Los efectos en la ganancia ocasional de comprar inmuebles por un valor superior el escriturado
Una de las estrategias de los contribuyentes que venden bienes raíces para no pagar impuestos por ganancia ocasional, es realizar la escritura pública por un valor inferior el valor real de la venta.
Para ello, el comprador paga el valor escriturado con un cheque, y el resto la paga en efectivo, de esta forma pueden evitar que la administración de impuestos, mediante la información reportada por las entidades financieras, detecte el monto verdadero de la enajenación.
El estado nos ha vendido la idea de que de esa forma el estado pierde plata porque se deja de pagar un impuesto, pero no siempre es así y veremos porqué.
En estos casos, el impuesto que deja de pagar el vendedor, lo tiene que pagar el comprador cuando con posterioridad venda ese bien raíz.
Supongamos que el contribuyente A, vende a B un edificio en $100.000.000, y lo escrituran por $50.000.000, evadiendo de esta forma el impuesto por ganancia ocasional correspondiente a $50.000.000.
Ahora, cuando B, en un futuro vende ese bien por $150.000.000, su costo fiscal serán los $50.000.000 escriturados, por lo que deberá pagar el impuesto de ganancia ocasional por $100.000.000, compensando de esta forma el impuesto que inicialmente se dejo de pagar.
Para que B no pague ese impuesto, tendrá que seguir escriturando por debajo del precio real de venta, pero llegará el momento en que eso no sea posible, y entonces se deberá pagar el impuesto no pagado durante todo el tiempo anterior.
Mediante esta estrategia, se podrá evitar temporalmente el pago del impuesto, pero tarde o temprano este se deberá pagar, aunque no se pagará ni sanción ni intereses.
Así, lo único que se logra con escriturar por debajo del precio de venta, es diferir el pago del impuesto por ganancias ocasionales.
Siempre es mejor hacer las cosas correctamente, porque llegará el momento en que todo se revierta, y el último vendedor será el que tenga que pagar los impuestos que los anteriores no pagaron.
Para tratar de evitar un pago elevado por concepto de ganancias ocasionales, se puede recurrir a otro tipo de estrategias sin tener que recurrir a realizar una escritura por valor inferior al real, como es el caso de la planeación a la hora de declarar el activo que será objeto de futura venta, teniendo en cuenta que el valor declarado será el costo fiscal, y entre mayor sea este, menor será la ganancia ocasional.
Para complementar
- ¿Qué es una ganancia ocasional?
- Ganancia ocasional gravable y renta líquida gravable no se suman para efectos de aplicar el impuesto
- Efectos tributarios de la venta de un activo antes de los dos años de su tenencia
- Entregar activos como dación en pago puede generar ganancia ocasional
- Indemnizaciones por seguro de daño que no constituyen renta ni ganancia ocasional
Que implicaciones tiene que por ejemplo, al momento de la compra el bien se registre por $35.000 y en escritura quede igual. Pero luego el momento de la venta se escriture por los mismos $35.000 pero en libros quede por $40.000. Agradezco comentarios al respecto.
que bienes pagan ganancia ocasional, como es con personas naturales, con sociedades y por sobre todo con fundaciones, a partir de cuanto tiempo de tener el bien no se paga,las fundaciones pagan ganancia ocasinal, como se paga,como se puede aminorar su elevado costo. jairo almanza l 3187603307
VARIA EL VR. O PORCENTAJE DE LA GANANCIA OCACIONAL, en la venta del inmueble por haberlo tenido mayor o menor tiempo?????
gracias,
Buenas tardes, apartir de que diferencia entre el impuesto predial y el valor comercial Y/0 de la escritura se genera ganancia ocacional en la venta de un inmueble?
Gracias
Hola me gustaría que con cada pregunta que hacen, deberían publicar la respuesta a cada caso, porque si uno tiene una duda la pueda despejar con los comentarios que hacen las personas.
SIIII, SERIA BUENISIMO Q PUEDA VER LAS RESPUESTAS.
hola estoy negociando un apto y la persona que me lo compra va a solicitar un leasing del 70 por ciento,el avaluo esta por 190 millones, y lo estoy nena gagociando en 270 millone queria seber si hay ganacia ocacional y cuanto es.y si sepuede hacer algo para evitar esa gracias
hola estoy negociando un apto y la persona que me lo compra va a solicitar un leasing del 70 por ciento,el avaluo esta por 145 millones, y lo estoy nena gagociando en 280 millone queria seber si hay ganacia ocacional y cuanto es.y si sepuede hacer algo para evitar esa gracias
Responder
Mi suegro tiene una propiedad que en el avaluo para impuestos es de $160 millones y le estan ofreciendo $350. millones, la propiedad lleva con el mas de 19 años y desea saber si el impto por ganancia ocasional baja del 40% al 15% por tenerla por muchos los 19 años?
