Prima comercial, de acreditación o de Good Will; cuando no aplica para los contratos de arrendamiento de local comercial

Hacemos eco de esta semblanza comercial que en nuestro medio se ha integrado de manera costumbrista al contrato de arrendamiento de local comercial de desarrollo normal, generando convencimientos erróneos hasta el punto de considerarse como parte intrínseca de estos, llevando a muchos arrendadores a “cuidarse” fijando cláusulas extrañas de “no acreditación”, o de “no hacer parte de ningún establecimiento de comercio”, y aquellos en los que no se ha incluido, son los arrendatarios quienes pretenden tenerla como un as bajo la manga para “negociar” después de algunos considerables años, la restitución del local, alegando el “Good Will” del negocio por el cual el arrendador debería “pagar” una determinada suma en razón del “reconocimiento y esfuerzo para acreditar en ese local” la tienda, droguería, taller, miscelánea, supermercado, bar, o cuanto negocio se nos ocurra.

Nada más equivocado.

Delimitemos por ahora a grandes rasgos que, prima comercial, de acreditación, o de good will, no es otra cosa que

“…un sobreprecio al valor real que se pide, negocia y paga, cuando se efectúan ciertos negocios sobre establecimientos de comercio…”

Es precisamente de esta delimitación conceptual que surge la errada interpretación que se le ha dado a la figura en cuestión, cuando se  pasa por alto el subrayado, asimilándose sin este y siendo esencialmente la locución “cuando se efectúan ciertos negocios”, la que precisa y limita el alcance restringido y/o pretendido con que se ha investido, máxime conjugado con el injustificado terror que infunde a los arrendadores los Numerales 5º y 6º  del Artículo 516 y el Inciso 1º del Artículo 518 del C. de Co., que reglando algunas características del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, disponen:

Articulo 516. Salvo estipulación en contrario, se entiende que forman parte de un establecimiento de comercio:

….

5o) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;

6o) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial;

Articulo 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos…

El falso convencimiento parte de confundir como sinónimos Local Comercial con Establecimiento de Comercio y referirse indistintamente a ellos como la misma realidad económica, cuando Local Comercial es simplemente el espacio, el área que se arrienda para que funcione un Establecimiento de Comercio que no es otra cosa que “… un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa…”

Es asi como, los ciertos negocios que pueden dar lugar a la prima comercial, de acreditación o de good will, son UNICAMENTE aquellos que guardan relación con el establecimiento de comercio que funciona en el local comercial, pero NO sobre el local comercial, salvo que, por disposición legal, en caso de enajenación de un establecimiento de comercio, esta enajenación comprenderá el contrato de arrendamiento del local comercial donde funciona, siempre y cuando, el propietario del local y el propietario del establecimiento, sean la misma persona.

En caso que el propietario del establecimiento no sea el propietario del local, sino arrendatario, corresponderá a este por cuenta del comprador del establecimiento de comercio, las compensaciones que acuerden por el acreditamiento del establecimiento, siendo aquí donde verdaderamente entra el concepto técnico de prima comercial, de acreditación o de good will, cuya precisión podrá encontrarla visitando nuestro link especializado, pero en momento alguno, estas compensaciones  a titulo de prima comercial, de acreditación o de good will operarán frente al arrendador, sino única y restrictivamente entre arrendatario vendedor y comprador del establecimiento de comercio.

Valga a manera de complemento y para no llamarnos a equívocos que, la cesión del contrato de arrendamiento que el arrendatario vendedor efectúe al comprador, es algo que el arrendador, por más exclusiones o salvaguardas que hubiese incorporado al contrato de arrendamiento, gústele o no le guste, TENDRA  QUE ACEPTAR y tener al comprador en las mismas condiciones iniciales como arrendatario continuador, toda vez que el Inciso Final del Artículo 523 del C. de Co., ha determinado que:

“…La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio….”

Todoen atención a que el Artículo 524 del C. de Co., tajante y lapidariamente ha dispuesto:

Articulo 524. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

MÁS SOBRE

Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y nosotros colocaremos en su bandeja de entrada la mejor información que generamos diariamente.

