Propiedad horizontal obligada a tener revisor fiscal
No todas las construcciones sometidas al régimen de propiedad horizontal están obligadas a tener revisor fiscal. Veamos cuáles están en dicha obligación.
Dice el artículo 56 de la ley 675 de 2001, que todo conjunto de uso comercial o mixto, está en la obligación de de contar con un revisor fiscal.
La ley aquí no hace excepción o diferenciaciones respecto al tamaño de conjunto o el número de bienes privados que tenga, de modo que todo conjunto de uso comercial o mixto, sin importar sus dimensiones está en la obligación de contratar a un revisor fiscal, quien debe tener la calidad de contador público titulado o autorizado (todavía sobreviven algunos contadores autorizados) e inscrito en la junta central de contadores.
Respecto a los conjuntos residenciales, la ley no les obliga a tener un revisor fiscal, pero otorga plena libertad para que el conjunto que así lo decida, contrate un revisor fiscal que también debe ser contador público por supuesto.
En conjuntos residenciales grandes, si bien no es obligatoria la contratación de un revisor fiscal, es recomendable contratarlo para efectos de fiscalización y control, aspectos que se complican cuando hay una gran comunidad de bienes qué administrar.
En el caso de los conjuntos comerciales y mixtos, que por ley deben tener un revisor fiscal, el revisor fiscal no puede ser propietario ni tenedor de bienes privados en el conjunto.
En el caso de los conjuntos residenciales done la figura del revisor es potestativa, estatutaria, el revisor fiscal sí puede ser propietario o tenedor de bienes privados en el mismo conjunto donde es revisor fiscal.
Para complementar
- ¿Cuándo un contador propietario de un bien privado de la propiedad horizontal no puede ser revisor fiscal?
- La revisoría fiscal en la propiedad horizontal es una obligación más no una concesión ni una autorización
- ¿Cuándo una propiedad horizontal debe tener un consejo de administración?
- ¿El revisor fiscal de una propiedad horizontal puede ter en ella un bien en arrendamiento?
- ¿Está obligada una propiedad horizontal a contratar un contador público?
Buenos días, soy administradora de un Edificio de Apartamentos, son 20 y su cuota de administracion es de 85.000 mensuales, quiero saber si la ley me obliga a inscribir el Edificio en la DIAN, pues tenemos personeria Juridica y sus cuotas ciben apenas los gastos del edificio, el mayor pago es vigilancia que son $700.000
MIl gracias por su ayuda
Soy administradora de una unidad de propiedad horizontal, y el revisor fiscal renuncio en marzo del 2011, en ese instante se nombro una comision para que eligiera uno nuevo, pero segun rumores esto no se podia hacer, estoy convocando otra asamblea extraordinaria, pero vuelve y juega hay personas que dicen que ya nos habian puesto esa tarea, me apego a la ley y le dijo que este tiene que ser nombrado por la Asamblea o ya que no tenemos la obligacion de tener revisor fiscal nosotros lo podemos nombrar por medio de una acta donde la asamblea nos autorizo o hay que hacer esta reunion nuevamente?
gracias
Apreciados señores:
Puede el Consejo de Administración nombrar por delegación al revisor Fiscal en un conjunto residencial mixto?
Gracias
AMILCAR EMIRO TORRES SABOGAL
Amilcar:
No puede, las funciones de la asamblea son indelegables. La única delegable es la que expresamente autoriza la ley y es el nombramiento del Comité de Convivencia
Acabo de recibir el siguiente correo a través de esta página.
Autor: NELSON CHAVEZ RUSINQUE
Comentario:
Doña Clara Inés: No es mi costumbre opinar sobre temas que no conozco, ni intervenir en polémicas; no obstante, no puedo ser indiferente cuando se aprecian opiniones como la suya, cargadas de subjetividad y desconocimiento. Evidentemente desconoce que son los medios magnéticos y la información exógena, así como la OBLIGACIÓN de contar con Revisor Fiscal en los conjuntos mixtos o comerciales y la INELUDEBLE OBLIGACIÓN DE TENER CONTADOR PÚBLICO en todas las copropiedades, por ser PERSONAS JURÍDICAS. Cordialmente la invito a consultar el Código de Comercio y la Orientación Profesional de la Junta Central de Contadores para la Propiedad Horizontal, en lugar de asumir posiciones sesgadas que perjudican al gremio de los contadores, sólo porque en su opinión, algunos no actúan con la debida diligencia. Eso sería equivalente a descalificar a todos los abogados, por el concepto general o popular que se tiene de ellos. Finalmente, le aclar que aun en las copropiedades de uso exclusivo para vivienda, en las que haya quedado en el R.P.H. que deben tener revisor fiscal, se debe respetar por tratarse de un Escritura pública y para prescindir de él, se debe reformar el reglamento. ¿Quién le ha dicho que para tener contador y revisor fiscal se debe ser contribuyente de impuestos? ¿Entonces qué pasa con los contribuyentes del Régimen especial, o entidades sin ánimo de lucro? Le sugiero leer y documentarse bienn, porque una cosa es tener un concepto y otra es divulgarlo, induciendo a error a una gran cantidad de lectores y usuarios de la propiedad horizontal, que quedaría mejor como huerfanitos, que con unos padres que no los eduquen bien. Cordial saludo.
