Inicio » . Por » (23 / 08 / 2011 )

Obligaciones del arrendador según la ley de arrendamiento de vivienda urbana

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, es un contrato bilateral, es decir, genera obligaciones para ambas partes, además es oneroso, consensual, de ejecución sucesiva, principal y nominado. Respecto a la característica de bilateral así mismo como el arrendatario tiene obligaciones como por ejemplo la de restituir el bien que se le ha entregado en arriendo en el tiempo convenido.

De igual manera el arrendador como la persona que entrega el bien en arriendo, tiene las siguientes obligaciones contenidas en el artículo 8° de la ley 820 de 2003 y las demás contempladas en el código civil referentes al contrato de arrendamiento de cosas:

  • Entregar el inmueble dado en arrendamiento en la fecha convenida.
  • Entregar el inmueble en buen estado, que  genere seguridad y sanidad.
  • Poner a disposición del arrendatario los servicios.
  • Mantener en el inmueble los servicios y las cosas adicionales en buen estado.
  • Entregar copia del contrato de arrendamiento de vivienda urbana al arrendatario  y al codeudor si lo hay.
  • Cuando se trate de viviendas de propiedad horizontal entregar copias de las normas al arrendatario.

En el numeral 3° del artículo 1982 del código civil encontramos una obligación muy interesante, que es la de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo  en el goce de la cosa arrendada.

Respecto a esta obligación le corresponde al arrendador en caso que se dé la turbación en el goce del inmueble arrendado,  indemnizar al arrendatario por esta causa.

Por  otro lado respecto a la obligación de entregar el inmueble en la fecha convenida en caso de que el arrendador incumpla, el arrendatario  tendrá derecho a desistir  del contrato con obligación del arrendador de indemnizarlo por perjuicios causados.

Por último es también obligación del arrendador reembolsar al arrendador las reparaciones indispensables no las locativas. Siempre y cuando no las haya hecho necesarias el arrendatario por culpa suya, y que hubiese dado noticia al arrendador para que efectuara las correspondientes reparaciones.

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654 Opiniones
  1. Sandra Rodríguez dice:

    Buenos días,

    Solicito su amable colaboración con la siguiente consulta:

    En marzo de este año tomé una casa en arriendo, al mes de recibir la casa se presentó una inundación en la mitad del primer piso, problema que obviamente persiste cada vez que llueve y que no ha sido solucionado a pesar de nuestra solicitud en varias oportunidades.
    A mediados de agosto reportamos nuevas humedades que aparecieron en varias paredes de la casa (la misma zona de las inundaciones), Finalmente y luego de un mes, se realizó una revisión en la que nos informaron que al no saber de donde proviene la humedad debían picar varias de las paredes que presentan humedad y picar el piso debajo de las mismas, luego debían dejar estos huecos abiertos para esperar que se seque el suelo que esta debajo del piso, de esta forma tratar de encontrar el daño.

    Como usted comprenderá nosotros no estamos dispuestos a soportar una obra de esta magnitud, cuando el problema principal de inundaciones ni siquiera ha sido solucionado, por otro lado ya estamos sufriendo quebrantos de salud a causa de las humedades y en tercer lugar no tenemos el tiempo disponible para permanecer en la casa permitiendo el ingreso de los obreros y supervisando una obra de tiempo indefinido. Quisiera saber:

    1. Como arrendataria puedo dar por terminado el contrato de arrendamiento sin lugar a indemnización y con justa causa?
    2. En cuanto tiempo podría irme de la casa, mi hijo y yo estamos sufriendo quebrantos de salud a causa de las humedades.
    3. Cual es el proceso a seguir para dar por terminado el contrato y entregar el inmueble?

    Agradezco su ayuda.

    Un cordial saludo.

