El derecho de retención y el contrato de arrendamiento

Adecuamos la siguiente inquietud, para volver sobre este tema aun incomprendido

“... de que medio me puedo valer para que el arrendatario incumplido me responda si me queda debiendo arriendos, servicios o me hace daños al inmueble? …”

Bien, si bien es cierto la Ley 820 de 2003 de manera especial, solamente refiere que no se pueden exigir depósitos de ninguna especie, como tampoco la constitución de cauciones reales para garantizar el pago de la renta, al tiempo que las cauciones y garantías personales que permite son las más de las veces insuficientes para el arrendador no Inmobiliaria, al tiempo que el Código de Comercio no restringe de manera alguna, no es menos cierto que el Artículo 2000 del Código Civil, de manera general, y solamente en este ítem, dispone:

"El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.

Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria."

Esta facultad de “retención”, es la que elementalmente se ha elevado al rango de “derecho”, quizás sin serlo en el sentido estricto de la palabra, no es más que una facultad que la Ley le otorga al arrendador, para que, sin necesidad de autoridad alguna, conserve en su poder, mientras no se le pague, una cosa perteneciente a su arrendatario, aunque no la haya recibido en virtud de ningún contrato previo,  y aun, sin orden judicial y “contra su voluntad”, como lo determinan diversos tratadistas.

No obstante la norma ser extremadamente amplia en cuanto a facultar la “retención” respecto de “…todos los objetos con que el arrendatario haya amueblado, guarnecido o provisto…” el inmueble arrendado, tal significancia, debe entenderse dentro del contexto limitativo de los bienes inembargables que prevé los numerales 7, 8, 10, 11,12, 15 del Artículo 594 del C. G. de. P., esto es, no podrán retenerse:

“… 7. Las condecoraciones y pergaminos recibidos por actos meritorios.

  1. Los uniformes y equipos de los militares.
  2. El televisor, el radio, el computador personal o el equipo que haga sus veces, y los elementos indispensables para la comunicación personal, los utensilios de cocina, la nevera y los demás muebles necesarios para la subsistencia del afectado y de su familia, o para el trabajo individual. Se exceptúan los bienes suntuarios de alto valor.
  3. El combustible y los artículos alimenticios para el sostenimiento de la persona y de su familia durante un (1) mes.
  4. Las mercancías incorporadas en un título-valor que las represente, a menos que la medida comprenda la aprehensión del título.”

Ejercicio y Limitaciones 

Hemos visto como el Artículo 2000 del Código Civil al determinar:

"El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.

Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria."

Faculta al arrendador, para que, sin necesidad de autoridad alguna, conserve en su poder, mientras no se le pague, una cosa perteneciente a su arrendatario, aunque no la haya recibido en virtud de ningún contrato previo, y aun, sin orden judicial y “contra su voluntad”, como lo determinan diversos tratadistas.

Ahora, no obstante en apariencia, al no estar reglada esta “retención”, su operación pudiere entenderse como absoluta para el arrendador, no existe nada más engañoso para traspasar los límites del constreñimiento ilegal, el abuso de confianza y el hurto, razón por la cual su ejercicio debe ser muy cuidadosamente implementado:

  1. Debe estar expresamente pactado, de tal suerte que no operaría para los contratos verbales.
  2. Únicamente opera para asegurar el pago de “la renta y las indemnizaciones derivadas de la inejecución del contrato”, pero no para asegurar el pago de servicios públicos, daños al inmueble, ni expensas de la copropiedad.
  3. No obstante poderse ejercer “contra la voluntad” del arrendatario, como se predica doctrinariamente, no significa que sea a la fuerza o subrepticiamente; el sentido exacto a entenderse de tal locución, no va más allá de “aun no estando de acuerdo”.
  4. No puede retenerse el televisor, el equipo de sonido, el computador, el ipad, el teléfono móvil, la nevera, los utensilios de cocina, la cama, las herramientas de trabajo, como tampoco el combustible y alimentos suficientes para un mes.
  5. La facultad para “retener”, no se entiende para disponer de los bienes, usarlos o pagarse con su venta, sino para conservarlos, impedir,  inmovilizar, y suspender su uso y disposición por el arrendatario, esto es, casi se convierte en un contrato de depósito gratuito.

Esto último determina, que como el artículo 2000 del Código Civil, no fija un término determinado de “retención”, sino en tanto el arrendatario incumplido pague, en la práctica significaría que nunca el arrendador podría pagarse con los objetos retenidos, por lo que, la prudencia aconseja, para que así sea,  que puede acudir a la negociación directa o a Audiencia de Conciliación para lograr que el arrendatario le pague con dichos bienes retenidos mediante la expedición de un documento recíprocamente firmado en tal sentido, o, en caso extremo, recurrir a la vía judicial para que sea por esta, previo embargo, secuestro y avalúo, rematarlos y así, en cualquiera de estas tres opciones poder disponer legalmente de los mismos para conseguir el pago efectivo de la renta adeudada, sin verse inmerso en delicadas diligencias de orden policivo o penal.

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4 Opiniones
  1. alexander montenegro dice:

    agradezco mucho su tiempo y gracias por contestar

  2. alexander montenegro dice:

    buenas tardes estoy en busca de alguna orientación ya que en cuanto a leyes estoy perdido pasa lo siguiente tome un apartamento en arriendo a alguien que decía que era propietaria lo segundo me lo arrendo sin luz ya que se suponía que los tramites del servicio estaban hechos y esta señora resulta ser la secuestre la cual me dice que son muy pocos los dias sin luz pasados 6 meses sin luz llegan algunas personas y se identifican como propietarios de dicho inmueble y me muestran papeles que dicen que esta señora ya no es la secuestre y en ello an nombrado dos secuestres mas pero ninguno se a notificado ni acercado ..... los dueños muy amables deciden luego de perdirmen pero al ver que el apartamento se encuentra bien cuidado por así decirlo y con los servicios del agua y gas que como si fuera poco estamos pagando la instalación del agua y la instalación del gas pero nada de luz sobra decirlo ..decide dejármelo en como dato por una mínima suma ....ahora resulta que la ya mencionada secuestre que me arrendo me tiene demandado por una gran cantidad de dinero objetando el arriendo que no se le a dado y unas supuestas deudas de servicios y me quieren embargar ...tengo los documentos donde a ella la remueven del cargo de secuestre y los papeles los cuales demuestran que el señor que me a dejado esto en comodato es el dueño y que la parte secuestrada no era todo el apartamento sino el solo altillo espero su colaboración y gracias de antemano

    • FERNANDO CALDERON OLAYA dice:

      Buenas Tardes

      Bastante compleja la situación...

      En primer lugar,
      el arrendador es el secuestre designado inicialmente y su remoción como tal, no termina el contrato, toda vez que usted debe estar consignando los canones a ordenes del juzgado y no pagandoselos directamente a aquel.

      En segundo lugar,
      si usted no consignó los canones al juzgado, está en mora, y el secuestre puede demandar la restitución y ejecutar por el no pago

      En tercer lugar.
      usted no tiene ninguna relación con los propietarios demandados, de tal forma que esta relación frente al contrato de arrendamiento es inexistente.

      Le sugerimos con un abogado experto en derecho procesal,
      acceder a las diligencias por las cuales se secuestró el inmueble y enterar al juzgado de conocimiento al tiempo que formalizar la relación de cesión de contrato de arrendamiento con el nuevo secuestre

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