La renovación del contrato de arrendamiento de un local comercial no impide cambiar las condiciones del contrato

Inicio » Derecho comercial. » (05 / 09 / 2012 )

El artículo 518 del código de comercio contempla el “derecho de renovación” que tiene el arrendatario de un inmueble destinado a uso comercial, pero dicho derecho no comprende la invariabilidad de las condiciones pactadas en el contrato a renovar.

El arrendatario puede exigir al arrendador la renovación del contrato de arrendamiento, pero no puede exigir que las condiciones sean las mismas, de modo que si el contrato de arrendamiento no se renueva en vista a que el arrendatario no acepta las nuevas condiciones exigidas por el arrendador, no implica necesariamente que se esté violando lo estipulado por el artículo 518 del código de comercio, más aún cuando el mismo código en su artículo 519 prevé un procedimiento a seguir en caso de existir diferencias en las condiciones de la renovación.

Frente a este tema, la  sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia manifestó:

Mas, ese peculiar privilegio de poder renovar el contrato una vez cumplidos los requisitos legales, aún en contra de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, puesto que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante conclusión, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior o, por lo menos, la alteración de algunas de las cláusulas antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o a las circunstancias de utilización del bien materia de arrendamiento. Se trata, en suma, de la potestad de seguir sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A  eso se circunscribe el derecho de renovación que asiste al locatario.

Resulta evidente que si bien el propietario del local o inmueble está obligado a renovar el contrato de arrendamiento, conserva el derecho de negociar nuevas condiciones en el contrato, y si las nuevas condiciones al arrendatario le parecieran injustas o abusivas, puede este último recurrir ante el juez para dirimir las diferencias como lo contempla el artículo 519 del código de comercio, de modo que el arrendatario está protegido del posible abuso en que pueda incurrir el arrendador con el fin de obligar al arrendatario a no renovar el contrato de arrendamiento.

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15 Opiniones
  1. gladis palacio dice:

    Buenas noches
    Mi problemas es el siguiente

    Tengo un local comercial arrendado hace 8 años, el 26 de mayo tuvo un incendio y el arrendatario prometió reconstruirlo y hasta el momento no la hecho, el local esta amenazando ruina, el arrendatario entrego las llaves del local el pasado 21 de junio de este año, pero no quiere formalizar la entrega y quiere continuar con el local y nosotros no queremos que el siga con el local que debo hacer para que entregue el local formalmente, o puedo construir sin necesidad de esto.
    Muchas gracias

    • FERANDANTE dice:

      Gladys
      Buenas Noches

      Deben separarse las cosas

      Si hubo un incendio, ya debe estar la conclusión de la investigación en cuanto a los origenes para efecto de deslindar responsabilidades y si es el caso la activación de las polizas a que hubiese lugar, porque si amenaza ruina es causal suficiente para dar por terminado el contrato con las formalidades del caso, aunque la entrega de llaves supone la restitución del inmueble.

      Ahora, otro tema es el de la indemnización por los daños del inmueble que "... el arrendatario prometió reconstruirlo..." como se comprometió...

      Y la ultima es adicionalmente, si el arrendatario no ha pagado el canon de los meses subsiguientes, es una causal a examinar tambien para terminar el contrato por mora en el pago.que la entrega de las llaves supone la restitución del inmueble

      De todas formas es conveniente analizar todas las situaciones y alternativas en conjunto.

      Si gusta escríbame en privado, cuénteme en que ciudad se encuentra y con más detalle cada uno de los eventos, a un costo muy razonable evaluamos personalizadamente la situación y miramos cual es la opción que mejor se adecua a sus necesidades :

      ferandante@gmail.com

      http://www.gerencie.com/author/fernando-calderon-olaya

  2. William Alexander Monroy Saldaña dice:

    Hola! Mi inquietud es acerca de las prorrogas. Firme un contrato a un año por el arriendo de una oficina. Es correcto que mi arrendador me diga que debo quedarme un año mas? Yo no le avise con anticipación que me iria. Pero me parece un tanto abusivo. El arrendador manifiesta que el contrato asi lo estipula. Agradezco la respuesta a mi duda.

