Inicio » Derecho civil. » (10 / 09 / 2013 )

La hipoteca

La hipoteca, según el código civil colombiano, es un derecho de prenda constituido sobre bienes inmuebles, que por el hecho de estar hipotecados, no dejan de permanecer en poder del deudor.

Dicho de otra manera, la hipoteca es un derecho real que recae sobre un bien inmueble, que aunque permanezca en poder del deudor o de quien constituye la hipoteca, da derecho al acreedor para perseguir el bien hipotecado, en caso de que el deudor incumpla la obligación por la cual sirvió de garantía el bien hipotecado.

La hipoteca se constituye precisamente para garantizar una obligación o deuda. Quien adquiere una obligación o una deuda, garantiza al acreedor esa deuda u obligación con un bien inmueble, constituyendo para ello la hipoteca sobre dicho bien. Aquí vemos que surgen dos contratos, el contrato mediante el cual surge la obligación o deuda, y el contrato de la hipoteca, por lo que este último resulta ser un contrato accesorio del primero.

La hipoteca debe necesariamente constituirse mediante escritura pública, y si es el caso, tanto la hipoteca como el contrato principal, se pueden hacer en la misma escritura, pues así lo establece el artículo 2434 del código civil Colombiano.

La hipoteca deberá inscribirse en el Registro de instrumentos públicos, pues este requisito es esencial para que la hipoteca tenga validez legal, tanto así que la hipoteca no se entenderá constituida sino a partir de la fecha en que se realice tal inscripción.

El constituir una hipoteca sobre un bien inmueble, no impide que el acreedor pueda perseguir los demás bienes del deudor aunque esos bienes no estén hipotecados, por tanto, el acreedor para conseguir el pago de lo debido, o el cumplimiento de lo contratado, podrá perseguir tanto los bienes hipotecados como los no hipotecados del deudor.

La hipoteca afecta al bien inmueble, y a los bienes muebles que hacen parte integral del bien hipotecado, es decir, aquellos bienes muebles que por accesión son inmuebles.

Respecto a los muebles que por accesión se convierten en inmuebles, dice el artículo 658 del código civil:

Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo e que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo:
Las losas de un pavimento.
Los tubos de las cañerías.
Los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca.
Los abonos existentes en ella y destinados por el dueño de la finca a mejorarla.
Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas, que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo y pertenecen al dueño de éste.
Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros vivares, con tal que éstos adhieran al suelo, o sean arte del suelo mismo o de un edificio.

Este tipo de bienes no son afectados por la hipoteca en caso de pertenecer a terceros.

Igualmente quedan gravados con la hipoteca, los ingresos provenientes del arrendamiento del bien inmueble hipotecado, lo mismo que las indemnizaciones que las aseguradoras llegaren a pagar por los bienes asegurados.

Por lo general, la hipoteca al ser un contrato accesorio, termina con el cumplimiento de la obligación principal, es decir que una vez se paga lo adeudado o se extinga el contrato principal, la hipoteca se extingue.

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114 Opiniones en “La hipoteca”
  1. Rafael dice:

    Quiero vender una casa, pero aparece hipotecada en Instrumentos Públicos. La hipoteca la canceló mi empresa hace varios años. De allí me piden una carta firmada por los otorgantes. Que pasos debo seguir para que aparezca libre de dicha obligación, y aí poder hacer la negociación. Gracias.

  2. ingrid dice:

    Deseo construir un departamento el tercer piso de la casa de mis padres, ellos ya me han dado su autorizacion, pero la casa (02 pisos)se encuentras hipotecada. mi pregunta es si yo construyo el tercer piso y el banco en un supuesto ejecuta la hipoteca por falta de pago, tambien ejecutaria el tercer piso que yo construi?

