La terminación del contrato de arrendamiento por el arrendatario. Terminación sin indemnización, o con justa causa

De las situaciones más criticas en las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento para vivienda urbana, e incluso comerciales, de oficinas, consultorios, o parqueaderos, son las que guardan relación con la terminación del contrato de manera unilateral por el arrendatario, en especial cuando ya ocupando el inmueble que se ha tomado por un año, pasada la emoción, durante el segundo mes, aterrizamos y es cuando comprendemos que este no cumple con las expectativas de habitabilidad, comodidad y seguridad, y no obstante los reclamos, el arrendador, inmobiliaria, propietario, o no, nos oponen toda suerte de peros, penas y disculpas para ya al final recordarnos que el contrato es por un año o que “miremos haber que vamos a hacer”.

Igual sucede cuando en ejecución del contrato, conseguimos uno que más nos gusta, podemos adquirir la propia,  vamos a cambiar de ciudad, o simplemente no queremos estar más.

En esta ocasión veremos las Causales de Terminación, con JUSTA CAUSA, que NO DAN LUGAR A INDEMNIZACION a favor del arrendador, pero que eventualmente podría causarse a favor del arrendatario: 

  1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque este incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. [En estos casos, si el arrendatario lo prefiere, podrá  directamente sin autorización del arrendador, asumir el costo del restablecimiento de los servicios y descontarlo automáticamente de la renta o cualquier otro pago que le corresponda como arrendatario.]
  2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
  3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
  4. El mal estado o calidad del inmueble que impida totalmente o torne supremamente difícil su uso para lo que ha sido arrendado, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad del inmueble al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial,  según las circunstancias, podrá dar lugar a la terminación del arrendamiento, o la concesión de una rebaja del precio o renta. [Caso típico cuando vivimos en el quinto piso y se daña el ascensor, pasando los días y semanas sin que la Administración lo mande arreglar]

El procedimiento es muy sencillo, el Arrendatario deberá enviar al Arrendador una comunicación en tal sentido exponiendo detalladamente las circunstancias, para lo cual se aconseja haciendo uso de la tecnología, tomar las suficientes evidencias fílmicas o fotográficas con constancia de fecha y hora  tanto generales como especiales donde se evidencie desde la parte exterior del inmueble, nomenclatura, interiores, daños y aspectos que hagan imposible o difícil la habitabilidad.

No olvide que esta terminación opera en cualquier tiempo de ejecución del contrato inicial, prorroga o renovación, sin que medie aviso anticipado, sino de manera intempestiva e ipso facto, es decir, deberá restituir el inmueble dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a la terminación y no es compensable con tiempos previos de ocupación que se dejen de pagar.

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89 Opiniones
  1. miguel angel mendoza dice:

    estare pndiente de su respueta. le agradezco su atencion

  2. miguel angel mendoza dice:

    el 02 de agosto del 2016 tome en arriendo una casa,firme el contrato con la inmobiliaria todo normal. me pase a vivir hoy 06 de noviembre del 2016 quiero terminar mi contrato por el siguiente motivo. frente a la casa que tome en arriendo,hay un espendio de drogas(mariguana.y otros alucinogenos) muchas noches llegan consumidores a dicha casa y arman tremnedas peleas. escandalos que duran hasta la aurora del dia siguiente. la policia viene pero no pasa nada. se presentan atracos. bueno de todo.el tipo de dicha casa es un malandro que amedranta a toda la gente. la zona no es mala es estrato 3. cuando mire la casa para tomarla en arriendo me parecio bien la zona .
    mi hija de 22 años que llega a las 10 de la noche por que esta estudiando. debe quedarse en otra casa la noche que dichos individuos estan de farra. ademas esa noche de farra no se puede dormir por los escandalos. bueno ese es el motivo.
    que debo hacer para poder finalizar el contrato. ya pase una carta a la inmobiliaria pero no han contestado. sera motivo para dar por terminado el contrato. gracias por su respuesta{