  2. Jeaneth dice:

    Buenas noches Doctor.
    Tengo una casa en arriendo, pero en este momento por situación económica debo hacer el uso de ella, ya que no tengo otro bien. El contrato se renueva automáticamente cada año en el mes de mayo. Tengo entendido que puedo pedir el inmueble con 3 meses de antelación al vencimiento del contrato sin tener que dar 3 meses gratis al arrendatario, esto es cierto?. Si yo quiero solicitar el inmueble para enero, debo darle 3 meses gratis al arrendatario?. El arrendatario en diferentes oportunidades se ha atrasado con el pago y no se le ha cobrado multas ni nada, además se ha observado que en el patio tracero por guardar cosas ha deteriorado el patio. Con todo esto debo de todas formas debo dejarlos vivir 3 meses gratis?

    Mil gracias por su ayuda.

  3. Sandra dice:

    Buenos días,

    Solicito su amable colaboración con la siguiente consulta:

    En marzo de este año tomé una casa en arriendo, el contrato se realizó por medio de una aseguradora, la póliza la contrató el arrendador como es costumbre.

    Al mes de recibir la casa se presentó una inundación en la mitad del primer piso, debido a que el patio trasero esta descubierto y no hay canaletas de recolección de aguas ni en el primer ni en el segundo piso, de tal forma que cuando cae un fuerte aguacero, la rejilla del patio y otras zonas son insuficientes para la cantidad de agua que cae. Inmediatamente informamos al dueño de esta situación, enviando el registro fotográfico correspondiente. Les solicitamos una solución inmediata al problema, sin embargo ellos dijeron debían informar a la constructora ya que ellos se debían encargar.

    Los representantes de la constructora se presentaron informando que esto ya había sucedido con anterioridad y que ya le habían dicho a los dueños que debían cubrir el patio o instalar canaletas de desagüe, que ellos solo cubrían garantía en lo concerniente a resanar y pintar las humedades que se presentaron a causa de la continua entrada de agua cuando llueve.

    Luego de dos meses sin solución alguna y tras otra inundación, escribimos a los propietarios del inmueble solicitando nuevamente una solución inmediata y definitiva a este problema que obviamente persiste cada vez que llueve a lo que ellos nos respondieron que en primera instancia al ser un inmueble nuevo de encuentra bajo garantía de la constructora y que ellos habían sido informados y debían realizar las labores de posventa necesarias; y en segundo lugar ellos procederían a estudiar una solución definitiva y reiteran estar haciendo cotizaciones. La constructora nuevamente se presentó, únicamente resanaron y pintaron las humedades. Cabe anotar que para cada visita de la constructora tuvimos que hacer varias citas que ellos incumplieron, por lo tanto hemos tenido que disponer de muchas horas y días laborales enteros que han perjudicado nuestra vida familiar y laboral.

    A la fecha no han solucionado esta situación que por supuesto no ha cambiado en nada. Vivimos pendientes de sacar el agua cada vez que llueve y no podemos ausentarnos por largos periodos de tiempo por temor a una inundación que pueda dañar nuestros muebles y enseres.

    A mediados de agosto reportamos nuevas humedades que aparecieron en varias paredes de la casa (la misma zona de las inundaciones), fue necesario reportar 3 veces y con registro fotográfico estas humedades lo que por supuesto produjo que el daño aumentara considerablemente afectando cada vez mas paredes.
    Finalmente y luego de un mes se presentaron los señores de la constructora para realizar una prueba hidráulica que no arrojó resultados. Los representantes de la constructora nos informaron que al no saber de donde proviene la humedad debían picar varias de las paredes que presentan humedad y picar el piso debajo de las mismas, luego debían dejar estos huecos abiertos para esperar que se seque el suelo que esta debajo del piso, de esta forma tratar de encontrar el daño.

    Como usted comprenderá nosotros no estamos dispuestos a soportar una obra de esta magnitud, cuando el problema principal de inundaciones ni siquiera ha sido solucionado, por otro lado ya estamos sufriendo quebrantos de salud a causa de las humedades y en tercer lugar no tenemos el tiempo disponible para permanecer en la casa permitiendo el ingreso de los obreros y supervisando una obra de tiempo indefinido.

