La renovación del contrato de arrendamiento de un local comercial no impide cambiar las condiciones del contrato

Inicio » Derecho comercial. » (05 / 09 / 2012 )

El artículo 518 del código de comercio contempla el “derecho de renovación” que tiene el arrendatario de un inmueble destinado a uso comercial, pero dicho derecho no comprende la invariabilidad de las condiciones pactadas en el contrato a renovar.

El arrendatario puede exigir al arrendador la renovación del contrato de arrendamiento, pero no puede exigir que las condiciones sean las mismas, de modo que si el contrato de arrendamiento no se renueva en vista a que el arrendatario no acepta las nuevas condiciones exigidas por el arrendador, no implica necesariamente que se esté violando lo estipulado por el artículo 518 del código de comercio, más aún cuando el mismo código en su artículo 519 prevé un procedimiento a seguir en caso de existir diferencias en las condiciones de la renovación.

Frente a este tema, la  sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia manifestó:

Mas, ese peculiar privilegio de poder renovar el contrato una vez cumplidos los requisitos legales, aún en contra de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, puesto que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante conclusión, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior o, por lo menos, la alteración de algunas de las cláusulas antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o a las circunstancias de utilización del bien materia de arrendamiento. Se trata, en suma, de la potestad de seguir sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A  eso se circunscribe el derecho de renovación que asiste al locatario.

Resulta evidente que si bien el propietario del local o inmueble está obligado a renovar el contrato de arrendamiento, conserva el derecho de negociar nuevas condiciones en el contrato, y si las nuevas condiciones al arrendatario le parecieran injustas o abusivas, puede este último recurrir ante el juez para dirimir las diferencias como lo contempla el artículo 519 del código de comercio, de modo que el arrendatario está protegido del posible abuso en que pueda incurrir el arrendador con el fin de obligar al arrendatario a no renovar el contrato de arrendamiento.

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21 Opiniones
  1. carlos dice:

    buenos dias
    la situacion que se me esta presentando es la siguiente:
    tipo de contrato es a un año prorrogable todos los 25 de febrero de cada año.
    soy el arrendador de un local comercial en el cual el arrendatario esta proximo a cumplir 18 años exactamente el dia 25 de este mes en el bien inmueble, le solcite el bien con tres meses de anticipacion a la fecha de renovacion del contrato, alegandole que lo necesitaba para construir una vivienda propia, el arrendatario me alego que no podia entregarme el bien inmueble por que se lo debi solicitar con 6 meses de antelacion, adicional a eso me dijo que debia demostrar que voy a contruir una vivienda propia y tambien que debo indemnizarlo por los 18 años que llevaba en el bien inmueble y el buen nombre (good will) que le ha dado al local.
    Agradeceria su ayuda si esta en lo cierto el inquilino a todo lo que pretende.
    Gracias

    • FERANDANTE dice:

      Buenas Noches

      1.
      ARTICULO 520 del Código de Comercio. . En los casos previstos en los ordinales 2o [ el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario ]. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

      2.
      No tiene que demostrar nada

      3.
      No es cierto. Le dejamos nuestro link especializado en complemento:

      http://www.gerencie.com/la-prima-comercial-de-acreditacion-o-de-good-will-cuando-no-aplica-para-los-contratos-de-arrendamiento-de-local-comercial.html

  2. Diana Moreno dice:

    Buenos días pueden indicarme el numero de la sentencia que citan en el articulo.

  3. Diana Moreno dice:

    Buenos días, ustedes pueden ser tan amables de regalarme el numero de la sentencia que citan en el articulo.

    Gracias

    • carlos chavez dice:

