Inicio » Derecho comercial. » (27 / 01 / 2011 )

La renovación del contrato de arrendamiento no tiene las mismas implicaciones que su prórroga

Tratándose del arrendamiento de bienes inmuebles para uso comercial (establecimiento de comercio o local comercial), la renovación del contrato de arrendamiento no tiene las mismas implicaciones que la prórroga.

El contrato de arrendamiento se puede renovar o prorrogar, dos cosas distintas con connotaciones distintas.

La renovación del contrato de arrendamiento está contemplada por el artículo 518 del código de comercio. La prorroga está contemplada por el artículo 520 del código de comercio.

La renovación del contrato implica la firma de un nuevo contrato, y al tratarse de un nuevo contrato, es posible pactar en él condiciones distintas.

En cambio, en la prórroga, no hay lugar al cambio de condiciones, puesto que no existe un nuevo contrato ni la modificación del preexistente; lo que existe es una extensión en el tiempo del contrato ya existente, naturalmente con las condiciones que este contiene.

El miso artículo 520 del código de comercio cuanto hace mención de la prórroga, expresamente que esta se tendrá que hacer en las mismas condiciones que el contrato preexistente.

Al respecto ha dicho la Corte suprema de justicia en sentencia de octubre 8 de 1997:

“El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años consecutivos, derecho este respecto del cual, precisó la Corte en sentencia de su sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971, que no ha de confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias especialmente en cuanto a precio y utilización de la cosa arrendada”.

Esta diferencia no sólo ha de tenerse en cuenta respecto al contrato de arrendamiento de un local comercial, sino que se ha de tener en cuenta en cualquier tipo de contrato, ya que la diferencia entre renovar y prorrogar es de aplicación general y podría dar pie a interpretaciones distintas, y por supuesto a diferencia sustanciales entre las partes.

Bueno es tener presente la definición que de prórroga hace la real academia de la lengua española: “Continuación de algo por un tiempo determinado”, algo que en su forma y fondo ya existe plenamente.

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143 Opiniones en “La renovación del contrato de arrendamiento no tiene las mismas implicaciones que su prórroga”
  1. Harold dice:

    Buenas Tardes,

    Soy un inquilino que tiene firmado un contrato de arrendamiento por 1 año de un apartaestudio, tres meses antes di el preaviso por escrito que entregaría el apartaestudio en la fecha del vencimiento del contrato, sin embargo dos meses después de dar el preaviso por escrito, ósea un mes antes del vencimiento del contrato le pase una carta al dueño argumentado una prorroga en la entrega del apartaestudio a partir de la fecha del vencimiento, mientras encuentro el inmueble que requiero, pues hasta la fecha no se encontrado vivienda.
    En la carta no le coloque fecha de la prorroga en meses, ósea si me iba al mes o a los dos meses o tres meses, simplemente le dije de manera verbal que apenas encontrara el apartaestudio le avisaba para entregarle el inmueble.
    Nota: He pagado cumplidamente el arriendo
    En cuanto a la legislatura colombiana, a partir de la fecha de vencimiento del contrato, aunque le haya pasado la carta de preaviso tres meses antes y aun así no haya encontrado vivienda en ese periodo ¿Cuánto es el tiempo máximo de prorroga que el dueño debe darme mientras consigo una vivienda?

  2. Luz Mery dice:

    Buenas tardes. Tengo un negocio tienda en un barrio residencial, desde hace como 15 años. En este local siempre ha funcionado tienda inclusive antes de que yo lo tomara en arriendo. Es por esta razon que ese local ya esta registrado en camara de comercio y desde siempre ha figurado a nombre del señor dueño de la casa. Aunque nunca se hicieron los papeles del negocio a mi nombre, cabe aclarar que todas las facturas, creditos y demas compras que se hacen para el negocio estan a mi nombre y cuento con todas las certificaciones que asi lo demuestran. Aunque el local / Razon Social estan a nombre del dueño de la casa, los impuestos siempre han sido cancelados por mi. El contrato de arrendamiento del local hace 15 años, se hizo de forma verbal con los dueños de la casa. Han pasado 15 años y en mi negocio aparte de vender todo lo normal de tienda, también vendo productos de catálogo como ropa, calzado, elementos para el hogar y todo lo relacionado con cosmetologia, minutos celulares, y articulos esotéricos como escencias, velones, riegos, inciensos etc. El dueño de la casa ya es un señor mayor y al parecer ha heredado la casa en vida a sus hijos. Por lo que sus hijos que ahora son los dueños, me manifestaron que necesitarian que yo desocupara el local. Ellos me trajeron un Contrato de arrendamiento para que lo firmara por 2 años, pero en el contrato estipulan unas clausulas que me hicieron no firmar. Por ejemplo hay una donde dice que en caso de incendio o inundacion Yo asumire toda la responsabilidad, aunque dice que esto aplicaria si es mi responsabilidad y hay dolo. Pero en la casa donde funciona el local vive mas gente en el primer y segundo piso, por lo que me parece arriesgado asumir esa responsabilidad, maxime que en los 15 años que llevo en el negocio nunca se ha presentado ningun accidente, entonces por que preocuparnos por eso ahora? Hay otra clausula que dice que tengo que renunciar a la prima de acreditacion o indemnizacion por Good Will o buen nombre; Eso es legal? Adicionalmente durante los 15 años que llevo en el negocio los incrementos del arrendamiento han sido de aproximadamente 10% por año, sin embargo los nuevos dueños quieren subir el % al 15%. Viendo estas clausulas en el contrato que me dieron, decidi no firmarlo por lo que los señores se molestaron bastante y me dijeron que entonces les desocupe el local cuanto antes, ya que ellos son los nuevos dueños y lo necesitan.
    Pregunto: Cuanto tiempo deben darme de plazo para desocupar? Tengo derecho a alguna prima, indemnizacion o pago por el buen nombre, y acreditacion que tiene mi negocio y que ha sido conseguido con mucho trabajo durante estos 15 años?
    Muchas gracias por la asesoría.