    1. Quisiera saber si como arrendataria puedo dar por terminado el contrato de arrendamiento sin lugar a indemnización y con justa causa
    2. En cuanto tiempo podría irme de la casa, mi hijo y yo estamos sufriendo quebrantos de salud a causa de las humedades.
    3. Como hago para entregar el inmueble, si el propietario no está dispuesto a recibirlo a no ser que pague la cláusula penal del contrato?
    4. Debo informar algo a la aseguradora?
    4. Cual es el proceso a seguir para dar por terminado el contrato y entregar el inmueble?

    Los propietarios viven fuera de la ciudad y siempre nos hemos comunicado por e-mail, pero aveces ellos no contestan los mail.

    Agradezco inmensamente su ayuda, estoy desesperada con esta situación y quisiera irme de esta casa mañana mismo.

    Un cordial saludo.

  4. Maria Forero dice:

    Buenos días Doctor: Me apena molestarlo y le agradezco se encuentre en este medio para ayudarnos a resolver nuestros problemas. Quiero contarle que en el mes de Junio de este año mi madre que es una señora de 85 años dio en arrendamiento por 3 meses un Apartamento a una señora quien formo en contrato, pero dicha señora se fue el 20 de Agosto dejando cancelado el arriendo hasta el día 7 de Septiembre, al ella irse se quedo el compañero con quien compartía apartamento, pero según ella el solo se quedaba hasta cumplir la fecha de terminación del contrato y buscaría a donde irse. Cuando se cumplió el día le avisamos verbalmente que desocupara el apartamento pero paso el tiempo y pedía otro placito para desocupar, hasta el 18 de Octubre se fue pero no izo entrega formal del apartamento y además no entrego llaves y dejo el apartamento cerrado. Por favor Doctor que debemos hacer ante eso, como debemos manejar la situación si no hemos podido entrar al apartamento, tampoco sabemos que haya dejado o que daños haya hecho. Mil Gracias

    • FERANDANTE dice:

      Maria

      Buenas Noches

      No tenemos claro si el termino "apartamento" se refiere a un inmueble independiente, o una pieza de un inmueble, como tampoco quien era el arrendatario, si la "señora", o la "señora y su compañero"

      Los avisos no se dan verbalmente sino en la forma prevista en la Ley 820 de 2003 y tampoco se dan "placitos para desocupar".

      Ahora, si el arrendatario UNICO era la "señora", al entregar ella el inmueble el 20 de agosto, inmediatamente terminó el contrato y el "compañero" quedó simplemente como ocupante de hecho que debió haber sido lanzado inmediatamente mediante una querella policiva muy rapida de "lanzamiento por ocupación de hecho", o quiza de "amparo al domicilio".

      Si el arrendatario es "señora y su compañero", entonces, se presenta lo que se denomina "abandono del inmueble", y si está pactado en el contrato, el arrendador pudiera ingresar por la fuerza al inmueble con el acompañamiento de dos testigos para verificar que ha sucedido con el mismo.

      Ahora, de no estar pactado, y ya sin importar cual de las situaciones se presenta, en estricto derecho y es lo maximo que responsablemente podemos orientar, debe adelantar un proceso de restitución por mora en el pago de la renta con restitución provisional anticipada, para que sea una autoridad judicial o de policía la que proceda a allanar el inmueble, constatar su estado y hacer la entrega a un secuestre en tanto se adelanta el proceso.

      Si cualquiera de los involucrados regresa, no le permita acceso al inmueble.

  5. carmen vazquez dice:

    soy de quito por favor ayudeme soy arrendataria tengo un contrato firmado hasta marzo del 2015 pero en el inquilino no me cancela el arriendo desde agosto hasta octubre del 2014 son tres meses de deuda le digo al arrendatario y dice que no tiene y que debo darle tres meses de plazo para desocupar que puedo hacer por favor ayudeme mil gracias por su ayuda

    • FERANDANTE dice:

      carmen

      Un Saludo desde Bogotá D.C., Colombia

      Desconocemos la legislación Ecuatoriana al efecto, pero los principios universales son los mismos:

      1.
      Mora en el pago de la renta = terminación inmediata del contrato y restitución del inmueble

      2.
      No hay nada gratis y menos para el incumplido con la renta

      3.
      Debe existir un procedimiento administrativo, policial, o judicial muy rápido para garantizar sus derechos como arrendadora

