El proceso de restitucion de inmueble arrendado y la doble instancia. Sentencia T-820/14

Precisemos que en nuestro medio no obstante existen cuatro tipos de Contrato de Arrendamiento de Inmueble: vivienda urbana,  local comercial,  oficinas-consultorios-bodegas-parqueaderos, y de aparcería, para los cuales la regulación legal es más o menos clara, respectivamente, Ley 820 de 2003, Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, Decreto 3817 de 1982, y, Código Civil, Ley 6 de 1975 y Decreto 2815 de 1975, el manejo  judicial no ha discurrido con la misma precisión y en razón que por su cuantía los procesos de restitución de inmueble no llegan a la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, más que aisladamente por vía de Tutela, esta no ha tenido oportunidad de estructurar jurisprudencia general, sólida, univoca  y vinculante al respecto, de tal forma que la poca que adicionalmente se ha desarrollado, proviene de la Corte Constitucional en Sede de Revisión de Tutela,  mediante fallos que aunque produciendo efectos interpartes, si estiman una serie de lucubraciones  forzando la interpretación quizá más allá del principio aquel que “donde la ley no hace distinción no cabe al interprete hacerla” concluyente en la aplicación extensiva de normas procesales incluidas en disposiciones objetivas, a unos contextos que dejan en el despabile a abogados, jueces, magistrados y partes procesales.

Nos centramos en el Artículo 39 de la Ley 820 de 2003:

 “Todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente, salvo respecto de los de tutela. Su inobservancia hará incurrir al juez o funcionario responsable en causal de mala conducta sancionable con destitución del cargo. El Consejo Superior de la Judicatura adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto, dentro de los seis (6) meses siguientes a la vigencia de la presente ley.

Cuando la causal de restitución sea exclusivamente mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia” –negrilla fuera de texto-.

Denotamos los aspectos fundamentales : todos los procesos de restitución tendrán tramite preferente y cuando la causal de restitución sea mora en el pago el tramite será de única instancia, que no obstante la Sentencia de Constitucionalidad 670 de 2004, en la cual sorprendentemente la Corte consideró que la Ley 820 de 2003 “…no solo regula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sino que se dictan otras disposiciones, entre ellas algunas de tipo procesal aplicables por supuesto a "todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento…”, la cierta aplicación equitativa de carácter judicial basada en la verdadera intención del legislador como de aplicación social de la ley, había sido unánimemente que las dos connotaciones del Artículo 39, aplican única y restrictivamente, como la simple lógica y elemental diligencia parecían indicar,  ubicándose en un Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana, hombre, pues solo para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, y no como la Corte lo había extendido a "todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento…”, ya que tal connotación significaba derogar a sombrerazos el procedimiento establecido en los Artículos 424 a 426 del C. de P.C., extendiendo el beneficio  de preferencia y única instancia incluso a los procesos de restitución de tenencia de bienes con otras destinaciones.

En la Tutela 820 de 2014, la Corte Constitucional, revoca un fallo de Tutela de segunda instancia de la Sala Laboral de la Corte Suprema de Justicia, pronunciándose ultra petita frente a reclamaciones que nada tenían que ver los derechos al trabajo digno, el mínimo vital y la educación del accionante, sino que a trancas y mochas amparándose en dos pronunciamientos aislados de la Sala Civil, dispone dejar sin efectos la Sentencia de Segunda Instancia de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá revocatoria de la proferida dentro de un Proceso de Restitución de Lote Arrendado por Mora en el Pago, que en primera instancia, el Juzgado 41 Civil del Circuito había denegado por no haberse probado la  mora del arrendatario demandado.

Este galimatías e inseguridad jurídica creada por los omnisapientes fallos de la Corte Constitucional, ahora en aplicación regresiva del Código General del Proceso, quizá con la expedición de la Ley 1564 de 2012 rigente a partir del 01 de enero de 2014, Artículos 384, 385 y literal C del Artículo 624, que terminó con la preferencia y unificó todos los tramites procesales, se tenga hoy por hoy salvada, aunque queden al garete aquellas controversias surgidas y que surjan de contratos de arrendamiento de cualquier cosa anteriores a esta vigencia.

MÁS SOBRE

Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y nosotros colocaremos en su bandeja de entrada la mejor información que generamos diariamente.

