El derecho de retención y el contrato de arrendamiento

Adecuamos la siguiente inquietud, para volver sobre este tema aun incomprendido

“... de que medio me puedo valer para que el arrendatario incumplido me responda si me queda debiendo arriendos, servicios o me hace daños al inmueble? …”

Bien, si bien es cierto la Ley 820 de 2003 de manera especial, solamente refiere que no se pueden exigir depósitos de ninguna especie, como tampoco la constitución de cauciones reales para garantizar el pago de la renta, al tiempo que las cauciones y garantías personales que permite son las más de las veces insuficientes para el arrendador no Inmobiliaria, al tiempo que el Código de Comercio no restringe de manera alguna, no es menos cierto que el Artículo 2000 del Código Civil, de manera general, y solamente en este ítem, dispone:

"El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.

Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria."

Esta facultad de “retención”, es la que elementalmente se ha elevado al rango de “derecho”, quizás sin serlo en el sentido estricto de la palabra, no es más que una facultad que la Ley le otorga al arrendador, para que, sin necesidad de autoridad alguna, conserve en su poder, mientras no se le pague, una cosa perteneciente a su arrendatario, aunque no la haya recibido en virtud de ningún contrato previo,  y aun, sin orden judicial y “contra su voluntad”, como lo determinan diversos tratadistas.

No obstante la norma ser extremadamente amplia en cuanto a facultar la “retención” respecto de “…todos los objetos con que el arrendatario haya amueblado, guarnecido o provisto…” el inmueble arrendado, tal significancia, debe entenderse dentro del contexto limitativo de los bienes inembargables que prevé los numerales 7, 8, 10, 11,12, 15 del Artículo 594 del C. G. de. P., esto es, no podrán retenerse:

“… 7. Las condecoraciones y pergaminos recibidos por actos meritorios.

  1. Los uniformes y equipos de los militares.
  2. El televisor, el radio, el computador personal o el equipo que haga sus veces, y los elementos indispensables para la comunicación personal, los utensilios de cocina, la nevera y los demás muebles necesarios para la subsistencia del afectado y de su familia, o para el trabajo individual. Se exceptúan los bienes suntuarios de alto valor.
  3. El combustible y los artículos alimenticios para el sostenimiento de la persona y de su familia durante un (1) mes.
  4. Las mercancías incorporadas en un título-valor que las represente, a menos que la medida comprenda la aprehensión del título.”

Ejercicio y Limitaciones 

Hemos visto como el Artículo 2000 del Código Civil al determinar:

"El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.

Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria."

Faculta al arrendador, para que, sin necesidad de autoridad alguna, conserve en su poder, mientras no se le pague, una cosa perteneciente a su arrendatario, aunque no la haya recibido en virtud de ningún contrato previo, y aun, sin orden judicial y “contra su voluntad”, como lo determinan diversos tratadistas.

Ahora, no obstante en apariencia, al no estar reglada esta “retención”, su operación pudiere entenderse como absoluta para el arrendador, no existe nada más engañoso para traspasar los límites del constreñimiento ilegal, el abuso de confianza y el hurto, razón por la cual su ejercicio debe ser muy cuidadosamente implementado:

  1. Debe estar expresamente pactado, de tal suerte que no operaría para los contratos verbales.
  2. Únicamente opera para asegurar el pago de “la renta y las indemnizaciones derivadas de la inejecución del contrato”, pero no para asegurar el pago de servicios públicos, daños al inmueble, ni expensas de la copropiedad.
  3. No obstante poderse ejercer “contra la voluntad” del arrendatario, como se predica doctrinariamente, no significa que sea a la fuerza o subrepticiamente; el sentido exacto a entenderse de tal locución, no va más allá de “aun no estando de acuerdo”.
  4. No puede retenerse el televisor, el equipo de sonido, el computador, el ipad, el teléfono móvil, la nevera, los utensilios de cocina, la cama, las herramientas de trabajo, como tampoco el combustible y alimentos suficientes para un mes.
  5. La facultad para “retener”, no se entiende para disponer de los bienes, usarlos o pagarse con su venta, sino para conservarlos, impedir,  inmovilizar, y suspender su uso y disposición por el arrendatario, esto es, casi se convierte en un contrato de depósito gratuito.

Esto último determina, que como el artículo 2000 del Código Civil, no fija un término determinado de “retención”, sino en tanto el arrendatario incumplido pague, en la práctica significaría que nunca el arrendador podría pagarse con los objetos retenidos, por lo que, la prudencia aconseja, para que así sea,  que puede acudir a la negociación directa o a Audiencia de Conciliación para lograr que el arrendatario le pague con dichos bienes retenidos mediante la expedición de un documento recíprocamente firmado en tal sentido, o, en caso extremo, recurrir a la vía judicial para que sea por esta, previo embargo, secuestro y avalúo, rematarlos y así, en cualquiera de estas tres opciones poder disponer legalmente de los mismos para conseguir el pago efectivo de la renta adeudada, sin verse inmerso en delicadas diligencias de orden policivo o penal.

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