      4.
      Las universidades con facultad de leyes, tienen servicio de consulta y acompañamiento legal sin costo

  6. carmen dice:

    Buens dias mi pregunta es me paso el dueño de la vivienda una carta por no renovacion de contrato el 21 de octubre del 2014 y me dice la carta que le tengo que desocupar la vivienda el 30 de enero del 2015 mi contrato se vence el 17 de enero del 2015 yo le pague el arriendo el dia 17 de octubre y el me pasa la carta el 18 de octubre yo pague en el momento de coger en arriendo la vivienda el dueño pidio un mes adenlatado eso fue en el 17 de octubre del 2009 fueron 330.000 pesos y dia pago 410.000 mi pregunta es tengo que pagarle descontando el mes adelantado elresto de tienpo hasta que se vensa el termino de la carta de no renovacion de contrato muchas personas me dicen que el me tiene que dar tres mese para mudarme sin pagar pero de eso yo no se usted que es abogado digame cuales son mis derechos.

  7. Marybell dice:

    Buenos Dias abogado, quisiera realizar la siguiente consulta, en el mes de marzo arrende mi apartamento por medio de una inmobiliaria, el apartamento cuenta con un deposito y parqueadero cubierto,la arrendataria a comienzos de este mes nos presenta una queja debido que hay una gotera en el techo del parqueadero de nuestra propiedad, este es un edificio nuevo el cual actualmente presenta algunas filtraciones y que estan siendo reparadas por la constructura, la arrendataria nos solicita dar una solucion inmediata al problema con las dos opciones: Asignar otro parqueadero cubierto de las mismas condiciones, hecho que es dificil por que estamos hablando de propiedad horizontal y privada, segundo arreglar inmediatamente la filtracion, hecho que es imposible porque es la constructura quien actualmente esta realizando las repaciones ya que este dano proviene de una fisura del area comun que afecta mi parqueadero. Razones que le hemos explicado a la arrendataria y que ella no acepta motivo por el cual nos informa que va entregar el apartamento, por otro lado la inmobiliaria dice que la senora esta en el pleno derecho ya que no tiene el goce completo del apartamento y que no esta obligada a pagar la clausula de incumplimiento,yo quisiera saber si la inmobiliria tiene razon con los puntos anteriormente expuestos.

    Le agradezco su ayuda.

    • FERANDANTE dice:

      Marybell

      Buenas Tardes

      En efecto, como el parqueadero hace parte del todo arrendado y por consiguiente se entiende como una parte esencial del mismo, el arrendatario puede en cualquier tiempo de manera inmediata y sin indemnización, dar por terminado el Contrato de Arrendamiento, toda vez que el incumplimiento proviene del arrendador, maxime si presentó alternativas de solución que no son de implementación por el arrendador.

      Corrale los perjuicios causados a la Constructora que deberá indemnizarla, ya que no deben existir fisuras de ninguna naturaleza una vez entregadas las obras... y vaya preocupandose porque esas fisuras no vayan a ser tipo Space de Medellín y comprometan la estabilidad de la estructura por deficiente o deliberado estudio de suelos

  8. angela dice:

    Gracias por su amable información; vivo desde hace 11 años en un apartamento con local, el contrato fue de manera verbal, siempre he sido muy responsable con el pago del canon de arrendamiento, en el mes antepasado me incrementaron el canon en un 25% del valor, a pesar de que desconozco cifras porcentuales acepte el incremento, ahora me han dicho que necesitan que desocupe para fines propios ( almacenamiento de mercancías) quiero saber si tengo derecho a algún tipo de indemnización o tiempo de plazo para desocupar el inmueble.

  9. Claudia Morales dice:

    Buenas tardes Dr.

