¿Está obligada una propiedad horizontal a contratar un contador público?
¿Una propiedad horizontal debe contratar un contador público para que se haga cargo de la contabilidad?
En primer lugar hay que señalar que toda propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal, está obligada a llevar contabilidad tal como lo concluye el Consejo técnico de la contaduría pública en la circular 010 de 2016, en su numeral 3.5.1, luego la pregunta obligada: ¿debe la propiedad horizontal contratar a un contador público?
La contabilidad es responsabilidad del administrador de la propiedad horizontal, según se puede interpretar del artículo 51 de la ley 675 de 2001, y en ninguna parte de la ley 675 de 2001 habla de la obligación de contratar a un contador público.
El artículo 56 de la ley 675 de 2001, obliga a los conjuntos comerciales o mixtos a tener revisor fiscal que por supuesto debe ser contador público.
En el pasado hemos dicho que quien tenga revisor fiscal debe tener contador público, debido a que algunas funciones desarrolladas por el contador público no pueden ser desempeñadas por la misma persona en calidad de revisor fiscal, pero el caso de la propiedad horizontal, donde la contabilidad puede ser llevada por el administrador o un auxiliar contable, consideramos que no es obligatoria la contratación de un contador público.
Esto siempre que la contabilidad como tal sea diligenciada y llevada por una persona diferente al revisor fiscal, puesto que las funciones del revisor fiscal son diferentes a las del contador público, y algunas funciones no pueden ser desempeñadas por la misma persona. Por ejemplo, el revisor fiscal no puede dictaminar unos estados financieros que él mismo ha elaborado con base a la contabilidad que él mismo lleva. Es evidente que un tercero debe llevar la contabilidad y elaborar los estados financieros para que el revisor cumpla su función de dictaminador, y ese tercero puede ser el administrador mismo o un auxiliar contable, o un contador público titulado, pero este último consideramos que no es obligatorio.
Eventualmente una propiedad horizontal se puede ver en la necesidad de presentar informes o estados financieros firmados por un contador público; en tal caso, puede contratar a un contador externo para que se encargue del trabajo puntual, sin que por ello se deba entender que toda propiedad horizontal está en la obligación de contratar a un contador público.
Para complementar
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- La revisoría fiscal en la propiedad horizontal es una obligación más no una concesión ni una autorización
Zapatero a tus zapatos… no soy contador y aún así no comparto la idea que un conjunto por pequeño que sea no cuente con el apoyo de un contador. Si los ingresos del conjunto no lo permiten, y no pueden tener un contador asesorando todos los meses, como mínimo, es necesario que un contador le explique al administrador lo que debe hacer cada mes para cumplir con las obligaciones tributarias, y a fin de año colaborar para elaborar Estados financieros reales y adecuadamente presentados.
Supongamos que el Administrador de un conjunto pequeño no sabe como presentar la retención en la fuente o no sabe cuando debe presentarla en cada mes, por cada error que cometa, le significará al conjunto 260.000, es decir mas de lo que muchos contadores le cobrarían por una asesoría mensual.
luis carlos ruiz p
en el edicio que yo recido se cobra un interes por atrazo de la administraccion ,, el valor dela administracion mensual es de 90.000 psos y conbran un incremento de 10.000 psos por mes.. por no pagar cumplido esto intereses son legales.. le agradesco su colaboracion
edificio villemar .fontibon ,,,,, bogota oct.23-2112
Respondo tarde, pero quizas les sirva, la respuesta para ese caso concreto es NO. Como interés de mora, la ley establece que se puede cobrar como máximo una y media veces el interes bancario, lo que si es muy común en la mayoría de conjuntos, es que se cobra una cuota de administración alta y se da un descuento a quien paga a tiempo. Por ejemplo, se fija una cuota de administración de $120000 y al que pague en los 5 primeros dias se le descuentan $20000, es decir que solo paga $100000, esto si es totalmente legal para promover que las personas cumplan oportunamente con el pago. Si la persona se atrasa, los intereses se calculan sobre la cuota plena de $120000, pero como máximo la tasa de usura que es la que mencione antes.
En el incio de esta página se explica que las propiedades horizontales no requieren nombrar contador público. La pregunta concreta es: puede un revisor fiscal dictaminar un balance que no esté certificado por un contador?
Mil gracias.