Mis comentarios son los siguientes:
1. No todas las personas jurídicas están obligadas a tener revisor fiscal, y ejemplo de ellas son las propiedades horizontales, para la ley 675, los edificios comerciales, mixtos y de vivienda.
2. Estudié todas las orientaciones del Consejo Técnico y se basan en normatividad no pertinente para las propiedades horizontales. Ellas desconocen que una ley especial, de orden público, de carácter imperativo, prima sobre cualquier otra norma, y sobre ella solo está la Constitución, y así es la ley 675. No saben aplicar el Código de Comercio, no saben qué es un comerciante y una entidad de naturaleza civil.
3. El artículo 86 de la ley 675 remite a que los contenidos reglamentarios contrarios a la ley, se consideran no escritos.
4. La ley 675 es muy clara en el artículo 56, el revisor fiscal en edificios o conjuntos de uso residencial es decisión de asamblea, no es contenido reglamentario.
Con mis mayores respetos,
Clara Inés
Dice la Corte Constituonal que no es posible distinguir entre unidades inmobiliarias cerradas y propiedades horizontales. En conclusión, no es posible distinguir entre ediciios y conjuntos. Afirma además refiriéndose a la ley 428 que no fue expedida para unidades inmobiliarias cerradas, que fue un error del título, que en realidad fue expedido para las unidades inmobiliarias cerradas y para las propiedades horizontales. Esto es verdad. Y lo mismo se debe afirmar de la ley 675. Fue expedida para propiedades horizontales o edificios y para unidades inmobiliarias cerradas o conjuntos (parcelaciones y zonas francas). Por lo tanto, fue un despiste del legislador exigir el revisor fiscal en los conjuntos comerciales y mixtos y ese error se nota en el artículo 84 en el que dice que los edificios o conjuntos de uso comercial pagan impuestos. Los que pagan impuestos son las sociedades de las zonas francas por la actividad de importar y exportar, pero los propietarios individuales que conforman las zonas francas no pagan impuestos por los bienes comunes de su propiedad, son no contribuyentes, no tiene sentido que tengan revisor fiscal. La que sí debe tener revisor fiscal es la sociedad administradora de la zona franca, que es una sociedad, no una propiedad horizontal, y tampoco un conjunto en cuanto a su actividad de administración como representante de la DIAN.
Los conjuntos son parcelaciones y son zonas francas. Los edificios son propiedades horizontales. Los conjuntos están obligados a tener revisor fiscal, las propiedades horizonales, no. Cunado no hay ley o norma que obligue a tener revisor fiscal, esté no tiene que ser contador.
El artículo tiene una clara confusión. Remito al autor a textos en la web que explican que cuando se tiene revisor fiscal sin que la ley lo ordene, no tiene que ser contador. Simplemente sería un auditor de cuentas. La ley no autoriza a los conjuntos residenciales a tener revisor fiscal, autoriza a la edificios o conjuntos de uso residencial, lo que es diferente. La ley no exige ni autoriza el nombramiento del revisor fiscal en los edificios mixtos, mírese bien el artículo 56 y se constatará mi afirmación. Que es una falencia de la ley, es cierto, pero la ley 675 es una ley de orden público de obligatorio acatamiento. Compárece el artículo 56 con 84 y se notará una confusión en el legislador. Para saber qué es un conjunto remito al lector a que se estudie las parcelaciones y las zonas francas y entenderá que éstas son conjuntos porque no son propiedades horiontales, aunque se asimilan a éstas y entre unas y otras no es posible distinguir. Son la misma cosa, exactamente. De esto se puede deducir que si unas y otras son no contribuyentes y sin ánimo de lucro, ninguna requiere que la ley le exija revisor fiscal y menos todavía, contador.
Las propiedades Horizontales son las que mas problema ponen y la que más barato pagan, las juntas son un domingo en la tarde o por la noche para que todos esten, y valla ud a lidiar con un monton de personas que no tienen idea de muchos temas, entre ellos fiscales, tributarios, contables etc…
De sobremesa y por si fuera poco son los que mas demandan ante el JCC por cualquier bobada, La mayoria de las quejas en este organo y de contadores sancionados es por este tipo de organizaciones Realmente no justifica tanto trabajo y problemas en relación con los honorarios que pagan, Es mejor no llevar estos negocios
Buena Noche
pertenezco al consejo de Administración, elegido por la honorable Asamblea en el pasado mes de Marzo, la inquietud que tengo es la siguiente: El revisor Fiscal del periodo anterior paso su carta de renuncia en la asamblea y fue aceptada y se postuló para pertenecer al consejo y fue aceptada no estaba inhabilitada por que nadie se opuso.
Cuando asumimos el cargo, el Presidente del consejo saliente nos informa que el revisor fiscal está inhabilitado para ser parte del consejo sugún el código o ley 675, que debía pasar un año despues de su renuncia para postularse.
Debido a esta situación el nuevo revisor fiscal está convocando a una Asamblea extraordinaria para revocarnos el mandato a todo el cosejo de administración, con la recolección de firmas de los copropietarios y tratar dos temas adicionales, segun la ley en una asamblea extraordinaria se pueden tratar varios temas o uno exclusivamente. si es legal la revocatoria del mandato del consejo de administración.
Agradezco la colaboración que nos puedan brindar y la pronta respuesta a las inquietudes referidas, ya que está proxima la Asamblea Extraordinaria.