  3. luzmila dice:

    Buenas noches..les comento que tengo 3 obligaciones con Bancolombia, un crédito de consumo cuyo saldo es de $2'500.000, una tarjeta de crédito cuyo saldo es de $2'100.000, estas 2 obligaciones están en mora de más de 180 días, también tengo un crédito hipotecario y en el mes de Octubre 2013 estaba en mora de 7 cuotas, por eso el banco estableció una sola demanda por los 3 créditos, en el mes de diciembre me puse al día en todas las cuotas del hipotecario, inclusive pague la de enero, ahora en febrero pague la de febrero o sea en el hipotecario estoy al día, pero en los otros 2 no, pase una carta solicitando un acuerdo de pago de los 2 que faltan, me acaba de llegar una notificación del juzgado como demanda hipotecaria por mínima cuantía...qué debo hacer?..agradezco su urgente respuesta

  4. cristian dice:

    EN CASO DE QUE LA PROPIEDAD ESTE A NOMBRE DEL COMPAÑERO Y LA COMPAÑERA SEGÚN LA ESCRITURA PUBLICA MI PREGUNTA ES ¿ SI CUALQUIERA DE LOS DOS PUEDE REALIZAR EL LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA O NO?

  5. fernando herrera dice:

    buenas dias ,muchas gracias tengo un inconveniente con una hipoteca debo 5 cuotas y yo cancelo cada mes una cuota y el banco melo recibe , pero me esta llamando la abogada del banco para que cancele lo de los onorarios de abogado y que me ponga al dia y me propone que pague cuotaymedia cada mes y yo le digo que se me sale del presupuesto y ellos no me quieren colaborar y yo tengo intencion de pagar pero nbo se que hacer en este momento que muy agradecido por su colaboracon

  6. milena dice:

    Buenas noches.

    Tengo una duda y es que voy a comprar una vivienda, pero los dueños dicen que deben una parte en el banco, desean venderla porque el esposo y la esposa se separaron, necesitan el dinero para repartirsen cada uno y para pagarle al banco.
    la casa me gusto demasiado y deso comprarla, pero que debo hacer para no tener problemas y que no se me pierda el dinero. Si la puedo comprar o que debo hacer.
    Agradezco su respuesta

  7. jose luis perez dice:

    Mi casa la tengo hipotecada con un particular, por calamidades familiares estoy atrazado siete cuotas con un credito bancaario, este banco puede embargar mi casa, estando hipotecada

  8. carlos dice:

    Buenos días. Presté un dinero, cuyo pago se respaldó con la hipoteca de un inmueble. El deudor ya lleva 3 meses que no me cancela intereses. Que puedo hacer?

  9. Mario dice:

    Para completar el dinero que necesito para comprar vivienda debo acudir a 2 bancos, pero ambos exigen hipotecar el inmueble ¿es posible que una vivienda tenga 2 hipotecas por los montos de las respectivas deudas?

  10. angela dice:

    buen día,

    mi pregunta es la siguiente deseo hipotecar mi casa para construir segundo piso y adecuarla, que pasos debo seguir y en que banco es mas baja la tasa de interés,

  11. Mauricio dice:

    Cordial saludo, tengo una casa la cual estoy pagando aun a un banco, está hipotecada al mismo por el préstamo que me hizo, soy fiador de un arriendo de alguien, en caso que dicha persona no cancele pueden embargarme la casa? Gracias..

    • Nelson dice:

      Sí, te embargan la casa y requieren al banco para que se pronuncie al respecto, en ese evento, entonces el banco lo más seguro es que desee cobrar la totalidad de la deuda haciendo uso de la clausula aceleratoría o te pida que pagues esa deuda para que ellos no tengan que acudir también a cobrar la totalidad de la deuda.

      • Sandra dice:

        A mi me pasa igual q a Mauricio, puede protegerse la vivienda de algun modo o tendria que venderse? ya que el monto de la deuda que tiene la persona a la q le servi de codeudor es muy alto y es impagable para mi. Mil gracias

  12. Nelsón dice:

    Buenas noches, gracias por responder esta inquietud:
    En cabeza de mi esposa reposan los bienes de la familia porque yo tengo problemas con un proceso ejecutivo cuya sentencia salió hace 20 años, es posible que ella me venda un inmueble y yo le firme una hipoteca para que mi sobrino que me inicio el ejecutivo no me lo pueda embargar, secuestrar y me quite el inmueble?