  3. Maria Lucia dice:

    Buen dia

    Actualmente estoy ocupando un local comercial en el cual llevo 2 años cumplidos y el propietario me pidio el inmueble con 6 meses de anterioridad especificando que el motivo es la adecuacion de la infraestructura.
    Sin embrago dias antes de cumplir los dos años el arrendador me dijo que se iba a extender el contrato por 4 meses mas, especificando que se va a hacer un contrato nuevo con un nuevo fiador.

    Es necesario hacer un nuevo contrato o se puede hacer una prorroga del mismo?, Ya que no tengo la facilidad de un nuevo fiador

  4. Evelin Cabrera dice:

    Hola buenas noches
    necesito saber cuando uno ha hecho un contrato de arrendamiento de una casa por dos años y ya se cumplieron esos dos años, y si se siguio viviendo ahy por otro tiempo es verdad que se dice que el contrato queda renovado automaticamente,sin necesidad de ir otra vez a hacer contrato. en conclusion uno puede hacer validas las clausula estipuladas ahy de imcumplimiento por parte del arrendatario. gracias
    por favor contestar

    • FERANDANTE dice:

      Evelin

      Buenas Tardes

      Debe revisar que tipo de clausula se ha incorporado al Contrato de Arrendamiento, si es de "renovación" o "prórroga".

      En el primer caso, vencido el periodo del contrato, el mismo se entenderá RENOVADO automáticamente, esto es, cambiaran las condiciones iniciales, por lo general el precio de la renta.

      En el segundo caso, se entenderá PRORROGADO automáticamente, esto es, no cambian las condiciones iniciales, y el precio de la renta no se incrementa.

      Si no se dice nada, se entenderá PRORROGADO.

      No obstante, en algunos contratos se incorpora " renovación y prorroga", dejando más a la astucia de los contratantes el manejo de la situación.

      En conclusión, en ninguno de los dos casos, es necesario ir a nuevos contratos cada año, y las clausulas se pueden hacer efectivas dentro de la dimensión de su contexto.-

  5. Jhonny dice:

    Muy buenas noches, por favor requiero ayuda urgente, hace 10 años rente un local y sólo se celebró un contrato por un año en dicho contrato nunca se estipulo cláusula de pago de multa por terminación del contrato anticipada, dicho contrato tampoco tiene prorroga automática y si tiene un escrito donde se refriere a: (el presente contrato termina por vencimiento del término estipulado, los contratantes por mutuo acuerdo podrán prorrogar por un periodo igual al inicialmente pactado, mediante comunicaciones escritas por lo menos con un mes de antelación a su vencimiento. Lo anterior sin perjuicios del derecho a la renovación consagrada en el artículo 518 del código de comercio.) nunca se renovó tampoco, el arrendador me esta demandando por que alega que el contrato está vigente, que debo hacer gracias

    • FERANDANTE dice:

      Jhonny

      Buenas Tardes

      En efecto, el contrato se encuentra vigente.
      Lo invito a leer los Artículos 518 a 524 del Código de Comercio, allí encontrará las respuestas.

  6. elias dice:

    muy buenas
    cumpli los 6 meses del contrato de trabajos, automaticamente seda la prorroga del contrato pasodo 10 iniciando la prorrogra me sale un trabajo en otra ciudad, la prorrogra de contrato se puede cancelar.
    gracias por la atencion prestada

  7. Cristina Otero dice:

    Cordial saludo.

