Limitación del derecho a voz y voto de un copropietario de propiedad horizontal moroso
Uno de los aspectos más difíciles de manejar en una propiedad sometida el régimen de propiedad horizontal es el de los morosos, que cuando son muchos, incluso puede controlar la asamblea general, y es de allí donde surge la necesidad de limitar el derecho a voz y voto de quien se encuentre en mora.
Existen diversos mecanismos para conseguir que un copropietario moroso se ponga al día con las cuotas de administración y las contribuciones a las expensas necesarios que le corresponden, pero en ocasiones, estas medidas se quedan cortas, y como medida extrema se plantea la posibilidad de limitar el derecho a votar o ser oído en la asamblea general de propietarios, pero surgen inquietudes sobre la legalidad e esta medida.
En realidad la ley 675 de 2001 no contempla que se le limite este derecho a los morosos, y tampoco lo prohíbe lo que da pie a considerar la posibilidad de limitar estos derechos para conseguir que el equilibrio financiero de la propiedad horizontal no se vea afectado por los morosos.
Pero ha sido la jurisprudencia de la corte constitucional quien de cierta forma ha abalado la legalidad de esta medida, cuando en la sentencia de unificación de jurisprudencia SU509 de 2001 consideró que “Estos derechos tienen su fundamento en la ley porque no desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de protegerse mediante tutela”.
Esta posición de la corte es la que ha permitido que en muchos reglamentos de propiedad horizontal se impida a los morosos participar en las decisiones que toma la asamblea general de propietarios.
Esta medida luce lógica y razonable, puesto que si los morosos tienen derecho a voto, pueden torpedear las decisiones que quiera tomar la asamblea para corregir o castigar la morosidad, llevando a que se afecte gravemente el correcto funcionamiento de la propiedad horizontal, y para evitar que los morosos actúen impunemente, qué mejor que impedirles ejercer su derecho al voto.
Se recomienda que la limitación del derecho al voto de los morosos se incluya dentro del reglamento de propiedad horizontal para que exista un sustento legal efectivo.
Se recomienda también limitar solamente el derecho a voto, más no al de voz y mucho menos prohibir al moroso ingresar a la asamblea general de propietarios. Con que no pueda votar es suficiente para impedir que eventualmente puedan interferir en las decisiones de la asamblea que le sean desfavorables.
Para complementar
- ¿Un moroso puede ser miembro del consejo de administración de una propiedad horizontal?
- ¿Cónyuge de copropietario tiene voz y voto en la asamblea de la propiedad horizontal?
- Derechos del arrendatario de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal
- ¿Quién firma el contrato del administrador de la propiedad horizontal?
- ¿Puede un copropietario ser administrador de la propiedad horizontal?
buenas tardes…cuando un propietario impugna la asamblea ante el administrador de ph y el consejo de administracion…¿cuanto tiempo tienen ellos para dar respuesta?
Se impugnan las DECISIONES de la Asamblea ante un Juez. No se puede ante el administrador. El Juez le determina el tiempo de respuesta.
BUENAS TARDES: cuando un residente impugna la asamblea ante el administrador y el consejo…¿cuanto tiempo tienen ellos para dar respuesta?
Buenas tardes mi pregunta es :En una propiedad horizontal se escogieron 14 personas para el concejo, de las cuales 7 quedaron principales y 7 suplentes. Al tomar la desicion de contratar una nueva empresa de vigilancia, la votacion se rige dentro de los 7 principales o algun de los suplentes pueden votar sin que se le haya dado poder de
representar a alguno de los principales?
y si la comunidad no esta de acuerdo con la desicion tomada por el concejo se puede impugnar esta desicion?
Les agradesco me colaboren respondiendome antes de las 6:00 pm del dia actual por que a las siete hay una reunion por parte de los propietarios.
mil gracias
Si fueron nombrados por la Asamblea tienen también derecho a votar así sean solo suplentes, igual forman parte del Consejo de Administración.
Por otro lado si la Asamblea facultó al Consejo para escoger la empresa Vigilancia, lo puede hacer. Para evitar esos contratiempos es mejor pasar la información cuando haya Asamblea y así todos quedan de acuerdo con la decisión tomada y se evitan ese tipo de problemas.
Buenas tardes mi pregunta es :En una propiedad horizontal se escogieron 14 personas para el concejo, de las cuales 7 quedaron principales y 7 suplentes. Al tomar la desicion de contratar una nueva empresa de vigilancia, la votacion se rige dentro de los 7 principales o algun de los suplentes pueden votar sin que se le haya dado poder de
representar a alguno de los principales?
por favor cabe una demanda en este caso y contra quien ? en mi conjunto hace año y medio pidieron una cuotra extraord. de aprox. $850000. para pintar el conjunto de 9 torres, es el momento que el conjunto tiene un estado deplorable peladuras por toidas partes, rajaguras, de dos colores se convirtio en 4´0 5 en fin todo un desastre una estafa para el valor de esta cuota, la administracion respondio que no tuvo poliza de seguros para este negocio, en fin no da respuesta satisfactoria y estan pensando en pedir otra cuota, que se hace en este caso , gracias.