Siéntase libre de opinar

42 Opiniones
  1. Byron Vacca Pertuz dice:

    Respetado Dr. tengo el caso de un arrendatario que se la he solicitado la entrega del inmueble por impago del servicio de energía, lo cual derivó en la suspensión del mismo. El proceso de restitución judicial está en curso y ha saltado a la segunda instancia (Tribunal), lo cual no sé por qué ha sucedido si la Ley es clara en esta causal de terminación unilateral.

    Por otra parte, necesito el inmueble para demolerlo y construir allí un parqueadero, sería inocuo solicitarle por esta causa, la restitución del inmueble acompañada por la póliza de seguro establecida por la Ley? Siendo que tengo en curso un proceso de restitución judicial?

    No sé que hacer y que me siento perjudicado con esta situación. El arrendatario alega, que se le pague un especie de indemnización por haber generado una especie de "valorización" al punto, lo cual no es viable dentro del contexto legal que nos compete. Agradezco su valiosa orientación al respecto.

  2. Jose Ricardo Rodriguez dice:

    Muy buenos días,

    Hace 8 años, alquile una casa , con contrato de arrendamiento para uso de vivienda. Pero seguidamente se uso el inmueble para un Jardín infantil. De esto no ha habido problema y puntualmente se ha pagado el arriendo con sus aumentos durante estos 8 años, sin ningún problema. Actualmente los servicios públicos llegan comerciales

    De pronto la dueña de la casa , dice que necesita vender la casa y que ya realizo promesa de venta, sin haber yo recibido alguna notificación solicita que le desocupemos.El contrato se venció en junio del 2016.

    Por parte nuestra si se le notifico de la entrega del inmueble , ante una posibilidad de cierre del jardín , que ya desistimos definitivamente. En esta notificación se le informa de la entrega del inmueble, PERO no tiene una fecha de entrega.

    Ahora la señora cita dicha notificación,y esta exigiendo la entrega del inmueble.

    Como yo entiendo, la dueña no me notifico con los tiempos requeridos de la necesidad del inmueble , y por lo tanto el contrato se prorrogo por un año mas

    Estoy en lo cierto???.

    Muchas gracias

  3. Miguel Perez dice:

    Buenas tardes Dr.

    Mi caso es el siguiente: tengo un apartamento arrendado con un contrato verbal el cual le solicite que desocuparan por llevar 4 meses sin pagar y los lleve a la casa de justicia donde se les solicito el pago y se les estipulo una fecha para desocupar llego la fecha y no pagan ni se mudan, el conciliador de la casa de justicia me dijo que volviera a su oficina al día siguiente si no desocupaban le dije que queria el desalojo y me dijo que tenia que darle 250 mil para unos seguros que el tenia que comprar y mandarle una solicitud al juez para que le diera la orden de desalojo.
    mi problema es que no tengo mas plata y solo dependo de esos arriendos ¿es cierto que debo pagar esos seguros? que puedo hacer?, podría ayudarme, no puedo ir a otra oficina y solicitar el desalojo o a otra entidad?
    ¿que tiempo se puede demorar desde que solicito el desalojo hasta que lo emitan?

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Noches

      Absolutamente ilegal

      El conciliador, ni la casa de justicia le pueden cobrar un solo peso por ningun tramite

      Le sugerimos asistir a un Consultorio Juridico de cualquier universidad con Facultad de Derecho, allí le asignaran sin costo un estudiante de ultimo año monitoreado por Abogados del Consultorio para que lo apoyen y representen en las diligencias judiciales.-

    • Juan Montero dice:

      Señor Miguel Perez:

      Si la cuantía de la deuda no es muy alta no necesita abogado, puede presentar el proceso o los procesos usted mismo.,a mi me ha tocado así, pues tambien carzco de dinero para sufragar gastos de abogado, pero leyendo y buscando modelos en internet me he dado a la tarea de lograr hacer desocupar y que me paguen.

      Si le puedo colaborar de alguna manera, mi whatsapp es 3202366025, para cualquier consejo que necesite, desde luego sin ningún interés de mi parte.

      Crodialmente; Juan Montero

  4. bart dice:

    buenas noches

    mi caso es el siguiente: tengo una casa de barro, tengo las escrituras de la casa a nombre mio, e pagado los impuestos correspondientes, pero dentro de la casa vive una señora hace mas de 15 años yo como no vivo ahí mi mama la dejo vivir ahí como una obra de caridad y de BUENA FE, YO como tengo un buen trabajo quiero construir ahí y ella no quiere salirse porque le dijeron que ella tiene derecho por PRESCRIPCIÓN, ella es de pocos recursos no le a echo mejoras a la casita de barro y sigue igual, todo mudo osea vecino y ella saben que la casa es mia hasta me la han ido a comprar pero yo quiero construir. ¿ que hago para que ella se salga de mi casa o que proceso inicio o que papeles necesito ???