    • Nelson dice:

      Pero no entiendo, eso ya debió haber prescrito, o debe estar archivado, si bien, los procesos ejecutivos terminan con el pago, me parece muy extraño, porque no acudes y preguntas en el juzgado en que estado se encuentra el proceso.

  13. rosita torres dice:

    una amiga necesita un dinero y quiere hipotecario la casa le dijeron que le prestaban el dinero pero por medio de hipoteca escritura abierta quiero saber que es esto y sí es confiable.
    Gracias
    rosita

    • Nelson dice:

      Eso simplemente implica que no hay limite a la suma que va a garantizar la hipoteca, es decir, que la hipoteca se otorgará a favor de una persona, y todas las deudas que tenga el que constituya la hipoteca con el acreedor, se pagarán si limite de cuantía, esto es que, se puede constituir un limite que se garantice con la hipoteca. Por ejemplo, si la deuda es de 100 millones y el inmueble vale 200.000, se puede decir que sólo se garantizan con la hipoteca 50 millones.

    • german piñeros dice:

      la hipoteca abierta es una opción en la cual para no pagar una suma determinada por la cuantia de la hipoteca se puede acceder a la hipoteca abierta y esta garantiza todos los créditos que se adquieran en favor del hipotecario es decir el acreedor .
      asi que inicialmente le puede pedir 5 millones en préstamo , posteriormente 30 millones posteriormente 100 millones y desde luego hasta que no sean pagados esos créditos el acreedor no levantara la hipoteca y en el peor de los casos iniciara proceso ejecutivo por todas las cuantias que se adeuden , acudiendo a la garantía del valor del inmueble que con su remate garantiza el pago de los créditos . German piñeros abogado 3103297171

  14. Laura dice:

    Por favor quisiera saber en caso de divorcio con casa familiar hipotecada y deuda en el banco a nombre de solo el varón, como seria la mejor forma de seguir pagando el saldo de la hipoteca en partes iguales y como seia en caso de venderla a la mujer es valido antes de que salga el divorcio oficialmente, se puede hacer notarialmente o por juez de familia gracias.

    • Nelson dice:

      Mira, con las deudas bancarias se maneja algo muy particular y es el hecho de que ellos no están obligados a reestructurar la deuda cuando se liquida la sociedad conyugal, por tanto la deuda sigue en cabeza de uno de los excónyuges y al que sigue con la deuda, se le asignan más bienes que el que no queda con deudas. Así que no veo forma para que acuerden algo, porque el banco sólo tendrá como deudor a quien suscribió la deuda.
      Con respecto a la casa, para que sirve pasarla a otro cónyuge si después en la liquidación esta se considera como un bien que se debe repartir entre ambos sin importar en cabeza de quien este (siempre y cuando este en cabeza de uno de los dos).

  15. Patricia dice:

    Buenas tardes

    Agradezco me oriente en lo siguiente:

    Deseo comprar una casa, pero resulta que esa casa ya esta en un proceso ejecutivo hipotecario ante juzgado, la señora me dice que me vende el bien y que ella paga lo que se adeuda en el banco, dice que queda en el documento que firmemos, pero según lo que yo se no han pagado ni los servicios, usted como abogado que me recomendaría? mil gracias

    • Nelson dice:

      No compres esa casa hasta que ella salga de ese problema, porque legalmente, tampoco te la puede vender, ya que muy seguramente esta embargada en dicho proceso, y por tanto ahí no hay nada para hacer.

  16. José dice:

    Si se cumplió el plazo para pagar la hipoteca y el acreedor nunca solicitó al deudor su cancelación, ¿queda extinguida la hipoteca?, de ser así, ¿cómo se solicita al registrador la prescripción?

