Las asambleas de copropietarios, la protección del patrimonio del copropietario y la formación profesional de quienes la tienen en sus manos

Muy pocos lectores del presente artículo se habrán salvado de asistir a las exasperantes, extenuantes y muchas veces ineficaces e ineficientes asambleas de las copropiedades, cuyo objetivo fundamental debe ser el de:

Mantener el valor, la habitabilidad y comercialidad del  patrimonio de los copropietarios.

Mantener  la vida comunal más agradable posible.

¿Porque ocurre ello? Sencillamente por  una razón clara:

Por la muy explicable falta de conocimiento de una gran parte de sus asistentes, copropietarios, fundamentalmente sobre:

  • Las características legales de la propiedad horizontal y las normas que la rigen,
  • Las funciones y objetivo de la Asamblea y del Concejo de administración
  • Los derechos y deberes de los copropietarios y residentes.
  • Los principios contables sobre los que se construyen el balance y los resultados financieros.
  • Las prácticas de una buena administración

De tenerlo, las asambleas serian muchísimo más rápidas y eficientes en el cumplimiento de sus objetivos.

Es muy claro que no se puede pedir al promedio de los copropietarios, que tengan dicho conocimiento que involucra aspectos legales, contables, financieros, y aun de aspectos técnicos de equipos como ascensores, motobombas, plantas eléctricas, citofonía, etc.

De tenerlos, sería evitable la ocurrencia de situaciones de deterioro de la calidad y estabilidad de los inmuebles que son el patrimonio de muchos.

El caso es más grave cuando en muchas copropiedades, por una razón básica de confianza, se encarga de la administración de la copropiedad, a uno de los copropietarios, que a pesar de su buena voluntad, honradez y buen criterio, no tiene ese conocimiento.

Existe una inmensa responsabilidad, compartida entre el gobierno, los mismos copropietarios, las Entidades, gremios del sector e inclusive las instituciones educativas,  por la existencia de la situación y su omisión en tomar medidas efectivas para evitarla.

¿Cómo se evita ella?

La solución pasa por:

  • La realización permanente de unos cursos sencillos, masivos, de bajo costo, tanto para el nivel de copropietarios en general, como  para el de miembros de concejos de administración y aun de administradores
  • El establecimiento de programas de formación específica para administradores de copropiedades
  • La introducción, aun normativa oficial y reglamentaria privada, de una cultura que imponga socialmente la necesidad de tener ese conocimiento para ser copropietario.

Por ejemplo, las alcaldías locales no deberían expedir la certificación de representación legal a los administradores designados por los concejos, sin una certificación por parte de estos de haber adquirido la formación necesaria, en entidades privadas u oficiales, habilitadas para proporcionarla.

Ejemplos de ese tipo de políticas, oficiales  privadas, existen, y varios:

No se puede, legalmente, formar una precooperativa o cooperativa, si no se demuestra haber tomado por parte de los potenciales cooperados, un curso sobre el tema, dictado por una institución certificada por las autoridades cooperativas.

Desde el punto de vista puramente legal, puede considerarse que los dos objetivos mencionados al inicio de este articulo:

Mantener el valor, la habitabilidad y comercialidad del  patrimonio de los copropietarios.

Mantener  la vida comunal más agradable posible

Pueden por los nefastos resultados que una ausencia de ellos tiene sobre el desarrollo social, ser considerados como lo que la Ley llama de “orden público”, que para información de los lectores, no tiene nada que ver con el tema de manifestaciones, protestas, marchas, huelgas, etc., sino con el mantenimiento del “orden social”

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8 Opiniones
  1. Freddy Simancas C dice:

    Soy parte de un grupo de propietarios dueños del 34.6% de un centro comercial, que no nos permite ser parte del consejo de administración dominado por grupo Olímpica y Comfenalco que tienen el 50.1% y que muy a pesar que se impugnó la decisión de el acta que solo pretendía que ellos y sus seguidores fueran los únicos que podían conformar dicho consejo, por fin la justicia nos dio la razón pero se niegan a cumplir la sentencia que nos da la participación de dos miembros nuestros y tres de ellos, después de mas de 15 años de injusticias y demandas. Queremos separarnos de la copropiedad, pues ya estamos cansados de esta situación desde el 28 de julio de 2016 que se ordenó la realización de asamblea extraordinaria esta aun no se ha hecho y la copropiedad Centro Comercial los Ejecutivos en la ciudad de Cartagena esta en el limbo. Nos urge ayuda legal que conduzca a la separación material, la cual la vemos viable por que este centro esta conformado por 5 edificios separados por plazoletas y pasillos y el grupo tiene edificios completos.
    Gracias

    • Freddy Simancas C dice:

      Este es el típico caso de los más poderosos contra los mas débiles, los hemos invitados muchas veces a conciliar, pero no quieren, no nos queda otro camino que buscar la separación.