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Noches

      Querella de amparo al domicilio

    • Yesika Tatiana Calderon dice:

      el proceso que se debe iniciar es un proceso reivindicatorio dado que tu eres el propietario para poder recuperar la posesion de la cual la mencionada señora esta realizando....

      además para que ella pueda ganar la propiedad como ella dice por preescripcion debe ser que ella alla estado mas de 10 años en la propiedad pero SIN Reconocer dominio ajeno es decir que ella no tenga conocimiento que tu eres el dueño....

  5. Liliana Arevalo dice:

    Buenas Tardes...tengo un inmueble arrendado hace cinco años, en el ultimo año he pagado de manera irregular por inconvenientes financieros, debo dos meses que suman 2millones sin embargo los voy a cancelar el 30 de junio y envié un comunicado informando que realizaría entrega del inmueble el 30 de julio, pero la inmobiliaria me contesta que debe ser el 30 de junio o realizarían un proceso de restitución y realizarían desalojo del inmueble con policía y demás...eso es posible? puedo alegar algo a mi favor para solicitar plazo al 30 de julio, todas las comunicaciones han sido por correo electrónico nada formal..mil gracias

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas tardes

      Sin examinar el contrato sería irresponsable emitir una opinión al respecto; sin embargo, usted se encuentra en mora y consecuentemente perdió cualquier prerrogativa.

      Carreta...

  6. Jairo dice:

    Buenas Tardes

    Mi consulta es la siguiente llego 6 años arrendando un local a una persona la cual ha pagado de manera cumplida, en este momento no deseo seguir mas con el contrato de arrendamiento, le notifique mediante una carta que no continuaría con el contrato toda vez que realizaría unas mejoras en el lugar, le informe de esta decisión 30 días antes de cumplir nuevamente el año de arrendamiento, en este momento ella dice que no va a dejar el local y que estoy obligado a renovar nuevamente por otro año el contrato.

    Quisiera saber que puedo hacer, he leído alguno artículos y quisiera saber si:

    1.Inicio un proceso de restitución de bien inmueble arrendado alegando la causal que se contempla en el Art. 518 del Codigo de comercio ( Mejoras en el bien inmueble)

    2.O puedo generar un nuevo contrato pactando un nuevo canon de arrendamiento toda vez que en este momento el canon de arrendamiento que se pacto desde hace 6 años cuando se firmo el contrato sigue igual sin generarse un aumento o si puedo realizar un otrosi al contrato cambiando algunas clausulas, esto con el animo de esperar nuevamente el año y avisarle dentro de los 6 meses siguientes que no continuare con el contrato.

    Me gustaría recibir su opinión les agradezco mucho la atención prestada.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas tardes

      Ninguna de las dos; ya que cita el Artículo 518 del C. de Co., lo invitamos a leer en contexto del 518 al 524.
      El contrato se encuentra automaticamente prorrogado; por los incrementos, deberá iniciar un proceso de regulación de canon de arrendamiento

  7. Mauricio dice:

    Buenos días mi caso es el siguiente doctor ;
    Llevo viviendo dos años en un apartamento y he pagado muy juicioso mi arriendo ,yo tomé el garage tambien en Arriendo pero la dueña de la casa ahora subarrendó el parqueadero a otra persona y ahora tengo que compartir con otra persona lo que yo estoy pagando ,además ella cuando yo le hablé del caso me dijo que le desocupara y yo no sé qué hacer por que para mi no es tan fácil conseguir ya que tengo muchos muebles
    No se que hacer dlctor usted me puede orientar de manera civil que puedo hacer con esta señora teniendo en cuenta que yo he cumplido cabalmente con mi arriendo .
    Gracias

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Tardes

      Tendriamos que mirar si el contrato de arrendamiento incluye el garaje, o este se toma por separado; no obstante, en cualquiera de las dos, pudiere ser que la arrendadora está incumpliendo el contrato, porque este es personalisimo, es decir, operaría solo con usted; no se trata de que "desocupe" sino de que Lay 820 de 2003,. marca los parametros de terminación.

  8. Pablo Marmol dice:

    Buenas:
    Pregunta?

