Mitos y verdades sobre las asambleas de propietarios (Parte III)

Esta es la tercera y penúltima entrega sobre este tema:

  1. Si se disuelve el quórum, se continuará la asamblea el tercer día hábil siguiente. Falso.  No se debe confundir, o escudarse en las reuniones de segunda convocatoria, de que trata el artículo 41 de la Ley 675, que solo aplican cuando la asamblea no puede sesionar por falta de quórum, es decir que se citó y no se completó el quórum legal de más de la mitad de coeficientes, de modo que no se instaló la asamblea y, por tanto, no la hubo, a diferencia de aquellas que se inician con quórum, pero en el transcurso de su desarrollo, éste se va disminuyendo por el retiro progresivo de los asambleístas, haciendo que en determinado momento en que se solicita verificación, o se realiza alguna votación, se evidencia que ya no hay quórum, por lo cual, la asamblea se disuelve. Así las cosas, al no haber quórum, no se pueden tomar decisiones y mal podría decidir una asamblea que ya no lo es, continuar el tercer día, o en cualquier otra fecha propuesta, por cuanto la decisión no será válida, por falta de quórum. En conclusión, en el evento de presentarse la disolución de la asamblea, la única forma de desarrollar los puntos faltantes del orden del día será citando a una nueva reunión de asamblea, que tendrá el carácter de extraordinaria.
  2. En las asambleas extraordinarias solo se puede tratar un tema o un punto. Falso. Este es uno de los “mitos” más generalizados y con menos fundamento. Señala el parágrafo 1° del artículo 39 de la Ley 675/2001 que “…en la misma no se podrán tratar decisiones sobre temas no previstos es éste” (refiriéndose al orden del día). Es por ello que se podrán incluir cuántos temas o puntos considere necesario quien la cita (administrador, consejo, revisor fiscal o propietarios) y no será procedente entonces hablar de proposiciones y varios, ni de aprobación del orden del día. Como excepción al punto de proposiciones y varios, tendríamos la asamblea extraordinaria citada para culminar el orden del día, cuando se disolvió el quórum en la ordinaria, como señalamos en el numeral anterior.
  3. Quien no figure en el certificado de libertad, no puede actuar como propietario o asambleísta. Cierto. Este es el único documento que demuestra la calidad de propietario; no se puede sustituir por una promesa de compraventa, ni por la escritura, ni por simplemente manifestar ser el cónyuge, si no figura en él, pues muchas veces estos documentos no se formalizan, o  no se registran para su validez. No obstante, la ley determina que la asamblea estará conformada también por los delegados o representantes de los propietarios, así que cualquier familiar o tercero podrá asistir mediante poder otorgado por el titular del inmueble.
  4. No se puede dar poder a un arrendatario para que represente a un propietario en la asamblea. Falso. Algunos reglamentos de propiedad horizontal o de asamblea establecen la prohibición de otorgar poder a un arrendatario y algunos exigen que sea a otro propietario, lo cual es totalmente ilegal, pues atenta contra la libertad del individuo de elegir y ser elegido, en este caso: elegir quién lo represente y la ley 675 establece que este tipo de disposiciones que vulneren sus normas imperativas, se entenderán no escritas.

MÁS SOBRE

Gerencie.com en su correo.

Suscríbase y nosotros colocaremos en su bandeja de entrada la mejor información que generamos diariamente.

Siéntase libre de opinar

34 Opiniones
  1. NELSON CHÁVEZ R. dice:

    Alicia buenas tardes. Con el ánimo de compartir el tema con todos los lectores, incluyo la respuesta en una editorial que seguramente será publicada mañana. Saludo.

  2. alicia dice:

    si la Administrador de un conjunto cita a asamble, en primera reunion no hay quorun, esa misma noche se le pasa un comunicado a la administradora quien firma dicho comunicado donde se se le anexa fotocopia de las firmas de los residente y se le solicita realizar una asamblea extraordinaria para los 8 dias después de habersele entregado el comunicado para tratar solo un punto el de Cambio de consejeros de administracion ó de ser posible en la segunda el tercer dia habil de la asamblea citada por ella puede adicionar un nuevo punto al acta del día que es la de nombrar nuevo consejo de administración.

    También :
    -Es legal que el comunicado para citación a la asamblea organizada por ella para el día 22 de Octubre-2016, tenga fecha de citación desde el 17 de septiembre-2016. Agradezco la información

    -Los propietarios que no estén al día con la cuota de Administración tienen derecho a solo voz mas no al voto?

