¿En qué consiste la afectación a vivienda familiar?

Inicio » Otros. » (03 / 07 / 2011 )

La afectación a vivienda familiar es una figura creada por la ley para proteger la vivienda en la que reside una familia, de manera tal que dicha vivienda resulta inembargable excepto en algunos casos expresamente contemplados por la ley.

Con esta figura la ley busca proteger la familia como unidad básica de la sociedad. La ley ha entendido que para que una familia se pueda consolidar, requiere de un espacio físico mínimo el cual debe ser protegido de manera especial, lo que conlleva a que una vivienda familiar no pueda ser embargada por ningún acreedor.

Sobre el sentido de esta figura, ha dicho la corte constitucional en sentencia C-192 de 1998:

La Constitución de 1991 protege de manera especial a la familia, a la que considera "institución básica de la sociedad" (art. 5 C.P.) y "núcleo fundamental" de la misma (art. 42 C.P.).

Toda persona tiene derecho a una vivienda digna y la Constitución ordena al Estado que fije las condiciones necesarias para hacerlo efectivo (art. 51 C.P.).

Pero la vivienda destinada a la familia goza de especialísima protección constitucional, en cuanto un mínimo espacio físico, adecuado a su preservación y desarrollo, es absolutamente indispensable para que el conjunto de la sociedad se desenvuelva en armonía. Desde este punto de vista, la garantía de la vivienda familiar no es solamente un propósito deseable de los individuos sino un objetivo del más alto y urgente interés social, particularmente en lo que toca con las personas de menores ingresos.

El artículo 44 de la Constitución, al consagrar los derechos fundamentales de los niños, destaca entre ellos el de tener una familia y no ser separados de ella, a la vez que proclama el mandato de protegerlos contra toda forma de abandono e insiste en la obligación de la familia, la sociedad y el Estado en el sentido de garantizar su desarrollo armónico e integral y el ejercicio pleno de sus derechos, nada de lo cual puede lograrse cabalmente si los menores, solos o con los suyos, carecen de una habitación digna a la cual acogerse, o si corren el riesgo de perderla, generalmente a causa de problemas económicos que no está en sus manos resolver.

Por eso, de manera expresa el Constituyente ha querido establecer a favor de la familia, y particularmente de los niños, un patrimonio mínimo que pueda subsistir aun frente a cobros judiciales coactivos y del cual no se pueda disponer, inclusive por quienes lo han constituido, para fines distintos. La Carta Política autoriza al legislador para determinar el patrimonio familiar inalienable e inembargable.

Bien, la afectación a vivienda familiar está contemplada por la ley 258 de 1996 que en su artículo primero dice:

Definición. Entiéndese afectado a vivienda familiar el bien inmueble adquirido en su totalidad por uno o ambos cónyuges, antes o después de la celebración del matrimonio destinado a la habitación de la familia.

La consecuencia principal de la afectación a vivienda familiar es la inembargabilidad del inmueble calificado como tal. Sobre el respecto dice el artículo 7 de la ley 258 de 1996:

Los bienes inmuebles bajo afectación a vivienda familiar son inembargables, salvo en los siguientes casos:

1. Cuando sobre el bien inmueble se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectación a vivienda familiar.

2. Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar préstamos para la adquisición, construcción o mejora de la vivienda.

El inmueble afectado a vivienda familiar sólo se puede embargar si se hipotecó con anterioridad a la fecha en que se registró la afectación a vivienda familiar, y por supuesto que en este caso sólo el beneficiario de la hipoteca puede solicitar el embargo.

Se puede embargar también cuando la hipoteca se constituye posteriormente a la fecha de de registro de la afectación a vivienda familiar, si dicha hipoteca se constituyó para adquirir, construir o mejorar la vivienda objeto de afectación familiar.

Esta es la razón por la que algunos bancos no aceptan como garantía un bien inmueble con afectación a vivienda, puesto que en caso de que el deudor no pague, no le podrá embargar la vivienda.

Otro aspecto importante de esta figura, es que para poder vender un inmueble afectado a vivienda familiar, se requiere la firma de los dos cónyuges, puesto que para poder vender primero se debe levantar la afectación a vivienda familiar, y dicha afectación se debe levantar por escritura pública para lo cual se requiere que comparezcan los dos cónyuges.

Como se puede observar, esta figura protege la vivienda familiar no solo frente a terceros sino que protege a un cónyuge frente al otro, dado que ninguno puede vender la vivienda sin la aprobación del otro.

