Inicio » Derecho civil. » (10 / 09 / 2013 )

La hipoteca

La hipoteca, según el código civil colombiano, es un derecho de prenda constituido sobre bienes inmuebles, que por el hecho de estar hipotecados, no dejan de permanecer en poder del deudor.

Dicho de otra manera, la hipoteca es un derecho real que recae sobre un bien inmueble, que aunque permanezca en poder del deudor o de quien constituye la hipoteca, da derecho al acreedor para perseguir el bien hipotecado, en caso de que el deudor incumpla la obligación por la cual sirvió de garantía el bien hipotecado.

La hipoteca se constituye precisamente para garantizar una obligación o deuda. Quien adquiere una obligación o una deuda, garantiza al acreedor esa deuda u obligación con un bien inmueble, constituyendo para ello la hipoteca sobre dicho bien. Aquí vemos que surgen dos contratos, el contrato mediante el cual surge la obligación o deuda, y el contrato de la hipoteca, por lo que este último resulta ser un contrato accesorio del primero.

La hipoteca debe necesariamente constituirse mediante escritura pública, y si es el caso, tanto la hipoteca como el contrato principal, se pueden hacer en la misma escritura, pues así lo establece el artículo 2434 del código civil Colombiano.

La hipoteca deberá inscribirse en el Registro de instrumentos públicos, pues este requisito es esencial para que la hipoteca tenga validez legal, tanto así que la hipoteca no se entenderá constituida sino a partir de la fecha en que se realice tal inscripción.

El constituir una hipoteca sobre un bien inmueble, no impide que el acreedor pueda perseguir los demás bienes del deudor aunque esos bienes no estén hipotecados, por tanto, el acreedor para conseguir el pago de lo debido, o el cumplimiento de lo contratado, podrá perseguir tanto los bienes hipotecados como los no hipotecados del deudor.

La hipoteca afecta al bien inmueble, y a los bienes muebles que hacen parte integral del bien hipotecado, es decir, aquellos bienes muebles que por accesión son inmuebles.

Respecto a los muebles que por accesión se convierten en inmuebles, dice el artículo 658 del código civil:

Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo e que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo:
Las losas de un pavimento.
Los tubos de las cañerías.
Los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca.
Los abonos existentes en ella y destinados por el dueño de la finca a mejorarla.
Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas, que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo y pertenecen al dueño de éste.
Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros vivares, con tal que éstos adhieran al suelo, o sean arte del suelo mismo o de un edificio.

Este tipo de bienes no son afectados por la hipoteca en caso de pertenecer a terceros.

Igualmente quedan gravados con la hipoteca, los ingresos provenientes del arrendamiento del bien inmueble hipotecado, lo mismo que las indemnizaciones que las aseguradoras llegaren a pagar por los bienes asegurados.

Por lo general, la hipoteca al ser un contrato accesorio, termina con el cumplimiento de la obligación principal, es decir que una vez se paga lo adeudado o se extinga el contrato principal, la hipoteca se extingue.

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143 Opiniones en “La hipoteca”
  1. Silvia dice:

    Hola buenas tardes, mi pregunta es:

    Vamos a comprar una casa, pero el credito hipotecario solo se lo aprueban a mi esposo, puedo aparecer en las escrituras? o el banco esta en la facultad de permitirlo o no?

    • Diego G dice:

      Buena Noche Silvia,

      Las personas que figuren en la carta de aprobacion del credito son las unicas personas que apareceran en escrituras como titulares de dominio. Debes solicitar que te incluyan en el credito hipotecario como " 2 solicitante no aportante" y apareceras en el credito hipotecario y por tanto figuraras y firmaras la escritura de compraventa e hipoteca.

      De no ser asi solo tu esposo sera solicitante y titular del dominio pero no debes olvidar que asi no firmes la escritura seria un bien social que entra a la sociedad conyugal y segun la ley corresponderia la mitad para ti.

      Explicacion; si solo el credito esta aprobado a tu esposo solo el puede figurar en la promesa de compraventa por tanto solo el figurara en la escritura como comprador y si tu no estas en el credito pues no te citaran en la promesa de compraventa y tampoco en escritura.

      Si firmarias escritura pero no como compradora sino debes comparecer para efectos de la acepctacion a afectacion a vivienda familiar ya que tu esposo asumo que dira que es casado con sociedad conyugal vigente.

      Solicita que te incluyan en el credito como 2 solicitante no aportante y todo solucionado sino de igual manera el inmueble entrara entre los bienes sociales.

  2. steven dice:

    si el deudor de la hipoteca muere, y tenia 10 años de interés en mora, ¿que sucede con esos intereses?
    se cancelan los intereses pasados y la hipoteca?
    que se pude hacer para evadir esa obligación?
    la hipoteca puede prescribir?

  3. Clara dice:

    Quisiera saber si en una misma escritura se puede 1) hacer la cancelación de hipoteca para el predio y 2) de una vez hacer la subdivisión del predio? Es que si se hace primero lo uno y luego lo otro son dos escrituras o sea, más costoso y más vueltas y papeleos. Gracias.

