El subarriendo del inmueble arrendado. Parte II

Ahora bien, intratándose del subarriendo parcial o total de inmuebles destinados para actividades comerciales, la situación jurídica es distinta, el Artículo 523 del Código de Comercio, prevé de una parte que: “… El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles…”, nótese, expresa o tácita, esto es, no es necesario que exista autorización expresa [escrita] del arrendador para que el arrendatario a su vez subarriende el 100 % del inmueble, sino basta cualquier gesto o asentimiento del arrendador exteriorizado de cualquier forma para consolidar dicha autorización.

De otra parte, el mismo Artículo 523 del Código de Comercio, dispone que  “…El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles…”, esto es, por plena y expresa autorización legal, el arrendatario se encuentra autorizado para subarrendar hasta el 50 % del inmueble con la sola limitación que tal subarriendo no tenga una destinación que lesione los derechos del arrendador, siendo de tal fuerza impositiva esta disposición que, a renglón seguido el Artículo 524 del Código de Comercio, dispone que, asi se pacte expresamente que el arrendatario no puede subarrendar hasta la mitad del inmueble, esta cláusula, NO PRODUCE EFECTO ALGUNO, es decir, es como si no se hubiese pactado.

Respecto del subarriendo parcial o total de inmuebles de uso mixto simplemente es  hacer referencia a la mayor o menor preponderancia del área  destinada a determinado uso, de tal forma que si es mayor el área para vivienda, la relación contractual se rige por la Ley 820 de 2003 como Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana; si por el contrario, es mayor el área con destinación comercial, se regirá por los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, con la salvedad que las prerrogativas del Artículo 523, solamente se aplicaran respecto de la parte explotada comercialmente; y si es la excepción de la simetría absoluta 50% y 50% de usos iguales, se recurrirá excepcionalmente al Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio para determinar el uso reglado del suelo en el sector donde se ubica el inmueble y de tal forma determinar la regulación a seguir, independientemente de aquella que se hubiere pactado.

Para finalizar,  atendiendo razones practicas fruto de la experiencia en el litigio durante muchos años, es conveniente consagrar expresamente  en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial, para lo efectos del Artículo 523 del Código de Comercio, que actividades se consideran lesivas para el arrendador, ya que de no consignarse de esta manera, quedarían en el limbo y le sería muy difícil al arrendador oponerse posteriormente a los desarrollos comerciales subsecuentes que estime el arrendatario con el subarriendo del inmueble a que tiene derecho por disposición legal, ya que entran en juego otra serie de factores como la libertad de empresa, y las relaciones laborales derivadas de la misma, quizá amparables de otra manera.

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