Para mayor información consultar la ley 258 de 1996

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362 Opiniones
  1. Yazmin Rubiano dice:

    Buen dia mi pregunta es la siguiente.
    Llevo conviviendo con mi compañero 8 años en union libre y tenemos una casa con afectacion a vivienda familiar,apenas llevamos 5 años pagandola y hay una deuda aun de 23 millones de pesos ,hay dos hijos de por medio, la menor de la union de los dos y el mayor es hijo mio. Queremos iniciar una separacion legal de bienes y cuerpos. El quiere liberar la afectacion para vender, que tan facil es esto o que tramites hay q seguir. La otra parte es que ni yo ni mis hijos queremos quedarnos sin la casa. Mil gracias por su amable ayuda.

  2. Miguel Angel Duque dice:

    Buenas noches, hace 4 años adquirí una vivenda de interes social con el subsidio de vivienda que otorga el estado a traves de una caja de compensacion familiar y aparece en escritura publica como patrimonio familiar, Mis preguntas son:
    1 Puedo vender mi casa para comprar otra (tambien como patrimonio familiar) sin ningun inconveniente sabiendo que tengo una hija que es menor de edad?
    2. Teniendo en cuenta que no he cumplido los 5 años que establece la ley y que por fuerza mayor necesito hacerlo. Puedo vender dicha propiedad?.

  3. carlos otalvaro dice:

    muy buenas tardes, el caso es el siguiente, mi mama adquirio una casa con el antiguo upac, la cual constituyo en patrimonio familiar con su compañero permanente, el señor se dejo con mi mama y no pago ni una sola cuota en el banco, ahora 15 años despues efectivamente el aparece como si hubiese cancelado y entonces hay problemas para realizar la escritura a nombre de mi mama, el señor se encontraba en canada pero ahora volvio a colombia y tenemos miedo que el quiera venir a reclamar en donde nunca pago nada, entonces deseamos saber si procede la figura de la preescripcion y si no se puede que podriamos hacer para que el no pueda acceder a una propiedad de la cual no cancelo nada? gracias por la atencion y agradezco su colaboracion.

    • Anonimo Quillero dice:

      Basandome en la honestidad de lo que manifiesta usted. La propiedad considero es de los dos sin importar quien la terminara de pagar. Considero dificil demostrar que el no aporto nada ante la ley y la norma requiere de los dos. Busque mas bien colocar que la casa la vivio otra persona por mas de 10 anos y que tomo posesion de esta por vivir la tantos anos. Preferible un hijo quien sea el nuevo propietario o varios hijos.

      La ley de colombia ha permitido que extranos roben propiedades asi, ahora su mama que fue quien la pago que haga lo mismo. Suerte !!! Nota: Aclaro que estoy en contra de esta ley que permite el robo de vienes ajenos, pero si usted la usa honestamente y su historia es cierta. Hagale

  4. MARTHA dice:

    tengo ujna deuda con un banco y quiero saber si corro el riesgo de que me embarguen la casa,la cual estoyb pagando al banco,pero con el credito de la casa estoy al dia,necesito saber si puedo hacer una ventadirecta de mi casa a mis hijas,y seguir pagando el credito hi´potecario.gracias

  5. julia esther dice:

    tenemos un apartamente en afectación familiar pero tiene deudas del predial y de administración, la queremos vender pero me dicen que las deudas se dividen entre los dos. es verdad eso ?

  6. María García dice:

    Mi caso es el siguiente:

    Compramos recientemente con mi hijo dos inmuebles en proporción de 50% y 50% y el otro 28% y 72%. Me preguntan si quiero afectarlos a vivienda familiar. Como la ley habla de 2 cónyuges que resultan protegidos, en nuestro caso sería aplicable también aunque seamos madre e hijo? Mi hijo es mayor de edad, debo agregar.

    Lo otro es que necesito saber si en la práctica es real que al solicitar un crédito bancario amparado por estos inmuebles, es verdad que no lo otorgan los bancos si están afectados como vivienda familiar?

    • Anonimo Quillero dice:

      Creo que con su hijo tambien puede afectar. Creo que es familia y no especificamente a un conyuge.

      Los bancos no dan creditos a bienes con afectacion y no los reciben como garantia por ser inembargables.