    Gracias por la pronta respuesta

  3. Andres dice:

    Buenos días,

    la asamblea puede limitar a que los propietarios solo puedan arrendar el apartamento mínimo por 6 meses?, yo tengo un apartamento y lo he venido alquilando para vacaciones(días), pero desde la pasada asamblea (Mayo 2016) se ha prohibido esta actividad, esto lo puede hacer la asamblea?. Es de anotar que la ley 674 protege la libre iniciativa empresarial.

    • NELSON CHÁVEZ R. dice:

      Si el uso es para vivienda de habitación, no aplica la libre iniciativa empresarial; en caso contrario, debe estar estipulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

    • Mario dice:

      es vivienda turística cuando se alquila por días ,que debe estar autorizado en el reglamento e inscrito ante las autoridades de turismo ,al primero que multan es al administrador y al propietario,

  4. Guillermo Vasquez dice:

    Hubo una asamblea extraordinaria para aprobar un proyecto para modernizar la zona social
    La unidad se compone de 64 casas y todas con participación de copropiedad de unidad

    El presupuesto actual del proyecto es de $86.000.000

    La cuota mensual actual es de $ 244.000

    Hubo 48 asistentes a la asamblea
    Hubo 34 que votaron por el SI a la modernización
    Hubo 14 que votaron por el NO a la modernización

    Con estos resultados se considera el proyecto aprobado, sabiendo que para este tipo de decisiones se requiere mayoría por coeficiente (70%) ya que el costo de la cuota extraordinaria supera en más de cuatro veces el valor de la cuota mensual ?

    • NELSON CHÁVEZ R. dice:

      Es una decisión por fuera de la Ley y por consiguiente no tiene validez; se debe impugnar.

    • Gladys Castaño dice:

      Esta no es una decisión que requiera el 70% de la votación. La ley es clara en los eventos que esta votación se necesita, con una modernización de la zona social no se afectan coeficientes ni se están afectando o desafectando zonas comunes o privadas o venta de bienes comunes. Es una votación de mayoría.

  5. Guillermo Vasquez dice:

    Hubo una asamblea extraordinaria para aprobar un proyecto para modernizar la zona social

    La unidad se compone de 64 casas y todas con participación de copropiedad de unidad

    El presupuesto actual del proyecto es de $86.000.000

    La cuota mensual actual es de $ 244.000

    Hubo 48 asistentes a la asamblea

    Hubo 34 que votaron por el SI a la modernización

    Hubo 14 que votaron por el NO a la modernización

    Con estos resultados se considera el proyecto aprobado, sabiendo que para este tipo de decisiones se requiere mayoría por coeficiente (70%) ya que el costo de la cuota extraordinaria supera en más de cuatro veces el valor de la cuota mensual ??

    • Lucia Villalba dice:

      Hola Guillermo:
      La ley 675, en el Articulo 46 . Decisiones que exigen mayoria calificada como es el caso que nos expone.
      Para que haya Asamblea debe haber un quorum incial del 70%, sin este quorum no se puede realizar la asamblea. Pero la votación debe ser por mayoria.

  6. alejandra dice:

    buen dia:

    como propietaria puedo citar a asamblea extraordinaria?

    • NELSON CHÁVEZ R. dice:

      Hola Alejandra. Un solo copropietario no puede. De conformidad con el inciso segundo del Artículo 39 de la Ley 675 de 2001, puede hacerlo un número de propietarios que represente no menos de la quinta parte de los coeficientes de copropiedad (20%). ¡Saludo¡

  7. Luis Lopez dice:

    Buen día, si en una asamblea extraordinaria el consejo presentó a la asamblea unas inversiones con cotizaciones de unas empresas y la asamblea la aprobó pero después aparecen mejores cotizaciones ¿Se tienen que efectuar las aprobadas? Y en caso de que no se tengan que efectuar ¿como se debe proseguir? Gracias

    • Nelson Chávez R. dice:

      Luis buenas tardes. Se deben ceñir a lo aprobado por la Asamblea, en caso de haber incluido los proveedores en la decisión, pues determinar después que "aparecen mejores cotizaciones" puede ser algo subjetivo, teniendo en cuenta que el precio no es el único factor a evaluar para la toma de decisiones; además, para llevar el tema a la Asamblea ya se debió surtir un proceso, de modo que no es coherente estar cotizando nuevamente. Si la aprobación fue solo por el valor y no determinó los proveedores, entonces sí es válido mirar más opciones. ¡Saludo¡

    • Mario dice:

      debe citar a nueva asamblea , el órgano mayor es la asamblea ,si ella decidio es obligación para todos.no se puuede ir cambiando las decisiones de la asamblea .

