de $35 millones, quien debe firmar el contrato?. Muchas gracias

  7. jorge feliciano dice:

    Los coopropietarios de un CR por asamblea general ,o delegando en un consejo de administracion si lo hay nombran a su administrador.
    Esta persona debe ser honrada ,transparente,con dedicacion absoluta al mantenimiento y seguridad actualizada,del CR rindiendo balances de los proyectos y urgencias habidas mensualmente colocadas en cartelera y cada primer trimestre se debe elegir o reelegir el nuevo administrador.

  8. Ricardo dice:

    La misma legislación vigente sobre PH en su confección presenta errores garrafales, sobre todo en considerar la PH una persona jurídica, determinar que el administrador deba ser un super funcionario que supuéstamente debe ser a la vez Contador, Administrador de empresas, Abogado laboralísta, tributarísta, civilista, penalista, conocer el código de policía, experto en cobranzas, tesorero, relacionísta publico, entre otras funciones que físicamente debe desarrollar, además debe asumir una responsabilidad total por lo que suceda anormalmente en dicha ph. Desde luego este super profesional no existe, y la idea no seria tratar de encontrarlo,ni improvisarlo por que seria demasiado costoso y podría convertirse en demandas laborales, lo contrario, la pregunta seria, se necesita un administrador para un conjunto de viviendas agrupadas en un edificio o similares?, Por que una PH se considera una persona jurídica?, Respuesta. Los habitantes de una PH no son mas que un grupo de personas que aportan un dinero para tener servicio de portería, aseo y mtto de las áreas comunes, este es el mayor gasto existente, este trabajo debe ser contratado con empresas especializadas, relación coordinada con la Jta Directiva de la PH, en la que se incluirán. mtto, imprevistos de toda índole. Los recaudos de las cuotas de admon., solo se recibirán por consignación bancaria costo beneficio, los pagos se harían mensulmente, y eventualmente pagos menores por caja menor. El control contable debería ser el mas simple, ingresos e ingresos excluidos de reportes tributarios. El considerar una PH persona jurídica, implica la necesidad de auxiliar contable, contador, revisor fiscal, rpte legal, lo que significa un costo implícito y colateral, que encarece la canasta fliar.

  9. ALVARO R HENRIQUEZ C dice:

    Con preocupante desigualdad de DERECHOS y OBLIGACIONES, las comunidades EXIGEN a los ADMINISTRADORES el cabal cumplimiento de todas sus OBLIGACIONES como un EMPLEADO- , pero para los fines del reconocimiento de tan IMPORTANTE, DELICADA y HONORABLE profesion, somos unos simples contratistas por servicios.

    Considero que las CORTES O el CONGRESO deberian pronunciarse cada uno de acuerdo a sus recursos legales, de una vez por todas y cosiderar la PROHIBICION de los CONTRATOS de SERVICIOS para los ADMINISTRADORES, cuales quiera sea su area de aplicacion, pues se NOS CARGA con toda la RESPONSABILIDAD CIVIL, COMERCIAL Y PENAL, pero se nos cercenan nuestros derechos laborales.

  10. Manuel dice:

    Excelente comentario al respecto. Totalmente de acuerdo. Si al representante legal, gerente o administrador se le hace contrato por prestación servicios (persona natural) existe el potencial riesgo de una demanda de tipo laboral pues concurre una permanente subordinación ante la Directiva y es fácil su demostración, especialmente cuando sus funciones se encuentran en Estatutos o como lo han sentenciado las Cortes en materia laboral: La existencia de los tres elementos de existencia de una relación laboral. Es posible que existan acuerdos para este tipo de contrato, pero al final, si existe algunos desacuerdos (generalmente cuando se decide no continuar con la contratación) toman "represalias". Como dice el refrán: "Se ven las caras, pero no los corazones"