Los “Condominios campestres”, entre la ley 675 de 2001 y la ley 95 de 1890

Ante las reiteradas inquietudes de nuestros visitantes que adquieren o pretenden adquirir lote o casa en Condominio Campestre, esto es, mediante la parcelación reglada en el Decreto 097 de 2006, respecto a si aplican a estos las regulaciones del Régimen de Propiedad Horizontal; sin ser, o pretender ser, expertos en la materia, nos dimos a la tarea de hacer la confrontación académica de las regulaciones normativas vigentes sobre los regimenes de administración de las diferentes formas de comunidad respecto a los reglamentos de propiedad horizontal de algunos muy renombrados, otros no tanto, y aquellos que como inmensos proyectos de vivienda recreativa se encuentran en etapa impropiamente llamada de “venta de lotes”, cuyos hallazgos, nos permitimos plasmar en estas líneas para conocimiento general y debate abierto en particular.

En este ejercicio, para nuestra sorpresa encontramos que todos, absolutamente todos los veinte que tuvimos oportunidad de analizar, de parcelaciones ubicadas en las áreas próximas de Melgar, Girardot, Villeta, Anapoima y La Vega, sin importar su estrato, antigüedad o nivel de desarrollo, han sido sometidos a los rigores de la Ley 675 de 2001, con la premisa que muy seguramente, algún avivato leguleyo o quizá un mañoso amanuense notarial, adaptó y popularizó un formato de reglamento de Propiedad Horizontal de algún conjunto residencial, que sin mayores variaciones ha sido el comúnmente acogido por estas formas de comunidad, sin entrar en el miramiento especifico que el Régimen de Propiedad Horizontal de la Ley 675 se encuentra estructurado direccionadamente para la regulación de comunidades urbanas y solo por excepción para regulación de la comunidad rural.

En ese orden tropezamos con que alrededor de 95% de los Notarios de tierra caliente, e incluso de Bogotá, unos y otros seguramente en su afán por percibir los emolumentos de las tarifas propias de esta actividad, se limitan a “ dar fe y testimonio de que compareció”, pero en lo más mínimo se percatan o exigen que en los Reglamentos de Propiedad Horizontal de estas formas de comunidad parcelaria rural, por lo menos exista la declaración OBLIGATORIA de acogerse a la Ley 675 de 2001, tal cual lo prevé el Artículo 85, y ha sido el colmo, incluso como varios de estos reglamentos se protocolizaron sin por lo menos reunir los mínimos documentos propios de la Propiedad Horizontal, como licencia de construcción y/o planos. En quince de los veinte confrontados, se estableció como no obstante se ha obviado la exigencia legal de dicha declaración, la Honorable Asamblea General de Copropietarios nombró el ilustre Consejo de Administración que a su vez designó al flamante Administrador, quien hace, manda, dice y desdice, actuaciones todas, que carecen del mínimo soporte valido legal, encontrándose tales Reglamentos  permanentemente en el limbo de la nulidad absoluta.

Debe tenerse claro y presente que, cuando la copropiedad rural parcelaria -Condominio Campestre, a lo snob-,  reglada por el Decreto 097 de 2006 y complementarios, en su Reglamento de Propiedad Horizontal no plasme expresa manifestación de su sometimiento a la Ley 675 de 2001, la misma no le es aplicable, ya que al no someterse a esta, constituye simplemente una colectividad de comuneros sobre terreno privado no de las características del Artículo 1º del Régimen de Propiedad Horizontal, y en consecuencia, la regulación que le es aplicable, se encuentra contenida en los Artículos 16 a 26 de la Ley 95 de 1890, o Régimen de Administración de una Comunidad, de la cual nos ocuparemos en entrega posterior.

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19 Opiniones
  1. pedro jose dice:

    buenas tardes mi pregunta es con respecto a un lote que tengo de 25 mil metros en las goteras de cali pienso parcelarlo e leído que debo acercarme a planeacion municipal a pedir requisitos para este proyecto y saber la viabilidad de los permisos la zona es boscosa siendo boscosa pero estando en el pot de la ciudad y asta pagamos impuestos de valorización y obras extraordinarias dela ciudad y teniendo en cuenta que esta zona fue aseptada según un pot antiguo de la ciudad puedo hacer valer estos derechos y parcelar el terreno en que condiciones me podría orientar parcelar agradezco mucho su amable orientación y máxime si me hablara de la protección de la zona boscosa podría proyectarse lotes reforestados o algo asi es posible vender lotes de 1000 metros