  2. manuel botero dice:

    Pasa como con Colombia y el congreso. Si los eligen para que representen, no hy mucho que hacer.
    En propiedad horizontal, la asamblea tiene toda la capacidad para rearreglar las cosas. Debe utilizarla.

    • Eloisa Perea dice:

      Pero cuando la o las asambleas son controladas y manipuladas por la Administradora y su grupo de apoyo que es el consejo, y que constituyen una mayoría artificial y abusiva, de nada sirven las asambleas, salvo como mecanismo de legalización de medidas y decisiones igualmente abusivas y dictatoriales, en las que no hay cabida para la participación. Las personas que integran el consejo y la Administradora, se eligen y reeligen, ellos mismos, por si mismos son una mayoria.

      • manuel botero dice:

        Eso ocurre por debilidad o desinterés o desacuerdo de los demas propietarios,que pueden sentirse satisfechos con la actuación de la "rosca· aunqu puede que otros no.
        Nadie "manipula" nada en el mal sentido, si los manipulados se dejan. Para eso están los coeficientes de copropiedad y las asambleas.
        El concejo y la administradora o administrador, no se reeligen ellos. Los debe elegir o "reelegir" la asamblea y si la mayoria quiere, lo hace.
        El que no esté de acuerdo tiene tres vias

        1. Impugnar el nombramiento si ha sido hecho en contra de las normas
        2. Demandar al administrador o concejo si ha generado perjuicio que debe demostrar ( ( Ej, con una auditoría )
        3. Vender

        • manuel botero dice:

          En las sociedades existe el "abuso de la mayoria" fenomeno que no he visto aplicado tla cual en PH.

          • Eloisa Perea dice:

            Sr. Botero, es muy cierto su concepto o denominación del "abuso de las mayorías", porque en el conjunto en que resido, la mayoría está integrada exclusivamente por la Administradora, quien es copropietaria de la unidad de mayor coeficiente, y por 6 miembros del consejo y un propietario que es deudor con beneficios especiales, todo ésto en un conjunto de solo 17 unidades residenciales. Este grupo constituye la mayoría y por su coeficiente tiene la capacidad de reelegirse, y no hay posibilidad de acudir a las vías judiciales porque la Administradora del Edificio Complejo Milán, se ha blindado contra cualquier demanda pues nunca se ha inscrito en la alcaldía de Barranquilla, ni ella ni mucho menos al consejo. Ya consultamos en la alcaldia y nos respondieron que su función es sólo la de registrar al administrador y al consejo.

  3. Eloisa Perea dice:

    Ciertamente que las cosas funcionarían diferente si por lo menos a los administradores, miembros del consejo de administración, y de los comités de convivencia, se les exigiese como requisito previo, que tuviesen una suficiente preparación y conocimiento sobre la legislación de propiedad horizontal y a las personas que van a habitar en un conjunto de propiedad horizontal, ya sea como copropietarios, arrendatarios o simple tenedor, también exigirles una mínima preparación y conocimiento sobre los deberes y derechos que se tienen al formar parte de una comunidad de este tipo. En el conjunto donde para mi infortunio habito, el Edificio Complejo Milan en Barranquilla, estamos siendo administrados por personas con un desconocimiento total de las reglas mínimas sobre propiedad horizontal, convirtiendo estos dos órganos de control del edificio, en una extensión de una iglesia cristiana de la cual la administradora es la pastora, y la convivencia al interior del conjunto residencial, se ha vuelto una verdadera pesadilla de intrigas, rumores y bochinches que se manejan a través de los porteros y cuya fuente viene de la administración y del consejo de administración, ya que cualquier información que la administradora y los miembros del consejo de administración quieren dar a conocer, la difunden verbalmente a través de los porteros y así de boca en boca, llega a conocimiento de todos los residentes de la comunidad, Y al final nadie sabe o esta seguro de lo que realmente esta ocurriendo, porque nadie se hace responsable, pues todo se maneja con una informalidad irresponsable. En buena hora salga una legislación más exigente que la actual sobre la propiedad horizontal.

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