Impugnación de asambleas: Letra muerta y ¡a quejarse al mono de la pila¡

Una de las funciones del revisor fiscal es velar porque la administración cumpla y haga cumplir las leyes y el reglamento de propiedad horizontal; asimismo, la misma ley brinda las herramientas para que los propietarios hagamos valer nuestros derechos cuando han sido vulnerados y no contamos con los servicios o la diligencia de un revisor fiscal que obligue a la administración su cumplimiento.

En una copropiedad, la ley usualmente es burlada por los residentes, ya sea por su desconocimiento, gusto o costumbre y entonces la administración, el consejo o la asamblea deben tomar las acciones necesarias para encarrilar a los infractores, mediante la imposición de las sanciones y multas aprobadas en el reglamento, previo el cumplimiento del debido proceso.

Pero, ¿qué sucede cuándo son los entes de administración y control, así como la propia asamblea, los infractores de la ley? Debería ser un procedimiento muy sencillo y así parece, puesto que la ley contempla las obligaciones de cada órgano, así como sus responsabilidades, pero no faculta a los propietarios, como afectados directos, para imponerles sanciones, excepto cuando están constituidos en asamblea general. No obstante, la asamblea general también suele incurrir en incumplimiento o toma de decisiones por fuera de la ley, ya sea por inducción a error, desconocimiento, o simplemente por voluntad. ¿Qué hacer entonces? Si observamos la ley 675 allí se contempla la solución en los siguientes términos:

“Artículo 49. Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. 

La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen”. 

Así las cosas, parece un procedimiento muy simple; si usted es un propietario que desea solicitar la invalidez de una asamblea por no cumplir la ley, solo basta con documentar las pruebas necesarias; contratar un abogado con recursos de su propio bolsillo (si consigue) y que éste presente la demanda civil de impugnación.

…En un conjunto con mancha, de cuyo nombre no quiero acordarme, pero allí resido, viví la aventura de sufrir la negligencia de la administración y del consejo; la deficiencia del revisor fiscal y la inducción a error de la asamblea. Todo se confabuló y esta es la triste historia de nuestra realidad vivencial y jurídica:

Como propietario, informé al administrador y al revisor fiscal que la convocatoria a la asamblea general ordinaria carecía de validez jurídica, por varias razones, por lo que, en uso de mis derechos contemplados en la ley y el R.P.H., solicité comunicar esta situación al resto de propietarios y realizar nueva convocatoria, para una nueva fecha, con el lleno de los requisitos legales. Algunos apartes de la Ley 675/2001 contemplan lo siguiente:

Artículo 39. Reuniones. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. El aviso se publicó en ascensores el 4 de marzo, sin firma del administrador, siendo un documento apócrifo, y por consiguiente, sin validez.

Parágrafo 1°. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. La convocatoria se envió a los propietarios el día 10 de marzo de 2014, es decir después de la fecha escrita en ella, que indica el 4 de marzo, constituyendo un acto de mala fe, pues contiene la fecha de publicación y no la del envío, de la cual  existe constancia en la recepción, como prueba de lo mencionado. Como si fuera poco, tampoco está firmada, ni indica el nombre del representante legal; solo se escribe: “Administrador y Consejo de Administración”. 

Parágrafo 2°. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.En el hipotético caso que la publicación tuviera validez, no se publicó el listado de deudores, todo lo cual se realizó en la fecha posterior, es decir de manera extemporánea.

Artículo 50. Naturaleza del administrador. …Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.  Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. 

Pese a las advertencias oportunamente, tanto al administrador, como al revisor fiscal, éstos no dieron importancia alguna ni tomaron las acciones, acorde a la responsabilidad de sus cargos, permitiendo que la asamblea se realizara con fecha 20  de marzo de 2014 y tomando decisiones, sin estar legalmente habilitada para ello. En desarrollo de la misma, manifestamos sobre la ilegalidad de la convocatoria y la consecuente invalidez de las decisiones que se fueran a tomar, pese a lo cual la presidente de la asamblea dijo que se reconocía haber incurrido en el error pero que esto había ocurrido muchas veces y simplemente no debía causar efectos; así las cosas y con el silencio cómplice del revisor fiscal, del administrador y del consejo, se indujo a los asambleístas a error, dándoles a entender que se podía continuar, sin que hubiese efecto alguno.