  7. María García dice:

    Mi caso es el siguiente:

    Compramos recientemente con mi hijo dos inmuebles en proporción de 50% y 50% y el otro 28% y 72%. Me preguntan si quiero afectarlos a vivienda familiar. Como la ley habla de 2 cónyuges quer resultan protegidos, en nuestro caso sería aplicable también aunque seamos madre e hijo?

  8. natalia maetre dice:

    quiero saber por que en la escritura de la casa que compro mi esposo dise q no somete el inmueble a patrimonio de familia y en la ultima parte de la escritura dice que ipotecante la conyugue y me hicieron firmar ..serian tan amables y me podrian explicar por favor

    • Contesta Victoria... dice:

      Para hacer clara y entendible la respuesta le manifiesto lo siguiente: Presumo que esta escritura debe ser de compraventa e hipoteca en el mismo documento, por tanto siendo èl el unico que firma, y si su estado civil es casado con sociedad conyugal vigente, la ley exige que en el mismo documento firme la cònyuge aceptando la hipoteca, por cuanto la ley 258 de 1996, expresa que si en la compra del predio no firma si no uno de los conyuges (que en este caso debio ocurrir), el inmueble se afecta obligatoriamente a VIVIENDA FAMILIAR, toda vez que garantiza al cònyuge no firmante que el predio es su casa de habitaciòn (esposos). En cuanto al tema del patrimonio de familia, su constituciòn tendrìa los siguientes efectos: 1)El inmueble queda gravado con un limitación de venta (no se puede vender sin previo requisitos legales, toda vez que si existen hijos menores dentro del matrimonio, este inmueble garantizaría a los hijos su habitaciòn, hasta su mayoria de edad, y si se desea vender hay que tramitara autorizacion para ello, ante un juzgado de familia). 2. No se puede embargar en el evento de un proceso ejecutivo (deudas pendientes). Por tanto no sería garantia para quien presta el dinero.
      Hay que diferenciar el Patrimonio de Familia y la afectaciòn a vivienda familiar, esto es:
      PATRIMONIO DE FAMILIA: Garantiza y protege la casa de habitación a los hijos menores de edad, que existan o que llegaren a existir dentro de los conyuges o compañeros permanentes.
      AFECTACION A VIVIENDA FAMILIAR: Garantiza la casa de habitación de los conyuges o compañeros permanentes. "Que para la venta, se requiere la firma de ambos conyuges o compañeros permanentes".

      Trate de ser lo más clara posible, pero si aún existen dudas. mi correo es victoria_franco_lopez@hotmail.com

  9. martin castro dice:

    muy buenas.mi pregunta es la siguiente yo compre una vivienda estando soltero y en las escrituras hay un parrafo que dice lo siguiente:NO QUEDA AFECTADO AL REGIMEN DE VIVIENDA FAMILIAR.que quiere decir esto?
    quiero saber si mi esposa mañana mas tarde tiene derecho al 50% de la casa o no.otra cosa no hay hijos de por medio.y necesito saber si el banco me puede embargar?

    • Anonimo Quillero dice:

      Previo al matrimonio no entra en la sociedad conyugal. No soy abogado. El banco y cualquier persona a que usted le deba lo pueden embargar. Si su relacion conyugal es buena incluya su esposa y coloque afectacion. Si existe un credito sobre la propiedad previo a la afectacion, este sera el unico que puede embargar, nadie mas.

  10. JOAQUÍN dice:

    Buenas tardes:
    Mi hermano esta separado legalmente, pero existe un apartamento a nombre de los anteriores esposos cada uno con un 50%; mi hermano vivie en el apartamento, y le paga arriendo a la exesposa por el valor real del 50% comercialmente.
    Si la exesposa le solicita vender el apartamento, porque ya no quiere seguir recibiendo arriendo y desea independizarse del todo,lo puede hacer? esto, a pesar que que ella estuvo de acuerdo, con mentener el apartamento en la forma en que esta ahora?
    En que forma lo puede hacer?
    Gracias.
    Mil gracias

    • gonzalo gomez dice:

      buenas tardes:
      para ser breves y no ahondar en explicaciones, se debe tener en cuenta lo siguiente: una vez se haya protocolizado la separacion, es decir, el divorsio de los conyuges, la liquidacion de la sociedad conyugal es inminente, en otras palabras los bienes conseguidos por los conyuges dentro de la sociedad que surgio por la union marital de ambos deben ser liquidados en un porcentaje igual al 50% para cada uno. tal como parece que lo realizo tu familiar.
      como ya no existe una sociedad patrimonial entre ambos cada uno es libre de dispones de sus bienes a su leal entender, es decir, si la exesposa desea vender la parte que le corresponde del apartamento se encuentra en total disposicion legal para hacerlo, nada se lo impide.
      pero ojo solo puede disponer de su 50% por ser de porpiedad de ella.