  2. Daniel Rincon dice:

    Buen día
    Me es de gran utilidad el presente articulo, ya que presento la siguiente situacion
    Tengo un lote en una parcelacion, los administradores de la parcelacion y propiedad horizontal (asi reza la escritura), envian correos como cobro prejuridico "basandose en la ley 675" la cual no estan facultados* para ejercerla, el ente administrador tienen personeria juridica otorgada como "Corporacion agroindustrial" Del min de agricultura , Camara de comercio no Vigente desde el año 2012, representante legal que ya no pertenece a la parcelacion, lo mas insolito del caso es q no prestan ningun servicio en zonas comunales, tienen una casa comunal y zonas comunes las cuales cultivan cafe platano y otros, para ello es que se usa el dinero recolectado, NO EXAGERO asi son las cosas, en estos momentos no pago las cuotas ya que no lo veo como un ente legalmente constituido y de validez sin embargo al quejarme en planeacion del municipio, me dicen q eso no es un tema de ellos, la deuda de mis cuotas sigue creciendo y me preocupa finalmente que en algun momento digan que si debo ponerme al dia, incluso con una cuota extraordinaria de 500.000 por persona que aprobaron para pagar a un empleado (aunque en asambleas nunca emiten un comunicado de la reunion)
    Son muchas cosas en las que tienen "rabo de paja" in embargo no se si tambien yo este equivocado
    Agradezco su atencion y si me pueden asesorar y si depronto conozcan de alguna entidad o abogados experto para asesorarme si hasta que no esten legalmente constituidos mis deudas nosean una obligacion juridica
    Muchas Gracias!

  3. mario dice:

    cordial Saludo,
    los felicito por su pagina, es muy útil.
    podrían ayudarme?. mi madre tiene una casa en un condominio campestre, existe una zanja que atraviesa varios lotes y casas ya construidas, el agua proviene de un lago pequeño y de la lluvia. atrás del condominio hace pocos meses una empresa sembró tomates, el área es muy lluviosa y de clima templado, en la reciente época de lluvia ha ocurrido que toda el agua lluvia proveniente de la tomatera se canaliza hasta nuestra zanja comunitaria. dicha zanja pasa por primera vez por nuestra casa pues esta casi aledaña a la tomatera, resultando en inundacion, barro, tomates, maleza , se inundó una pequeña poceta que se ha construido en piedra, y la hemos limpiado varias veces, la ultima vez hace 1 mes decidimos poner un filtro en la entrada de la zanja al lote, resultando que con la lluvia todo el material solido produjo rebasamiento del agua proveniente de la tomatera y ahora se inundaron otros lotes e incluso las calles del condominio, se había puesto en conocimiento del administrador quien comentó que el dueño de la tomatera iba a pasar una retroexcavadora pero eso no ha ocurrido, ahora el administrador mando a quitar el filtro y se ha vuelto a inundar nuevamente la poceta y a llenarse de lodo pues nos han culpado a nosotros de la inundación de otros lotes, que se debe hacer? que ley nos proteje o cual ley regula estas aguas de lluvias y zanjas?

    • FERNANDO CALDERON OLAYA dice:

      Un Saludo

      Altamente reconocidos

      De una parte,
      lo mas seguro es que ese condominio no tenga infraestructura hidraulica para el manejo de aguas lluvias, de tal forma que eventualmente podría no tener planos aprobados y las casas que se levantan esten obedeciendo a autoconstrucción, aspectos que son bastante dificiles de manejar y más aun de legalizar.

      Ahora,
      no se trata que el administrador comente, sino que actúe, para eso le paguan; si las aguas lluvias, o de riego del vecino los estan afectando, no se trata de que le dijeron que iban a pasar una retro, debe adelantar las acciones policivas correspondientes por perturbación a la propiedad, independiente de las judiciales individuales que cada quien adelante por los daños y perjuicios causados

  4. Jimena Gomez dice:

    Muy buenos días soy una ciudadana que quiere comprar un lote rural a una constructora ellos me dicen que no requieren permiso de Catastro no permiso de estudio de suelos por ser rural. Los lotes son financiados a 2 o 3 años pagado en su totalidad entregan las escrituras punto de agua y luz y que ya uno como propietario puede construir en este caso sería una casa campestre. Mi pregunta es si ellos no tienen como constructora permiso de curaduria ni estudio de suelos como es posible que yo pueda construir creo que están engañando a los clientes al respecto. Espero si valiosa asesoría.

    Muchas gracias cliente confundido

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas Noches

      Catastro no da ningun permiso.-

      Las constructoras hablan mucho, dicen poco y cumplen menos.

