¿En los proyectos de construcción es mejor vender el terreno que aportarlo?

En los proyectos de construcción los promotores algunas veces se enfrentan al dilema de vender el terreno a una nueva sociedad promotora o aportárselo en especie, debido a que generalmente en la primera situación el costo fiscal es mayor mientras que en la segunda es menor.

Los estudios de prefactibilidad y factibilidad de los proyectos de construcción presentan presupuestos donde el valor del terreno no corresponde al costo contable ni al fiscal, sino a un monto muy superior que es estimado teniendo en cuenta diversos aspectos como el nivel de inversión, impacto del proyecto, valorización, entre otros.

En aplicación al nuevo artículo 319 del Estatuto Tributario adicionado por el artículo 98 de la Ley 1607 de 2012 (reforma tributaria), los aportes especie conservaran el mismo costo fiscal que tenían con el aportante; es decir si en la declaración de renta del potencial socio el terreno tenía un valor patrimonial de $1.000 millones, cuando realice el aporte en especie en la sociedad receptora el costo fiscal de dicho aporte serán los mismos $1.000 millones.

Sin embargo, en el presupuesto el valor del terreno puede estar estimado por valor $4.000 millones generando una diferencia de $3.000 millones (4.000 – 1.000) entre la utilidad presupuestada y la real, esta última sobre la cual se tributa; de tal manera que en los presupuestos a mayor costos es menor la utilidad y el impuesto sobre la renta y CREE, mientras que en la realidad a menor costo es mayor la utilidad y los correspondientes impuestos.

Por lo tanto la posibilidad de vender el terreno en $4.000 millones para aumentar el costo fiscal y tributar no sobre la renta ordinaria sino con base en la ganancia ocasional (si es poseído por dos o más años), es una opción que se podrá evaluar más aun cuando la tarifa es del 10%, veamos:

Conceptos

Nueva sociedad promotora

Potencial socio

Presupuesto

Venta terreno

Aporte terreno

Ingresos

30.000

30.000

30.000

4.000

Costo

16.000

16.000

16.000

Costo terreno

4.000

4.000

1.000

1.000

Utilidad

10.000

10.000

13.000

3.000

Tarifas (25% + 9%)

34%

34%

34%

10%

Impuestos

3.400

3.400

4.420

300

Diferencia

1.020

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