La renovación del contrato de arrendamiento de un local comercial no impide cambiar las condiciones del contrato

El artículo 518 del código de comercio contempla el “derecho de renovación” que tiene el arrendatario de un inmueble destinado a uso comercial, pero dicho derecho no comprende la invariabilidad de las condiciones pactadas en el contrato a renovar.

El arrendatario puede exigir al arrendador la renovación del contrato de arrendamiento, pero no puede exigir que las condiciones sean las mismas, de modo que si el contrato de arrendamiento no se renueva en vista a que el arrendatario no acepta las nuevas condiciones exigidas por el arrendador, no implica necesariamente que se esté violando lo estipulado por el artículo 518 del código de comercio, más aún cuando el mismo código en su artículo 519 prevé un procedimiento a seguir en caso de existir diferencias en las condiciones de la renovación.

Frente a este tema, la  sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia manifestó:

Mas, ese peculiar privilegio de poder renovar el contrato una vez cumplidos los requisitos legales, aún en contra de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, puesto que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante conclusión, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior o, por lo menos, la alteración de algunas de las cláusulas antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o a las circunstancias de utilización del bien materia de arrendamiento. Se trata, en suma, de la potestad de seguir sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A  eso se circunscribe el derecho de renovación que asiste al locatario.

Resulta evidente que si bien el propietario del local o inmueble está obligado a renovar el contrato de arrendamiento, conserva el derecho de negociar nuevas condiciones en el contrato, y si las nuevas condiciones al arrendatario le parecieran injustas o abusivas, puede este último recurrir ante el juez para dirimir las diferencias como lo contempla el artículo 519 del código de comercio, de modo que el arrendatario está protegido del posible abuso en que pueda incurrir el arrendador con el fin de obligar al arrendatario a no renovar el contrato de arrendamiento.

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23 Opiniones
  1. CARMEN AURELIA LAGOS dice:

    Buenos Días

    necesito me hagan 2 favores muy grandes :

    1.-Actualmente tengo un arrendatario que hace 3 años no se le sube el arriendo, la razón era que mi hermano mayor dirigía la parte de los arriendos de la familia, la esposa de mi hermano es familiar del señor Arrendatario, y mi hermano por amistad no le subía el canon, que nos hayamos dado cuenta sin contar otros años el señor arrendatario lleva 3 años si aumento de arriendo . Necesito me digan cual es el valor del IPC para el próximo aumento ? Y si aparte del Valor del IPC , le puedo hacer otro aumento, teniendo en cuenta que lleva muchos años que no se le incrementa el Canon de arrendamiento . Ademas el arrendatario tiene ese bien inmueble en un desacedo terrible , una cochinada, yo como dueña puede entrar y decirle que vamos a arreglar el parqueadero porque esta muy deteriorado, sin cobrarle nada al señor , porque somos los dueños. Atte Carmen Les agradezco mucho su pronta respuesta Mil gracias Carmen.

  2. Ann dice:

    Pregunto...He leído todos los comentarios y respuestas, creo haber entendido que si el contrato es claro y se estipula que se renovará automáticamente en el % para vivienda el que fije el G.N y comercio el acordado por las partes, no hay necesidad de hacer un nuevo contrato, tampoco otro si, si el arrendatario está cumpliendo con el incremento pactado inicialmente, en ambos casos. ¿Es esto correcto?..Gracias.-

  3. Nery dice:

    Hola señores.
    Tengo un terreno y construí varias bodegas o locales para arrendarlos directamente ...................y mis preguntas son: 1) soy arrendador o propietaria? 2) soy régimen simplificado o común ? 3) debo llevar contabilidad o no ? 4) que valor del iva tiene este arriendo o cuanto me retienen y como se calcula ? 5) que deducciones debo hacer ? 6) Tengo que declarar renta ? . Gracias

  4. liliana martinez dice:

    ntesecito aclarar un tema

    tengo en arriendo un local comercial hace 15 años,el local estaba a nombre de mi tia y ella era una de las fiadoras ,resulta que mi tia se murio hace mas o menos 8 años ,y no habia pasado nada ,hoy en dia el dueño del local lo quiere cambiar de inmobiliaria,lo cual me esta pidiendo se modifique el contrato,quiere un nuevo arrendatario y un nuevo fiador lo cual se me complica un poco,supuestamente la antigua inmobiliaria ya le dio en contrato a ala nueva ,no me han notificado nada por escrito
    ,en el contrato esta estipulado

  5. karina dice:

    hola;

    quiero que me asesoren, me estan demandando mi arrendador que puedo hacer, el contrato que el esta haciendo valido es del 2010 nunca se firmo uno nuevo yo soy la fiadora que puedo hacer????? mi contrato es de guadalajara, jalisco