Buen dia, por favor solicito una informacion de carcter urgente, estoy a puertas de vender un apto este tiene un valor de 100 millones de pesos de acuerdo al avaluo catastral, pero me urge un dinero y me ofrecen 85 milloness de pesos, lo puedo vender por debajo de su avaluo, y hacer las escrituras por este valor? al igual en el conjunto se van hacer unas remodelaciones la cuota extraordinaria que ellos piden quien debe pagarla el antiguo dueño o el que va a comprar, por favor agradezco esta informacion a la mayaor brevedad. Junio 6 de 2011, Gracias por su atencion
Si alguien me ayuda a salir de la ignorancia se lo agradezco infinitamente.
1-Tienen las Cooperativas y/o Precooperativas en Colombia un “Fondo propio” para consignar las Cesantías del personal que suministran a Empresas, cuando dichas precooperativas tienen eso por objetivo? Es o no el 14 de febrero su fecha limite para consignar las cesantías? Quien escoge el Fondo donde se consignaran sus Cesantías, el Trabajador o la Precooperativa?
2- Pueden las Cooperativas y/o Precooperativas, con o sin autorización de sus Socios(Empleados suministrados a Empresas) gastar y/o invertir el interés de las Cesantías de su pesonal, en Capacitación de los mismos?
Mil gracias. Cel: 313-6793564
ayuda!!!! hice una negociacion verval para la compra de un lote por 25.200.000 (avaluo cotastral)en diciembre de 2010… hoy me entere que el avaluo catastral 2011 subio a 31.700.000.
los verndedores me dicen que sostienen el precio de 25.200.000 pues nadie les da mas por el presio pero que debemos hacer el documento de compraventa por los 31.700.000 que implicaciones tiene el presentar documentacion por debajo del valor catastral?? ante las oficinas de registro o las notarias??
en la Notaria no selo reciben tiene que ser minimo por el valor catastral
El documento de compraventa como es un documento privado se hace por el valor real del negocio($25.200.000), pero la escritura debe ser por el último avalúo catastral $31.700.000. Es aconsejable que en el documento privado, se manifieste que el pacto o convenio por ese precio se hizo antes del reajuste catastral para sanear la contradicción. También es aconsejable se solicite al IGAC revisar el avalúo, con basen en que el precio comercial real es de $25.200.000 y que excede el reajuste autorizado por ley (a no ser que sea la arbitraria “actualización” catastral de cada cinco años).
verbal,precio,
Buenas Tardes,
Si vendo un immueble sin haberlo declarado en renta , tendria alguna penalidad?
Se debe revisar su valor fiscal, si superaba los topes para declarar.
Los precios de los bienes definitvamente los fija el mercado, no los fijan las autoridades tributarias, por mas que se rasguen las vestiduras
Ha sido practica en Colombia la compra de un bien inmueble por un valor de escritura, muy por debajo del valor de la operacion comercial, y eso lo sabe todo el mundo; los notarios lo saben y simplemente dan fe de un hecho publico, por los valores que se plasman en la escritura
El mismo Codigo Civil,lo acepta, que el valor de la escritura sea uno, y el valor de la operacion de la compra sea otro
Las consecuencias no solo son de tipo tributario
En la sociedad descompuesta que nos ha tocado vivir en Colombia, quienes acuden a esa practica, en ocasiones se han visto inmersos en problemas con personas que son ricos emergentes ( o los llamados narcotraficantes) que compran un bien por un valor de escritura por debajo del valor comercial, entregan el dinero restante por fuera de la operacion de la escritura, y luego en un futuro, vuelven a que les reintegren la partida de la operacion que quedo por fuera de la escritura, con presiones o “cobradores” nada santos
Ahora los avaluos catastrales, todos sabemos que son muy inferiores a los avaluos comerciales, se paga impuesto predial sobre unos avaluos infravalorados
Como contribuyente del impuesto a la renta y al patrimonio, se tiene la opcion de declarar el bien por su costo reajustado en el IPC para los bienes raices, o por el avaluo catastral del impuesto predial, o por el autoavaluo
Los autoavaluos, rigen a partir de partir del mismo momento en que se hacen,tienen obligaciones tributarias en materia de impuesto predial, en materia de impuesto patrimonial, y de rentas presuntivas
Los autoavaluos tienen limites minimos determinados por las autoridades municipales, pero no tienen limites maximos
Cuando se tiene una planeacion tributaria, y se avecina la venta de un inmueble que tiene un valor comercial, muy superior al costo fiscal, la opcion que acuden las personas, es a hacer un autoavaluo, hacen la promesa de dompraventa en un periodo fiscal y la escritura en el siguiente a#o, lo cual esta dentro del marco de la Ley, no hay evasion, ni elusion; son mecanismos de defensa que tiene aun el contribuyente
Los que debe de analisar es el efecto fiscal de ese auto avaluo, porque de un lado va a tener un mayor impuesto predial en el intervalo que trasncurre entre el auto avaluo y la venta por escritura publica del bien, y de otro lado va a estar sometido a una mayor renta presuntiva, y ahora a un mayor impuesto patrimonial
Hagan sus cuentas
Saludos cordiales
Hernan Munoz
ayuda!!!! hice una negociacion verval para la compra de un lote por 25.200.000 (avaluo cotastral)en diciembre de 2010… hoy me entere que el avaluo catastral 2011 subio a 31.700.000.
