La renovación del contrato de arrendamiento no tiene las mismas implicaciones que su prórroga

Inicio » Derecho comercial. » (27 / 01 / 2011 )

Tratándose del arrendamiento de bienes inmuebles para uso comercial (establecimiento de comercio o local comercial), la renovación del contrato de arrendamiento no tiene las mismas implicaciones que la prórroga.

El contrato de arrendamiento se puede renovar o prorrogar, dos cosas distintas con connotaciones distintas.

La renovación del contrato de arrendamiento está contemplada por el artículo 518 del código de comercio. La prorroga está contemplada por el artículo 520 del código de comercio.

La renovación del contrato implica la firma de un nuevo contrato, y al tratarse de un nuevo contrato, es posible pactar en él condiciones distintas.

En cambio, en la prórroga, no hay lugar al cambio de condiciones, puesto que no existe un nuevo contrato ni la modificación del preexistente; lo que existe es una extensión en el tiempo del contrato ya existente, naturalmente con las condiciones que este contiene.

El miso artículo 520 del código de comercio cuanto hace mención de la prórroga, expresamente que esta se tendrá que hacer en las mismas condiciones que el contrato preexistente.

Al respecto ha dicho la Corte suprema de justicia en sentencia de octubre 8 de 1997:

“El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años consecutivos, derecho este respecto del cual, precisó la Corte en sentencia de su sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971, que no ha de confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias especialmente en cuanto a precio y utilización de la cosa arrendada”.

Esta diferencia no sólo ha de tenerse en cuenta respecto al contrato de arrendamiento de un local comercial, sino que se ha de tener en cuenta en cualquier tipo de contrato, ya que la diferencia entre renovar y prorrogar es de aplicación general y podría dar pie a interpretaciones distintas, y por supuesto a diferencia sustanciales entre las partes.

Bueno es tener presente la definición que de prórroga hace la real academia de la lengua española: “Continuación de algo por un tiempo determinado”, algo que en su forma y fondo ya existe plenamente.

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161 Opiniones
  1. patricia dice:

    Es legal que el dueño del local pida 2 canones de arriendo si me quiero ir del local? en febrero se cumplio el contrato pero no se renovo firmandolo de nuevo, es cierto que se renueva automaticamente? apenas llevo 15 meses en el local.

  2. Fernando dice:

    Hola tengo una duda yo firme un contrato de arriendo de vivienda para dos años ya se me cumplió pero la dueña de casa no me quiere renovar el contrato pero me subió el arriendo le dije que no le iva a agar el aumento y me dijo entonces que lo desocupe la vivienda eso es permitido Gracias .

  3. rigoberto dice:

    hola tengo 10 meces que arquile un local para un colmado por un año y el dueño no me quiere renovar el contrato y todavia no e visto ningun beneficio de el negosio me hurge un ana respuesta porque se ba a terminar el contrato

  4. rosa dice:

    quisiera que me ayude , yo alquilo un local por mas de 2 años y el dueño me dice que ya no quiere renovarme el contrato , la verdad es mal de su parte no decirme con tiempo el que ya no queria renovarme el contarto , porque el tener que buscar otro lugar implica hacer mucha gestiones , pues estoy en el rubro de la belleza y aun no tengo el lugar donde trasladarme , quisiera saber si hay alguna ley que me ampare ante esta situación dificil e injusta de parte del dueño .

    espero su pronta respuesta pues el dueño me dira en estos dias cuanto mas me quedare.

  5. marcos dice:

    que son ? de propiedad industrial nos puede dar una breve explicacion se lo agradeceria no nos quedo claro muy amables

  6. marcos dice:

    que son registros marcarios, de propiedad industrial nos puede dar una breve explicacion se lo agradeceria no nos quedo claro muy amables

  7. marcos dice:

    como puede el arrendador de mala fe romper la vigencia que uno tiene de 5 años en el contrato? y si yo firmo un nuevo contrato queda invalidado el tiempo en el local que llevo mas de 2 años? no podre reclamar algo si el coloca el mismo negocio?

    gracias

  8. Diego dice:

    Buenas Noches
    En marzo de 2015, Cumplo dos años de arrendar un local, el arrendador, cada año realiza un nuevo contrato, quisiera saber si al realizar cada año un nuevo contrato, pierdo derechos de antiguedad y si es así, que tengo q hacer para no perderlos.
    Gracias.

  9. saavedra veanur dice:

    gracias
    veo claramente su explicación a prorrogar un contrato o renovación pero es necesario u obligatorio hacerlo saber a las partes que el contrato sigue vigente

  10. carlos dice:

    tengo un local comercial en arriendo dede hace 10 años, el propietario insiste en hacer un nuevo contrato, aduciendo el cambio de nomenclatura y actualización de los documentos míos y del fiador, yo le digo que con un OTRO SI es suficiente pero dice que la norma es hacer un nuevo contrato,mi pregunta es... es necesario y pierdo algún derecho por la antigüedad o esto no importa?

    • FERANDANTE dice:

      carlos

      No señor.

      El mismo contrato le sirve, el cambio de nomenclatura no afecta para nada este, si es tanta la cosa, lo pueden aclarar con el otro sí.

      El arrendador de mala fe quiere romper el derecho que le otorga la ley a la renovación automatica por permanecer más de dos años con el mismo establecimiento de comercio

  11. maritza dice:

    es legal que el dueño del local coloque el mismo tipo de negocio del arrendador a los días de haber desocupado ese local es urgente la respuesta
    en mi caso me voy cerca para otro local y la dueña me dijo que ella va a colocar el mismo tipo de negocio que yo tengo que debo de hacer

    • FERANDANTE dice:

      maritza

      Aunque es legal, habría que mirar en que forma terminó su contrato de arrendamiento y si usted tiene registros marcarios, de propiedad industrial, etc

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