Siéntase libre de opinar

25 Opiniones
  1. ivan villabona dice:

    en un conjunto cerrado existe un local comercial, este fue arrendado a un copropietario. este se fue por voluntad propia, puso un negocio al frente del conjunto.entonces la junta y la asamblea determinaron arrendar nuevamente el locasl comerciala utro copropietrio, el anterior copropietrio, que ya no vive en el conjunto alega que demandara por poner el mismo negocio que el tenia en nuestro conjunto y ahora esta al frente.. que debemos hacer? tiene razon el anterior copropietario, o tiene razon la junta?

  2. Fernando Rodriguez dice:

    Hola amigos, me gustaría saber que tipo de demanda y si la debo radicar en un Juzgado o en la SIC, puedo interponer en contra de mi arrendador quien me solicitó el local comercial en el que ya llevaba mas de dos años con una tienda y después de eso el puso el mismo negocio... Deseo que me indemnice pero no se exactamente que acción iniciar... De antemano mucha gracias..

  3. william dice:

    Tengo un establecimiento de comercio hace dos años debidamente registrado ante cámara y comercio. En la zona donde esta ubicado el local la competencia esta adquiriendo negocios para quedarse con todo el comercio. El propietario del inmueble me pidió el local y estoy seguro que es para arrendarselo a un mayor precio a uno de dichos comerciantes. que puedo hacer. Gracias

  4. Nancy dice:

    Buenas tardes tengo un negocio hace 4 años y la dueña me pidió el local para remodelación pero ella va a colocar un negocio igual que debo hacer por favor .

  5. Daniel García dice:

    Buenos días mi pregunta es tenía un local en el garaje de mi casa alquilado 3 años para una peluquería la Sra despidió irse por voluntad propia , y ahora lo voy a alquilar para una peluquería que era lo que ella tenía , y me dice que me va a demandar por qué ella ya. Había acreditado ese negocio , eso se puede!!!
    Gracias dr!!

  6. maikol rodriguez suarez dice:

    mflñknslgfnskldnvlknvlkndslknvlkdsnvlkdsflkdsnlfnsdñl

  7. maikol rodriguez suarez dice:

    hola buenas tardes
    tengo un negocio
    el dueño de la casa hace cuatro años vendió du negocio a una tercera persona esa persona se lo vendió a un tio mio el falleció y los hijos me los vendieron a mi hace dos años pero el señor ahora esta pidiendo el local para arrendarlo para otro actividad comercial que se puede hacer en este caso o el tiene toda la razón sabiendo que el código de comercio en el articulo 518 aclara que siempre y cuando el pida para habitación o negocio propio.

  8. andrea paez dice:

    buenos dias, tengo un local comercial en el municipio de puente nacional, mi pregunta es si el arrendador puede vender el negocio y ademas si yo me puedo oponer a a que el comprador siga en mi local comercial???

  9. MARTHA dice:

    tengo un local alquilado hace mas de 3 años y la dueña de ese local tiene otros locales en la misma cuadra, pegados al mio, pero la señora nunca habia alquilado a negocio iguales al mio, pero este año tenia un local desocupado y se dejo tentar y alquilo a otro negocio de la competencia mia, quiero saber si puedo exigir mi derecho de que he acreditado mi local y no es justo ni correcto que la señora afecte mis ingresos con esa decision.
    GRACIAS

  10. diana dice:

    BUENAS TARDES

    para mejoras locativas el dueño me pide que tengo que entregarle desocupado una casa que sirve en el primer piso local comercial y el segundo es vivienda estipulado en el contrato hay que pasa con el negocio si yo compre la prima hay se pierde la prima o el me debe indemnizar por favor quiero una orientacion que debo hacer GRACIAS

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas tardes

      Si usted lleva más de 2 años con el mismo establecimiento de comercio en ese inmueble, el propietario -no el arrendador, a no ser que sea el mismo- deberá terminar el contrato no solo con 6 meses de antelación al periodo que avanza, sino estremadamente detalladas las mejoras que se piensan realizar que obligue a la desocupación del inmueble. En el entretanto usted permanece en el inmueble

      Si usted pagó una prima por el establecimiento de comercio, este es un negocio entre dueño anterior y usted que no alcanza al propietario del local sino en los efectos ya indicados