    Le hago esta consulta, porque no se hacer, hace 9 años ocupo un apto, y este año el Dueño me hizo hacer otro contrato (nuevo) me subio $200.000 el arriendo y me toco cambiar el codeudor, en el mes de marzo me que de sin trabajo dure dos meses sin poder pagar el arriendo, marzo y abril y de poco a poco me puse al día, en el mes de julio ya estaba complementamente al día y hasta la fecha, pero resulta que el sr, me puso una demanda x el inclumplimiento y el abogado fue en junio a decirmelo lo de la demanda, yo hable con el dueño y le pague el atraso el me dijo que hablaria con el abogado para quitarme la demanda y yo me confie en sus palabras y afirmandole que yo en nov le desocuparia x el colegio de los niños y asi quedamos yo no fui a la citación por lo que el sr, dueño me dijo yo me confie en sus palabras, y segui haciendo los pagos al día normalmente, el dia 14 de octubre d nuevo fue el abaogado a decirme que mi codeudora estaban embargada y que iban hacer el proceso de remate, pero yo le dije que como asi si yo estaba al día, y que el dueño no me habia dicho nada de que el proceso seguia, es más estaba seegura que esa demanda ya estaba archivada, en fin el me dijo que me tocaba pagar lo de la sentencia que eran $2.000.000 para poder desembargar el apto de mi codeudora, la pregunta es que puedo yo hacer estoy al día , tengo los pagos y el sr, dueño quiere que le pague los $2.000.000 (para quitar la demanda) + la mensualidad del arriendo que son $750.000 y que le desocupe en dic, si toda esa plata no la tengo. Tengo yo algún derecho o que debo hacer dr.?

    • FERANDANTE dice:

      Claudia

      Buenas tardes

      En resumidas cuentas no sabemos si existe proceso de restitución o no, o si es un ejecutivo... de tal forma que darle una orientación en uno u otro sentido sería temerario.

      Si gusta escribame, cuenteme de que ciudad escribe, sea más concreta, deme nombre del arrendador, numeros de proceso y juzgado, escaneeme los documentos que tenga y haciendo una excepción, sin costo, miramos como le colaboramos... y deje de ser confiada:

      ferandante@gmail.com

  10. Daliz Carolina Tobón dice:

    En dias pasados respondiste a mi inquitud y te agradezco muchísimo, sin embargo quisiera despejar estas dudas para saber si vale la pena o no poner la queja.

    yo le hice caso y hable con una persona en la Subsecretaría y me dijo que habría que ver el contrato por que hay temas contractuales con los que no se puede hacer nada.

    Mira esto es lo que dice la clausula en cuanto al pago:

    El pago se hará por anticipado el primer día de cada mes en las oficinas de la arrendadora o a su horden y aun cuando se pague con posterioridad a la fecha, este hecho no implicará aceptación o prórroga del término establecido para efectuarlo.(esto que significa). Mas adelante dice: Si la parte arrendataria no paga oportunamente el canon mensual de arrendamiento en la fecha pactada, además de las consecuencias acordadas en este contrato se obliga expresamente a pagar el valor por concepto de honorarios de cobranza prejurídica o jurídica, ya sea que esta se haga directamente por la arrendadora o por cualquier empresa encargada por tales gestiones de cobranza.(yo pago los 5 primeros días, y pagué el 6 de octubre y me cobraron el 5% sobre el canon + iva.) Es esto legal, teniendo en cuenta lo que dice el contrato???.

    Por otro lado en la clausula penal dice: El incumplimiento de las obligaciones y aun el simple retardo en el pago de una o más mensualidades del canon de arrendamiento, producirá a favor de la arrendadora, el pago a titulo de clausula penal moratoria, de la suma equivalente a tres canones mensuales de arrendamiento vigentes al momento de ocurri el incumplimiento sin perjuicio del cobro que corresponda por las obligaciones principales incumplidas y la indemnización por los daños ocasionados. ¿Esto quiere decir que fue poquito el 5% que me cobraron y que podrian ser $1.950.000 que es lo que equivale a tres canones y debo quedarme callada?.

    La otra cuestión es que se vence el contrato el 31 de octubre y acabo de ver una parte en la que dice que para entregar el inmueble a la inmobiliaria este debe estar pintado, cuando ellos nos entregaron el inmueble sin pintar, que horror de inmobiliaria, todo un Fiasco.

    Te agradezco mucho las sugerencias que me puedas dar con todos estos datos. Dios te bendiga.