    Hace 4 años, firmé como codeudora de un contrato de arrendamiento de una amiga, tuve inconvenientes con ella desde hace 2 años, y por tranquilidad mia no quiero seguir siendo su codeudora, en la inmobiliaria me dijeron que yo no puedo hacer nada, que tengo que seguir siendo la codeudora de esta señora, le he solicitado a la amiga en mencion que busque otro fiador pero no ha hecho nada.

    Yo pasé una carta manifestando mi voluntad de no continuar siendo la codeudora de la señora, pero me dijeron que no se podia hacer nada.

    Agradezco su orientación.

    • Nelson dice:

      No se pude hacer nada, salvo el derecho de sustitución o remplazo del fiador, si tu lo fueras, pero como eres codeudora, en mi opinión no habría mucho por hacer, ya, si lo que tu eres es coarrendataria, entonces tal vez pudieras solicitar la terminación del contrato, despues de todo, si figuras como coarrendataria entonces en teoría se supone que tú arriendas y puedes terminar el contrato.
      Son entonces tres posiciones diferentes en las que puedes estar.

  8. isa dice:

    buenos dias, quiero devolver un local comercial , el contrato no se estiuplo el tiempo de pre aviso para este caso .. con cuanti tiempo debo avisar al arrendatario que voy a desocupar, me urge, por favor alguien que me guie

    • isa dice:

      perdon al arrendador , con cuanto timpo debo avisarle

      • FERANDANTE dice:

        Isa

        En los contratos comerciales de arrendamiento, el período de preaviso, lo fijan los contratantes; si no se previó, deberá acogerse a la duración del contrato.

        Negocie con el arrendador el periodo que falta por cumplir y la clausula penal.

  9. Mauricio Martínez dice:

    Firme un contrato de arrendamiento de una casa,por un año se venció y no firmamos otro, acorde con el dueño rentar otro año la casa y he pagado mi renta ahora el quiere venderla, por lo que debo desalojarla, cuanto tiempo debe de darme para desalojar y debe pagarme una pena económica por terminar el contrato con anticipación.

    Saludos y gracias

    • Liliana dice:

      Hola Mauricio, a pesar del tiempo, me gustaria que me dijeras si te contestaron, mi situacion es parecida a la tuya, solo que Yo soy la dueña, por favor contesta a mi correo electronico, no quiero preguntar en esta pagina y quedar esperando me contesten, gracias.

  10. Martha Cecilia dice:

    Puedo colocar en un contrato, que cualquier incautacion de productos belicos o comercio o tenencia de drogas o productos ilicitos son de responsabilidad del arrendatario?

  11. Juan Jose Gonzalez Ospina dice:

    Buen dia, mi pregunta es la siguiente: un contrato de arrendamiento de local comercial presta por si solo merito ejecutivo, hay alguna norma que asi lo diga?

  12. Catalina dice:

    Buenas tardes,
    tengo un departamento actualmente arrendado para uso habitacional, hoy me ofrecen arrendármelo con un sobreprecio para usarlo como apartotel y me exigen una clausula en el contrato de uso comercial, que según me dijeron era solo para descontar iva, pero la verdad quisiera saber si esta clausula tiene alguna implicancia para mi, entendiendo que me responderán con un arriendo mensual. les agradezco me respondan.

  13. JANETH SERNA dice:

    buenos dias,tengo un contarto de arrendamiento de un taller,el dueño me paso una carta dando por terminado en contrato hace 3 meses y no he econtrado otro local y tengo tabajo ahi,mi pregunta es si tengo mas tiempo para desocupar, por su respuesta mil gracias

  14. Adriana Monroy dice:

    Buen día, pregunta: Hay un contrato comercial para oficina que comenzó el 1 de abril de 2008, se prorrogó automáticamente el 1 de abril de 2013.
    Los arrendatarios necesitan entregar lo antes posible por que necesitan cambiarse a una más grande. La clausula penal que debo cobrar por código de comercio es de los canones que se adeudan hasta la terminación del mismo contrato?, es decir los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero, febrero, y marzo de 2014? incluye el IVA? o debe ser solamente la clausula penal pactada que es de dos canones?

    • cardoabogados dice:

      Buen día, parece que hay una indebida interpretación del Art. 2003 del código civil, esto es, que cuando por culpa del arrendatario se pone fin al arriendo debe pagar los cánones hasta el final de la actual vigencia o prorroga. La clausula penal debe estar pactada expresamente en el contrato debiendo ser expresa y clara, normalmente es de dos cánones. Se le sugiere revisar el contrato.
      De otra parte el cobro de la cláusula penal no incluye el IVA.

