La hipoteca

La hipoteca, según el código civil colombiano, es un derecho de prenda constituido sobre bienes inmuebles, que por el hecho de estar hipotecados, no dejan de permanecer en poder del deudor.

Dicho de otra manera, la hipoteca es un derecho real que recae sobre un bien inmueble, que aunque permanezca en poder del deudor o de quien constituye la hipoteca, da derecho al acreedor para perseguir el bien hipotecado, en caso de que el deudor incumpla la obligación por la cual sirvió de garantía el bien hipotecado.

La hipoteca se constituye precisamente para garantizar una obligación o deuda. Quien adquiere una obligación o una deuda, garantiza al acreedor esa deuda u obligación con un bien inmueble, constituyendo para ello la hipoteca sobre dicho bien. Aquí vemos que surgen dos contratos, el contrato mediante el cual surge la obligación o deuda, y el contrato de la hipoteca, por lo que este último resulta ser un contrato accesorio del primero.

La hipoteca debe necesariamente constituirse mediante escritura pública, y si es el caso, tanto la hipoteca como el contrato principal, se pueden hacer en la misma escritura, pues así lo establece el artículo 2434 del código civil Colombiano.

La hipoteca deberá inscribirse en el Registro de instrumentos públicos, pues este requisito es esencial para que la hipoteca tenga validez legal, tanto así que la hipoteca no se entenderá constituida sino a partir de la fecha en que se realice tal inscripción.

El constituir una hipoteca sobre un bien inmueble, no impide que el acreedor pueda perseguir los demás bienes del deudor aunque esos bienes no estén hipotecados, por tanto, el acreedor para conseguir el pago de lo debido, o el cumplimiento de lo contratado, podrá perseguir tanto los bienes hipotecados como los no hipotecados del deudor.

La hipoteca afecta al bien inmueble, y a los bienes muebles que hacen parte integral del bien hipotecado, es decir, aquellos bienes muebles que por accesión son inmuebles.

Respecto a los muebles que por accesión se convierten en inmuebles, dice el artículo 658 del código civil:

Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo e que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo:
Las losas de un pavimento.
Los tubos de las cañerías.
Los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca.
Los abonos existentes en ella y destinados por el dueño de la finca a mejorarla.
Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas, que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo y pertenecen al dueño de éste.
Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros vivares, con tal que éstos adhieran al suelo, o sean arte del suelo mismo o de un edificio.

Este tipo de bienes no son afectados por la hipoteca en caso de pertenecer a terceros.

Igualmente quedan gravados con la hipoteca, los ingresos provenientes del arrendamiento del bien inmueble hipotecado, lo mismo que las indemnizaciones que las aseguradoras llegaren a pagar por los bienes asegurados.

Por lo general, la hipoteca al ser un contrato accesorio, termina con el cumplimiento de la obligación principal, es decir que una vez se paga lo adeudado o se extinga el contrato principal, la hipoteca se extingue.

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211 Opiniones
  1. Luz Helena Ayala Gelvez dice:

    Buenas noches, mi caso es el siguiente: Tengo una casa hipotecada en notaría y encima embargada por otra deuda en juzgado, quiero saber quién tiene el poder de rematar la propiedad, el abogado que lleva la hipoteca o el que lleva el embargo?, y quisiera saber también a cuál de los dos se le responde primero por la deuda. También quisiera saber si el abogado que lleva la hipoteca puede agregar más letras (que ya tiene firmadas)para poder cobrar más dinero en caso

    • Andres franco dice:

      PRELACION DE EMBARGOS

      La medida de embargo de un bien sujeto a registro decretada en proceso ejecutivo que se adelante para el pago de un crédito que no esté respaldado por una garantía real sobre el mismo bien, será desplazada al operar la prelación del embargo decretado con base en título hipotecario o prendario. En estos casos, recibida la comunicación del nuevo embargo, simultáneamente con su registro, el registrador deberá cancelar el anterior, dando inmediatamente informe al juez que lo decretó. La prevalencia de embargos y la prelación de créditos son dos instituciones jurídicas establecidas por el legislador que aunque guardan cierta relación tienen regímenes diferentes. La prevalencia de embargos es una figura de carácter procesal a ser aplicada por el registrador, que se materializa en el registro de instrumentos públicos y atiende la finalidad propia de las medidas cautelares: garantizar el cumplimiento de la obligación debida y evitar la insolvencia del deudor. En el registro el principio es el de la prevalencia de los embargos, en consideración a la jerarquía de las acciones en que se originen, y la excepción es la concurrencia de embargos, lo que se refleja en la decisión del legislador de garantizar que sólo exista un embargo en el folio único de matrícula inmobiliaria.