  6. carlos dice:

    buenos dias
    la situacion que se me esta presentando es la siguiente:
    tipo de contrato es a un año prorrogable todos los 25 de febrero de cada año.
    soy el arrendador de un local comercial en el cual el arrendatario esta proximo a cumplir 18 años exactamente el dia 25 de este mes en el bien inmueble, le solcite el bien con tres meses de anticipacion a la fecha de renovacion del contrato, alegandole que lo necesitaba para construir una vivienda propia, el arrendatario me alego que no podia entregarme el bien inmueble por que se lo debi solicitar con 6 meses de antelacion, adicional a eso me dijo que debia demostrar que voy a contruir una vivienda propia y tambien que debo indemnizarlo por los 18 años que llevaba en el bien inmueble y el buen nombre (good will) que le ha dado al local.
    Agradeceria su ayuda si esta en lo cierto el inquilino a todo lo que pretende.
    Gracias

    • FERANDANTE dice:

      Buenas Noches

      1.
      ARTICULO 520 del Código de Comercio. . En los casos previstos en los ordinales 2o [ el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario ]. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

      2.
      No tiene que demostrar nada

      3.
      No es cierto. Le dejamos nuestro link especializado en complemento:

      http://www.gerencie.com/la-prima-comercial-de-acreditacion-o-de-good-will-cuando-no-aplica-para-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-comercial.html

      • Carlos dice:

        Buenos Dias
        Dr:
        Fernado Calderon Olaya

        Muchas gracias por la explicación, de mucha ayuda su aporte, me tocara esperar un año mas y solicitarle el inmueble con 6 meses de antelación (voy hacerlo cuando faltan 8 meses para la renovación del contrato), lo de demostrar si voy a construir no es obligatorio como me dice usted, sin embargo para construir debo tramitar la licencia de construcción ante la curaduria urbana, y por ultimo lo del buen nombre good will no aplica yo solo quiero el local (lote) para construir.

        Lo anterior seria la parte inicial, ya que veo que después de la restitución del inmueble hay que empezar la construcción en un termino no superior a 3 meses...

        Adicionalmente estuve leyendo todos los aportes que hace usted y me parecen muy interesantes.

        Gracias por su ayuda

        Carlos Camargo

  7. Diana Moreno dice:

    Buenos días pueden indicarme el numero de la sentencia que citan en el articulo.

  8. Diana Moreno dice:

    Buenos días, ustedes pueden ser tan amables de regalarme el numero de la sentencia que citan en el articulo.

    Gracias

    • carlos chavez dice:

      buenos dias mi caso es el siguiente tome en arriendo la mitad de una casa en MAYO DEL 2010 para instalar una peluqueria la casa requeria hacer todas las adecuaciones para poder utilizarla como local comercial de comun acuerdo y por escrito se acordo que yo hacia todas los arreglos necesarios, fachada, pisos,paredes etc. etc. y que el valor de todas las obras las hacia yo pero cubriamos los gastos por mitad de la siguiente manera la mitad que correspondia a la arrendadora se las descontaba en cuotas de 500.000 pesos mensuales del valor del arrendamiento yo quede instalado en el segundo piso de la casa el garaje lo arrendo para una cigarreria y la arrendadora quedo viviendo en el tercer piso. en dicienbre del mismo año la arrendadora insistentemente manifesto su deseo de irse a vivir a medellin y que me queria arrendar toda la casa le dije que eso era muy pesado para la peluqeria me convencio. fue asi como se hizo un nuevo contrato de local comercial el 01 de diciembre del 2010 por el segundo y tercer piso por valor de (2.950.000) y con el incremento anual del (1) uno por ciento anual por (5) cinco años con mucho esfuerzo pague cumplidamente mi arriendo segui remodelando la casa para poder habilitarla. y sub arrendar con la autorizacion escrita hasta el (50%) del immueble para cumplir con dicho arriendo en 2014 me entero que no es la propietaria aparece el dueño la demanda por la casa y ahora faltando un año para vencerse el contrato me entrega una carta manifestando el deseo de no PORROGAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y la entrega de la casa sin justificar causal alguna de que trata el codijo de comercio. para contratos comerciales de arrendamiento mis preguntas son las siguientes: puede pedirme la casa sin argumentar causal alguna solo manifestando el deseo de no prorogar el contrato de arrendamiento aunque verbalmente me dijo que me la seguia arrendando con un nuevo contrato a un (1) año por valor de (5.000.000) y con el incremento anual del (10) por ciento (en el juzgado donde cursa la demanda por la casa me citaron como testigo por la parte demandante es decir por el dueño de la casa) tengo que desocupar sin existir causal. las mejoras hechas ala casa. la antiguedad . la acreditacion que hago si ella no es la dueña de la casa. el contrato vence el 01 de diciembre si exijo la renovacion a que tengo derecho. me quedaria muy caro el canon de arrendamiento? si la desocupo puedo exijir la imdemmizacion por las causales ya que ella piensa arrendarla a otra persona queda el immueble afecto al pago de la imdemizacion sin ser ella la propietaria. el contrato se renueva en los mismos terminos ya que al entregar la carta no especifica. causal alguna.
      en espera de su pronta respuesta cordialmente
      CARLOS CHAVEZ
      PROPIETARIO AYC PELUQUERIA
      CEL 3144033560 TEL 2147360
      E.MAIL CARLITOSWEGENER@HOTMAIL.COM

