Expulsión de morador de una propiedad horizontal

Inicio » Propiedad horizontal. » (27 / 04 / 2011 )

La gente pregunta y Gerencie.com responde
Consulta

La asamblea general del conjunto cerrado en el cual resido, ha aprobado que en casos de determinadas faltas consideradas como graves, la sanción aplicable es la expulsión del conjunto de la persona que incurra en tales faltas.

¿Es viable y legal que la asamblea apruebe ese tipo de sanciones?

Nuestra opinión

Evidentemente que ese tipo de decisiones desborda la competencia que tienen los particulares para imponer sanciones, puesto que violan tanto la ley como la misma constitución.

Pero dejemos que sea la misma corte constitucional quien de respuesta a este caso en particular:

(…)
La expulsión está prevista como la sanción más grave en el Conjunto Residencial “Marsella Real”, en el que habita el actor, según consta en las pruebas aportadas, una de las cuales está constituida por el correspondiente Reglamento Interno.

Además de que en el caso concreto no se siguieron los pasos que el mismo Reglamento contempla, como se verá más adelante, ni se oyó a la persona expulsada, la sanción impuesta al accionante es, en sí misma, inconstitucional.

En efecto, de conformidad con el artículo 51 de la Constitución, todos los colombianos tienen derecho a una vivienda digna, lo cual no solamente alude al compromiso estatal de procurársela en condiciones justas y adecuadas, sino al derecho de todo individuo a que la vivienda a la cual se acoge, en propiedad o en arriendo, sea respetada por terceros como un reducto de su intimidad y del libre desarrollo de sus actividades personales y familiares.

Pero, además, a nadie se puede despojar, sin que ello tenga el carácter de inhumano y denigrante trato, de su lugar de vivienda, pues la sola expresión de tal medida constituye una evidente vulneración del artículo 12 de la Constitución. La posibilidad de acogerse a un reducto íntimo hace parte de la integridad de la persona, que, justamente en razón de su dignidad, es objeto de la protección del sistema jurídico.

Además, la expulsión del sitio en que una persona habita vulnera su libertad (arts. 16 y 28 C.P.), pues implica que se le impida decidir cuál es su domicilio y se obstruya su voluntad de permanecer en él.

Por supuesto que, adicionalmente, es afectado el derecho a la intimidad personal y familiar, y la expulsión es una modalidad de violencia contra la familia, y contra su dignidad, que se ve perturbada por la decisión de un ente ajeno a ella (artículos 5, 15 y 42 C.P.).

Y el derecho de propiedad también resulta quebrantado, en el caso de quien siendo dueño de un inmueble es obligado a salir de él y se le prohibe ejercer derechos inherentes al dominio, como el uso y disfrute del mismo (art. 58 C.P.).

Aun en el caso del arrendatario, el castigo del que se trata significa grave e injustificado daño a los derechos derivados del contrato, adquiridos con arreglo a las leyes civiles (art. 58 C.P.).

Por otra parte, la Corte Constitucional considera que la Administración de un centro residencial, cuya función únicamente recae sobre las áreas comunes y de ninguna manera puede extenderse a las privadas, desborda el campo de sus atribuciones cuando obstaculiza o impide a los habitantes de las unidades de aquél ejercer los derechos individuales que les corresponden.

La sanción en comento es, sobre todo, irrazonable y desproporcionada.

Si a ello se añade la publicación del castigo, inclusive con anterioridad a la expedición formal del acto que lo contempla, como aconteció en el caso, también se desconoce el derecho a la honra y al buen nombre del individuo y de su familia (art. 15 C.P.).

Por otra parte, de las pruebas que se allegaron al expediente se deduce que, en este evento, el Administrador dio orden a los celadores en el sentido de que, si volvían a ver al expulsado dentro del Conjunto Residencial, le dispararan.

De ello resulta, entonces, que también el derecho a la vida del actor (art. 11 C.P) está bajo amenaza, y debe ser objeto de protección judicial.

Es claro que los particulares integrantes de la Junta Administradora que imponen una sanción como la examinada incursionan en un ámbito reservado por la Constitución a las autoridades (art. 2 C.P.), ya que administran justicia por su propia mano y de modo arbitrario.

En efecto, la comunidad del conjunto habitacional tiene derecho a ser protegida ante conductas delictivas o respecto de actos que, por ser violentos, amenazan su pacífica convivencia y hasta pueden poner en peligro la integridad y la vida de residentes y visitantes. Pero son las autoridades públicas las llamadas a sancionar, previo proceso, tales conductas.

