Mitos y verdades sobre las asambleas de propietarios (Parte IV)

Con esta cuarta entrega, cerramos el ciclo sobre el tema:

  1. Se pueden delegar comisiones para que aprueben los estados financieros y/o nombren al revisor fiscal. Falso. Estas son funciones indelegables de la asamblea. En el primer caso, se podrá nombrar una comisión para evaluar los estados financieros y presentar un informe a la comunidad, de manera que conozcan su opinión sobre la razonabilidad de los mismos y se decida si se cita a una asamblea extraordinaria para su aprobación, o se dejan para ser aprobados en la siguiente asamblea ordinaria, con los del nuevo año; en todo caso, el oficio de la Superintendencia de Sociedades No. 220-52885 del 27 de mayo de 1999 ratificó que la aprobación debe ser exclusivamente por parte de la asamblea. En relación con el revisor fiscal, generalmente cuando se llega a este punto, ya los asambleístas están cansados y no quieren escuchar propuestas, o en ocasiones, no hay candidatos (como en la primera asamblea en que se va a nombrar el cargo) y entonces suele proponerse nombrar una comisión para que seleccione y nombre al revisor fiscal. El artículo 204 del Código de Comercio establece que el revisor fiscal, en aquellas entidades en donde sea obligatorio, así como en las que deciden voluntariamente nombrarlo, corresponderá a la asamblea general.
  2. La asamblea puede nombrar al administrador. Cierto en ocasiones y Falso en otras. Este ha sido un tema polémico, en el que diferentes abogados expresan opiniones diferentes; no obstante, la ley es clara y no da lugar a interpretaciones. Veamos: En el artículo 38 de la ley 675, Naturaleza y funciones de la asamblea, señala “1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para periodos determinados, y fijarle su remuneración” (subrayado fuera de texto). A su vez, el artículo 50 indica: “La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano…” Con lo subrayado, queda muy claro que la expresión “cuando fuere el caso” hace referencia a “cuando no exista consejo de administración”, de modo que si no hay consejo, la asamblea deberá nombrar al administrador, pero si lo hay, deberá hacerlo el consejo. Este asunto ha sido demandado y ratificado en no menos de tres ocasiones por la Corte Constitucional, de modo que no justifica ahondar en él.
  3. La copropiedad no necesita contador público. Falso. El simple argumento de quienes dicen que no es obligatorio, se basa en que la Ley 675/2001 en ninguna parte menciona dicho cargo. ¿Pero quién ha dicho que debe mencionarlo para que sea obligatorio? Sencillamente todas las personas jurídicas están obligadas a llevar contabilidad y nadie diferente a un contador público está facultado por la ley para suscribir y certificar estados financieros. Y ni hablar de las copropiedades en la que hay revisor fiscal, el cual legalmente tampoco puede suscribir ni dictaminar estados financieros sin la certificación previa, que es exclusiva del contador, conjuntamente con el representante legal.  Algunos apartes del numeral 3.5.1 de la Orientación del Consejo Técnico de la Contaduría Pública sobre “El ejercicio profesional de la contaduría pública en entidades de propiedad horizontal señalan: Contabilidad. Obligatoriedad de llevarla. “Al mismo tema relacionado con la contabilidad de entidades sin ánimo de lucro se refirió el artículo 45 de la ley 190 de 1995 y tal obligatoriedad establece la aplicación de principios o normas generalmente aceptadas”. “…el marco jurídico de la contabilidad de la Propiedad Horizontal y las Unidades Inmobiliarias Cerradas se constituye por el Título IV del Libro Primero del Código de Comercio, los decretos 2649 y 2650 de 1993 con sus modificaciones y en lo pertinente, la ley 675 de 2001”. No sobra recordar que a partir de enero de 2015 se deberá dar aplicación a la contabilidad simplificada para microempresas, grupo 3, establecida en las NIIF – Normas Internacionales de Información Financiera.

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13 Opiniones
  1. Donaldo Gordillo dice:

    En nuestro conjunto residencial se realizó una Asamblea Extraordinaria para aprobar una inversión por $600.000.000 para cambio de piso en las áreas comunes que no es requerido porque aun estos pisos están buenos. Al realizar la votación, perdieron los que querían llevar a cabo la obra por cerca de un 3%. Por lo anterior, volvieron en 20 días a convocar a nueva Asamblea Extraordinaria, solo parea lograr obtener el porcentaje necesario para llevar a cabo la obra. Esto es legal? o la Asamblea puede ser impugnada.