  17. Raul dice:

    Muchas gracias. Me surge la duda porque ya que a mi mama una señora le regalo un inmueble hipotecado, pero la señora después de un tiempo presenta 4 cuotas en mora. no se que se podría hacer ahí en este caso me serviría mucho su colaboración de este caso en si.

  18. Raul dice:

    Buenos dias, mi pregunta seria si se puede donar un inmueble hipotecado? y que requisitos necesitaria si fuere asi? muchas gracias por su colaboracion.

    • Nelson dice:

      No hay ningún problema, el inmueble hipotecado se puede donar y no pasa nada, porque la hipoteca esta en cabeza del bien y no del dueño.
      Los requisitos son los mismos, como se trata de bienes inmuebles se debe hacer por escritura publica y la respectiva insinuación ante notario, ademas del pago del impuesto respectivo.

      • Raul dice:

        Muchas gracias. Me surge la duda porque ya que a mi mama una señora le regalo un inmueble hipotecado, pero la señora después de un tiempo presenta 4 cuotas en mora. no se que se podría hacer ahí en este caso me serviría mucho su colaboración de este caso en si.

        • Nelson dice:

          El problema es que si inician el proceso ejecutivo, este sera hipotecario por que la deuda se garantiza con ese bien inmueble y lo puede enajenar y vender, lo único que pueden hacer en ese caso, sería pagar y luego intentar recuperar lo pagado recobrandole a la señora.

  19. JAVIER ERAZO dice:

    muy buenos dias, tengo una consulta: MI MADRE TIENE UNA CASA QUE PRETENDE DAR EN DONACION A SU HERMANA, PERO, ADEMAS HACER UNA HIPOTECA SOBRE ESE BIEN POR UNA CUANTIA MUY INFERIOR AL VALOR DE LA CASA PUESTO QUE ESTA CUESTA APROXIMADAMENTE 90 MILLONES DE PESOS Y LA HIPOTECA SE HARIA POR APROXIMADAMENTE 17 MILLONES DE PESOS YA A NOMBRE DE LA HERMANA. MI CONSULTA CONSISTE EN SABER SI SE PUEDE HACER EL TRAMITE DE HIPOTECA Y LA DONOACION AL MISMO TIEMPO PARA QUE TODO QUEDE RESUELTO EN UN SOLO TRAMITE. QUE DOCUMENTOS SE NECESITARIAN PARA ESTAS GESTIONES?... MUCHAS GRACIAS POR SU COLABORACIÓN. ESPERO ATENTO SU POSITIVA RESPUESTA.

    • Nelson dice:

      Aquí veo algo raro, porque va a hipotecar un bien que le acaban de donar, y a favor del donante, no se de que negocio se trate, pero silo que intentan es simular una compraventa, no creo que sea la mejor forma.

  20. Yohn Gonzalez dice:

    Buenos Dias Mi consulta es la siguiente un familiar Hipoteco el inmueble a un señor. la hipoteca se cancelo hace mas de 5 años pero nunca se registro en instrumentos publicos, en este momento en el certificado de tradición y libertad aparece la hipoteca abierta, el abogado que hizo el proceso dice que no puede hacer nada porque ya paso mucho tiempo. que podemos hacer en este caso. Gracias

    • Nelson dice:

      Cambiar de abogado para que inice un proceso de extincion de la hipoteca.

    • alonso dice:

      El acto de registro, simplemente hace oponible un acto a terceros. Lo unico que debe hacer es registrar la deshipoteca y solicitarle al registrador que lo registre. La hipoteca ya se encuentra cancelada solo que falta registrarla.

      • Nelson dice:

        Pero para ese acto deberían concurrir las partes originarias, en derecho las cosas se deshacen como se hacen, o inicar un proceso donde se determine que ya la obligación principal prescribio o se extinguio, caso en el cual como el contrato de hipoteca es un contrato accesorio y lo accesorio sigue la suerte de lo principal, entonces también la hipoteca se extingue.

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