      • FERANDANTE dice:

        Buenas Noches

        En el caso de arrendamientos comerciales, debe tener ante todo en cuenta que una cosa es la relación arrendador-arrendatario y una muy distinta la propietario-arrendatario, de tal forma que si el arrendador "cede" el contrato al propietario, para que esta "cesión" surta plenos efectos, debe ser notificada al arrendatario para que este tenga entonces como su arrendador al propietario.

        En su caso y ya que narra que hay acción judicial de por medio, debe establecerse que clase de proceso es el que hay entre arrendadora y propietario, si a su vez es de restitución, de resolución de promesa de compraventa, etc, para asi determinar su posición frente al propietario

        En ese entendido, sus inquietudes son de alta complejidad que ameritan un estudio detallado de los pormenores enunciados.

        Si le parece escríbame en privado, cuénteme con más detalle y a un costo razonable podríamos colaborarle:

        ferandante@gmail.com

        http://www.gerencie.com/author/fernando-calderon-olaya

  9. gladis palacio dice:

    Buenas noches
    Mi problemas es el siguiente

    Tengo un local comercial arrendado hace 8 años, el 26 de mayo tuvo un incendio y el arrendatario prometió reconstruirlo y hasta el momento no la hecho, el local esta amenazando ruina, el arrendatario entrego las llaves del local el pasado 21 de junio de este año, pero no quiere formalizar la entrega y quiere continuar con el local y nosotros no queremos que el siga con el local que debo hacer para que entregue el local formalmente, o puedo construir sin necesidad de esto.
    Muchas gracias

    • FERANDANTE dice:

      Gladys
      Buenas Noches

      Deben separarse las cosas

      Si hubo un incendio, ya debe estar la conclusión de la investigación en cuanto a los origenes para efecto de deslindar responsabilidades y si es el caso la activación de las polizas a que hubiese lugar, porque si amenaza ruina es causal suficiente para dar por terminado el contrato con las formalidades del caso, aunque la entrega de llaves supone la restitución del inmueble.

      Ahora, otro tema es el de la indemnización por los daños del inmueble que "... el arrendatario prometió reconstruirlo..." como se comprometió...

      Y la ultima es adicionalmente, si el arrendatario no ha pagado el canon de los meses subsiguientes, es una causal a examinar tambien para terminar el contrato por mora en el pago.que la entrega de las llaves supone la restitución del inmueble

      De todas formas es conveniente analizar todas las situaciones y alternativas en conjunto.

      Si gusta escríbame en privado, cuénteme en que ciudad se encuentra y con más detalle cada uno de los eventos, a un costo muy razonable evaluamos personalizadamente la situación y miramos cual es la opción que mejor se adecua a sus necesidades :

      ferandante@gmail.com

      http://www.gerencie.com/author/fernando-calderon-olaya

  10. William Alexander Monroy Saldaña dice:

    Hola! Mi inquietud es acerca de las prorrogas. Firme un contrato a un año por el arriendo de una oficina. Es correcto que mi arrendador me diga que debo quedarme un año mas? Yo no le avise con anticipación que me iria. Pero me parece un tanto abusivo. El arrendador manifiesta que el contrato asi lo estipula. Agradezco la respuesta a mi duda.

  11. Isabel alvarez dice:

    Hola buen dia, tengo el siguiente problema, tengo arrendado un local por inmobiliaria, el año se cumplió y ellos (propietario y/o inmobiliaria), determinaron el aumento del canon sin pasarme una carta de aviso de terminación del contrato, ni cual sería el nuevo valor del canon para la siguiente vigencia.
    Esto es posible?, es un buen proceder por su parte?, puedo hacer algo para poder disminuir el valor, pues el aumento fue del 25%, .
    Gracias por su ayuda

    • FERANDANTE dice:

      Isabel

      Buen Día

      Revise la copia del contrato de arrendamiento que usted tenga, allí debe estipularse el monto y forma de aumento.

      1.
      Si es posible y valido, sino se pactó otra cosa

      2.
      Si el aumento fue pactado en el 25 % ese es el incremento, ya que no está regulado ni intervenido por el estado

      3.
      Eventualmente podría promover un proceso judicial de Regulación de Canones de arrendamiento, aunque a este por lo general se recurre para subir y no para bajar

  12. Maria fernanda dice:

    Buen dia, mi inquietud es la siguiente: está obligado a restituir el inmueble arrendado al arrendador cuando este lo solicite.

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