NIC 18 Ingresos ordinarios. Ejemplo reconocimiento de ingresos condicionados

1. Resumen o planteamiento del caso

El caso analizado plantea una operación de compraventa de una propiedad, aun sin urbanizar, entre dos sociedades, quedando la perfección del contrato vinculado al cumplimiento de dos condiciones futuras:

  1. Que se apruebe el proyecto de reparcelación oportuno por el organismo administrativo competente, antes de los dos años desde la firma del contrato; y
  2. Que la empresa compradora obtenga la superficie urbanizada en un plazo máximo de 24 medes desde la aprobación del proyecto.

El problema fundamental planteado es cuándo el vendedor debe registrar el ingreso referente a la operación antes descrita, en concreto, si debe hacerlo en la firma del contrato y transferencia legal de la propiedad, o en una fecha posterior.

2. Respuesta razonada a la pregunta específica

¿Sería correcto posponer el reconocimiento del ingresos a una fecha posterior a la de la firma de la escritura pública de compraventa realizada el 5 de diciembre de 200X, teniendo en cuenta el diferimiento de los pagos o años posteriores y el hecho de que el precio definitivo dependerá de la superficie neta urbanizable y que ésta sólo será reconocida en un momento muy posterior a la fecha de la firma de dicha escritura?

Efectivamente, SI sería correcto posponer el reconocimiento del ingresos por parte de la empresa vendedora, pero NO por las dos razones aducidas en la consulta (diferimiento en los pagos y precio final aún no definitivo), sino por otras que pasaremos a comentar, entre las que destaca principalmente la falta de transferencia de riesgos y ventajas del bien objeto de compraventa en el momento inicial de la firma del contrato.

3. Descripción sistemática de la operación.

En el caso que nos ocupa, los principales elementos que configuran la operación de compraventa entre la sociedad X (vendedora) y la sociedad Z (compradora) son:

  • El 5 de diciembre de 200X se firma en escritura pública el contrato de compraventa. La empresa Z acepta tres pagarés con vencimiento a 6, 12 y 18 meses.
  • Antes del 5 de diciembre de 200X+2 el organismo público correspondiente deberá haber aprobado el proyecto público de reparcelación. En caso de no hacerlo, el contrato quedará automáticamente resuelto, con la consiguiente devolución por parte de la sociedad X de los importes cobrados, así como los intereses correspondientes por el tiempo transcurrido.
  • Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, la sociedad X dispone de 24 meses para entregar a la sociedad Z la superficie neta urbanizada prevista en el contrato con una desviación máxima en más o menos el 10% sobre los metros previstos. Si se cumple la condición anterior, se realizará el último pago por parte de la sociedad Z, y de no cumplirse dicha condición, el contrato quedará automáticamente resuelto, procediéndose a la devolución de las cuantías cobradas.

4. Resolución contable propuesta:

Para la empresa X la resolución contable de esta operación sería la siguiente:

  • Firma de la escritura pública a 5 de diciembre de 200X

En esta fecha no existe todavía transmisión de riesgos, pues la venta está condicionada al cumplimiento de las dos condiciones descritas anteriormente. Por tanto, no puede imputarse el ingreso por ventas a la cuenta de resultados del ejercicio 200X, y en consecuencia habrá que reconocer dicho ingreso en una cuenta de “Obligación por desempeño a largo plazo”, que, en aplicación de las NIIF tendrá cabida dentro del pasivo no corriente:

  • Vencimientos de los pagarés.

En las fechas correspondientes a los tres vencimientos se irán cancelando los derechos de cobro frente a la entrada de efectivo en la empresa.

  • Aprobación del proyecto de parcelación antes del 5 de diciembre de 200X+2-
  1. En el caso de que no se aprobara dicho proyecto, el contrato quedaría resuelto y se devolvería el importe cobrado con los intereses legales correspondientes.

  1. En el caso de que se aprobara dicho proyecto, la operación continúa pero no puede reconocerse todavía el ingreso por ventas, pues aún falta por cumplirse la última condición.
  • Entrega de la superficie neta urbanizada definitiva antes de los 24 meses de la aprobación del proyecto.
  1. En el caso de que no se entregará la superficie acordada, el contrato quedaría resuelto y el asiento sería el mismo que en el apartado anterior, con los gastos financieros correspondientes.
  2. En el caso de que se entregara la superficie conforme a las condiciones estipuladas, se procedería al reconocimiento del ingreso de la siguiente manera:

5. Conclusiones

El nuevo marco contable introducido por las NIIF, da preferencia al fondo sobre la forma en el reconocimiento contable de las operaciones mercantiles. En este sentido cobra especial importancia el requisito de la necesaria transferencia de riesgos para reconocer los ingresos derivados de las operaciones de compraventa.

En el caso planteado, se aplica claramente lo anterior, pues la venta del bien no se perfecciona hasta que no se cumplan las dos condiciones establecidas en el contrato de compraventa.

No obstante, esta opción puede tener un efecto negativo ya que se produce una falta de correlación temporal entre la gestación de la operación y el reconocimiento del ingreso en la cuenta de resultados (cuatro años más tarde). Por lo que de ésta operación habrá que dar la correspondiente explicación en las notas a los estados financieros.

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