La liquidación de intereses de mora en la propiedad horizontal

No obstante, ser suficientemente claro el Inciso Primero del Artículo 30 de la Ley 675 de 2001 en cuanto la forma de liquidar los intereses de mora respecto de las expensas necesarias de la Copropiedad, aun detectamos en nuestros consultantes que se ciernen dudas al momento de la aplicación de la disposición por lo que de la forma más simple y académica posible volveremos sobre el particular.

Se dispone al efecto:

Artículo 30. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

Teniendo como punto de quiebre el “…equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria [hoy Financiera]…”, tomaremos como ejemplo la siguiente estructura de expensas pendientes que serán canceladas el 15 de octubre de 2014, y consecuentemente deberán ser liquidadas a esta fecha:

PRIMERO: debemos establecer  la tasa de interés bancario corriente certificada para el período en mora, en nuestro ejemplo, entre diciembre de 2013 y octubre de 2014, y al efecto recurrimos a la página web de la Superintendencia Financiera  en este enlace.

SEGUNDO: Como la norma determina que el interés de mora es el “…equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria [hoy Financiera]…”, estableceremos aritméticamente el “…una y media veces…”, dividiendo el quantum de la tasa por dos, y sumándole el resultado lo dividimos a su vez por doce, obteniendo la tasa mensual:

TERCERO: Establecida las tasas de interés de mora aplicables, procederemos con cada expensa, a liquidarla siguiendo estas [lo haremos mes a mes para mayor claridad y por practicidad, aproximando al peso anterior o siguiente dependiendo si la fracción de centavos es igual, mayor  o menor de 50]:

En consecuencia, la Liquidación final en nuestro ejemplo, es:

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15 Opiniones
  1. marcela gonzalez dice:

    Buenas tardes quisiera saber si la administración de propiedad horizontal puede descontar rubros de cuota extraordinaria que estén en mora y al mismo tiempo cobrar y descontar intereses en mora con el valor fijo de la cuota de administración que se ha cancelado con descuento por pronto pago? La administración puede negar el descuento de pronto pago de la cuota de administracion cuando se tiene un saldo en mora ?

  2. Ximena Castillo dice:

    Buenas tardes quisiera saber si la administración de propiedad horizontal puede descontar rubros de parqueadero u otros servicios adicionales que estén en mora ( por verificación de no uso de esos servicios) del valor fijo de la cuota de administración que además se ha cancelado con descuento por pronto pago y luego cobrar saldos en mora con intereses?

  3. Jose a duran dice:

    Es erróneo, ya que no se calcula la tasa como la equivalente nominal mensual.

  4. Julián Esteban Zapata Hoyos dice:

    Buenas tardes, las Constructoras pueden cobra intereses sobre la cuota inicial de una propiedad nueva?
    en caso afirmativo, cual es la tarifa máxima y como se deben liquidar?

  5. Aura dice:

    Buenos dias con respecto a una deuda q tengo de administracion que en el mes de enero estaba en 750000 se hicieron los respectivos pagos de administracion y abonos a la deuda de los cuales 200000 no me los han descontado de la deuda y por lo cual solicite al administrador un nuevo acuedo de pago esto se hizo en abril segun el contador en precencia del administrador le señalo la deuda final a cancelar lo que no entiendo es por que este mes me llega el valor de 781000 mas intereses .. por estan cobrando intereses no estan descontando lo cancelado .. con quien me puedo quejar de esta situacion o es legal q hagan eso y le sigan pasando intereses de algo q ya esta pago .. ? Agradezco su amable ayuda

  6. ASTRID MESA PIÑEROS dice:

    Buena noche.