    • Donaldo Gordillo dice:

      Veo que estan tratando de manipular la votación y lograr el porcentaje necesario.

      • NELSON CHÁVEZ R. dice:

        Donaldo buenos días. Manipular la votación es un fraude y creo que no es el caso; lo que observo es que están tratando de obtener los votos necesarios, lo cual es diferente y no es ilegal; es simple estrategia, pero es totalmente válida. Para impugnar tiene que haberse incurrido en actos no ajustados a la ley, procediendo a interponer la correspondiente demanda, por medio de apoderado judicial. Saludo.

  2. Andrea Ramirez dice:

    Buenas Tardes por favor nos colaboran con estas dos inquietudes.

    i) Si se cumplen los 20 días hábiles contados a partir de la fecha en la que se celebro la asamblea y el administrador no pone a disposición de los propietarios del conjunto el acta porque no fue posible que la Comision verificadora escogida por los copropietarios en la Asamblea realizará la validación respectiva podría ser firmada únicamente por el presidente y el secretarios sin necesadida de la comisión verificadora.
    ii) Si el administrador no publica el acta de asamblea puede el presidente del Consejo publicarla cuando la misma este firmada por el presidente y secretario de la asamblea.

    • Nelson Chávez R. dice:

      Andrea. La ley no establece que la firme la comisión; establece la obligación del administrador, de publicarla y si no se cumple, estando firmada, contempla exigirla a través de autoridad policiva. Saludo.

  3. JIMENA GARCIA dice:

    Buenos días, soy parte del consejo de un conjunto residencial, en la asamblea extraordinaria se aprobó por mayoría un ítem que hacia referencia a que se destinarían 2000000 de pesos para actividades ludicas. en una reunión del consejo se estableció que habían cosas mas importantes como la seguridad y se solicito que ese dinero se destinara a la compra de bimetricos y demás para la seguridad. la pregunta es esto se puede hacer amparados legalmente en que? la norma el articulo o en que? quedo altamente agradecida si ustedes me pueden colaborar.

    • Nelson Chávez R. dice:

      Jimena, buenos días. Simplemente, no se puede hacer. Si quieren con recursos adicionales, pero deben respetar el rubro de actividades lúdicas. Saludo.

  4. liz dice:

    Buenas tardes: Tengo una consulta, el 31 de marzo se celebro la asamblea general, en la cual participaron tanto como propietarios y delegados, sobre las 11 pm se decidió continuar el 10 de abril y con gran sorpresa, cuando fuimos a ingresar a las 8 am a los delegados de los propietarios no nos dejaron ingresar que porque no eramos propietarios si no inquilinos, pero no se nos informo con antelación y con manera desafiante en la puerta no nos dejaron entrar siendo que en la primera si nos recibieron la copia de la cédula y la autorización firmada de representación esto fue Legal ?? y van a cobrarle sanción a la propietaria por no asistir

    • Mario dice:

      El problema es que no existe una autoridad en colombia que ponga en cintura a los administradores y gente abusiva.si uno se va a la ley esa continuacion no tiene vlidez,debio reunirse maximo al tercer dia para continuarla.pero quie convence a las gallinas.

  5. Maria Ramirez dice:

    Vuelvo a formular mi duda.
    Que sucede si la Asamblea General no aprueba los Estados Financieros del año 2013, se dejo constancia en el acta de asamblea, pero a la fecha se continuo la contabilidad y elaboracion de los estados financieros con estos saldos?.
    Gracias

    • Nelson Chávez R. dice:

      María, buenas tardes. La administración, el contador y, especialmente el revisor fiscal, deben informar a la asamblea si se subsanaron las razones por las cuales no fueron aprobados y se reflejan adecuadamente en los Estados financieros de los periodos subsiguientes. Esto debe quedar expreso por escrito en las correspondientes Notas a los E. F. y en el Dictamen del R. F. Saludo.

  6. Maria Ramirez dice:

    Que sucede si por Asamblea General en el año 2013 no fueron aprobados, se dejo constancia en el acta de Asamblea, pero nada paso. Con estos saldos se continuo el año 2014 y 2015. Gracias

  7. Maria Ramirez dice:

    Maria Ramirez,
    4/feb/2016
    Que sucede si por asamblea general no se aprobaron los Estados Financieros?. Concretamente no se aprobaron los del año 2013, pero se continuo el 2014 y 2015 elaborando los Estados Financieros con los saldos del 2013.

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