Con referencia a los grupos de oraciòn que se realizan privadamente en el interior de las casas o apartamentos de unidades de conjuntos de propiedad horizontal, existe una norma expresa en la ley que prohiba tales reuniones?.
En caso de que no haya prohibiciòn al respecto en la ley 675/01 o su reglamentaciòn que contrarie el derecho constitucional del artìculo 19 de la constituciòn y la ley 133 de libertad de culto, y se haya incluido en el reglamento de propiedad horizontal la prohibiciòn de realizar reuniones de caracter religioso, cuàl es el procedimiento para subsanar esta anomalìa?.
pueden tambien cobrar por el tener invitados a las areas comunes como piscinas.
Gracias por sus respuestas y aportes.
mi pregunta es …cuando se contrata un administrador por cierta cantidad de horas mensual…es obligación pagarle prestaciones sociales y liquidación…
Gustavo:
Depende del tipo de contrato que se haya firmado. Si es un contrato de carácter laboral, debe pagársele todo lo que dispone el código sustantivo del trabajo. Si es un contrato de índole civil sólo se pagarán los honorarios pero, en este caso, no podrá existir ninguno de los elementos que configuran la relación laboral, ésto es, el ejercicio personal de las actividades, la subordinación o dependencia y la remuneración.
que se debe hacer cuando se filtra un consejero moroso muchas gracias
Si el Reglamento no tiene esta restricción, no se puede hacer nada, pues la Ley tampoco lo contempla. La Asamblea es la que debe decidir ese tema.
Lázaro:
Si el Reglamento de Propiedad Horizontal contempla el caso, aplicar el reglamento. Si no, sería conveniente que la Asamblea de Copropietarios en la sesión ordinaria o en una reunión extraordinaria aprobara la norma o regla que impida que los deudores morosos puedan ser elegidos como miembros del Consejo de Administración. Esa norma aprobada por la asamblea deberá ser elevada a escritura pública para poder ser incorporada al Reglamento del edificio o conjunto.
Un miembro del Consejo de Administración moroso es lo más perjudicial para llevar a cabo una administración sana en materia de finanzas de la copropiedad porque siempre intentará defender sus propios intereses para continuar en su mora y es el peor ejemplo de buen gobierno que se pueda brindar a los habitantes de la copropiedad.
Buenas noches gracias por las orientaciones, pero todavía me quedan dudas.
1.- Dónde y cómo se presenta la impugnación.
2. Si esta aprobado tener 7 consejeros,5 principales y dos suplentes, es válido aceptar solo a cinco?
1. Se presenta en la Alcaldía donde está inscrita la Personería Jurídica y tiene dos meses “El artículo 49 de la ley 675 de 2001, establece un plazo de 2 meses para impugnar las decisiones, plazo que se debe contar desde el momento en que se publique o comunique el acta que contiene la decisión a impugnar. Queda claro entonces que los 2 meses no se cuentan desde la fecha en que se realiza la asamblea de copropietarios sino desde la fecha en que se publique o comunique el acta, fecha que suele ser muy posterior a la realización del acta.”
2. Sí. es válido.
La responsabilidad del revisor fiscal llega hasta el momento en que descubra y reporte las irregularidades a los organismos competentes, sus funciones no van mas allá de identificar fallas y sugerir correctivos, mas no el de tomar decisiones, así que una vez identificada y reportada la irregularidad, la responsabilidad de seguir incurriendo en la misma irregularidad corresponderá exclusivamente a la sociedad y a quienes hayan tomado tales decisiones.
Como el revisor fiscal no tiene facultad para tomar decisiones y así cambiar las situaciones irregulares, lo que DEBE hacer es reportar, informar esas irregularidades acompañadas de posibles correctivos. Si las irregularidades no son informadas a quien corresponda, el revisor fiscal seguirá siendo responsable por las irregularidades presentadas y las consecuencias en que estas puedan derivar.
Buenas tardes, gracias por la colaboración de antemano tengo unas inquietudes:
1.- como y porqué se impugna una asamblea?.
2.- Un Revisor Fiscal, puede manejar una asamblea?
3.- Cuando se lanzan a conformar el Consejo de Administración uno de los Consejeros saco un voto y el Revisor Fiscal, arremete con negatividades con microfono en mano contra dicha persona, eso es labor del Revisor Fiscal en la asamblea, es decir esa es la actitud de un Revisor Fiscal? y por ello esta persona renuncia o existe alguna sanción hacia él?
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4.- El Administrador por ley quedó como secretario de la asamblea,solo la grabó y a la par con el R.F. dirigieron la asamblea dando respuestas,dando la palabra y haciendo caso omiso al Presidente de la asamblea, también no quería soltar el micrófono, de igual manera con gestos exagerados de no aceptación, pero cuando hablaba decía lo contrario.
