¡Las cuotas de administración no soportan más gravámenes¡

Una de las obligaciones de los propietarios de inmuebles organizados en propiedad horizontal, sino la principal, es pagar oportunamente las expensas comunes, dentro de las cuales sobresale la cuota de administración, necesaria para el normal funcionamiento de la copropiedad.

Esta es una reflexión que debe hacer quien adquiere este tipo de inmuebles, pues es común ver las significativas cifras de cartera morosa que ponen en aprietos a los administradores de conjuntos, condominios, edificios, centros empresariales y comerciales, agrupaciones de vivienda y similares, pues algunos de ellos, una vez adquieren el bien, se dedican a disfrutar sus beneficios y a exigir sus derechos, pero olvidan sus compromisos, alegando generalmente una difícil situación económica, que en algunos casos es real, pero en otros, es simple descaro, pues disponen de los recursos para adquirir nuevos vehículos, disfrutar de costosas vacaciones y darse otros gustos, olvidando el deber adquirido.

Antes de la entrada en vigencia de la ley 675 de 2001, era relativamente bajo el valor de las cuotas mensuales de administración, pero esta norma adicionó el cumplimiento de ciertas obligacione$$ a la persona jurídica constituida en propiedad horizontal, la cual se recauda vía cuotas o expensas comunes ordinarias, con cargo a los propietarios. En primer lugar, en el artículo 15, se incluyó la obligación de constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto y que garanticen la reconstrucción total de los mismos, asegurando como mínimo las zonas y bienes comunes; sin desconocer su necesidad y beneficios, estas pólizas son bastante onerosas. Adicionalmente,  el artículo 35 creó el Fondo de imprevistos, diciendo: “La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes”. Así mismo, se incluyó la obligación de contar con un administrador “idóneo” y, en algunos casos, de contar con los servicios de un revisor fiscal; si bien, a estos profesionales generalmente no se les asigna una remuneración justa, constituye, además de una necesidad,  un gasto adicional.

Posteriormente, la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada fijó las tarifas mínimas del servicio de vigilancia privada, aplicables a cada estrato, que como sabemos golpean el presupuesto de gastos en un promedio del 50%.

Adicionado a esto, tenemos el continuo crecimiento en el costo de los servicios públicos y la necesidad de atender los mantenimientos que se incrementan, a medida que la edificación aumenta su antigüedad, hasta el grado de acudir a cuotas extraordinarias para atender el deterioro de fachadas y cubiertas, sin contar con los daños ocasionales en los equipos, como: ascensores, plantas eléctricas, motobombas, etc., así como los gastos adicionales en las copropiedades que cuentan con zonas húmedas (piscina, sauna, turco), gimnasio, BBQ, etc.

Como si todo lo anterior fuera poco, la última “perla” para quienes residimos en la capital, viene del Concejo Distrital y del FOPAE – Fondo de Prevención y Atención de Emergencias de Bogotá, que establecieron la obligación de que las copropiedades usuarias de sistemas de transporte vertical (ascensores, rampas eléctricas, escaleras mecánicas, plataformas elevadoras y similares) y puertas eléctricas, contraten la revisión y diagnóstico de su funcionamiento, en cumplimiento del Acuerdo 470 de 2011, que adopta las Normas Técnicas NTC 5926-1, NTC 5926-2 y NTC-6003 y adquieran el Certificado de inspección del contratista acreditado por la ONAC – Organismo de Acreditación de Colombia, además de lo dispuesto en la Resolución 092 de 2014 (además de la normatividad intermedia). Lo paradójico de esta nueva obligación, es que no importa que se estén realizando sin falta los mantenimientos periódicos por parte de los mismos fabricantes o de los representantes de estos sistemas (que tampoco son económicos), la inspección y certificación debe realizarla un tercero y su costo también es considerable, constituyendo el equivalente a una doble tributación.

