El canon de arrendamiento para oficinas, consultorios, parqueaderos, y otros

Es particularmente recurrente la inquietud más que a nivel de consulta profesional, a nivel de comentario entre amigos, en cuanto como se regula el canon de arrendamiento de aquellos inmuebles para actividades que no dependen de establecimientos comerciales, en el entendido que aquellas no se desarrollan en lugares abiertos al público, como tampoco con la estructura de estos y por lo general se cumplen en áreas apenas justas para el adelanto de la actividad personal o profesional, toda vez que el común denominador sin mayor diferenciación es que se sometan sin tener porque estarlo en su generalidad, a las originalidades propias de los Artículos 515 a 524 del Código de Comercio.

Nos referimos al Parqueadero por noches en la casa del vecino; al Consultorio del Odontólogo, del Medico, del Oftalmólogo; a la Oficina del Abogado, del Contador, del Economista; al Taller del joyero, del mecánico dental, de quien repara computadores; al Deposito de la señora que nos vende la corbata en la oficina, el perfume a cuoticas; porque no, a la Bodega donde apenas se guardan existencias, y en general a todas estas actividades que aunque pudieran entenderse comerciales, en su real expresión no lo son.

El Decreto 3817 de 1982, regula lo atinente al arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en áreas urbanas, distintos de los regulados en como el Código de Comercio y la Ley 820 de 2003, y al efecto determina en el literal “e” del Artículo 1º, las limitantes en cuanto al máximo precio a fijar:

“… e). Para inmuebles que se destinen a oficinas, consultorios, locales de trabajo de profesionales y similares y parqueaderos, cuyo avalúo catastral sea inferior a $ 3.000.000, 1.5% del avalúo.

PARÁGRAFO. Los porcentajes previstos en el presente artículo se calculará proporcionalmente sobre el área arrendada, si el arrendamiento no se refiere a la totalidad del bien avaluado catastralmente…”

El Literal “C” del Artículo 2º determina a su vez:

“…c). Los contratos que versen sobre inmuebles cuyo avalúo catastral sea superior a … $ 3.000.000, si se destinan a oficina o consultorio, locales de trabajo de profesionales y similares, y parqueaderos, …el precio del arrendamiento podrá pactarse libremente por los contratantes…”

El Artículo 3º reglamenta los requisitos para que el Arrendador pueda celebrar el contrato:

“… Para tener derecho al cobro del precio de arrendamiento en los términos previstos por el artículo 1o., el arrendador deberá encontrarse a paz y a salvo con la correspondiente Tesorería Municipal o Distrital por concepto del pago de impuesto predial o complementarios.

PARÁGRAFO. Tanto el certificado sobre avalúo catastral como el certificado de paz y salvo formarán parte integrante del contrato de arrendamiento…”

El Artículo 6º, regula la forma de terminación del contrato por el Arrendador

“…. En los casos en que el propietario haya de ocupar el inmueble arrendado por un término mínimo de un (1) año, para su propia habitación o negocio o haya de demolerlo para efectuar una nueva construcción o para reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación, así como en el evento previsto por el parágrafo del artículo 4o., el propietario podrá solicitar la restitución del inmueble con arreglo a las normas del presente Decreto, sin necesidad de licencia o trámite administrativo previo…”

El Artículo 7º, prevé como requisito para que el Arrendador pueda iniciar la demandada con base en la causal anterior:

“…En todo caso no podrá admitirse la demanda sin que el arrendador otorgue caución a favor del demandado y a órdenes el juzgado competente, hasta concurrencia de doce mensualidades de arrendamiento…”

La practica profesional, lamentablemente nos muestra el muy poco uso de esta especifica reglamentación, quizá de una parte, hoy por hoy  por su limite de aplicación respecto de inmuebles  “…cuyo avalúo catastral sea inferior a $ 3.000.000…”, y de otra, quizá por el desconocimiento de la ley.

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