5. uno de los consejeros desde el segundo año, que se postula descaradamente empezó en su segundo mandato a manejar casas en arriendo de la Unidad hoy ya es el cuarto, se le ha comprobado que muchas de esas casas son deudores morosos y los poderes de esas casas que son aproximadamente 45 los entregó a sus inquilinos para que votaran por él .Poco o nada le interesa el manual de convivencia, además por informe del Administrador se ha hecho pasar como administrador de la Unidad varias veces y no ha existido sanción alguna,El Administrador.manifiesta que no tiene soporte alguno de la ley para sancionar,pese que existe un manual de convivencia y unas leyes.
6.- En la asamblea del año anterior se aprobó por unanimidad que fueran 7 dignatarios 5 principales y 2 suplentes, ésta vez poco o nada les importo y solo quedaron 5.Es legal este acto?
Por favor darme respuesta a estas preguntas, nuevamente mil gracias por su colaboración
Se impugna cuando no se está de acuerdo con las decisiones tomadas en ella. El R. Fiscal no puede dirigir la Asamblea. Se debe limitar a dar su informe financiero del año. El que maneja la Asamblea es el Presidente por elección de los Asambleistas, se debe respetar y también saberla dirigir. En cuanto a los Consejeros, Hay que regirse por el Reglamento de P.H. para argumentar todo lo que está preguntando y exponerlo en la Asamblea para que respeten las normas y la ley.
fany lu me encantas nose creo quem ,porque me gusta tu cnciones y quienes cantaron el miercoes
como se puede destituir a un miembro de la junta, que siempre esta moroso, debe 20 millones, y tiene varios aptos , por lo tanto mucho coeficiente, y siempre se valen de esto para tomar las decisiones? que ley nos ampara?
Quisiera que me absolvieran una inquietud:
En mi concepto, solo pueden formar parte del Consejo de Administración los PROPIETARIOS de unidades privadas, entendiéndose como tales los titulares que figuran en el Certificado de Libertad y Tradición, es decir, del o los adquirentes o sus delegados…
En este orden de ideas y, como quiera que la sociedad conyugal es un ente que se reconoce sólo para su liquidación, contrario a lo que establecían las leyes anteriores, donde se reconocía y figuraba en los trámites legales la existencia o vigencia de la Sociedad Conyugal; al no figurar el conyuge en una escritura o en el Certificado de Libertad y Tradición del inmueble, este no puede ser reconocido como propietario del bien y consecuentemente formar parte del Consejo de Administración. Esto desde el punto de vista de poder ejercer como propietario, a la luz de la legislación colombiana, donde el conyuge del propietario no tiene facultad para enajenar, comprometer o disponer del bien, por el hecho de no figurar como propietario, lo cual, a mi juicio es extensivo a todas las facultades, atribuciones y derechos que le asisten frente a la propiedad y ante terceros.
Ud tiene razón parcialmente, el consejo debe estar conformado por tres o mas Propietarios, pero esos propietarios pueden nombrar un delegado que sea el que asista y participe en las reuniones del consejo. Por ejemplo, si un propietario tiene un impedimento físico, puede ser miembro del consejo y nombrar a su esposa como delegada, será ella quien asista, vote y tome decisiones en nombre del propietario al interior del consejo. Otro caso similar es cuando el propietario es una sucesión o una persona jurídica.
Es necesario el cerramiento del conjunto? eso luego no lo habían prohibido
Con referencia a los grupos de oraciòn que se realizan privadamente en el interior de las casas o apartamentos de unidades de conjuntos de propiedad horizontal, existe una norma expresa en la ley que prohiba tales reuniones?.
En caso de que no haya prohibiciòn al respecto en la ley 675/01 o su reglamentaciòn que contrarie el derecho constitucional del artìculo 19 de la constituciòn y la ley 133 de libertad de culto, y se haya incluido en el reglamento de propiedad horizontal la prohibiciòn de realizar reuniones de caracter religioso, cuàl es el procedimiento para subsanar esta anomalìa?.
Gracias por sus respuestas y aportes.
Buenavista PH propiedad Horizontal
Puede la Asamblea tomar la decisión de vetar a los morosos a solo voz, en una reunión ordinaria, sin necesidad de modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal.? También puede tomar la decisión de multar a los inasistentes a las Asambleas? Esto tampoco está en el Reglamento.
Gracias,
FELICITACIONES EN EL MES DE MARZO Y EL RESTO DE LOS DIAS, A TODOS LOS CONTADORES HONESTOS, TRANSPARAETE Y ETICOS DE COLOMBIOA DIOS LOS BENDIGA. ABRAZOS. ROBERTO
¿A que acuerdo de pago puede llegar un copropietario moroso?
Si al año de aber empesado la alministración vienen a cobrarla y nunca han pasado una cuenta de cobro estipulando la cantidad a pagar mensualmente. Tanmpoco han pasado la cuenta de cobro en un documento.
En el primer renglón del cuarto párrafo dice :
“Pero ha sido la jurisprudencia de la corte constitucional quien de cierta forma ha ABALADO……………”
El columnista por poco escribe abaleado por escribir avalado.