En Colombia se puede adquirir la propiedad o dominio de los bienes muebles o inmuebles por medio de la prescripción adquisitiva de dominio, que se da cuando se ha poseído un bien por un lapso de tiempo determinado.
Prescripción adquisitiva.
La prescripción adquisitiva consiste en que el dominio de una propiedad se puede adquirir mediante la prescripción, y por eso se llama prescripción adquisitiva.
La prescripción adquisitiva está contemplada en el artículo 2518 del código civil colombiano, y consiste en que la persona que tiene la posesión de un bien o cosa, la adquiere por prescripción cuando el verdadero dueño no la reclama oportunamente.
Es decir, el dominio se adquiere mediante prescripción adquisitiva por el simple paso del tiempo.
Presupuesto o requisito para la prescripción adquisitiva.
Para adquirir el dominio o propiedad de un bien o cosa por medio de la prescripción adquisitiva se requiere de dos elementos, presupuestos o requisitos esenciales:
- Posesión.
- Transcurso del tiempo.
La prescripción adquisitiva sólo es posible en favor de quien ostenta la posesión del bien, es decir, por quien no siendo dueño actúa como si lo fuera.
Quiere decir esto que quien ocupe un bien en calidad de mera tenencia no puede obtener la propiedad del dominio por prescripción, en razón a que la tenencia por su naturaleza reconoce el dominio ajeno lo que hace imposible la prescripción adquisitiva.
El otro facto o elemento tiene que ver con el tiempo de posesión que se requiere para poder ganar el dominio o la propiedad por prescripción.
Recordemos que la prescripción ocurre cuando pasado el tiempo dispuesto por la ley el dueño de un derecho no lo reclama, o inicia las acciones civiles encaminada a recuperar o reivindicar ese derecho.
La prescripción adquisitiva del dominio la hay de dos formas: ordinaria y extraordinaria, y a continuación desarrollamos cada una de ellas.
Prescripción adquisitiva ordinaria.
La prescripción adquisitiva ordinaria se da cuando el bien es ocupado de forma pacífica o regular como lo señala el artículo 2528 del código civil:
«Para ganar la prescripción ordinaria se necesita posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que las leyes requieren.»
Para pretender la propiedad de una bien por medio de la prescripción adquisitiva del dominio, la posesión se ha de tener de forma regular, que está definida por el artículo 764 del código civil:
«Se llama posesión regular la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión.»
La posesión regular requiere necesariamente la presencia de un justo título de lo señalados por el artículo 765 del mismo código.
Es decir que la posesión debe provenir de algún acto o contrato entre las partes, como una venta, donación u otra figura y que no haya alcanzado a transmitir la tradición.
Término de la prescripción adquisitiva ordinaria.
El tiempo por el que se debe poseer un bien para que se dé la prescripción adquisitiva ordinaria está señalado por el artículo 2529 del código civil:
- Bienes muebles: 3 años.
- Bienes raíces o inmuebles: 5 años.
Es el tiempo por el cual se debe ocupar un bien en calidad de posesión para acceder a la propiedad o pertenecía del mismo mediante la figura de la prescripción adquisitiva.
Suspensión de la prescripción ordinaria.
La prescripción adquisitiva ordinaria se puede suspender en los casos señalados por el artículo 2530 del código civil, que señala las siguientes reglas:
- La prescripción se suspende a favor de los incapaces y, en general, de quienes se encuentran bajo tutela o curaduría.
- Se suspende la prescripción entre el heredero beneficiario y la herencia.
- Igualmente se suspende entre quienes administran patrimonios ajenos como tutores, curadores, albaceas o representantes de personas jurídicas, y los titulares de aquellos.
- No se contará el tiempo de prescripción en contra de quien se encuentre en imposibilidad absoluta de hacer valer su derecho, mientras dicha imposibilidad subsista.