Buenas tardes
Una inmobiliaria debe tener contador publico?
Gracias por la atención prestada
Buen dia
Quisiera q me orientaran en lo siguiente las inmobiliarias son una propiedad horizontal deben tener o no contador publico.
Gracias por la ayuda q me puedan prestar
Buenas noches:
Primero que todo y de antemano pido disculpas por mi “ignorancia” pero preguntando a los que saben es como se aprende. Hay va mi pregunta. Como miembro de el consejo de administración de mi conjunto residencial, y ademas junto a otros miembros de consejo tenemos una cierta sospecha con respecto al manejo contable de los fondos del conjunto. Cuando solicitamos información con respecto a la contabilidad del conjunto, la administradora y sobre todo la revisora fiscal, argumentaron que ellas no nos tiene que rendir cuentas y ademas se negaron rotundamente a darnos alguna otra explicación. Debido a esto, en el consejo de administración, hemos decidido contratar un contador para que efectué una auditoria. Al comentarle esto a la revisora fiscal, ella argumento que eso era imposible y que el único órgano facultado para autorizarla y para escoger los profesionales que deban realizarla, es la asamblea general. ¿ es cierto esto, que nosotros (consejo de administración), siendo elegidos democraticamente por la asamblea general, estemos inhabilitados para pedir o exigir que se realice una auditoria ?¿es realmente necesario convocar una asamblea general? ademas ¿es imprescindible la asistencia de la revisora fiscal a nuestras reuniones del consejo? ya que esta siempre asiste a la reuniones y opina como miembro del consejo y en alguna ocacion la reunión programada se cancelo porque la revisora fiscal no podía asistir. de antemano agradezco sus repuestas y agradecería que me asesoraran de laguna manera para la resolucion de este conflicto.
Gracias.
Lastima que solo hasta hoy veo esta inquietud. Quiero dejar mi aporte pues creo que esta situación es de muchos conjuntos. EL Consejo de administración tiene funciones generales que da la ley 675 y seguramente algunas mas específicas que le de el Reglamento de cada conjunto, por ejemplo, el consejo JUNTO con el Administrador debe presentar a la Asamblea los estados financieros y el presupuesto anualmente, así que si debe presentar un presupuesto y respaldar los estados financieros, es lógico que debe conocer y al detalle todos los ingresos y gastos de la copropiedad, además, como su nombre lo indica, da consejo al administrador. Las reuniones del Consejo, son del Consejo, solo asisten los miembros del consejo y el administrador que normalmente hace de secretario para la elaboración del Acta, cualquier otra persona incluido el Revisor fiscal debe asistir solo si el consejo lo invita. La función del revisor es velar porque el administrador cumpla adecuadamente con las obligaciones fiscales, pero también está oblugado a reportarle al consejo y la Asamblea si hay situaciones anormales con el manejo de los dineros de la copropiedad, así que no puede estar “amangualado” con el administrador. Si el Administrador lo eligio el consejo, lo puede remover, y si no, puede convocar una asamblea para manifestar las anomalías que ha detectado, de lo contrario, serían responsables por su silencio.
Que informes se deben imprimir en la propiedad horizontal,es necesario imprimir auxiliares o solo con el balance, estado de resultados y ejecucion presupuestal, mas el caja diario y el mayor y balance, favor colaborarme con la respuesta
Clara Ines esta muy equivocada, la propiedad horizontal es de naturaleza civil, por ende le aplica la ley 222 de 95 en donde se especifica que los estados financieros deben ser certificados por contador publico, entonces se debe tener la calidad de contador publico para realizar este tramite. Saludos
Efrén:
Qué pena con Ud. Si se entiende que la p h es de naturaleza civil, no se puede decir que por ende se le aplica la ley 222 de 1995. Esta ley se llama “POR LA CUAL SE MODIFICA EL LIBRO II DEL CODIGO DE COMERCIO, SE EXPIDE UN NUEVO REGIMEN DE PROCESOS CONCURSALES Y SE DICTAN OTRAS DISPOSICIONES. Nada tienen que ver los entes de naturaleza civil con el Código de Comercio ni con los procesos concursales. El Código de Comercio es para los entes de naturaleza comercial, regula las actividades de los comerciantes, y la ley 675 es una ley para las propiedades horizontales.