La disponibilidad del acta se informó el día 22 de abril de 2014, aunque no se hizo publicación en copia simple, como es costumbre, para esperar los dos (2) meses de plazo y saber si ha sido impugnada, antes de pasarla al Libro de Actas, sino que fue transcrita en éste directamente.

Producto de todo lo anterior, se presentó la demanda de impugnación y cuál sería la sorpresa cuando el abogado me informó el resultado de la diligencia: 

“La demanda de impugnación,  fue rechazada por cuanto no se convocó  a los demandados ante un centro de conciliación para tratar de solucionar  el tema,  antes de presentar la demanda, pues se hace exigible toda vez  que en la actualidad el sistema  judicial propende por la descongestión en los trámites, es decir si los conflictos se pueden solucionar por vía de conciliación previa, se  debe intentar esta diligencia, de acuerdo  a la ley 640 de 2001. 

Situaciones que se pueden presentar en estos casos: 

1-    El Juez puede admitir la demanda sin que se haya aportado la constancia del trámite anterior a la demanda, o sea la conciliación previa,  pues dentro del trámite procesal, o sea en el desarrollo de la demanda una vez sea contestada, el primer acto es la conciliación del artículo 101 del C.P.C. que  es obligatoria y suple la conciliación previa. 

2-    Si el Juez exige dicho trámite previo, entonces inadmite para que se presente y da un término de siete (7) días hábiles a partir del día en que se inadmite para presentar el documento que contiene la diligencia  y subsanar la demanda, pues puede suceder que por olvido se dejó de aportar. 

3-    Finalmente el Juez rechaza la demanda como en este caso y ahí no se puede hacer nada, pues no hay tiempo para presentar la conciliación ni siquiera para solicitarla  en un centro de conciliación y pasar la constancia de la petición, además no sería procedente ningún recurso, pues se conformaría su decisión y se puede condenar en costas al recurrente. 

4-    En el caso que nos ocupa y dada la urgencia de pasar la demanda No había tiempo de convocar a la Conciliación previa, por cuanto el término ya estaba a dos días vencerse”. 

Es lamentable y absurda la comodidad de nuestros jueces; lo conciliable son las diferencias entre vecinos o entre éstos y la administración, pero nunca lo será la violación de la ley ¡Y para completar, establece que no procede ningún recurso contra su decisión¡ ¿Entonces por qué la ley 675 contempla el procedimiento de la impugnación y no la condiciona a este trámite previo? ¿Acaso es letra muerta? Creo que es un flagrante error judicial y que también va en contra de la misma ley 675/2001. ¿Y a los jueves quién los ronda? Todos fallaron; hasta la mal llamada “justicia” y mi platica se perdió. ¡IRÉ A QUEJARME AL MONO DE LA PILA¡

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4 Opiniones
  1. Eloisa Perea dice:

    Sucede que el conjunto Edificio Complejo Milán, en Barranquilla, se ha instaurado una especie de gobierno dictatorial conformado por la administradora que es pastora de una iglesia cristiana el consejo de administración y un grupo de copropietarios todos ellos feligreses de esa misma iglesia. Han cometido irregularidades garrafales como convocar a una asamblea violando el término de convocatoria, sesionar una asamblea extra si el quórum requerido, elegir a miembros del consejo de administración sin ser copropietarios y sin ser sus representantes. Todas escaras violaciones reglamentarias legales y constitucionales han sido reclamadas ante la misma administradora y consejo, pero ha sido en vano porque lo convierten a quien se atreve a hacerlo, en enemigo público número uno. Ninguna de estas irregularidades se ha podido tutelar o impugnar porque la administradora no ha querido registrar su personería en la alcaldía y ante esto no hay nada que hacer. Allí si que A quejarse al mono de la pila¡¡¡

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