    • FERANDANTE dice:

      Daliz

      "Si la parte arrendataria no paga oportunamente el canon mensual de arrendamiento en la fecha pactada, además de las consecuencias acordadas en este contrato se obliga expresamente a pagar el valor por concepto de honorarios de cobranza prejurídica o jurídica, ya sea que esta se haga directamente por la arrendadora o por cualquier empresa encargada por tales gestiones de cobranza."

      Aunque el contrato dice que el primer día de cada mes, y se podría considerar legar, el efecto que produce es de generar error en el arrendatario.

      Ahora la clausula retomada, es ABUSIVA rayante con lo ILEGAL porque de acuerdo con criterios de la Superintendencia Financiera que aplica en principio al sector idem, y por extensión academica al inmobiliario, estos periodos extremadamente cortos de no pago, se entienden como simple retardo y no ameritan ninguna acción por parte del acreedor, y constituyen no solo clausulas sino conductas en abuso de la posición dominante fuente de enriquecimiento sin causa para quien las exije.

      Fijese que el contrato tiene dos clausulas penales, una que aplica "por días" y otra por mes, esto es, si tarda un mes en pagar entra en mora directa y le aplican la de $ 1´950.000.

      Si eso dice el contrato, deberá restituirlo pintado... pero hagalo con vinilo del mas barato....

      Presente la queja ante la Subsecretaría que ya vemos que es un ente anacronico toda vez que las minutas contractuales previamente "deben" estar revisadas por ellos antes de ser implementadas, exija en la queja la verificación y ajuste por la vivienda es un cometido SOCIAL de interés Gubernamental y no puede estar sometida a los vaivenes de clausulado proscritos para sector financiero.

      Igual presentela ante la Superintendencia de Industria y Comercio Delegada para la Protección al Consumidor sobre la base de ABUSO DE LA POSICION DOMINANTE...

      Por ultimo,
      para que todos tomemos referencia, estos espacios se pueden constituir en "muros de la infamia", de nombre propio de que Inmobiliaria estamos hablando, porque más que un fiasco, es una porquería.

      • Daliz Carolina Tobón dice:

        Estamos hablando de RV Inmobiliaria. Mil gracias por todo tu ayuda de verdad que es una luz y me siento por lo tanto mas confiada y con mas argumentos para pelear.

        • FERANDANTE dice:

          Daliz

          Muchas Gracias

          Ya vamos continuando con el muro..
          habla con la persona de Subsecretaría, de esta inmobiliaria hemos tenido distintas referencias por otra clase de situaciones pero que orientan al mismo sentido: Abuso de la posición dominante.

          Por ultimo, hagame el favor y me escanea la clausula que comentamos y con la suficiente reserva frente suyo, junto con otras, tratamos de estructurar un editorial en cuanto a los abusos que se estan presentando: ferandante@gmail.com

          Un Saludo

  11. harold dice:

    Buenas noches abogado deseo manifestar le mis felicitaciones y agradecimiento por estar presente en este medio tan útil, y a la vez pedirle su colaboración en la siguiente situación: soy propietario de una casa, la tengo alquilada a una familia hace 4 años, en la actualidad se encuentra en mal estado de pintura, mi pregunta es: quien es el responsable de la pintura de la propiedad, yo como propietario o ellos en calidad de inquilinos; teniendo en cuenta que en el momento que la di en alquiler la entregue en perfecto estado de pintura.
    Gracias

    • FERANDANTE dice:

      Harold

      Buenas Noches

      Agradecemos su amable reconocimiento

      Es un tema que tiene tanto de largo como de ancho, porque de una parte el arrendatario se encuentra en disfrute del inmueble y el deterioro de la pintura corresponde al del uso normal del inmueble, por lo que en principio le correspondería por obligación al arrendatario, pero... al final del contrato previo a la restitución del inmueble; sin embargo, el inmueble es suyo y quien más interesado en mantenerlo en óptimas condiciones.

      A manera de simple sugerencia,
      efectuele un requerimiento escrito "muy suave" para que proceda de conformidad en el entendido que es una labor de mantenimiento derivado del uso, pero llegado el caso busque un miti-miti en la obra.-

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