La propiedad horizontal fue considerada de carácter civil debido a que en su objeto social no se contemplan actos mercantiles. Sin embargo la ley 222/95 por la cual se modifica el Libro II del código de comercio estableció que las sociedades civiles estarán sujetas, para todos los efectos, a la legislación mercantil.
artículo 100: Se tendrán como comerciales, para todos los efectos legales, las sociedades que se formen para la ejecución de actos o empresas mercantiles. Si la empresa social comprende actos mercantiles y actos que no tengan esa calidad, la sociedad será comercial. Las sociedades que no contemplen en su objeto social actos mercantiles, serán civiles. Sin embargo, cualquiera que sea su objeto, las sociedades comerciales y civiles estarán sujetas, para todos los efectos, a la legislación mercantil.” estan sujetas o no? de otro lado para esfectos de tratar la propiedad horizontal inclusive se debe tener en cuenta el codigo civil y lo establecido en la constitución. Saludos.
La propiedad horizontal fue considerada de carácter civil debido a que en su objeto social no se contemplan actos mercantiles. Sin embargo la ley 222/95 por la cual se modifica el Libro II del código de comercio estableció que las sociedades civiles estarán sujetas, para todos los efectos, a la legislación mercantil.
Las sociedades que no contemplen en su objeto social actos mercantiles, serán civiles. Sin embargo, cualquiera que sea su objeto, las sociedades comerciales y civiles estarán sujetas, para todos los efectos, a la legislación mercantil.” inclusive se debe tener en cuenta en algunos casos el codigi civil en la P.H. y estoy de acuerdo con lo que dice Freddy Jesùs Mazo. Clara Ines que profesión tienes?
Efrén:
La ley 675 puede complementarse a veces con el Código Civil, con el Código Penal,con el Código Laboral, con las sentencias de la Corte, con la Constitución Política, con el Código de Comercio, pero siempre que estas normas suplan deficiencias de la ley aclarándola pero, estrictamente hablando, la propiedasd horizonal solo se somete a la ley 675 que la reguló.
Bueno ya que estamos aqui mi pregunta es: cual es el tipo de interes que se debe cobrar a los morosos en propiedad horizontal? Aqui en el copropiedad se tiene que se cobrara una y media vez el interes bancario mas alto, pero cual tipo de interes? Si alguien puede ayudarnos a resolver este galimatias, ya que hay morosos de 6 años de antigüedad y tengo entendido que ya se perdieron algunas cuotas.
Guibar:
Los procesos ejecutivos prescriben a los 5 años y los ordinarios a los 10. Un ordnario es un proceso en el que no se pide como medida preventiva el embargo de bienes.
En general, se pueden considerar perdidas las expensas superiores a 5 años, pero se puede hacer la demanda normalmente, porque la prescripción la debe alegar el demandado y si no la alega, no opera.
Los intereses moratorios son una y media veces el interés bancario corriente. Este interés lo encuentra en google, a no ser que la asamblea decrete un interés inferior.
Cordialmente,
Clara Inés Escobar
buenos días el interesas autorizado por la ley es el que usted expresa la superfinanciera expide la resolución para el cobro de interés Bancario y es publicado atravez de la pagina ww del o por medio de boletín de Tasas de intereses Bancario
Para el cobro de la cartera Morosa seria muy bueno que el Administrador contrate un abogado para realizar cobros judiciales
por favor orienteme si la administradora no allega los documentos para efectos de una auditoria extrena ante quien me puedo dirigir.
el contrato del revisor fiscal quien lo firma, y orienteme el porque el puede intervenir en la auditoria extrena que se esta haciendo
cuando una administrador no entrega la contabilidad para efectos de una audiroria externa a quien se acude .
El contrato del revisor fiscal quien lo firma , tiene este revisor injerencia en la auditoria externa puede dar ordenes o sugerir
Hay que entender la ley antes de opinar. La ley se equivocó al exigir el revisor fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, cfr. art. 56, porque supuso que pagaban impuestos de renta y complementarios, cfr. art. 84. La ley va y viene sin que se vea la claridad del legislador sobre lo que busca. La ley en realidad se hizo para los edificios o propiedades horizontales y conjuntos o unidades inmobiliarias cerradas. Las unidades inmobiliarias cerradas no pagan impuestos, son sin ánimo de lucro no contribuyentes. Las propiedades horizontales también. Entonces, para qué contador y para qué revisor fiscal? Lo que deben llevar es la contabilidad presupuestal que no conocen ni pueden llevar los contadores. Se necesitarán los contadores cuando se les enseñe la contabilidad presupuestal. Es una exigencia del mercado y en especial de las propiedades horizontales.