los verndedores me dicen que sostienen el precio de 25.200.000 pues nadie les da mas por el presio pero que debemos hacer el documento de compraventa por los 31.700.000 que implicaciones tiene el presentar documentacion por debajo del valor catastral?? ante las oficinas de registro o las notarias??
Esta bien el concepto muy bien planteado pero dime la compra y venta se hicieron por valores reales como no pagar esa ganacia ocacional o de que manera disminuirla obsteciblemente ya la compra y venta se realizo de manera real y sobre la mesa al 100%
Me aclaras
Un saludo
Hola. Tengo el caso de mis hijos quienes de un proceso ejecutivo de alimentos lograron que se les adjudicara un bien inmueble en un remate. Este bien era de su padre y su valor comercial es mayor al valor por el que fue adjudicado en el remate. Nos han dicho que deben cancelar el impuesto de ganacia ocasional solo sobre el valor que excede al valor total de la deuda por alimentos con gastos incluidos, como el de honorarios de abogados, el 3% al concejo superior de la adjudicatura y predial y complementarios. >Realmente queremos saber cual es el procedimiento a seguir en este caso.
Muchas Gracias.
Claudia Patricia
El punto de partida es el valor que aparezca en la escritura pública mediante la cual les hayan adjudicado el bien raíz. Si lo llega a vender antes de dos años contados desde la fecha de la mencionada escritura, la utilidad que obtengan será gravada como RENTA, pero si lo venden a partir de haber cumplido dos años de estar incorporado en su patrimonio bruto según la escritura en mención, entonces la utilidad que se obtenga será gravada como GANANCIA OCASIONAL. Les queda una opción, solicitar la actualización del avalúo catastral al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, pero me parece que deben permanecer con ese bien por lo menos un año, contado a partir de la fecha del nuevo avalúo catastral actualizado.
Claro que al valor que aparezca escriturado le pueden agragar los gastos que usted menciona, (honorarios de abogados y el 3% al CS de la J, predial, NO y creo que tampoco la deuda por alimentos), pero sí puede tener en cuenta los costos por adiciones y mejoras probadas.
Buenas Tardes
Cuando Una empresa extranjera hace una iversion en una empresa Colombiana cual es el tramite a seguir, se deben pagar impuestos por eston ingrsos
Gracias
Liliana
Todo emprendimiento produce sucesos monetarios en forma de diferentes PROCESOS. La Contabilidad los identifica, PROCESANDO los movimientos monetarios de cada uno. A cada proceso se dió en llamarles Cuentas. Nos lleva a pensar que lo real es el papel escrito y no la realidad que representa. Las “Cuentas” de Resultado, tienen procesos de un solo signo, las demás suman y restan. El peligro es pensar luego que lo real es la Contabilidad y no la realidad que se manifiesta con o sin ella. mi blogs //contabilidadcientifica.blogospot.com
En realidad, por lo general la contabilidad oficial, la de mostrar, difiere de la realidad, por eso el empresario recurre a llevar una segunda contabilidad, esa SI tirando a ser lo más real posible.
Pasa lo mismo que con las leyes, son legales?, sí, pero no SIEMPRE JUSTAS, ETICAS Y MORALES, además están plagadas de “micos” y vacíos muy útiles para que abogados, fiscales, jueces y magistrados, se salgan siempre con la suya, si no es que no litigan unos, acusan otros, y fallan los demás en derecho sino revolviéndole a la cosa conveniencias políticas o intereses personales, como está aconteciendo ahora, que las denominadas víctimas de las “chuzadas” son las mismas personas que en virtud de sus investidoras tienen que juzgar y condenar a sus supuestos victimarios, es decir, están siendo juez y parte al mismo tiempo, lo cual parece no es tan ético ni resulta tan ceñido a derecho.