    La admon. donde vivo se ha negado a entregarnos paz y salvo por concepto de expensas, ahora resulta que el apto de mi hijo por asuntos financieros esta a nombre de un sobrino, la administradora les entrego un Paz y salvo a ellos (hermana y sobrino), les cobro un dinero que no debíamos y ademas les cobro dizque honorarios del abogado sin mediar cobro prejuridico alguno. Ahora por favor me informan lo sgte: ¿a partir de que monto se cobran honorarios de abogado?, pues s/ la admon. debíamos $216.700 incluyendo la cuota de marzo y eso es falso. Por favor me indican que debo pagar si en enero de 2015 debía cancelar $119.500 por expensas y los cancele solo hasta el 02 de febrero?. Ellos ademas en el presupuesto que la Asamblea aprueba, plasman un descuento del 5% si se cancela hasta el día 10 de cada mes, pero la cuenta de cobro siempre trae impresa la fecha de emisión, la cual es la misma de cobro y siempre es el primero de cada mes, es esto correcto cuando se ha establecido un descuento, ¿entonces hasta cuando seria el vencimiento?

  7. PAULA OCAMPO dice:

    Buenos días,

    Si bien es cierto que para obtener el interés de usura se multiplica por 1,5 el interés bancario corriente y se obtiene la tasa efectiva anual. Sin embargo, para obtener la tasa mensual no se puede dividir por 12, una tasa efectiva anual no se convierte de esa manera, hay una fórmula para ello, si se hace así, supera incluso la tasa de usura, lo que convierte el cálculo en una cifra ilegal.

    • liliana alzate dice:

      Totalmente de acuerdo. Las tasas efectivas no se pueden dividir o multiplicar, esta errado el ejercicio. Para convertir la tasa de usura (que es efectiva anual) a mensual (para el primer caso) lo que se debe aplicar es la siguiente fórmula: (1.2977)^(1/12), resultando una tasa mensual del 2.1956% y no la de 2.480% del ejercicio, toda vez que si se cobran los intereses por $5.828 (con el 2.48% mensual) se estaría cobrando una tasa equivalente del 34.17% anual, superando la de usura del 29.77%.

  8. AYC dice:

    Hola tengo una duda, me dan estos datos en la oficina de pagos recibidos

    FECHA VALOR
    mar-12 11.000.000
    jun-12 1.500.000
    jul-12 12.500.000
    mar-13 2.000.000
    ene-14 1.200.000
    dic-14 6.000.000
    jun-15 20.000.000

    para un total 54.200.000

    me piden que calcule los intereses hasta la fecha de hoy, pero no me dan ninguna tasa.

    agrazdeceria mucho su ayuda.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Hola

      Asumiendo que es por obligaciones derivadas de expensas de administración, los intereses de mora se liquidan periodo a periodo de acuerdo con la certificación expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia

  9. Oscar Javier Sanchez Ruiz dice:

    Buenas tardes,

    Tengo una duda sobre la liquidación de intereses. MI pregunta es: para cada apartamento, se liquida como si fuera una sola cuenta y por tanto cada mes el valor de la cuota entra a ser parte de esa gran cuenta (una sola deuda), o cada cuota mensual corresponde a una deuda y se liquida por aparte (muchas deudas en la misma cuenta)? Lo anterior pues cambia el resultado de la liquidación.

    Tomando un ejemplo, supongamos que un apartamento paga una cuota mensual de $200,000. A 31 de diciembre de 2014 se encontraba al día pero se atrasa en adelante y realiza los pagos así:
    16 de febrero: $200,000
    16 de marzo: $200,000
    16 de abril: $200,000

    Por la liquidación de una sola gran cuenta seria así:

    Corte a 31 de Enero de 2015:
    Saldo inicial: $0
    +Obligaciones del mes: $200,000
    +Intereses: $0 (pues no han vencido las cuotas)
    =Saldo final: $200,000

    Corte a 28 de febrero de 2015:
    Saldo inicial: $200,000
    +Obligaciones del mes: $200,000
    +Intereses: $200,000 x (2.21%/30)*15 = $2,210
    -Pagos del mes: $200,000
    =Saldo final: $202,210 (del pago se causan primero los intereses, por lo cual los $2,210 serían parte de la cuota que no fue pagada)