En toda la web se confunde la propiedad horizontal con los edificios o conjuntos, no se sabe entender cuándo la ley hace referencia a edificios o a conjuntos, y sin esta claridad se llega al caos existente en cuanto a la contabilidad debida en las propiedades horizontales.
No se puede decir que como la ley ordena al revisor fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, lo está ordenando a las propiedades horizontales. Los conjuntos no son propiedades horizontales, son conjuntos asimilados a propiedades horizontales y son parcelaciones y zonas francas, fundamentalmente.
Clara Inés Escobar
Estoy de acuerdo con Clara I en que la ley se equivocó, pero al decier que la contabilidad la podia llevar el administrador. Cada profesion tiene su razon de ser y para llevar la contabilidad se necesitan los contadores, son quienes tienen el conocimiento y la formacion para hacerlo.
Pensar que la contabilidad de una propiedad horizontal es certificada por un administrador o un auxiliar contable sería lo mismo pensar que un abogado remplazaría la investidura de un notario haciendo trámites públicos.
La Ley 675 dice que la contabilidad es responsabilidad de la administración, pero esto no quiere decir que el administrador la puede llevar (a no ser que sea contador).
Quiere decir es que el administrador es quien responde porque se lleve la contabilidad.
Es obligación presentar a la asamblea los estados financieros y es obvio que debe ser un contador quien los certifique. Por todo lo anterior también es obvio que la propiedad horizontal o el administrador debe contratar un contador.
Fernanda:
La ley dice: “Llevar directamente o bajo su dependencia” Es requete claro, la orientación al comienzo de esta página, es acertada.
Cordialmente,
Clara Inés Escobar
Que raro, he tenido que hacer dos comentarios sobre este artículo y veo que no aparecen.
De acuerdo con Elkis y Juan. El arículo me es claro. En mi concepto si se requiere la contratacion del contador publico, así la contabilildad la lleve el auxiliar o incluso el administador.
La informacion contable, los estados financieros son responsabilidad de la administracion en cualquier empresa e igual en la PH pero quien da fé de la veracidad de la misma y de los estados financieros es el CP y mas si tienen revisor fiscal.
Estoy de acuerdo con Elkis y Juan Lopez. El artículo me dejó dudas. Según entiendo la contabilidad y sus efectos reflejados en los estados financieros es responsabilidad de la administración de toda empresa y la PH no es ajena a esta realidad y así lo acepta la ley 675.
Ahora, que la contabilidad la lleve un auxiliar contable o inclusive un administrador con la formalidad que pide la ley…bueno yo no tendría reparo en esto…pero no se le pueden llevar unos estados financieros al consejo o a la asamblea sin estar firmados por un contador con tarjeta vigente pues estos así no tendrían credibilidad ante estos terceros. En mi concepto, por lo menos si lo deben contratar así sea para que firme los estados financieros (por supuesto revisandolos primero) y aun más si la PH tiene revisor fiscal.
Excelente se elimino la certificación de estados financieros… después dicen que porque hay tanta sanción a contadores en propiedad horizontal jajajaja, me parece algo irresponsable que salgan a decir que para que un Revisor Fiscal dictamine, basta con que la contabilidad la lleve el auxiliar contable o el administrador.
Para justificar lo anterior tomo como base el glosario expedido por el concepto del CTCp el dia 01 de Julio de 2008
(…) 3.5.17.4 Estados Financieros certificados
Son estados financieros certificados aquellos que, firmados por el Representante Legal y el Contador Público, bajo cuya responsabilidad se hubiesen preparado, declaren que se han verificado previamente las afirmaciones contenidas en ellos, conforme al reglamento y que las mismas se han tomado fielmente de los libros. Serán certificados aquellos que se pongan a disposición de los asociados o de terceros. Sin excepción, los estados financieros de propósito general de los entes objeto de esta orientación, deben ser certificados. (…)
si bien es cierto que una persona que tenga los conocimientos tecnicos puede llevar la contabilidad, esta facultado este para certificar los estados financieros? y por otra parte el revisor fiscal no puede dictaminar estados financieros que no esten certificados.