  3. Isabel alvarez dice:

    Hola buen dia, tengo el siguiente problema, tengo arrendado un local por inmobiliaria, el año se cumplió y ellos (propietario y/o inmobiliaria), determinaron el aumento del canon sin pasarme una carta de aviso de terminación del contrato, ni cual sería el nuevo valor del canon para la siguiente vigencia.
    Esto es posible?, es un buen proceder por su parte?, puedo hacer algo para poder disminuir el valor, pues el aumento fue del 25%, .
    Gracias por su ayuda

    • FERANDANTE dice:

      Isabel

      Buen Día

      Revise la copia del contrato de arrendamiento que usted tenga, allí debe estipularse el monto y forma de aumento.

      1.
      Si es posible y valido, sino se pactó otra cosa

      2.
      Si el aumento fue pactado en el 25 % ese es el incremento, ya que no está regulado ni intervenido por el estado

      3.
      Eventualmente podría promover un proceso judicial de Regulación de Canones de arrendamiento, aunque a este por lo general se recurre para subir y no para bajar

  4. Maria fernanda dice:

    Buen dia, mi inquietud es la siguiente: está obligado a restituir el inmueble arrendado al arrendador cuando este lo solicite.

  5. Milena dice:

    Hola tengo un local hace tres años, necesito saber cuanto es el porcentaje que el arrendador puede incrementar al valor del arriendo.gracias

    • may ruiz dice:

      buenos dias. tengo un local comercial que arrende
      por cuatro años y ya se va a cumplir el termino, quisiera saber si al pedir este local le puedo arrendar posterormente a loas mismas prsonas que lo tienen actualmente con otro contrato y subir el valor del arriendo considerablemente, pues esta arrendado muy barato, sin ue esto me pejudique legalmente

      • FERANDANTE dice:

        Mary
        Buenas Tardes

        No es conveniente hacerlo en la forma que lo estima efectuar, si considera que el precio del arriendo "es muy barato", llegue a una concertación sobre sus inquilinos, y con un otro si al contrto existente es suficiente; sino hay forma de concertar, agote un procedimiento judicial denominado " regulación de canon de arrendamiento" que es muy rapido

  6. william dice:

    Buenos días mi inquietud es la siguiente. Tome por arrendamiento un Local Comercial, hace por lo menos 15 años, y dentro del contrato se encuentra estipulado como se harán los incrementos del canon cada año, dado por el resultado de una formula ((ipc+devaluacion)/2+5),La administración cada año sube lo q quiere. En este caso se puede argumentar q se esta faltando al contrato?, se puede reclamar, pues son incrementos del 20, del 40,
    Es esto legal?.

    • Nelson dice:

      Mientras ustedes no hubieran modificado el contrato, esos aumentos estan por fuera de la ley, en tanto que el contrato es ley para las partes y por tanto ellos están incumpliendo.

  7. alex arroyo dice:

    hola mi problema es el siguiente tengo tome un local comercial en arriendo hace 20 meses, todo estaba marchando muy bien asta que la propietaria del local se le dio por colocar un mismo negocio de los cual yo tengo un su local,ella tomo en arriendo un local como a 8 cuadras de donde yo tengo mi negocio, apenas tiene 20 días con el local y ya me manifestó que necesitaba el local de ella para colocar el negocio por que no le estaba hiendo bien en el local que tomo en arriendo, por favor a que yo tengo derecho, tan bien manifiesta que lo hace por q tiene su esposo enfermo gracias por ayuda.

    • William Alexander Monroy Saldaña dice:

      Ella debe pedir el local con 6 meses de anticipación y no podria colocar una actividad comercial, aprovechandose de la acreditación. Hay excepciones pero en este caso no aplican.

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