    • FERANDANTE dice:

      Clara

      En principio, en una sola escritur podría hacerse las dos diligencias, solo que para la "subdivisión" deberá tener en cuenta las regulaciones especiales que rijan el tipo de propiedad con los permisos, licencias, y autorizaciones correspondientes, no tanto para que le corran la escritura, sino para que sea factible su registro.

      Es por esas eventualidades, que aunque sea más costoso, se sugiere se haga por separado, ya que de constar en una sola, si por alguna circunstancia la oficina de registro no autoriza la "subdivisión", tampoco podrá registrar la cancelación de la hipoteca, ya que los registros no son parciales.-

  4. elkin fredy vasco dice:

    buenas tarde
    tengo una hipoteca hace ocho meses y necesito cancelarla es necesario esperar que la hipoteca cumpla la fecho o lo puado hacer antes que se cumpla

    • FERANDANTE dice:

      Elkin

      Buenas Tardes

      Puede eventualmente hacerlo antes de que se extinga el plazo fijado en el documento contentivo del credito, si es con el sector financiero, no genera ninguna penalidad; si es con un particular, si este no acepta su ofrecimiento de pago, tendrá que esperar el vencimiento del plazo.-

  5. Alba Morales dice:

    Buenas tardes.
    Tengo una casa que obtuve con un crédito hipotecario. en este momento la casa esta en secuestro y va para remate.Yo me separe de mi ex pareja mediante un proceso contencioso aunque no se ha realizado la repartición de bienes. En las escrituras la casa tiene afectación familiar y en ella mi ex pareja manifiesta que acepta la NO afectación a vivienda familiar.
    ¿que implica que el, en la escritura no aceptara la afectación familiar?
    Puedo intentar vender la deuda o la casa? es necesaria la firma de mi ex pareja? Que implicación tiene la afectación familiar ya que tengo dos hijos menores de edad?

    • FERANDANTE dice:

      Alba

      Buenas Noches

      Aunque no nos cuenta si el acreedor hipotecario es el mismo que financió la compra de vivienda, si su pareja no acepto la afectación a vivienda familiar, en la practica no existe dicha afectación, ya que es requisito legal para su estructuración la firma de ambos conyuges si ambos concurrieron en la compra, de tal forma que, sin importar sus hijos menores, usted puede intentar cualquiera de las dos opciones que plantea, "vender la casa o vender la deuda", aunque suponemos que la deuda estará haciendo parte como un pasivo de la sociedad conyugal a liquidar

  6. Ada dice:

    Buenas tardes.
    Tengo una consulta, tenemos un inmueble que tiene varios duenos con igual participacion, queremos saber si uno de los duenos puede hipotecar su parte y si necesita firma de los demas.
    Muchas gracias.

    • FERANDANTE dice:

      Ada

      Buenas tardes

      Si señora.
      No hay inconveniente, como son propietarios, cada uno puede disponer de su parte como considere hacerlo sin el consentimiento de los demás condueños.

      Los problemas surgiran si se presentan problemas con el pago de las obligaciones que adquiera con la garantía de la hipoteca, ya que en un eventual proceso judicial se podría llegar a comprometer la seguridad de todos los copropietarios.

  7. Sandra dice:

    Buenos días

    Mi suegro tiene un casa en la cual el primer piso es su casa y en el segundo piso lo divido en dos e hizo dos apartamentos, con mi esposo vamos a comprar uno de esos apartamentos, para lo cual ya dimos la cuota inicial de 35 millones, sin embargo el cuenta con una hipoteca a un banco por 28.000.000 sobre toda la casa, es decir primer y segundo piso, para el poder vender el apartamento, que tramite debe hacer?, alguna deshipoteca parcial?, como seria ese tramite? y que ley explica el mismo?

    • FERANDANTE dice:

      Sandra

      Buenas tardes

      Esos son de los negocios que no se recomienda hacer.

      En la practica, por muy "independiente" que sea el "apartamento" ustedes nunca tendrán nada más que un porcentaje respecto de la totalidad del inmueble pero no seran propietarios individualmente considerados, hasta tanto se someta este a propiedad horizontal y se efectúe el desenglobe de cada unidad individualmente considerada, lo cual requerirá de la aprobación de planeación municipal, y para esto, deberá estar levantada la hipoteca, aprobados los planos, tener licencia de construcción y esta estar dentro de los parametros de sismoresistencia.-

      La hipoteca cubre todo el inmueble y no se puede fraccionar

  8. henry dice:

    buenas noches, por favor me podrían ayudar con una consulta. al realizar una hipoteca abierta en primer grado de un bien inmueble que este a nombre de una persona jurídica *empresa*
    quien tiene la primera opción de embargar el bien, una deuda laboral, impuestos o sanciones de la Dian. o impuestos municipales.
    gracias

  9. MABEL DELGADO dice:

    Hola.
    Mi madre fallecio hace 10- años, y nos dejo varias hipotecas que aparecen en la sucesion.
    Mi pregunta es: Puede un juzgado, cancelar una hipoteca de primer grado, sobre un inmueble? alegando los deudores que la acreedora fallecio, y los herederos no se han presentado a cobrar la deuda.