Lo más absurdo de esta norma, es que existe monopolio, pues hasta la fecha solo hay dos empresas certificadas para expedir dicha certificación y, como si fuera poco, la primera que se constituyó buscó acaparar el mercado desde su inicio y realizó visitas a las copropiedades, escudándose en las normas citadas y sus eventuales sanciones por incumplimiento, “amenazándolas” que en caso de no ser contratados, reportarían al FOPAE que la copropiedad no estaba interesada en cumplir con la norma, cuando en realidad es que simplemente no se cuenta con los recursos necesarios, puesto que el 99% de los presupuestos no incluyeron este rubro en razón a que no ha habido la debida difusión y capacitación, pese a que las mismas normas ordenan que el FOPAE debe cumplir previamente esta función.

Es pertinente señalar que la mencionada empresa “pionera” de la certificación ha cumplido a cabalidad su amenaza y ha “denunciado” a las copropiedades que no los han podido contratar, las cuales están siendo notificadas por el FOPAE y serán visitadas en los próximos días. Esto plantea un conflicto ético grave, puesto que a una empresa no se le puede otorgar semejante poder al darle el monopolio y al mismo tiempo la facultad de denunciar; sin embargo, si resulta que su actuación es indebida, la Superintendencia de Industria y Comercio y demás entidades de control deben conocer y sancionar esta irregular conducta. Obviamente los afectados no van a contratar con esta empresa, sino con la otra, como rechazo a esta forma de corrupción, como está ocurriendo con la cuota mínima de comparendos que se les exige a los agentes de tránsito en Bogotá. Creo que el nuevo lema de nuestra querida ciudad debería ser   IN.

Definitivamente, al paso que vamos, el costo de vivir en las copropiedades será inalcanzable, pero al mismo tiempo, esta forma de convivencia tiende a ser la única, pues las últimas casas de barrio que quedan en pie, están siendo apetecidas por las constructoras. ¿Qué vamos a hacer?

Este es un aparte de mencionada la Resolución 092 de 2014:

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3 Opiniones
  1. Amalia dice:

    Pregunta. Es legal presentar unos estados financieros a 31/12/2015 supuestamente pasados a las NIIF pero a la fecha las normas de información financiera no se han aprobado por el consejo???

    Los estados financieros de una copropiedad deben ser aprobados por unanimidad o por mayoria. Gracias

  2. Amalia dice:

    Gracias. Me podrian informar a la fecha cuales son las empresas autorizadas para la certificación de los ascensores en Bogotá???

  3. Alejandro Gonzalez dice:

    22-04-2016

    Buenas tardes.

    Quisiera la opinión respecto al siguiente caso.

    En un conjunto residencial de dos torres de apartamentos, en la ciudad de Bogota, y que a la fecha de hoy solo tiene construida el 50%, osea una torre, y con dos ascensores por torre; la administración delegada por la constructora en su primera cuenta de administración, esta cobrando un monto a los dueños de los apartamentos por la certificación de dichos ascensores.
    Aclaro que los ascensores en este momento no están certificados.

    por lo anterior me surgen las siguientes preguntas:

    1. En que momento debe estar certificado un ascensor? desde su puesta en marcha o después de pasado el año de su puesta en marcha.

    2. Si el ascensor debe certificarse desde el mismo momento de su puesta en marcha y funcionamiento, quien debe pagar el valor de dicha certificación? la constructora o los dueños de los apartamentos.

    3. Si un ascensor esta en funcionamiento antes de entregar el primer apartamento, osea el ascensor lo utilizo la constructora, esta no debería hacerse cargo de certificar el ascensor para que el mismo cumpla con las normas de seguridad antes de que los usuarios (dueños de los apartamentos) empiecen a utilizarlos?

    gracias por la atención y en espera de una pronta respuesta.

    En un conjunto residencial en el cual se empezó a entregar apartamentos a los propietarios a a partir del mes de diciembre del 2015 y que tenia en funcionamiento los ascensores desdés unos el meses antes,

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