Con base en el artículo 4 de la Constitución, y dada su abierta contradicción con ella, la Corte inaplicará en este caso el artículo VI. 7 del Reglamento Interno del Conjunto Residencial “Marsella Real”, contra el que fue instaurada la acción de tutela.
(…)

(Corte constitucional, Sentencia T-470 de 1999)

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33 Opiniones
  1. lina maria dice:

    Quiero saber si en la asamblea ordinaria se puede modificar los estatutos o hay que citar a una asamblea extraordinaria para el efecto?

  2. alexandra aguirre dice:

    mi inquietud es con respecto al uso del parqueadero en mi unidad existen 37 parqueaderos para 100 aptos, hay mas arrendatarios con carro que los propietarios que habitamos ahi, y se hace una rotacion de los parqueaderos, se puede normatizar que solo realizen la rotacion los inquilinos, y si es posible bajo que parametros. gracias

  3. ARMANDO dice:

    PUEDE UN INQUILINO Y/O ARRENDATARIOS PERTENCER AL CONSEJO DE ADMINISTRACION DE UN CONJUNTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL?

  4. ARMANDO dice:

    PUEDE UN INQUILINO Y/O ARRENDATARIOS PERTENCER AL CONSEJO DE ADMINISTRACION DE UN CONJUNTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL SI EL PROPIETARIO LO FACULTAD PARA ELLO? GRACIAS

  5. ARMANDO dice:

    ¿ PUEDE UN INQUILINO Y/O ARRENDATARIOS PERTENCER AL CONSEJO DE ADMINISTRACION DE UN CONJUNTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL SI EL PROPIETARIO LO FACULTAD PARA ELLO? GRACIAS

    • lina maria dice:

      La ley dice que en el consejo podran participar propietarios o moradores, lo que le daria derecho a los arrendatarios para pertenecer. Para ello necesita un poder para representar a un propietario ante la Asamblea.

  6. Javier Enrique Sandoval Gómez dice:

    Reciban un cordial saludo.

    Tengo un inquietud con relación a la prohibición que se impuso en el edificio donde vivo en cuanto a que los niños no pueden hacer uso de las bicicletas dentro del mismo en el área de tránsito común, con el argumento que los parqueaderos están pegados a esta área y pueden dañar algún vehículo. Es por esto que los niños tienen que salir a montar bicicleta a la calle fuera del edificio. Quisiera saber si es apropiad esta prohibición del uso de bicicletas en la zona común.

    Gracias

  7. Claudio Buitrago dice:

    Saludos. Quiero sber si hay alguna normatividad que proteja a los compradores de inmuebles en cuanto a garantia por la construccion de areas tanto privadas como comunes, tengo un apartamento en un conjunto residencial con menos de 8 años de construido y hace como 2 años comenzaron a presentarse goteras en los ultimos pisos, ahora la administracion esta cobrando cuotas extraordinarias para realizar impermehabilizacion, adicionalmente se han prentado otros muchos daños en zonas comunes como desagûes, garajes, etc. Cual es la garantia que debe cubrir la constructora. Gracias.

  8. elizabeth picon dice:

    quiero saber si un arrendatario tiene derecho en una asmblea general,a dar su apinion y a votar, con el poder que le concede el dueño, ademas deseo también saber que incremente maximo en porcentaje se puede hacer año tras año a las expensas

  9. Wilson pulido dice:

    Saludo a todos.
    Que tan legal, es un cobro pre juridico,por uno o dos meses
    de atraso en pago de administracion en centro comercial; debiendose
    pagar un monto del 10% al abogado que ejecuta primero el aviso
    o cobro prejuridico y solo al atender este primer aviso, siendo aumentado
    al 20% si se hace caso omiso en un palzo de 5 días hábiles y procediendo al
    cobro juridico..?

  10. carlos murillo dice:

    Buenas tardes.
    Quisiera saber que consecuencias puedo tener cuando adquiero un inmueble sometido a propiedad horizontal, el cual tiene un area fisica diferente a la que figura tanto en el certificado de tradición como en el reglamento?
    Así mismo, que sucede si en el reglamento de propiedad horizontal estableciò la existencia de unos parqueaderos y quien construyò los sustituyó por locales?
    Gracias

  11. QUERUBIN LOSADA G. dice:

    Un arrendatario se ausentó desde el mes de Diciembre de 2009 del apartamento recibido en arriendo, incumpliendo todos sus compromisos hasta la presente. como se desconoce por completo su paradero actual, que se debe hacer para obtener la restitución del inmueble.

    Les agradezco cualquier luz para este caso pues se adeuda al banco y no es justo que se den mas retrasos.

    Exitos y saludos.