      buenos dias mi caso es el siguiente tome en arriendo la mitad de una casa en MAYO DEL 2010 para instalar una peluqueria la casa requeria hacer todas las adecuaciones para poder utilizarla como local comercial de comun acuerdo y por escrito se acordo que yo hacia todas los arreglos necesarios, fachada, pisos,paredes etc. etc. y que el valor de todas las obras las hacia yo pero cubriamos los gastos por mitad de la siguiente manera la mitad que correspondia a la arrendadora se las descontaba en cuotas de 500.000 pesos mensuales del valor del arrendamiento yo quede instalado en el segundo piso de la casa el garaje lo arrendo para una cigarreria y la arrendadora quedo viviendo en el tercer piso. en dicienbre del mismo año la arrendadora insistentemente manifesto su deseo de irse a vivir a medellin y que me queria arrendar toda la casa le dije que eso era muy pesado para la peluqeria me convencio. fue asi como se hizo un nuevo contrato de local comercial el 01 de diciembre del 2010 por el segundo y tercer piso por valor de (2.950.000) y con el incremento anual del (1) uno por ciento anual por (5) cinco años con mucho esfuerzo pague cumplidamente mi arriendo segui remodelando la casa para poder habilitarla. y sub arrendar con la autorizacion escrita hasta el (50%) del immueble para cumplir con dicho arriendo en 2014 me entero que no es la propietaria aparece el dueño la demanda por la casa y ahora faltando un año para vencerse el contrato me entrega una carta manifestando el deseo de no PORROGAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y la entrega de la casa sin justificar causal alguna de que trata el codijo de comercio. para contratos comerciales de arrendamiento mis preguntas son las siguientes: puede pedirme la casa sin argumentar causal alguna solo manifestando el deseo de no prorogar el contrato de arrendamiento aunque verbalmente me dijo que me la seguia arrendando con un nuevo contrato a un (1) año por valor de (5.000.000) y con el incremento anual del (10) por ciento (en el juzgado donde cursa la demanda por la casa me citaron como testigo por la parte demandante es decir por el dueño de la casa) tengo que desocupar sin existir causal. las mejoras hechas ala casa. la antiguedad . la acreditacion que hago si ella no es la dueña de la casa. el contrato vence el 01 de diciembre si exijo la renovacion a que tengo derecho. me quedaria muy caro el canon de arrendamiento? si la desocupo puedo exijir la imdemmizacion por las causales ya que ella piensa arrendarla a otra persona queda el immueble afecto al pago de la imdemizacion sin ser ella la propietaria. el contrato se renueva en los mismos terminos ya que al entregar la carta no especifica. causal alguna.
      en espera de su pronta respuesta cordialmente
      CARLOS CHAVEZ
      PROPIETARIO AYC PELUQUERIA
      CEL 3144033560 TEL 2147360
      E.MAIL CARLITOSWEGENER@HOTMAIL.COM

      • FERANDANTE dice:

        Buenas Noches

        En el caso de arrendamientos comerciales, debe tener ante todo en cuenta que una cosa es la relación arrendador-arrendatario y una muy distinta la propietario-arrendatario, de tal forma que si el arrendador "cede" el contrato al propietario, para que esta "cesión" surta plenos efectos, debe ser notificada al arrendatario para que este tenga entonces como su arrendador al propietario.

        En su caso y ya que narra que hay acción judicial de por medio, debe establecerse que clase de proceso es el que hay entre arrendadora y propietario, si a su vez es de restitución, de resolución de promesa de compraventa, etc, para asi determinar su posición frente al propietario

        En ese entendido, sus inquietudes son de alta complejidad que ameritan un estudio detallado de los pormenores enunciados.

        Si le parece escríbame en privado, cuénteme con más detalle y a un costo razonable podríamos colaborarle:

        ferandante@gmail.com

        http://www.gerencie.com/author/fernando-calderon-olaya

  4. gladis palacio dice:

    Buenas noches
    Mi problemas es el siguiente

    Tengo un local comercial arrendado hace 8 años, el 26 de mayo tuvo un incendio y el arrendatario prometió reconstruirlo y hasta el momento no la hecho, el local esta amenazando ruina, el arrendatario entrego las llaves del local el pasado 21 de junio de este año, pero no quiere formalizar la entrega y quiere continuar con el local y nosotros no queremos que el siga con el local que debo hacer para que entregue el local formalmente, o puedo construir sin necesidad de esto.
    Muchas gracias

    • FERANDANTE dice:

      Gladys
      Buenas Noches

      Deben separarse las cosas

      Si hubo un incendio, ya debe estar la conclusión de la investigación en cuanto a los origenes para efecto de deslindar responsabilidades y si es el caso la activación de las polizas a que hubiese lugar, porque si amenaza ruina es causal suficiente para dar por terminado el contrato con las formalidades del caso, aunque la entrega de llaves supone la restitución del inmueble.

      Ahora, otro tema es el de la indemnización por los daños del inmueble que "... el arrendatario prometió reconstruirlo..." como se comprometió...

      Y la ultima es adicionalmente, si el arrendatario no ha pagado el canon de los meses subsiguientes, es una causal a examinar tambien para terminar el contrato por mora en el pago.que la entrega de las llaves supone la restitución del inmueble

      De todas formas es conveniente analizar todas las situaciones y alternativas en conjunto.

