El leasing habitacional, solución o espejismo

A requerimiento de nuestros consultantes, retomaremos un tema que se consideraba superado y guarda referencia a las expectativas creadas mediante la implementación de este novedoso sistema para la adquisición de vivienda mediante el pago de canon de arrendamiento, que se ha considerado evolucionó inversamente de panacea a caja de pandora, descubriéndose al final, lo que muchos quisimos no considerar en su oportunidad, que por constituir una operación financiera, nunca tuvo nada de social y sí mucho, por no decir que todo, de tiburón,  hasta el punto de tenerse hoy por hoy, si no “derogado”, si, en vía de extinción, a pesar de sus aun innegables beneficios tributarios.

Remontando algo de historia, tenemos que el leasing, se enraíza en nuestro medio, a los mediados de los 70´s como una actividad comercial no vigilada, y es solo hasta que uno que otro descalabro, llevó al gobierno nacional a reglamentarla con la expedición del Decreto 2059 de 1981 mediante su sujeción a la Superintendencia de Sociedades, para terminar luego de otros cuantos descalabros, desde la Ley 74 de 1989 a sujeción de la Superintendencia Bancaria (hoy Financiera); ya con la Ley 795 de 2003 y posterior desarrollo normativo, luego de la estallada del UPAC, se autorizó a los bancos y compañías de financiamiento comercial, la realización de operaciones de leasing habitacional respecto de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda con, y sin opción de compra,  dándose prioridad a los deudores de créditos de vivienda que hubiesen entregado esta, en dación en pago, con un tratamiento tributario especial,  promocionando dichas operaciones con una gris plataforma social de “…compre su casa con lo que paga de arriendo…”.

Descendiendo a una definición entre técnica y legal, comenzando por su etimología, “leasing”, proviene del verbo inglés “to lease”, que en castellano no es otra cosa que “tomar o dar en arrendamiento”, de tal forma que leasing, en nuestra cursiva natural, sería algo así como “arrendando / arrendamiento”;  concluyendo entonces, que es un contrato financiero, por el cual una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera, da a una persona natural o jurídica (arrendatario locatario) el uso de un bien suyo a cambio de un pago periódico, durante un plazo convenido, a cuyo final, el bien se restituye a la entidad, o se transfiere al contratista mediante el ejercicio de una opción de compra.

Por último, válgase insistir en que el Leasing Habitacional ha contemplado  la estructuración de dos modalidades, un Contrato de Leasing Habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, y otro destinado a la adquisición de vivienda no familiar.

Los riesgos no contemplados para el locatario o arrendatario financiero 

El leasing habitacional, concebido entre bambalinas con un espíritu social enquistado en una realidad financiera dentro de la utopía  “…compre su casa con lo que paga de arriendo…” en el marco de su propia burbuja fue pausadamente despojándose de su inspiración para mantener no más que solo algunos beneficios tributarios disminuyentes, en teoría o no, de la base gravable del impuesto de renta, terminando como mutación de operaciones de crédito hipotecario a operaciones de arrendamiento financiero, en una especie de degradación bancariamente calculada ante la crisis del UPAC.

Es que en una balanza beneficio-riesgo que todos deberíamos proyectar en nuestro diario vivir, poco a poco se fueron develando que aquellos no eran más que en un pírrico solo sentido en tanto estos, se traducían ni más ni menos, en un contrato de mayor amarre que el acostumbrado leonismo que conocemos de los arrendamientos por inmobiliaria, para terminar convenciéndonos que apenas comenzado a recorrer el camino, no teníamos nada, y eso de pagar la casa propia  con lo que pagamos de arriendo no era más que un lema de persuasión inconsciente.

Como no descubrimos que el agua moja, partiendo de la base que por más vueltas que se le quiera dar, contractualmente, el locatario, no es más que un arrendatario financiero en una condición inferior a la de un arrendatario convencional, para la exposición académica de los riesgos que contrae el canto de sirena del Leasing Habitacional, traemos a referencia la inspiración de los apuntes del Dr. Mario Alfonso Jinete Manjarrez, prominente colega de la Ciudad de Cali, adaptados a nuestro estilo tradicional: 

Riesgo judicial

En los novedosos contratos de Leasing Habitacional, si deja de cancelar un canon de arrendamiento, entra automáticamente en causal de terminación y por vía judicial, no será escuchado hasta tanto demuestre estar al día, de tal fatalidad que la suerte está echada…no tiene como defenderse; en los procesos hipotecarios, sin importar las cuotas que adeude, podrá oponerse a la ejecución que automáticamente conlleva una oportunidad judicial de conciliación, presentar liquidación del crédito e incluso vender el inmueble, recuperando algo de su inversión. 

Riesgo en propiedad horizontal e impuesto predial

Si no puede cancelar las expensas de administración, o decide no hacerlo por circunstancias inherentes a su fijación, liquidación y aplicación, la copropiedad ejecutará a la entidad financiera, que pagará e inmediatamente, y no solamente se subroga en la obligación, sino le terminará el contrato de Leasing Habitacional, iniciando la restitución judicial.

Igual exposición sufrirá si entra en mora del pago del impuesto predial. 

Riesgo por la valorización del inmueble

Si por las razones que sea, determina ceder sus derechos como arrendatario financiero para ganarse la valorización, recuerde que esta es para el propietario del inmueble, es decir no es para usted; al tiempo que la decisión de aprobación de la subrogación de su posición, es de única voluntad de la entidad financiera, en tanto que en tratándose de un crédito hipotecario, si la entidad no aceptare la subrogación, igual, válidamente puede vender el inmueble y que el comprador asuma así sea a su nombre, el pago de las cuotas subsiguientes. 

Riesgos por incertidumbre de permanencia

Si la entidad financiera es intervenida por el Estado y se declara su liquidación, como el inmueble “adquirido” bajo Leasing Habitacional, no está a nombre suyo, sino de la entidad, este entrará a ser parte de la masa liquidatoria y en el entretanto deberá seguir pagando los cánones por algo que definitivamente no será suyo.

Riesgos en proceso de  insolvencia

Si se acoge al proceso de Insolvencia de Persona Natural No Comerciante con la esperanza de reorganizar su vida financiera, para la entidad prestataria, sus pagos pasan de ser cánones de arrendamiento financiero para convertirse en meros gastos de administración de pago preferencial, sin que pueda llegar a retomarlos procede la restitución inmediata, donde a diferencia de los créditos hipotecarios,  los pagos de las cuotas en mora, se suspenden y usted puede, según que llegue a un acuerdo o se liquide, seguir viviendo o usufructuando el inmueble mientras culmina el proceso de insolvencia.

Finalizamos con esta conclusión del Dr. Jinete Manjarrez:

el leasing solo le conviene a la entidad que arrienda o financia el inmueble. Similares riesgos corren quienes adquieren vehículos a través de esta onerosa figura del arrendamiento financiero. En la inestabilidad económica que se avecina para el 2016 NO es prudente, ni recomendable tomar créditos en Leasing”.

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Una opinión
  1. martha escobar dice:

    CUANTO VALE LA INSCRIPCION

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