Prima comercial, de acreditación o de Good Will; cuando no aplica para los contratos de arrendamiento de local comercial

Hacemos eco de esta semblanza comercial que en nuestro medio se ha integrado de manera costumbrista al contrato de arrendamiento de local comercial de desarrollo normal, generando convencimientos erróneos hasta el punto de considerarse como parte intrínseca de estos, llevando a muchos arrendadores a “cuidarse” fijando cláusulas extrañas de “no acreditación”, o de “no hacer parte de ningún establecimiento de comercio”, y aquellos en los que no se ha incluido, son los arrendatarios quienes pretenden tenerla como un as bajo la manga para “negociar” después de algunos considerables años, la restitución del local, alegando el “Good Will” del negocio por el cual el arrendador debería “pagar” una determinada suma en razón del “reconocimiento y esfuerzo para acreditar en ese local” la tienda, droguería, taller, miscelánea, supermercado, bar, o cuanto negocio se nos ocurra.

Nada más equivocado.

Delimitemos por ahora a grandes rasgos que, prima comercial, de acreditación, o de good will, no es otra cosa que

“…un sobreprecio al valor real que se pide, negocia y paga, cuando se efectúan ciertos negocios sobre establecimientos de comercio…”

Es precisamente de esta delimitación conceptual que surge la errada interpretación que se le ha dado a la figura en cuestión, cuando se  pasa por alto el subrayado, asimilándose sin este y siendo esencialmente la locución “cuando se efectúan ciertos negocios”, la que precisa y limita el alcance restringido y/o pretendido con que se ha investido, máxime conjugado con el injustificado terror que infunde a los arrendadores los Numerales 5º y 6º  del Artículo 516 y el Inciso 1º del Artículo 518 del C. de Co., que reglando algunas características del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, disponen:

Articulo 516. Salvo estipulación en contrario, se entiende que forman parte de un establecimiento de comercio:

….

5o) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;

6o) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial;

Articulo 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos…

El falso convencimiento parte de confundir como sinónimos Local Comercial con Establecimiento de Comercio y referirse indistintamente a ellos como la misma realidad económica, cuando Local Comercial es simplemente el espacio, el área que se arrienda para que funcione un Establecimiento de Comercio que no es otra cosa que “… un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa…”

Es asi como, los ciertos negocios que pueden dar lugar a la prima comercial, de acreditación o de good will, son UNICAMENTE aquellos que guardan relación con el establecimiento de comercio que funciona en el local comercial, pero NO sobre el local comercial, salvo que, por disposición legal, en caso de enajenación de un establecimiento de comercio, esta enajenación comprenderá el contrato de arrendamiento del local comercial donde funciona, siempre y cuando, el propietario del local y el propietario del establecimiento, sean la misma persona.

En caso que el propietario del establecimiento no sea el propietario del local, sino arrendatario, corresponderá a este por cuenta del comprador del establecimiento de comercio, las compensaciones que acuerden por el acreditamiento del establecimiento, siendo aquí donde verdaderamente entra el concepto técnico de prima comercial, de acreditación o de good will, cuya precisión podrá encontrarla visitando nuestro link especializado, pero en momento alguno, estas compensaciones  a titulo de prima comercial, de acreditación o de good will operarán frente al arrendador, sino única y restrictivamente entre arrendatario vendedor y comprador del establecimiento de comercio.

Valga a manera de complemento y para no llamarnos a equívocos que, la cesión del contrato de arrendamiento que el arrendatario vendedor efectúe al comprador, es algo que el arrendador, por más exclusiones o salvaguardas que hubiese incorporado al contrato de arrendamiento, gústele o no le guste, TENDRA  QUE ACEPTAR y tener al comprador en las mismas condiciones iniciales como arrendatario continuador, toda vez que el Inciso Final del Artículo 523 del C. de Co., ha determinado que:

“…La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio….”

Todoen atención a que el Artículo 524 del C. de Co., tajante y lapidariamente ha dispuesto:

Articulo 524. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

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