Cuando ocurre la suspensión implica que la contabilización del término de prescripción continúa corriendo una vez desaparezca la causal de suspensión.
Prescripción adquisitiva extraordinaria.
La prescripción adquisitiva extraordinaria del dominio se da cuando el bien es poseído de forma irregular, es decir, cuando no se cuenta con un justo título.
Señala el artículo 2531 que quien no haya adquirido el dominio por la prescripción ordinaria puede adquirirlo por la extraordinaria, siguiendo las siguientes reglas:
- Para la prescripción extraordinaria no es necesario título alguno.
- Se presume en ella de derecho la buena fe sin embargo de la falta de un título adquisitivo de dominio.
- La existencia de un título de mera tenencia, hará presumir mala fe, y no dará lugar a la prescripción, a menos de concurrir estas dos circunstancias:
- Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez (10) años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio por el que alega la prescripción.
- Que el que alegue la prescripción pruebe haber poseído sin violencia clandestinidad, ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.
La posesión no se deber derivar de un justo título, y, de hecho, no se requiere de ningún título, sino que solo se debe probar que se ocupa un bien a modo de posesión, y esa posesión puede derivar de una ocupación o invasión, es decir, sin permiso del dueño, o con permiso o tolerancia de este, como cuando se le permite vivir en una casa a una persona sin que medie contrato alguno que pueda demostrar la tenencia y no la posesión.
Término para la prescripción adquisitiva extraordinaria.
El artículo 2532 del código civil dispone que la prescripción adquisitiva extraordinaria del domino se da transcurridos 10 años.
El poseedor adquiere la pertenencia o propiedad de un bien luego de poseerlo por 10 años o más, y el dueño de una bien pierde la propiedad si permite que un tercero lo ocupe en calidad de poseedor por 10 años o más.
En razón a ello, quien haya perdido la posesión de un bien como una finca o una casa, debe intentar recuperarla antes de que transcurran 10 años, lo que se hace por medio de la acción reivindicatoria de dominio.
El lapso de tiempo de 10 años que debe transcurrir para que se dé la prescripción adquisitiva extraordinaria, se cuenta desde que se configure la posesión sobre el bien cuya propiedad o pertenencia de reclama, por lo tanto, es de suma importancia poder determinar y probar esa fecha.
Suspensión de la prescripción extraordinaria.
Para el caso de la prescripción extraordinaria, el artículo 2532 del código civil señala expresamente que no se suspende en los términos del artículo 2530, que contiene las causales de suspensión aplicables a la prescripción ordinaria.
Efecto de declaración judicial de la prescripción.
La prescripción adquisitiva de dominio requiere declaración judicial, y la sentencia que la declare hace las veces de escritura pública tratándose de bienes raíces, según señala el artículo 2534 del código civil.
Dicha sentencia debe ser inscrita en la oficina de registros y a partir de la fecha de registros es oponible a terceros.
Es decir, la sentencia judicial debidamente ejecutoriada reemplaza la escritura pública reconociendo la propiedad del dominio en cabeza del beneficiario.
Preguntas frecuentes.
A continuación, respondemos las preguntas frecuentes realizadas por nuestros lectores.
La prescripción adquisitiva del dominio la puede pedir el poseedor del bien respectivo o los herederos de este, en razón a que la posesión es un derecho transmisible por herencia.
No se pueden adquirir por posesión los bienes que pertenecen al estado, como los baldíos y cualquier otro de propiedad pública.
Para efectos de la prescripción adquisitiva de dominio la posesión se puede demostrar mediante distintos medios de prueba como testimonios, recibos del pago de impuestos, servicios públicos, y en general cualquier documento que permita acreditar que el poseedor ha actuado como señor y dueño del inmueble.
Son dos clases: prescripción adquisitiva ordinaria y prescripción adquisitiva extraordinaria. La primera procede cuando la posesión ha sido regular, pacífica, y la segunda cuando la posesión ha sido irregular.
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