      cualquier inquietud me la comunicas con gusto la atendere correo h100686@hotmail.com

    • Anonimo Quillero dice:

      Requeire la firma de los dos. Tendrian que estar los dos de acuerdo con la venta

  11. William Velásquez dice:

    Buenas tardes,

    Puede una persona Soltera de la que dependen sus padres economicamente realizar afectación familiar sobre un inmueble en el que ellos mismo residen?

    Muchas gracias,

    Saludos Cordiales.

  12. patricia martinez dice:

    a mi hija de 10años

  13. patricia martinez dice:

    hola soy madre cabeza de hogar resivi una casa de interes social hace 9 años en este momento se le diagnostico de retardo cognitivo moderado se puede llegar a vender la casa

  14. MAURICIO dice:

    Hay un matrimonio y la mama de uno de los esposos les quiere vender un inmueble, la pregunta es si la madre le puede vender directamente a la nuera y e el mismo acto se puede afectar a vivienda familiar.

  15. caliche solorzano dice:

    Puede una persona hombre soltero de 55 anos sin hijos que quiere comprar su unico apartamento para habitarlo, puede registrarlo bajo la modalidad de afectacion familiar ? o patrimonio familiar inembargable ? Gracias por la respuesta.

  16. Nikita dice:

    La vivienda familiar de un grupo determinado, podrá ser solicitada en partición de herencia por herederos distintos a ese núcleo familiar, o es de entender que esa vivienda es indivisa y propia de sus ocupantes?

  17. elsy acevedo dice:

    Buenos Dias, estoy administrando un conjunto de 16 unidades, solo hay construidas 5 casas, la propietaria de una de ellas esta viviendo en el extranjero y se niega a pagar la administracion diciendo que planea vender el inmueble o arrendarlo, y que no la puedo embargar por que tiene afectacion familiar, que ´puedo hacer para lograr que me pague la administracion, ademas no asiste a las asambleas, e medianamente otorga poder de vez en cuando, puedo tomar alguna medida en cuanto a las personas que autorizo para que muestren el inmeble que lo planea arrendar o bvender y para lo cual autorizo a varias personas para entrar? les agradezco su respuesta ya que la expensa de administracion cobija escasamente los gastos basicos del conjunto y no podemos funcionar con morosos ecepto qu incrementemos la cuota de admionistracion, mil gracias por su rta. elsy

    • gonzalo gomez dice:

      primero debes solicitar ante la oficina de instrumentos publicos de tu ciudad un certificado de tradicion del inmueble ahi te daras cuenta si el inmueble esta afectado a patrimonio e familia, asi saldras de dudas, por lo demas se podria pensar en el levantamiento del atrimonio de familia ante juez de familia ya que no esta cumpliendo el objetivo por el cual se creo esta figura juridica que es la habitacion de la familia.
      cualquier inquietud me puedes escribir directamente al correo con gusto te orientare en los pasos a seguir. h100686@hotmail.com

  18. diego perez dice:

    mi pregunta es que yo estoy reportado por datacredito por comcel y que si puedo alquilir una vivienda por comfandi ya que en mi emplesa me pagan confamdi y no tengo mas medios para otener de ella y muchas gracias por su contestacion

    • gonzalo gomez dice:

      lo primero si estas reportado en datacredito por una deuda en comcel deberias acercarte al punto mas cercano de telefonia y llegar a un acuerdo de pago ya que esta empresa es muy flexible con el pago de las deudas.
      el problema para adquirir la vivienda en este caso esta en el estudio que se te hace de la experiecia crediticia obviamente te va a salir el punto negativo del reporte en las centrales de riesgo y pues muy probablemente te van lo van a negar, por eso mi consejo es que te acerques al punto mas cercano de comcel y arregles tu situcion, una vez con el paz y salvo ya no deberias tener ningun incoveniente para adquirir tu vivienda.

  19. Alonso Franco dice:

    es posible que sean embargados derechos o remanentes a favor en un contrato de leasing?

  20. julio cesar quintero dice:

    mi pregunta es la siguiente un embargo por un juzgado de familia puede dejar sin piso un embargo por un ejecutivo hipotecario

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