    Que juez civil es competente para conocer de un proceso de restitucion de bien inmueble arrendado cuando la causal es la mora en el pago del canon de arrendamiento, con la entrada en vigencia del nuevo C.G.P?

    • Fernando Calderòn Olaya dice:

      Buenos días

      Dependiendo la cuantía del proceso que se determina por el valor del canon multiplicado por el periodo inicial del contrato, los jueces civiles municipales o civiles del circuito

  9. Alexis Jacome dice:

    Buenos dias ¿un juez de paz tiene autoridad para juzgar y efectuar una restitucion de inmueble?

    Gracias por su atencion

  10. mario chejab dice:

    Estimados señores: la supersociedades inició un proceso de liquidación judicial por captación masiva de dinero; decretando medidas cautelares sobre todos los bienes, dentro de los cuales hay un apartamento en el cual resido desde hace 10 años con mi esposa, este apartamento es de propiedad de la firma intervenida, de la cual soy socio; tres meses después del secuestro del inmueble, el liquidador manda una razón por intermedio de otra persona a mi celular con mensaje de texto ; en el sentido de que tengo que firmar un contrato de arrendamiento, que lo desaloje por las buenas o procede de inmediato al desalojo judicial. De por demás pide un canon demasiado alto.
    En este momento como medida preventiva tengo detención domiciliaria.

    Agradezco su consejo.

    • Alexis Jacome dice:

      Buenos dias ¿un juez de paz tiene autoridad para juzgar y efectuar una restitucion de inmueble?

      Gracias mpor su atencion

    • Fernando Calderòn Olaya dice:

      Buenos Días

      Las comunicaciones de la Supersociedades y de los liquidadores designados no se cumplen a través de razones ni por correos electrónicos; como usted detenta al menos la posesión del inmueble, sin pagar arriendo, tendrá que acudirse a un proceso bastante largo y tedioso, que es lo que pretenden evitar.

      En el mismo orden en razon de la situación que comenta, no acceda a firmar ningun contrato o documento similar y mantengase en que usted se acoge a las decisiones judiciales y no a los mensajes de texto ni razones a través de mensajeros

      Un saludo.-

      • mario chejab dice:

        Estimado Dr. Calderón: Gracias por su respuesta, eso me da bastante tranquilidad; seguiré su consejo al pie de la letra; de nuevo mil gracias.

        Cordial Saludo,

        Mario Chejab Guarín

        • Fernando Calderon Olaya dice:

          Señor
          Chejab

          Con mucho gusto.-
          Un Saludo.

          • mario chejab dice:

            Respetado Doctor Calderon : Por cambio de liquidador judicial, el 18 de julio se hizo un acta de cambio de secuestre del inmueble, en la cual se dice que debería firmar un contrato de arrendamiento. Mi pregunta es si los liquidadores judiciales de la supersociedades, tienen facultades especiales para hacer un lanzamiento o deben someterse a los procedimientos de ley es decir respetar el debido proceso.
            De nuevo gracias por su colaboración.

  11. Carolina dice:

    Yo tengo una duda tenemos un proceso por restitución de un local por que el arrendatario no pago 12 arriendos ni servicios cuando llegue la restitución como el juez no lo quiso escuchar nunca por su pérdida de derechos quierosaber si puedo arrendar el local restituido para lo mismo que hacía esa persona ya que el comercio de esa zona se mueve envase a esa actividad

  12. JORGE RODRIGUEZ dice:

    Mi caso es que hay un bien del cual soy locatario en un contrato de leasing con una entidad bancaria. En este momento el inmueble esta ocupado desde hace 2 años por una persona en calidad de préstamo, que no de arrendatario. Hacen mencion a los procesos mediante el cual hay un arriendo, pero no se menciona nada acerca de los casos donde no existe un contrato de arrendamiento. Que proceso debo iniciar para restituir la tenencia de ese bien?
    Yo soy quien paga las cuotas en el Banco todos los meses.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Usted lo que tiene es un contrato de uso,
      debe solicitar su terminación y como consecuencia de este la devolución del bien

  13. CARDONABOGADOS dice:

    Buenos días, Me refiero a las importantes notas del artículo el proceso de restitución de inmueble y la doble instancia. Difiero con respecto del columnista en el sentido que el manifiesta que ya no existe trámite preferencial en estos procesos (que si bien es cierto no se cumple por algunos jueces). La ley 820 de 2003 que lo consagró está vigente y es norma especial por lo que se puede invocar en la demanda o en el transcurso del proceso, amén que continúa la única instancia. CARDONABOGADOS

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Dr
      Cardona

      Apreciamos su valiosa participación, insisitiendo en la precisión que la unica instancia es para los procesos cuya causal es la Restitución por Mora en el Pago de la Renta, y el tramite preferencial, se subsume de la misma manera cuando es invocada esta causal.