  3. armando torres dice:

    se firmo un contrato de arrendamiento el dia primero de julio de ano 2015 por el primer piso de una edificacion de tres niveles en donde se encuentra un apartamento en cada piso . en dicho contrato figura que los arrendadores se comprometes con los arrendatarios a instalar el servicio de acueducto con su contador independiente en el termino maximo de tres meses . hasta la fecha de hoy 29 de julio del año 2016 no lo han instalado y los arrendadores nos cobran cada dos meses un valor entre 120000 y 145000 y nos manifiestan que ellos contabilizan por cabeza el consumo pero resulta que nosotros salimos de vacaciones entre 8 a 15 dias cada seis meses y no consumimos agua pero eso no lo descuenta . ese apartamento esta habitado por dos adultos y dos niños que en su epoca escolar no permanecen sino despues de las 4 de la tarde . desde hace aproximadamente 10 meses la zona del solar , que se eencuentra cubierto con placa en concreto y con celocia en vidrio y que sirve como patio para el segundo piso y donde la mascota sale a cumplir sus necesidades fisiologicas se encuentra agrietado y algunos vidrios de la celocias estan rotos luego cuando llueve toda el agua lluvia recoge la orina y la materia fecal de laperrita y nos cae al solar donde tenemos la zona de lavanderia y el extendedero de la ropa y guardamos algunas bicicletas y era la zona de recreacion de los niños . . alos arrendadores se les manifesto lo que estaba sucediendo y la se, ñora manifesto que no arreglaba porque iva a demoler dicho edificio .desde hace dos meses quedamos si luz en la zona de lavanderia ,en el baño auxiliar y en el estudio total quedamos sin lavadora , tambien se les comento a los arrendadores y su respuesta fue que no arreglaban dichos daños ma s sin embargo y por la necesidad de lavar la ropa acudi a un electricista para que hiciera la revision y nos pusiera a funcionar la lavadora que es lo mas urgente . este y otros electricistas coincidieron que no se podia efectuar ningun arreglo hasta que no le presentemos los planos electricos de la construccion la arrendataria tampoco los quiso facilitar aduciendo que el edificio no tiena planos por ser una edificacion antigua , lo raro el que dicho edificio se encuentra en un barrio estrato 4 de fama en la zona sur mi pregunta es si con lo narrado yo puedo pasarles una carta entregando el apartamento por el incumplimiento al contrato y porque no quieren arreglarme lo de las goteras y la s inundaciones en el solar aparte de que tampoco me quieren arreglar la luz me pueden cobrar la indemnizacion que trata el contrato por entregar el inmueble antes del vencimiento de la prorroga

  4. Dora luz dice:

    Buenos dias si tengo un contrato de arrendamiento por seis meses la fecha de preaviso para no continuar en contrato es un mes ?
    Ya q pa contratos de un año son tres meses. Q ley dice eso gracias

  5. Erika Bedoya dice:

    muchas gracias

    estare atententa a sus repuestas

  6. Erika Bedoya dice:

    buenas tardes

    hace 2 meses se nos renovó el contrato de arrendamiento este es por 1 año, pero hace mas o menos 3 meses tenemos unos problemas de goteras es prácticamente en toda la casa e incluso en varias ocasiones se ha tapado una biga canal que esta ubicada justo encima de la cocina y debido a esto se nos han dañado parte de electrodomésticos, ya le he comunicado esta situación a la inmobiliaria pero la única respuesta que me dan es que me comunique con el encargado de la casa; el encargado ya ha enviado en dos ocasiones a una persona para que organice los daños pero la situación es la misma, nunca arreglan nada.
    Aparte de esto hay otra situación por la cual queremos abandonar la vivienda y es que el sector últimamente se ha vuelto muy inseguro pues ya han intentado dos veces robarnos el carro

    Si le envío una carta a la inmobiliaria para dar por terminado el contrato ¿me cobran multa teniendo en cuenta que es por justa causa?
    ¿cuanto tiempo tengo de plazo para desocupar la vivienda si me aceptan la terminación del contrato?

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