Imputación al pago en expensas comunes de la administración en propiedad horizontal. El caso particular

A la Oficina Profesional ha llegado la siguiente consulta:

“La Asamblea General de Copropietarios acordó un descuento diferencial por pronto pago en el valor de las expensas del mes, del 15% si es realizado dentro de los tres primeros días del mes; del 10% si es realizado entre el día 4 y el día 7; y del 5% si es realizado ente el día 8 y el día 10. El copropietario consultante con una mora de 22 meses en el pago de las expensas, arrienda el inmueble con la obligación del arrendatario de pagar las expensas que se van causando a partir del contrato; desde el primer mes, el inquilino comienza a pagar las expensas dentro de las tres opciones para acceder a los descuentos, en tanto el propietario comienza a partir del segundo mes del arriendo a pagar de a cuatro meses los atrasados con los intereses, indicando en los recibos de pago que distribuye el pago entre de a dos a las más atrasadas y dos a las menos atrasadas; cuando el Propietario después de 6 meses solicita un nuevo estado de cuenta, la Administración detecta la situación y argumentando “…sentirse engañada y asaltada en su buena fe…”, reversa todos los pagos, tanto del inquilino como del propietario, reaplicándolos a capital e intereses de las expensas más atrasadas del total de la mora generándole al arrendatario cargo por los nuevos meses en mora más otro por los descuentos “ilegales” del arriendo, y un nuevo estado de cuenta al propietario con dichas nuevas aplicaciones y las moras respectivas, a lo cual arrendatario y consultante se oponen, sin ser escuchados”

Al efecto es estimado que la Ley 675 de 2001 regula relaciones de naturaleza civil, esto es, no comerciales, de tal forma que el tratamiento de las expensas de la Administración de la Copropiedad, es regida por el Código Civil sin que el hecho que los intereses de mora que cause su moratoria aunque sean de naturaleza comercial desnaturalicen la regulación inicial.

Bajo este considerando, ya vimos [La imputación del pago parte II. La imputación del pago en obligaciones de naturaleza civil], como el Artículo 1652 del Código Civil, determina que cuando concurran entre el mismo acreedor y el mismo deudor, diferentes deudas, cada una de ellas se podrá pagar separadamente, con lo que, el deudor de varias expensas podrá obligar a la Administración a recibir el pago de una atrasada aunque al mismo tiempo no pague las demás.

Para un cabal entendimiento y siguiendo la consulta, hay que precisar que cada mes, nace a la vida jurídica una nueva expensa de manera separada y autónoma frente tanto a las ya causadas como a las por causarse, de tal manera que la acumulación de estas, converge en la acumulación de diferentes deudas surgidas entre el mismo deudor copropietario y el mismo acreedor Copropiedad, siendo esta la razón de, siguiendo el Artículo 1652, poderse satisfacer individualmente.

Ahora bien, en la misma forma, igualmente tratamos en la referencia previa, como los Artículos 1654 y 1655, reglamentan la imputación al pago de obligaciones previstas en el Artículo 1652, de tal carácter que existiendo diversas deudas entre el mismo deudor y el mismo acreedor, será el deudor quien podrá imputar el pago a la que elija, con lo que, retomando la consulta, al ejercitar el deudor moroso el uso de esta facultad, y aun sin hacerlo expresamente, no puede la Administración de la Copropiedad como acreedor, reversar los pagos para aplicarlos en forma distinta, máxime cuando el Artículo 1654 solo la faculta para hacer, residualmente la imputación del pago en el recibo que expida al momento del pago, pero no, posteriormente.

La conclusión

Aunque es un tema de sencilla lógica legal, sorprende como algunas de las Copropiedades de todos los estratos, confían sus Administraciones a muy distinguidas señoras que como no tienen nada que hacer en sus hogares, en su mejor intención  por una retribución prácticamente ad honorem destinan estoicamente su tiempo a servir a la copropiedad, pero en su más honesta errada convicción, con absoluto oscurantismo manejan la relación económica derivada de la causación-cobro-imputación de los pagos de las expensas comunes u ordinarias y extraordinarias de la administración de una manera inapropiada, como si de tratara de un quita y pone, estilo  cuentas de  tienda de barrio, generando al final, toda suerte de roces y diferencias con los administrados, unas y otras susceptibles de ser fácilmente evitadas, de solo tener conocimiento, en principio, de estas sencillas practicas contenidas en los Artículos 1652,  1654 y 1655 del Código Civil que desde hace más de un siglo fueron concebidas para hacer más llevadera las relaciones deudor-acreedor y aun hoy, contra todo pronóstico, se mantienen igual de vigentes.

De esta forma, es claro como en el caso de expensas de la administración en mora concurrentes con las que se van causando, aun contra las reglamentaciones que adopte la Administración de la Copropiedad, el propietario moroso puede  pagar al día estas  para acceder a los beneficios por pronto pago que hubiese establecido la Asamblea General de Copropietarios, y en la forma que considere ajustada a su presupuesto, ir cancelando las que están en mora-para nuestro caso- dos de las más atrasadas y dos de las menos atrasadas, eso si, junto con los intereses de mora reglamentarios, y la advertencia que, cómo efectúa la imputación a las obligaciones –deudas-  en mora desde el momento que paga, y aun sin hacerlo,  la Administración no puede negarse a hacer la imputación como la está solicitando, como tampoco  condicionar los pagos a tal o cual formula y mucho menos, reversar los pagos para reaplicarlos como lo hacen algunas, recurriendo a los Artículos 880 y 881 del Código de Comercio, no aplicables a las obligaciones pcuniarias derivadas de la Propiedad Horizontal, dada su naturaleza civil como lo hemos expuesto.

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4 Opiniones
  1. clavel dice:

    Buena tarde!
    tengo el caso de mi administración, tenemos una deuda por no haber pagado cuotas de administracion, no hemos firmado ningun acuerdo de pago ya que ellos no acceden ni reciben en la admon el dinero a lo que podemos ir pagando. Veniamos pagando la administracion hace mas de un año al día para no generar mas deuda ni mora, pero en el cambio de administradora esta decide ya no recibir mas pagos al día y el acuerdo de pago es a las cuotas que ellos digan. estos ultimos dos meses hemos consignado la administracion al banco directamente ya que en la administracion no reciben más el dinero. Como lo veo es que quieren generar más deuda a los propietarios.
    Esto se puede hacer? es legal que primero nos recibieran cuotas de admon al dia y ahora por tener una deuda y no acceder al acuerdo de ellos no nos reciban el dinero en la admon? en el pago e especificado que los pagos que se han hecho en el banco van abonados a la administracion del mes a la fecha actual.

    Agradezco me ayuden a despejar las dudas y orientarme.

  2. Diana dice:

    Buenas tardes,

    En el caso que el gas se cobre junto con la administración porque se tiene un sistema de gas centralizado, cada uno de éstos también se debe ver como una deuda por separado? Es decir,

    ¿Los propietarios que deben varios meses pueden decidir hacer abonos únicamente a a la deuda de gas (con sus respectivos intereses)? ¿O los cobros de un mes en conjunto (administración + gas) se toman como una deuda?

  3. Diana trujillo dice:

    Si un propietario debe cuotas de administración atrazadas y cuota extraordinaria debo aplicar el pago primero a la cuota extraordinaria?

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