      Si gusta escríbame en privado, cuénteme en que ciudad se encuentra y con más detalle cada uno de los eventos, a un costo muy razonable evaluamos personalizadamente la situación y miramos cual es la opción que mejor se adecua a sus necesidades :

      ferandante@gmail.com

      http://www.gerencie.com/author/fernando-calderon-olaya

  5. William Alexander Monroy Saldaña dice:

    Hola! Mi inquietud es acerca de las prorrogas. Firme un contrato a un año por el arriendo de una oficina. Es correcto que mi arrendador me diga que debo quedarme un año mas? Yo no le avise con anticipación que me iria. Pero me parece un tanto abusivo. El arrendador manifiesta que el contrato asi lo estipula. Agradezco la respuesta a mi duda.

  6. Isabel alvarez dice:

    Hola buen dia, tengo el siguiente problema, tengo arrendado un local por inmobiliaria, el año se cumplió y ellos (propietario y/o inmobiliaria), determinaron el aumento del canon sin pasarme una carta de aviso de terminación del contrato, ni cual sería el nuevo valor del canon para la siguiente vigencia.
    Esto es posible?, es un buen proceder por su parte?, puedo hacer algo para poder disminuir el valor, pues el aumento fue del 25%, .
    Gracias por su ayuda

    • FERANDANTE dice:

      Isabel

      Buen Día

      Revise la copia del contrato de arrendamiento que usted tenga, allí debe estipularse el monto y forma de aumento.

      1.
      Si es posible y valido, sino se pactó otra cosa

      2.
      Si el aumento fue pactado en el 25 % ese es el incremento, ya que no está regulado ni intervenido por el estado

      3.
      Eventualmente podría promover un proceso judicial de Regulación de Canones de arrendamiento, aunque a este por lo general se recurre para subir y no para bajar

  7. Maria fernanda dice:

    Buen dia, mi inquietud es la siguiente: está obligado a restituir el inmueble arrendado al arrendador cuando este lo solicite.

  8. Milena dice:

    Hola tengo un local hace tres años, necesito saber cuanto es el porcentaje que el arrendador puede incrementar al valor del arriendo.gracias

    • may ruiz dice:

      buenos dias. tengo un local comercial que arrende
      por cuatro años y ya se va a cumplir el termino, quisiera saber si al pedir este local le puedo arrendar posterormente a loas mismas prsonas que lo tienen actualmente con otro contrato y subir el valor del arriendo considerablemente, pues esta arrendado muy barato, sin ue esto me pejudique legalmente

      • FERANDANTE dice:

        Mary
        Buenas Tardes

        No es conveniente hacerlo en la forma que lo estima efectuar, si considera que el precio del arriendo "es muy barato", llegue a una concertación sobre sus inquilinos, y con un otro si al contrto existente es suficiente; sino hay forma de concertar, agote un procedimiento judicial denominado " regulación de canon de arrendamiento" que es muy rapido

  9. william dice:

    Buenos días mi inquietud es la siguiente. Tome por arrendamiento un Local Comercial, hace por lo menos 15 años, y dentro del contrato se encuentra estipulado como se harán los incrementos del canon cada año, dado por el resultado de una formula ((ipc+devaluacion)/2+5),La administración cada año sube lo q quiere. En este caso se puede argumentar q se esta faltando al contrato?, se puede reclamar, pues son incrementos del 20, del 40,
    Es esto legal?.

    • Nelson dice:

      Mientras ustedes no hubieran modificado el contrato, esos aumentos estan por fuera de la ley, en tanto que el contrato es ley para las partes y por tanto ellos están incumpliendo.

  10. alex arroyo dice:

    hola mi problema es el siguiente tengo tome un local comercial en arriendo hace 20 meses, todo estaba marchando muy bien asta que la propietaria del local se le dio por colocar un mismo negocio de los cual yo tengo un su local,ella tomo en arriendo un local como a 8 cuadras de donde yo tengo mi negocio, apenas tiene 20 días con el local y ya me manifestó que necesitaba el local de ella para colocar el negocio por que no le estaba hiendo bien en el local que tomo en arriendo, por favor a que yo tengo derecho, tan bien manifiesta que lo hace por q tiene su esposo enfermo gracias por ayuda.

    • William Alexander Monroy Saldaña dice:

      Ella debe pedir el local con 6 meses de anticipación y no podria colocar una actividad comercial, aprovechandose de la acreditación. Hay excepciones pero en este caso no aplican.

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