  11. Fernando Calderon Olaya dice:

    Buenos Días

    1.
    Una cosa es el establecimiento de comercio y otra el local donde funciona

    2.
    No tiene derecho a prima de acreditación, lo invitamos a leer de nuevo el editorial

    3.
    No existirá contrato de arrendamiento escrito, quiza puede existir uno verbal o un contrato de uso en el cual usted se comprometió a retribuir con la construcción del "cuarto de atrás", ya dependiendo de esas especiales circunstancias se evalua su real situación juridica y legal para tomar las posicione del caso.-

  12. Fernando Calderon Olaya dice:

    Buenos Días

    1.
    Una cosa es el establecimiento de comercio y otra el local donde funciona

    2.
    No tiene derecho a prima de acreditación, lo invitamos a leer de nuevo el editorial

    3.
    No existirá contrato de arrendamiento escrito, quiza puede existir uno verbal o un contrato de uso en el cual usted se comprometió a retribuir con la construcción del "cuarto de atrás", ya dependiendo de esas especiales circunstancias se evalua su real situación juridica y legal para tomar las posicione del caso

  13. Gustavo Suarez Lopez dice:

    Buenas tardes.

    tengo un local comercial desde hace 11 años esta debidamente registrado ante la camara de comercio, formo parte de la familia de los dueños (sobrino), ahora me estan diciendo que me tengo que ir y quiero que me paguen la prima, no hay contrato de arrendamiento yo hice un cuarto atras para devolver el cuarto que me prestaron donde esta el negocio, segun lo que ley pues no tienen derecho a sacarme por que ellos si no hay un contrato estan asumiendo que soy propietario de mismo. usted me puede orientar gracias

  14. Carolina dice:

    Buenos Días
    Tengo hace 1año un negocio con una socia; por varios inconvenientes, deseo terminarlo ante Cámara y Comercio para cambiar de razón social y empezar uno nuevo; ella no aparece legalmente en ningún documento ya que nunca quiso formalizar el tema; sin embargo quiero devolverle su aporte y ya llegamos a un acuerdo económico.
    Ella me dice que legalmente yo no puedo poner un negocio igual en ese local( que el dueño me quiere dejar a mi), antes de 1 año, y que yo debo firmar un documento comprometiéndome a no tener un negocio similar.

    Alguna de estas 2 solicitudes tiene fundamento?
    Mil gracias por su ayuda!

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Buenos Días

      Del enunciado de su inquietud entendemos que todo fue verbal, solamente operaría la limitación en el caso que usted firme aceptandola, pero legalmente esa solicitud no tiene fundamento.

      La limitación opera legalmente, en ciertas circunstancia, para el arrendador del local, no entre socios.-

      • Carolina dice:

        Muchas gracias por la respuesta; entonces ,cual seria la mejor forma para que podamos terminar este contrato de arrendamiento y abrir otro sin que alguien salga perjudicado? yo debo terminarlo? porque entiendo que si lo termina mi arrendatario tendría problemas verdad?

  15. jorge baquero tuiran dice:

    en cierta ocasion se presento la oportunidad de comprar una prima comercial de propiedad de mi tio wilfrido baquero colon ubicada en centro de la ciudad de sincelejo departamento de sucre , y como vi que estaba bien situada tome la decision de comprarla .hizimos un acta el como vendedor de la prima de un local comercialy mi persona jorge baquero comprador autenticado y refrendado ante notaria publica. pasaron varios años y mi tio el cual tenia contrato con agenci de arriendo fallecio y yo quede pagando a la agencia los canones mensuales con sus respectivos aumentos anuales. han transcurrido 35 años y sigo en el mismo local cometi el errror de cambiarle la cara y le inverti 20 millones y actualmente goza de buena vista ,pero el nuevo propietario me quiere sacar y tengo una demanda en mi contra en un estrado judicial por restitucion del inmueble el cual una juez fallo en mi contra .. quiero saber si hay una ley que ampare mi permanencia en el inmueble o salir con las manos vacias. espero respuesta pronta......

En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc. Lo que no está permitido es insultar o escribir palabras ofensivas o soeces. Si lo hace, su comentario será rechazado por el sistema o será eliminado por el administrador. Por último, trate de no escribir en mayúscula sostenida, resulta muy difícil leerle.