  8. Eloisa Perea dice:

    Sr. Alfredo, se me olvidó agregar, que estamos atados de pies y manos, porque la Administradora se ha blindado contra cualquier demanda, ya que nunca se ha registrado como Administradora ni al consejo, en la alcaldía de Barranquilla. No hay nada que hacer por la vía legal.

  9. fanny ceballos dice:

    Este año en mi conjunto se ha realizado asamblea general y asamblea extraordinaria, pero no ha sido posible tomar decisiones por falta de quórum, somos muchos los interesados pero los poco desinteresados y que no asisten a las asambleas son los que no permiten llegar a la cuota de quórum necesaria. Como salvedad, el fondo nacional del ahorro estipulo en el manual de propiedad horizontal que por el tamaño del conjunto se permitirá elegir delegados por cada edificio habitacional, pero por falta de quórum tampoco se pudo ni elegir delegados ni tomar decisiones. Es decir, en ninguna de las tres reuniones se pudieron tomar decisiones. El conjunto requiere tomar decisiones urgentes relacionadas con el mantenimiento debido al deterioro de algunas bases de los sótanos que soportan los edificios. Mi pregunta concreta: Podría entablar una acción de tutela contra la administración por vulnerar el derecho a la vivienda digna y a la integridad personal, y los derechos colectivos de la seguridad y salubridad públicas, y la seguridad y prevención de desastres previsibles, y el derecho a la vida. Ellos cumplen con sus obligaciones legales, pero los recursos que tuvo la comunidad se agotaron y no se pudieron tomar decisones. A no ser que este permitido citar a 5, 6, u 8 asambleas extraordinarias haber si con suerte en alguna de ellas existe quórum. Gracias.

    • Nelson Chávez R. dice:

      Fanny, buenos días. No entiendo porqué no han tomado decisiones, si el Art. 41 de la Ley 675 de 2001 establece que si no hay quórum, se reunirá el tercer día hábil siguiente y se constituirá asamblea con cualquier número plural de propietarios, sin importar los coeficientes representados. Además, son obligatorias las decisiones, para los ausentes y disidentes. Saludo.

    • Mario dice:

      FANNY ud se refiere al articulo 46 Decisiones que exigen mayoría calificada 2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

  10. Luis Guillermo Arévalo C dice:

    En PAULO VI Etapa 2 se presentó en la ASAMBLEA GENERAL DE DELEGADOS (quienes supuestamente representan a 10 copropietarios, c/u) un informe de una AUDITORIA EXTERNA que descubrió malos manejos y graves irregularidades a partir de la imposición fortzada en 2011de una CUOTA EXTRAORDINARIA para cambiar redes de instalaciones sanitarias en áreas comunes en 54 edificios, la mayoría de los cuales no requerían tales obras. A raíz de este informe de la Auditoría, se hicieron muchas proposiciones sobre el veto a quienes han participado en tales irregularidades para tratar de configurar un Consejo y un stafff administrativo más sano y sin antecedentes, pero los implicados objetaron el informe y han logrado prolongar la Asamblea por más de 40 horas en 13 sesiones en los que se ha discutido la inhabilidad de personas implicadas que se verán investigadas en las denuncias que se han de presentar ante las autoridades competentes. Inexplicablemente, la presidencia de la Asamblea decidió declarar DISUELTA la Asamblea, no por falta de quorum, sino para evitar la decisión de la Asamblea sobre la inhabilidad de dos personas implicadas en el informe

  11. Hernando Mendez dice:

    Cuando la Asamblea se disuelve por falta de quórum quien cita a extraordinaria el concejo elegido o el anterior, el fiscal anterior o el elegido

  12. carlos dice:

    Sr Nelson.
    matilda dice y porque no puedo ir a casa de mi amiga?-la mama le dice porque no, ¡es así¡ ¡ lo digo yo y punto¡ uno debe ser humilde. Sr Nelson ud no sea puesto a pensar porque es el único que opina . después que eran muchos.
    tenemos nuestras propias ideas en la cabeza y a veces resultamos rígidos,lo que nos impide escuchar.

