Prima comercial, de acreditación, o de Good Will; cuando aplica para los contratos de arrendamiento de local comercial

En nuestra primera parte hacíamos referencia a que la prima comercial, de acreditacion, o de good will no aplica para los contratos de arrendamiento de desarrollo normal, por lo que operaba únicamente de común acuerdo entre vendedor y comprador del establecimiento de comercio que funciona en el local comercial arrendado, sin que afectara en manera alguna al arrendador.

Ahora, partiendo de contratos de arrendamiento de desarrollo excepcional, donde no es el Arrendador, sino el PROPIETARIO del local quien pretende terminarlo invocando las causales segunda y tercera del Artículo 518 del Código de Comercio:

 Articulo 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

2o) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3o) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Más por las razones que fuesen, el propietario incurre las preceptivas del Artículo 522 del C. de Co., esto es, no dando a los locales el destino indicado o no dando principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la restitución, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos, e igualmente esta indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante sufrido por el arrendatario comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales restituidos.

Esto es, se ha entendido que de mala fe el propietario desarraigó al arrendatario propietario del establecimiento de comercio, irrogándole un perjuicio indemnizable en uno de sus componentes, el sobreprecio que hubiere podido obtener por su venta en condiciones favorables normales de comercio, sobreprecio estructurado partiendo de los conceptos técnicos sobre prima comercial, de acreditación, o de good will  ya delineados en nuestro link.

Para finalizar, baste significar nuevamente que, por más clausulado profiláctico o excluyente de responsabilidad que el propietario pretenda bajo los términos que sea, incluir en el Contrato de Arrendamiento, pretendiendo salvar estas prerrogativas legales en  favor del Arrendatario, el mismo, solo constituirá tinta sin efectivización alguna, toda vez que el Artículo 524 del C. de Co., tajante y lapidariamente ha dispuesto, como hemos ya tenido oportunidad de referir:

Articulo 524. Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.

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6 Opiniones
  1. Liliana Cortés dice:

    Muy buenas tardes señores de Genrencie. mi caso es el siguiente durante 12 años y 10 meses arrende un local comercial para actividad profesional como Odontóloga , yo me retiro y lo arrienda para un almacén de ropa, que dura 10 meses ahora ya paso un año y lo volvieron a arrendar para consultorio odontologico, yo tengo una acreditación de mi Good Wil mas de 22 años , tengo derecho a alguna indemnización ya que algunos pacientes han ido al establecimiento donde tenia mi consultorio y les dicen que si que es el mismo pero que la doctora ya no trabaja ahí, eso me parece deshonesto por que mi clínica la tengo ahora a media cuadra, Gracias por responder

  2. ama dice:

    Tengo un local enarriendo hace mas de 6 seis años año tras año el dueño con engaños nos hace firmar un nuevo cotrato y ahora nos paso cartta pidiendo el local el ultimo contrato lo hizo firmar en agostode este año con fecha 04 de marzo 2016 es decir actuando de mala fe. A que tengo derecho o q puedo hacer tengo pasientes con tratamientos y no puedo abandonarlos empleados y demas. Argumenta el dueño q es por cumplimien del contrato un año. Gracias por su ayuda

  3. dulce maria silva dice:

    hace 6 meses llegue a un acuerdo con mi arrendador de entregar el establecimiento comercial donde ejerci por 14 años la venta de ropa y calzado el cual el acuerdo constaba de que el propietario (dueño) del local iba a remodelarlo y que cuando terminara la remodelacion me lo volveria a arrendar estimando el valor del canon de arriendo en 3 millones de pesos, algo que acepte pensando en que iba a quedar mejor q antes cuando pagaba 2'800 mil pesos .bueno resulta que este señor lleva mas de 6 meses haciendole arreglos al local y argumenta que no ha terminado . antes de que yo hiciera entrega del local llegamos a una conciliacion que su abogado me expuso en la cual hicimos un documento autenticado por notaria que el propietario me haria entrega del mismo ya terminadas las obras . pero ahora el propietario esta diciendo que no me va a volver a arrendar y que el valor del arriendo es de 5 millones habiendolo ya pactado en el documento que se autentico... este señor me ha perjudicado de todas las formas posibles y no quiere hacer valido el documento que se redacto en la conciliacion...quisiera una asesoria para saber que puedo hacer o este señor se salio con la suya perjudicandome a mi y a mi familia y haciendo que perdiera todos los creditos que tenia en ese momento con los bancos y acreedores...

  4. luis enrique sierra dice:

    buenas tarde,tengo un local alquilado y el arrendatario incumplio varias clausulas y dimos por terminado el contrato de alquiler.el duro con el local camercial con el mismo nombre 20 meses no alcanzo a estar los 2 años.mi pregunta es si yo puedo alquilar el local para otra actividad y si dado el caso que tiempo pasado con la nueva actividad en funcion legalmente matriculada en registro mercantil y si dado el caso no funcione bien que tiempo es el que esta contemplado por la ley para iniciar de nuevo la anterior actividad comercial.puesto que el punto es idoneo para esta actividad.
    gracias

    • luis enrique sierra dice:

      buenas tarde,tengo un local alquilado y el arrendatario incumplio varias clausulas y dimos por terminado el contrato de alquiler.el duro con el local camercial con el mismo nombre 20 meses no alcanzo a estar los 2 años.mi pregunta es si yo puedo alquilar el local para otra actividad y si dado el caso que tiempo pasado con la nueva actividad en funcion legalmente matriculada en registro mercantil y si dado el caso no funcione bien que tiempo es el que esta contemplado por la ley para iniciar de nuevo la anterior actividad comercial.puesto que el punto es idoneo para esta actividad.
      gracias

  5. German Ballen dice:

    Buen día Señores Gerencia hace mas de dos años tengo un local comercial, finalizo contrato el mes de febrero de 2016 y esta semana recibí comunicado de la no continuación y renovacion de contrato, solicito me informen ante quien debo dirigirme con el fin de iniciar un proceso legal ya que me afecta esta situación y tengo créditos por solucionar y empleados trabajando

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