  15. Cristina Ramos dice:

    Buenas tardes, una consulta urgente, alquile un dpto y firmamos el dueño y yo, quien gestiona todo es un corredor inmobiliario, al dia siguiente firmo una de las garantes y ese mismo dia me dio las llaves, el tema es el siguiente, faltan 2 garantes por firmar pero uno se borro,no quiere firmar y ya esta en el contrato, se puede hacer algun tipo de salvedad en el contrato que ya esta timbrado? porfa, alguna ayuda, tengo otros 3 garantes para presentar pero quiero saber si esto tiene solucion, yo ya estoy viviendo en el inmuyeble.....aguardo algun comentario, muhas gracias!!!!!

    • cardoabogados dice:

      Buen día. En aplicación al principio de la buena fe contractual, se le sugiere buscar otro garante por el que no ha firmando y adecuar el contrato o hacer uno nuevo.

  16. ANDREA RINCÓN dice:

    Buen día.
    El 25 de Junio de 2011 firmé un contrato de arrendamiento de vivienda, el día 05 de Marzo de 2013 entregué una carta de NO RENOVACIÓN DE CONTRATO y el propietario la aceptó. En dicha carta acordamos hacer la entrega oficial del inmuble el día 25 de Junio de 2013 para cerrar oficialmente el contrato, pero ya conseguí la opción de un nuevo apartamento y puedo hacer el trasteo el 31 de Mayo. Hay algún inconveniente legal para entregar el inmueble actual no el 25 de Junio sino el 1ero? Como ya está hecha la respectiva notificación de preaviso, afecta que no se cumpla la fecha inicial pactada de entrega? Por favor, ayúdenme porque es urgente saber si firmo o no contrato del otro apartamento. Muchas gracias

    • maria beltran dice:

      usted no esta obligada a habitar el inmueble hasta la fecha que se pacto es decir hasta el 25 de junio del año 2013, por que usted esta viviendo es el tiempo del desahucio es decir el tiempo de pre aviso de la entrega del inmueble, puede mudarse antes del 25 de junio pero debe avisar al propietario del inmueble 3 dias antes de mudarse y cancelar hasta el ultimo dia que habite el inmueble.

    • cardonabogados dice:

      Buen día Sra. Rincón: Si la fecha de inicio del contrato de arrendamiento fue el 25 de junio de 2011, éste tiene el vencimiento de 2da, su prorroga el 24 de junio de 2013. La carta del 5 de marzo enviada por Usted al propietario y aceptada por él, respecto de la terminación del contrato de arrendamiento es ley para las partes y deben las dos partes cumplirla, esto es, entregar el inmueble el 25 de junio de 2013. Si lo desocupa antes hay un incumplimiento de su parte y puede hacerse efectiva la cláusula penal en su contra. si entrega el 31 de mayo debe pagar los 25 días de junio de 2013. Sin embargo si el propietario acepta la entrega el 31 de mayo 2013, que le entregue un paz y salvo por todo concepto.

  17. hector narvaez mata dice:

    Hola!!!!!! está es mi situación hace un año y medio rente un local comercial por Lo cual se hizo un contrato por un año y hace 5 meses sé venció y no se renovó dicho contrato y todavía estoy pagando renta como es de 6000 pesos mensuales pero por falta de capital ya me voy a salir por Lo cual le pedí al dueño Ke me diera una semana para salirme y muy afuersa me la dio, y al llegarse ese lapso de la semana no en contrabando donde meter mis cosas por Lo cual pedí que me extendiera 3 días más y accedió pero contándome 200 pesos diarios y el dueño me presiona demasiado para que le pague, mi pregunta es cuanto tiempo por ley debo de tomarme yo salirme o es correcto Lo que el hace ??? Bueno saludos y espero me puedan ayudar con respuestas ya Ke me urge gracias .....

  18. cardonabogados dice:

    Buen día, Sr. Romo: De tratarse de un contrato celebrado con las leyes colombianas, verifique si tiene cláusula de prórroga. Si tiene la cláusula tenga en cuenta los términos (tiempo) que usted tiene para notificar la terminación del contrato. De no tenerla notifique con un mes de antelación a la terminación del período inicial o de la próxima prórroga.

  19. CARLOS ROMO dice:

    buenas tardes,
    firme un contrato de arriendo comercial por tres meses, pero por motivo de que no me ha dado ganancias y tampoco para los gastos del canon y servicios debo cerrarlo. ¿como hago para la terminación de contrato sin indemnización? ¿existe alguna ley que me convenga?. Gracias.

    • maria beltran dice:

      como es un contrato de arrendamiento es obligatorio cumplirlo por ley, pero usted debe notificarle por escrito los motivos por los cuales usted va a entregar el inmueble, al arrendador y que el acepte por escrito la entrega del inmueble, en lo cual usted debera manifestarle que entrega por circunstancias ajenas a su voluntad, es decir por fuerza mayor.