      Un Saludo.-

  14. orlando echeverri dice:

    se puede alegar permisibidad en el pago de la renta al pagar de manera irregular durante varios periodos demostrables con recibos a mano alzada del dueño del local y con la firma del mismo

  15. orlando echeverri dice:

    se puede alegar permisibidad en el pago de la renta cuando se paga de forma irregular durante varios periodos en el tiempo

  16. BERNARD dice:

    buenas tardes me adjudicaron un bien inmueble en una sucesion que clase de proceso seria para que las personas que lo ocupan me entregen la casa muchas gracias

  17. Gustavo de J Duque P dice:

    La sentencia de un juez de la republica debe estar en papel menbretado del juzgado y debidamente firmada por El y con el respectivo consecutivo o numero del proceso.

  18. Carlos Esmir dice:

    Buenas Tardes

    Soy Arrendador de un local comercial, envie la carta con 6 meses de anticipacion a la prorroga del contrato, de acuerdo a lo estipulado en el codigo de comercio, tengo pensado construir vivienda propia, se cumplio la fecha para desocupar el inmueble y el arrendatario no quiere salir del inmueble, y me esta pidiendo una indemnizacion por buen nombre del local y tiempo que estuvo alli (15 años), segun entiendo hay que realizar un proceso de restitucion, pero todo lo que he encontrado habla es del no pago de canon, que se puede hacer en ese caso y como cuanto tiempo se demora ese proceso gracias por sus aportes y colaboraciones.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenos Días

      Si señor.
      Toda vez que la causal invocada para la terminación debe ser "validada" judicialmente, tendrá que iniciar un proceso de restitución del inmueble sobre la base de la terminación del contrato de acuerdo con la causal que hubiese adoptado.

      El proceso en si,
      es muy rapido siempre que no se suspenda la actividad judicial

      El arrendatario no tiene razón.-

  19. Martha dice:

    Buenas noches,

    Mi caso es el siguiente. Se realizo un contrato con el inquilino por un año y antes de terminarse debia 3 meses y le pasamos la carta de terminación del contrato. Adicional a esto nos acercamos a la casa de Justicia el cual se llamó a conciliación y la persona fue. Se solicitó el pago de los arriendos en mora y adicional a esto la entrega del inmueble. Se firmó un acta donde decía como pagar y cuando desocupa.
    El señor pago lo que debia pero no en las fechas estipuladas; se llego el dia y no desocupo que porque no quiere.
    Entonces se solicito restitución del inmueble y estos documentos se fueron para el Juzgado 8 de allí lo enviaron a juzgados de pequeñas causas.

    Despues de esto que sigue?. El juez pone sentencia?

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Buenos Días.

      No, el juez " inmediatamente "fija fecha y hora para la diligencia de restitución, pero como se volvió costumbre, la hartera de hacer estas diligencias los pone a tirarse la pelota de unos a otros, muy seguramente lo enviaran a los Juzgados de Comisiones Civiles y a su vez a los Inspectores de Policía.

      Si la fecha no la fijael Juzgado de Pequeñas Causas y Competencia Multiple antes de 15 días despues del 13 de enero, interponga acción de tutela; estas fechas tiene prelación sobre cualquier tramite excepto la Acción de Tutela-.

  20. Carmen Rosas dice:

    Buenas noches, hay un anuncio donde venden un inmueble, después contacte al vendedor y me dijo que el valor era de renta no de venta, pero en el anuncio claramente dice venta y hasta lo dice en dolares ¿puede reclamar por esto?

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenos Días

      Eventualmente con fotografias del aviso y quiza el audio de la grabación podría presentar denuncia ante la Fiscalía, pareciere que se trata de una estafa. Igual puede contactar a la SIJIN de la Policía su Ciudad para que ellos estructuren el seguimiento.-

En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc. Lo que no está permitido es insultar o escribir palabras ofensivas o soeces. Si lo hace, su comentario será rechazado por el sistema o será eliminado por el administrador. Por último, trate de no escribir en mayúscula sostenida, resulta muy difícil leerle.