    Atte. Querubin

  12. hernan moreno dice:

    Señor Nelson Chavez

    En el condominio donde vivo no se respetan los coeficientes para el cobrode la administracion ,esto es legal ,que se puede hacer.Cobron con una formula que se inventaron para favorecer a los propietarios que tienen mas coeficiente.

  13. liliana dice:

    Vivo en un edificio en donde se está presentando problemas con dos residentes que vive uno en el 208 y el otro en el 308, el residente del 208 se queja de que los vecinos del 308 madrugan a hacer oficio y andar con tacones y los sabados y domingos y festivos ocurre lo mismo. La señora del 208 manifiesta que la administracion debe hacer algo y cobrarle una multa a los residentes del apto 308.
    Me gustaría saber si es cierto que se pueda hacer algo al respeto y que la administracion debe actuar y hacer el llamado de atencion y la multa

    gracias
    liliana

  14. HERNANDO LOPEZ dice:

    Soy copropietario de unidad residencial, tenemos un grave problema con un trabajador que se encuentra en tratamiento qsiquiatrico, es grosero con los copropietarios, agresivo con los compañeros de trabajo a punto de agredir a uno con machete (planazo) no acata ordenes etc. Como retirarlo sin ser demandados.Gracias

  15. Gloria Medina dice:

    Tengo el caso de una administradora que fue nombrada por la asamblea desde hace 3 años, a la que nunca se le ha exigido nada y por lo tanto ha sido negligente y no soluciona nada en el conjunto... pero el nuevo concejo ahora si le solicita respuestas por escrito de todo para hacer cumplir la ley y las buenas costumbres pero sobretodo para poder mantener el conjunto en buen estado y armonia. La Sra. Administradora es coopropietaria y tomó represalias contra los miembros del concejo como mandarlos a cobro jurídico y solicita Asamblea Extraordinaria para destituirlos...despues de 3 años de incompetencia, la pregunta es ¡como podemos hecharla!, el concejo tiene la potestad? cual es el procedimiento o sino ella terminara hechando al concejo!

  16. John Freddy Castillo dice:

    Tengo un caso y es el siguiente, la compañia de seguridad de mi conjunto residencial, se toma el atrevimiento de impedir el ingreso de taxis despues de la nueva de la noche, debiendo las personas caminar mas de 100 metros hasta el acceso a los edificios, esto se hace sin tener en cuenta que las personas pueden venir con equipaje, o en el peor de lo casos enfermos.

    Que puedo hacer al respecto???

  17. flor dice:

    el dueño del apartamento donde vivo hace mas de 5 años decidio pedirme el apartamento y me dio un plazo para entregarcelo de 3 semanas eso es legal? mi interes es entregarselo pero ese plazo me parece muy corto y no conozco de leyes que me puedan favorecer unas semanas mas...
    gracias por su ayuda flor

  18. Maria Teresa dice:

    Por favor me pueden ayudar mi apto. se encuentra en proceso de remate, yo soy madre cabeza de familia pero para poder sacar mi apto. pase papeles con mi madre, la cual en la actualidad tambien se encuentra con este problema pues todo los documentos llegan a nombre de las dos. mi principal preocupacion es si a ella le podrian embargar su apto. siendo patrimonio familiar?
    y otro llevo 2 años aprox. sin pagar administracion recomendacion dada por un abogado de confianza el cual me asesoro en cuanto a los pagos. cuando yo gaste 10.000.000 de pesos para tratar de poner al dia mi apto. en cuanto a impuestos y administracion y al poco tiempo entro en embargo su recomendacion fue que cancelara servicios publicos y esperar a que me sacaran de esta manera todo lo pendiente por pagar en ese momento quedaria a nombre de quien me quitara el apto. y de esta forma yo recuperaria en elgo el dinero pagado.
    gracias por su colaboracion Maria Teresa

  19. LUIS GUILLERMO VELEZ ARANGO dice:

    Cundo la base de la constitución política es la familia y uno de los derechos fundamentales es el derecho a la digna vivienda debe ser anticonstitucional la expulsión siempre y cuando no tenga otra propiedad, o le esté dando destino a guarida o usos clandestinos que atentan contra la constitucionalidad social del país.

    Y tengo una inquietud espero me puedan dar una respuesta.

    Desde la construcción de la Urbanización de caracter residencial, fué incluido un local para granero o minimercaito para el servicio de los habitantes de la unidad.
    Mi pregunta: ¿es verdad que por la nueva ley 675 del 2001 la urbanización deja de ser residencial y pasa a ser Mixta? sabiendo que desde su constitución a sido de caracter RESIDENCIAl.

    Cordialmente,

    LUGUI

  20. yamile quintana dice:

    que implicaciones economicas, sansionatorias y de tramites tiene hacer el cambio de conjunto residencial a conjunto mixto

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