      Cualesquier proyecto de desarrollo inmobiliario rural o urbano debe ceñirse al POT de cada Municipio, y en consecuencia debe tener las respectivas licencias de construcción, urbanización o loteo segun el caso; ahora, debe revisar si es un proyecto cerrado o abierto en cuyo caso existiran o no, limitaciones de construcción.

      Las licencias deben contener en planos aprobados, no solo el loteo, sino los puntos de acometida de agua potable y su suficiente presión por parte del acueducto municipal, los sistemas privados y publicos de disposición final de aguas negras y aguas lluvias por separado sin que se interconecten en ningun punto, asi como la conexión a las redes de energía.

      Con todo,
      acerquese a la Alcaldía del Municipio, Oficina de Planeación Municipal y verifique al centimetro la legalidad, viabilidad y ajuste del proyecto, antes de "invertir", no ya sea que compre un problema.

      A manera de sugerencia:
      vinculese a proyectos ya en desarrolo y suficientemente estabilizados, seran quiza más costosos, pero no llega de pionera.

  5. Vicky dice:

    Buenas tardes doctor Calderòn, leyendo lo manifestado en su artìculo y las leyes a las que hace relaciòn, quiero consultar a usted lo siguiente:

    Tengo mi finca en una parcelaciòn campestre que està regida por la normas de propiedad horizontal, segùn lo expresado por usted y que reposa en las normas esto, no serìa correcto. Que correctivo debe tomarse al respecto.

    Se nombrò una administradora que ejerciò por contrato de prestaciòn de servicios por mas de 15 años, con autonomìa plena y falta de control por parte de los miembros del consejo directivo y tambièn de los copropietarios que no solicitabamos cuentas sobre lo que se realizaba con los pagos efectuados. En el año 2015 se solicitò realizar una auditoria a los libros contables, encontrando evidencias de faltantes de dinero, pagos registrados pero no ingresados, etc.... Ante la evidencia de dichas irregularidades, la administradora presentò su carta de renuncia . Conocemos que no es procedente el realizar procedimiento de descargos ante la falta por el tipo de contrato, nos han comentado de la responsabilidad de los administradores anteriores pero me gustarìa saber si esto es aplicable para la parcelaciòn, pues lo que he leido aplica para las sociedades anònimas simplificadas y que podremos hacer para solicitarle a ella explicaciòn de los faltantes.

    Muchas gracias

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Señora
      Vicky
      Buenos Días

      Sin efectuar un estudio documental sobre todo el historico de la parcelación sería irresponsable emitir alguna opinion vinculante al respecto ya que podríamos estar entre la nulidad absoluta del reglamento de propiedad horizontal hasta su convalidación.

      Lo que si es cierto que sea cual sea la forma de "administración" que se hubiese adoptado, la persona al frente de la misma, una vez detectactados los hallazgos irregulares está obligada quiza no a "rendir descargos", pero si, a RENDIR CUENTAS DE SU ADMINISTRACION no a través de un procedimiento comercial o societario, sino de un procedimiento judicial en el cual no se discutirá el regimen al que se sometió la parcelación que es tema de otra discusión, sino el manejo de la misma.

  6. clara ines velasquez dice:

    buenos dias

    Cuales son los requisitos para ombrar un contador de un condominio.
    Es correcto que el administrador sea el secretario (a).
    El tesorero cuanto tiempo debe permanecer en esa funcion?
    Puede ser el contador esposa o esposo de un miembro del consejo?

  7. clara ines velasquez dice:

    Buenas taredes

    Deseo saber si es correcto primero:

    1. _ Es correcto que el administrador sea el secretario del consejo de administracion?

    2._ Es correcto que el contador (a) sea la esposa de un miembro del consejo?

    3._ UN tesorero de un condominio cuanto tiempo puede ejercer esa funcion?

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenas tardes

      1.
      No es usual, pero no tendría nada de incorrecto siempre que sea adhoc para una determinada cesión, ya que podría presentarse dualidades no muy claras al momento de certificarse actas de reunión. Lo usual es que sea uno de los miembros del Consejo.