      PRELACION DE CREDITOS

      La figura de la prelación de créditos, establecida por el legislador para determinar el orden y la forma en que debe pagarse cada uno de ellos. La prelación de créditos es de carácter sustancial, que consiste en una graduación de los mismos efectuada por el legislador, que corresponde al juez aplicarla en los procesos judiciales y cuya finalidad es cumplir con el pago efectivo de las obligaciones a cargo del deudor, en el orden de preferencia establecido, de tal suerte que si obligaciones pecuniarias del deudor frente a diferentes acreedores no pueden ser cumplidas con los bienes existentes, se pagarán hasta donde sea posible y de acuerdo con el orden fijado por la ley.

  2. Adolfo pacheco dice:

    Tengo una hipoteca con un banco y me falta una cuota para cancelar la hipoteca.
    Es posible acceder a otro banco para que constituya hipoteca sobre ese bien sin haber terminado de pagar?
    Gracias

  3. Andrea K dice:

    Buenas tardes.
    Mi situación es la siguiente: tengo una casa de tres pisos con seis apartamentos, los cuales ya fueron desenglobados y cuentan cada uno con matrícula y escritura. Todo esto se encuentra hipotecado. Ahora bien, una persona está interesada en comprar uno de estos apartamentos y una parte del dinero lo está solicitando a una entidad bancaria, pero este le comunicó que no se puede proceder al préstamo ya que el apartamento se encuentra hipotecado. Dado esto, me dirigí a mi acreedor para que sacara ese apartamento de la hipoteca para que el banco le efectúe el préstamo a esta persona. Hasta el momento sólo hemos recibido evasivas del acreedor y su asistente nos ha dicho que no es posible quitarle la hipoteca al apartamento... Es eso cierto?

    • osvaldo dice:

      Si la hipoteca fue constituida antes de que desenglobaran los apartamentos, cada apartamento está afectado por la hipoteca, por ejemplo, si hipotecas el primer piso y luego quieres seguir construyendo un segundo y tercer piso, tanto el segundo como el tercer piso quedan afectados por la hipoteca del primer piso.

  4. martha dice:

    Buenas noches
    deseo saber, si hay hipoteca sobre un apartamento el certificado de libertad sale a nombre del dueño del inmueble o del beneficiario de la hipoteca
    Gracias
    Martha

    • osvaldo dice:

      En el certificado de tradicion y libertad en la anotación debe figurar la hipoteca constituida por el propietario del bien inmueble a favor del acreedor hipotecario. Osvaldo Tuiran. Abogado.

  5. julian dice:

    Buenas tardes
    deseo daber juridicamente que pasa si yo tengo un inmubele gravado con hipoteca y dese hacer una mejora y hacer un segundo piso y realizar la desafectacion de este.
    el segundo piso construido puedo hacer la desafectaccion obtener una nueva matricula inmobiliaria? o este queda gravado tambien con la hipoteca del bien inicial?

  6. marco tulio mejia garcia dice:

    En el nuevo código general del proceso cual es la diferencia entre la obligación de hacer del articulo 433 y la obligación de suscribir documentos del articulo 434.

  7. hernando rueda dice:

    hola buenas tardes, mi consulta es la siguiente:
    Se compro un bien inmueble en una subasta, y en el certificado de libertad aparece una anotación anterior de fecha 1992, de una hipoteca a favor del banco ganadero (ya liquidado), esa cartera la tiene otra entidad pero esta entidad no levanta el gravamen, aparentemente no existe obligación alguna o deuda, que se podria hacer? este tipo de hipoteca tiene vigencia?
    PD este predio ya esta escriturado y registrado a nuestro nombre.

    gracias y quedamos atentos

    • Fredy Hernandez dice:

      Si ya lo registraron en instrumentos públicos a su nombre, quiere decir que no había ningún impedimento, y lo del 92 queda como una anotación histórica de un movimiento mas del bien inmueble

  8. Ana Matilde Niño Forero dice:

    Les solicito un concepto concreto sobre hipoteca cerrada. Un funcionario judicial dice que solo se pueden hacer efectivo el capital, porque por ser cerrada no se pueden cobrar intereses de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 2455 del Código Civil, que
    dicho gravamen solo puede cubrir el monto allí estipulado más no así los intereses reconocidos. En providencia anterior otro Juez los había .

  9. Maria Jose dice:

    Buena tarde.

    Estoy en proceso de compra de vivienda, mi mamá tiene una casa la cual es de 3 pisos, donde el tercer piso es un apartamento totalmente independiente el cual compro mi hermana, yo estoy comprando el resto de la casa, para lo cual solicite un crédito por compra de vivienda, pero al predio apenas le estamos iniciando el proceso de desenglobe. Sera que puedo continuar con el crédito que toma como hipoteca la vivienda y luego realizar el desenglobe sin que afecte el hecho de que este hipotecada?

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Noches

      Esa decisión es cada entidad bancaria en particular, aunque vemos bastante complicado el tramite de desenglobe, toda vez que lo que ustedes formaron fue una unidad habitacional por propiedad horizontal

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