La ignorancia de la ley por el arrendatario no es excusa para alegar irregularidades del arrendador a la terminación del contrato

“…So pretexto de venta de la vivienda, el dueño me solicitó el inmueble, aunque después dijo que lo habitaría. Luego me entero que había sido arrendado por un valor superior a otra persona. Dado el motivo inicial de venta de la propiedad, no hubo ningún problema en desocupar el inmueble, pero jamás el dueño expuso la situación de reajustar el canon de arrendamiento para tener una primera opción y continuar con el inmueble. Como arrendatario por esta decisión, debí incurrir en gastos de comisión por el nuevo contrato de arrendamiento con la agencia, trasteo, etc. 

¿Qué tan válido es que los arrendadores hagan este tipo de maniobras para poder incrementar los arriendos por encima de lo estipulado por el gobierno? ¿Qué tipo de argumentos legales hay para proteger al arrendatario de este tipo de maniobras?...”

Adaptamos esta inquietud recurrente tanto en el blog, como en la consulta profesional, y aunque ya hemos desarrollado un editorial especifico al respecto: Terminación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana por venta del inmueble, consideramos puntual retomar el tema en la forma que antecede para atenderla de conformidad.

Casualmente, los pretextos de “venta del inmueble”, “habitación propia”, y “demolición, mejoras o reparaciones estructurales” son inveteradamente los más usados por los arrendadores para recuperar rápidamente el inmueble, y también como en la consulta, no para venderlo, habitarlo, o mejorarlo,  sino para  “arrendarlo por un valor superior”, situaciones que en el Siglo XX trajo para abogados noveles la multicidad de procesos ordinarios tendientes a establecer la mala fe del arrendador, el abuso de su posición dominante, entre distintas variables, pleitos estos que terminaron entre el olvido, el archivo o el desistimiento tácito por la dificultad en el establecimiento de los supuestos perjuicios reclamados por el arrendatario vulnerado.

Precisamente la Ley 820 de 2003, de tajo frena esas triquiñuelas al recoger en los Literales a), b), y c) en el Numeral 8º de su Artículo 22, estos pretextos, como causales especiales para que el arrendador pueda unilateralmente pedir la terminación del contrato de arrendamiento, NO EN CUALQUIER MOMENTO, sino UNICAMENTE  “…a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento…”:

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año; 

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación; 

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

Adicionalmente condicionado con el acompañamiento del aviso de terminación con

“..la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución...”

Precisando que

“…de no mediar constancia por escrito del preaviso y la constancia de constitución de la caución, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado…”

Entonces, la regulación  es muy clara, la terminación del contrato no opera ipso facto, ni en cualquier momento, sino mediante AVISO DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO, que :

  1. No puede ser verbal, por correo electrónico, ni por acta de mutuo acuerdo, sino mediante aviso escrito enviado por correo postal autorizado.
  2. No puede ser enviado en cualquier momento, sino mínimo hasta TRES (3) meses antes de la fecha de terminación del periodo inicial o de la prorroga o renovación que avanza, para ser efectiva el día de dicha terminación.
  3. Debe ir acompañado de la constancia de constitución a favor del arrendatario de caución por el valor equivalente a SEIS (6) meses de arrendamiento vigente que garantice el cumplimiento de la causal invocada dentro de los SEIS (6) meses siguientes a la fecha de terminación y restitución
  4. Si no es recibido con el mínimo de tiempo exigido, no se acompaña con la constancia de la caución, o si esta no se constituye con las especificaciones legales, el contrato de arrendamiento se entiende renovado por un periodo igual al que termina

Ahora, si como en caso traído a referencia, el arrendatario accede a una terminación verbal o escrita del contrato de forma diferente a las regladas específicamente en la ley, dicha terminación, de plano,  se entenderá cumplida bajo los parámetros del Artículo 21 de la Ley 820 de 2003, es decir, “ de mutuo y común acuerdo”, sin que le sea dable posteriormente, argumentar razón alguna distinta, atendiendo el principio legal que la ignorancia de la ley no sirve de excusa, y tal desconocimiento equivale a negligencia del que lo invoca.

Así las cosas, cuando le sea requerido el inmueble que tenga arrendado, simplemente confronte la solicitud de terminación que le haga el dueño, el arrendador, o la Inmobiliaria con la Ley 820 de 2003, nuestro blog, y si aun asi, tiene dudas, entonces pague la consulta profesional con un Abogado Especializado para saber a que atenerse.

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Una opinión
  1. Andrés dice:

    Actualmente soy arrendatario de un apartamento, con un contrato a un año y en diciembre de 2016 cumplimos tres años de estar en este lugar. Hasta ahora hemos sido muy cumplidos con los cánones de arrendamiento, pero el arrendador nos solicitó verbalmente el apartamento porque lo necesitaba (supuestamente para realizar algunas mejoras). Nuestra intención, también es entregar el inmueble y aprovechar esta solicitud porque queremos vivir en una casa más amplia y mejor ubicada. Mi inquietud es ¿Será necesario elaborar algún documento de terminación de contrato por mutuo acuerdo? o ¿podemos de manera verbal acordar la entrega del inmueble de manera inmediata, sin que el arrendador posteriormente pueda alegar incumplimiento del contrato de arrendamiento? Agradezco de antemano su valiosa y oportuna información al respecto.

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