    • FERANDANTE dice:

      Mabel

      Las hipotecas "no se cancelan", con 10 años de fallecida su madre, puede haber ocurrido el fenomeno de prescripción de acción hipotecaria que es lo que reclaman los deudores y en efecto el juzgado declara la prescripción y ordena inscribir esa sentencia, pero "no la cancela", simplemente se extingue.-

      • MABEL DELGADO dice:

        Gracias por su pronta respuesta.
        En este caso no podemos recuperar el dinero?
        De ser posible que tenemos que hacer?
        Nuevamente gracias por su atención.

        '

        '.

        • FERANDANTE dice:

          Mabel

          Sin examinar los documentos correspondientes tanto como las acciones judiciales que corren, si las hay, es muy complicado darle alguna respuesta cierta.

          Si gusta, escribame en privado, cuenteme en detalle y miramos como le colaboramos:

          ferandante@gmail.com

          • MABEL DELGADO dice:

            GRACIAS UNA VEZ MAS, VOY A BUSCAR LOS DOCUMENTOS Y LE ESCRIBO CON MAS DETALLE....
            SALUDOS Y FELICITACIONES POR TAN INTERESANTE BLOG

  10. angelica dice:

    buenos dias, yo adquiri una vivienda y tiene una hipoteca abierta y la persona esta fuera del pais, yo puedo registrar las escrituras y cuando el venga hacer la cancelacion de la hipoteca,o tengo algun problema al registrar las escrituras en instrumentos publicos

  11. FERANDANTE dice:

    Advertencia:

    Este blog es publico desinteresado y no direcciona consultas individuales de manera general

  12. DUVAN CASTRO dice:

    Buen dia:

    Compre una casa y no me di cuenta que tenia una hipoteca con una entidad que ya no existe, ahora al tratar de venderla no me ha sido posible firmar papeles hasta que levante dicha hipoteca; como puedo realizar el levantamiento de esta hipoteca ya que no he podido ubicar al liquidador de la entidad?

    Agradezco su respuesta y asesoria.

    • FERANDANTE dice:

      Duvan

      Buenos Días

      No es posible lo que usted esta comentando.
      Asi como compró con la hipoteca inscrita, en la misma forma puede vender, a no ser que el nuevo comprador vaya a adquirir con un prestamo hipotecario, pero esta exigencia es más por libreto que por verdad.

      Escribame en privado, cuenteme de que ciudad escribe, y con más detalle de que entidad se trata, escaneeme un certificado de tradición y miramos como le colaboramos :

      ferandante@gmail.com

  13. linamaria Malaver dice:

    Buenos Dias. de antemano gracias por su respuesta....Mi madre y yo somos propietarias de un inmueble y lo obtuvimos por herencia de mi padre que fallecio. Fuimos asaltadas en la buena fé por creer en mi hijo que me pidio hipotecar la casa yo me negue pero a mi mama la convencio y ambas firmamos, ahora el se niega a responder ...aparte de firmar la hipoteca el acreedor nos hizo firmar un poder amplio y suficiente para vender.... mi madre tiene 82 y yo 6l años . Mi pregunta es ..es legal firmar un poder aparte de la hipoteca necesito su ayuda ya se deben muchos intereses Gracias por responderme.

  14. Hugo dice:

    En el año 1993 compre un inmueble entregado en dación de pago a una CAV, en la promesa de compraventa dice que el inmueble la CAV lo entrega libre por todo concepto, al revisar el certificado de tradición existe una hipoteca a una persona natural de un millón de pesos, en el año 2002 informe de dicha irregularidad a la CAV, y de ahí en adelante he enviado varias solicitudes de cancelación de dicha hipoteca, a la fecha no he recibido ninguna comunicación por parte del Banco, quisiera saber que tengo que hacer para poder obligar al Banco a cancelar dicha hipoteca. O que procedimiento se debe realizar para cancelar esta hipoteca.

  15. juan gonzalo zapata vera dice:

    Deseo negociar una pocecion de una vivienda que figura con una hipoteca a
    favor de una empresa que hoy no existe como tal. tiene fecha del año 1993, esto caduca?

  16. Blanca dice:

    Buen dia.
    Tengo una deuda con Falabella (consumo y TC) en Mora y no he podido pagar. Y tengo un crédito con Bco de Bogotá, con una cuota de $920.000 que no he podido seguir pagando completa, sólo he ido abonando $300.000 mensuales.
    Tengo una vivienda a nombre mio y de mi mamá, pero no la coloqué como prenda para los créditos mencionados.
    Mi pregunta es: Me pueden embargar la parte mia de la vivienda?.Como no tengo capacidad de pago,y ya les comuniqué a las entidades mi problema financiero, que puedo otra cosa puedo hacer?.

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