    Corte a 31 de marzo de 2015:
    Saldo inicial: $202,210
    +Obligaciones del mes: $200,000
    +Intereses: $202,210 x (2.21%/30)*15 = $2,234.4
    - Pagos del mes: $200,000
    =Saldo final: $204,444.4 (del pago se causan primero los intereses, por lo cual los $2,234.4 serían parte de la cuota que no fue pagada)

    Corte a 16 de abril de 2015:
    Saldo inicial: $204,444.4
    +Intereses: 204,444.4 x (2.21%/30)*15 = $2,259.1
    - Pagos del mes: $200,000
    =Saldo final: $6,703.5 (del pago se causan primero los intereses, por lo cual los $2,259.1 serían parte de la cuota que no fue pagada)

    Al final la deuda sería de $6,703.5 que por la forma de causar serian cuota pendiente de pagar.

    Por la liquidación de deudas independientes:

    Cuota enero 2015:
    Saldo inicial: $200,000
    +Intereses: $200,000 x (2.21%/30)*15 = $2,210
    -Pagos del mes: $200,000
    =Saldo final: $2,210 (del pago se causan primero los intereses, por lo cual los $2,210 serían parte de la cuota que no fue pagada)

    Corte febrero de 2015:
    Saldo inicial: $200,000
    +Intereses: $200,000 x (2.21%/30)*15 = $2,210
    -Pagos del mes: $200,000
    =Saldo final: $2,210 (del pago se causan primero los intereses, por lo cual los $2,210 serían parte de la cuota que no fue pagada)

    Corte marzo de 2015:
    Saldo inicial: $200,000
    +Intereses: $200,000 x (2.21%/30)*15 = $2,210
    -Pagos del mes: $200,000
    =Saldo final: $2,210 (del pago se causan primero los intereses, por lo cual los $2,210 serían parte de la cuota que no fue pagada)

    Al final la deuda sería de $6,630 que por la forma de causar serian cuota pendiente de pagar.

    He leído que el primer método se aplica cuando las deudas son de tracto sucesivo y el segundo cuando no son de tracto sucesivo, pero en el caso de las cuotas de administración no se cuál sea el tipo.

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Buenos Días

      Quiza no sea la forma más tecnica, pero si muy practica es liquidar en la forma sugerida en el editorial que al ser muy especifica y clara tanto para el acreedor como para el deudor, facilita acuerdos de pago; obviamente al aplicar cualquier pago, primero afectaría a los intereses de mora, si quedan saldos entonces si se aplicarían al capital de las cuotas más antiguas, hasta donde alcance y luego se reliquidarian una a una nuevamente, pero no sugeririamos crear un solo valor, sino mantenerlo igualmente discriminado. Insistimos, no es lo más tecnico, pero si muy practico.

      Por ultimo, amables participantes han ofrecido formulas de liquidación algo complejas pero algo mas favorables para el deudor, por lo que siendo ambas validas, ya la decisión de estructuración correspondería particularmente a cada situación

      • diana dice:

        Buenas Tardes

        tengo la siguiente pregunta:
        una empresa de arrendamiento después de un año y ya de haber pagado la factura puede cobrar intereses de mora, es decir yo tenia que pagar la factura el 5 de enero de 2015 la pague el 15 de enero de 2015 ahora enero de 2016 me estan cobrando intereses de los 10 dias que me atrase.
        Esto es Legal?

      • liliana alzate dice:

        cuando señala que: ...Por ultimo, amables participantes han ofrecido formulas de liquidación algo complejas pero algo mas favorables para el deudor, por lo que siendo ambas validas, ya la decisión de estructuración correspondería particularmente a cada situación... No puede dejar de lado que el interés de mora supere el de usura, como sucede en los ejemplos por eso debe utilizarse las formulas de interés compuestos, así resulten algo complejas.

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