  13. dario dice:

    una persona no propietaria ,con poder de representación como delegado,fue elegido miembro del consejo ,esta persona puede asistir a las reuniones como miembro del consejo?

    • Nelson Chávez R. dice:

      Dario: Si en el poder no se expresa la autorización para actuar como consejero, no es válido, por cuanto la representación aplicaría solo para la Asamblea. Saludo.

      • dario dice:

        Sr Nelson .el asunto es que la ley dice que el consejo lo conforma los propietarios o sus delgados. punto .cual es la explicación por la cual se debe expresar en el documento que su delegado ,esta autorizado para pertenecer al consejo.?
        Si mediante el poder el propietario (poderdante ) se hace representar por su delegado que actúa como mandatario (apoderado).estos son los requisitos junto si es el caso con la fecha de la reunión .normalmente en los reglamentos no señalan mas requisitos.lo mismo el articulo 184 del codigo del comercio.

      • dario dice:

        Sr Nelson en que ley ,norma ,señala ese requisito .si la ley dice que el consejo lo conforma los propietarios o sus delgados,si el poder el propietario confiere su representación al delegado.gracias

        • Nelson Chávez R. dice:

          Darío, no hay normas para lo que no está escrito en el poder. No hay que confundir un poder para representarlo en una asamblea, con una delegación, para actos posteriores, que es un acto diferente y creo que no es el caso planteado. No opinaré más sobre este tema. Saludo.

          • dario dice:

            SR NELSON ,
            delegación
            Del lat. delegatio, -ōnis.
            1. f. Acción y efecto de delegar.
            2. f. Cargo de delegado.
            3. f. Oficina del delegado.
            4. f. Conjunto o reunión de delegados.
            delegado, da
            Del part. de delegar; lat. delegātus.
            1. adj. Dicho de una persona: En quien se delega una facultad o jurisdicción. U. t. c. s.

  14. Juan-Fernando Duque-Osorio dice:

    Buenas tardes:

    Quisiera saber si es cierto que ya no lo pueden a uno multar por no ir a una asamblea general de un conjunto residencial, y que ley o norma contiene esta información.

    Muchas gracias.

  15. Alfredo Delgado dice:

    En un conjunto residencial la administradora, el presidente de la Junta de copropietarios y varios copropietarios pertenecientes a la Junta son invasores de las zonas comunes de uso exclusivo y de zonas comunes como antejardines, y se han "atornillado" en los cargos defendiendo a capa y espada su ilegalidad, no quieren asistir a la Oficina de Control Urbano de Cali para que allí les expliquen que se encuentran violando la ley 675 . En las Asambleas les he hecho ver con documentos que se encuentran atentando contra el patrimonio de la copropiedad, y ellos "organizan" la Asamblea en tal forma que acallan cualquier voz de protesta que se pueda presentar con tan anómala situación.
    ¿ Qué se puede hacer ? Si los otros vecinos no reaccionan a nada y se dejan robar impunemente ?

    • Nelson Chávez R. dice:

      Alfredo, mientras los otros vecinos no reaccionen, "una golondrina no hace verano". Difícil situación y, a veces, es mejor emigrar. ¡Saludo¡

    • Eloisa Perea dice:

      Sr. Alfredo, como dice el Sr. Nelson, una golondrina no hace verano, lo mejor es emigrar. En el conjunto donde resido El Edificio Complejo Milán, la Administradora, 6 miembros del Consejo, y dos copropietarios mas, que se beneficia con descuentos, constituyen un grupo mayoritario en las asambleas, han convertido la administración en un gobierno dictatorial, no cumplen ni la ley ni el reglamento y nadie puede opinar ni decir nada distinto a ellos porque lo hacen trizas en las asambleas y a través de las actas. Este grupo se ha "atornillado" para impedir cualquier iniciativa que no les convenga. Pero nadie hace nada, unos por miedo a las represalias de ablandamiento a que los estigmaticen, y otros por simple apatía aunque reconocen que es grave lo que ocurre. Por eso opino igual que el Dr. Nelson, lo mejor es emigrar.

En Gerencie.com está permitido opinar, criticar, discutir, controvertir, disentir, etc. Lo que no está permitido es insultar o escribir palabras ofensivas o soeces. Si lo hace, su comentario será rechazado por el sistema o será eliminado por el administrador. Por último, trate de no escribir en mayúscula sostenida, resulta muy difícil leerle.