      2.
      No es conveniente, existe un regimen etico de incompatibilidades e inhabilidades que los cobija

      3.
      El periodo que determine el Consejo.

  8. carlosjulio dice:

    Les solicito el favor de orientarme en lo siguiente: Tenemos un lote de terreno en el cual no se ha levantado ninguna construcción, está dentro de un condominio.
    Las pocas casas que están allí construidas pagan administración por valor de $700.000 mensuales; la administración me está pasando una cuenta de cobro por derechos de admninstracion sobre el lote como si este tuviera casa construida, sin tener en cuenta que es solo un lote pelado-sin construir- al que no hay que cuidarle nada.
    Uds. creen que me asiste un derecho de petición o tutela para que reconozcan que no deben cobrar por algo que no se causa? gracias por su respuesta

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Para que exista una administración propiamente dicha debe haberse entregado y recibido el proyecto por lo menos EN PLANOS por los propietarios quienes conformaran la primera asamblea de copropietarios que a su vez designará el Consejo de Administración, Administrador, se inscribirá en la Alcaldía Municipal, discutirá y aprobará el primer presupuesto y con base en estas, fijará la primera cuota de administración...

      Si nada de esto se cumple, los costos de administración corren por cuenta de la constructora y/o urbanizadora SIN QUE PUEDAN SER TRASLADADOS a los propietarios

      Ahora, a no ser que su lote esté situado en Peñalisa, El Peñon o Mesayegua ese importe de $ 700.000 mensuales está totalmente desfasado.

      ASi las cosas, no se desgaste, porque una cosa es que le "cobren" y otra cosa que incautamente pague

  9. Juan de jesus Cardenas c. dice:

    Buenos días , muy interesante su información, agradecería si es posible me orienten sobre qué cargos se deben nombrar en un concejo directivo de concomió sometido a régimen de propiedad horizontal muchas gracias.
    Juan de jesus Cardenas c.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenos Días

      En principio, la Ley 675 de 2001, no determina la figura de "Consejo Directivo", sino de CONSEJO DE ADMINISTRACION, y este orden debe ser referenciado.

      Ahora, toda vez que el Consejo de Administración es elegido por laAsamblea General de Copropietarios, actua como delegatario de esta, pudiendo por excelencia, nombrar al Administrador y los miembros del Comité de Convivencia; adicionalmente podrá intervenir en las designacioones de Contador, Revisor Fiscal, y Apoderados Judiciales.-

      Ahora al interior del Consejo de Administración, este elige su Presidente y Secretario

  10. Mauricio moreno dice:

    buen día, hace poco adquirí un lote de 500 mts2 en un "condominio campestre" así lo promocionaron, sin embargo en diciembre de 2015 hicieron entrega de las zonas comunes, piscinas, canchas, vías, planta de agua entre otras propias del condominio sin embargo este mes luego de elegir la junta, indican que no se puede constituir este terreno como condominio, ni como conjunto (P.h) ya que la ley no lo permite y estudiaron la posibilidad de crear un "club", sin embargo no estoy de acuerdo. Mi pregunta es; es posible que de acuerdo al articulo 85 de la ley 675 de 2001, se pueda registrar en notaria esta persona jurídica como condominio en predio rural?? o debe hacerse como una colectividad de comuneros ley 95 de 1.890 gracias. Que pros y que contras podemos tener en caso de constituirlo como club house.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buen Día

      En principio no es posible, esa propiedad se encontraría reglada por la Ley 95 de 1890; no obstante tendría que estudiarse pormenorizadamente la situación, incluso desde la promoción, toda vez que eventualmente podría estarse configurando desde una publicidad engañosa, pasando por un incumplimiento de contrato y quizá, hasta una estafa agravada

  11. Giovanni dice:

    Gracias por su artículo, creo que refleja el sentimiento de muchos que, a falta de una mejor definición en la ley, nos sentimos perdidos respecto de la aplicación de la 675.
    Tal vez el punto más álgido es el de coeficientes. Concuerdo con usted en que la 675 fue hecha para apartamentos urbanos, en los que prácticamente no son posibles los cambios de área construida (y por ende de coeficientes). Cosa distinta es en condominios campestres, donde confluyen lotes de varios tamaños cada uno con construcciones cuyas áreas pueden ir de 0 m2 a la totalidad del lote, y en los que **los cambios de área son pan de todos los días** (construcción de kioskos implicaría recalcular los coeficientes y por tanto reformar el reglamento de PH).

    Además del decreto, hay alguna otra norma que de luz sobre el cálculo de coeficientes en condominios / parcelaciones / unidades cerradas?

    • Fernando Calderon Olaya dice:

      Un Saludo

      Quiza a nivel local existan resoluciones que lo traten, lo cual puede averiguar en las Secretarías de Hacienda u Oficinas de Catastro; en los condominios y lotes campestres "estan" aplicando el coeficiente por el metraje del lote, y no por el de la construcción como entendemos y concordamos que debiera ser.

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