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Propiedad horizontal

Ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001

ORIENTACIÓN PROFESIONAL 01 DE 2008

CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA
DOCUMENTO: ORIENTACIÓN PROFESIONAL
TEMA EJERCICIO PROFESIONAL DE LA
CONTADURÍA PÚBLICA EN ENTIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
FECHA DE ACTUALIZACIÓN: 26 de febrero de 2008
VIGENCIA: EL PRESENTE DOCUMENTO REEMPLAZA EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005). Igualmente, recoge las opiniones expresadas en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto..

1. JUSTIFICACIÓN:

Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los Contadores Públicos en las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas; a la luz de la Ley 675 de 2001, el ejercicio profesional de los contadores públicos, se ha tornado cada vez más complejo, situación que sigue generado un importante volumen de consultas que este organismo debe absolver. Una mirada a los procesos disciplinarios adelantados por la Junta Central de Contadores permite determinar que en alta proporción estos se originan en ejercicio profesional en este tipo de entidades. Estas circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las
Orientaciones Profesionales No. 3, 7 y 10 emitidas anteriormente por el Consejo.

Con el objeto de aclarar y profundizar algunos puntos que, en aras de facilitar al usuario absolver las inquietudes que sobre el particular se le presenten, se ha acordado poner a disposición un documento más claro, que llene más ampliamente sus expectativas y cuyo contenido SUSTITUYE EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005) emitidas sobre la materia. Igualmente, recoge las opiniones expresadas por este organismo en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto y que contengan posiciones contrarias a las expresadas en este documento.

2. OBJETIVO

El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001 y específicamente, indicar los procesos y procedimientos que deben seguirse para el manejo de la contabilidad y la presentación de informes en estas mismas entidades, todos ellos enmarcados en la regulación contable vigente a la fecha, señalando que en la actividad de estos entes económicos las opiniones expresadas por los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por propietarios y administradores como criterios profesionales, en tanto tales opiniones se funden en los principios de contabilidad de general aceptación y la normatividad aplicable.

3. ORIENTACIÓN:

3.1     GLOSARIO:
Con base en lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y demás normas que la complementan, adicionan o aclaran y para facilitar la comprensión de este documento, se consideran como definiciones de los términos en él utilizados, las siguientes:
3.1.1 Administración: Es el conjunto de actividades orientadas al cuidado, manejo de los bienes de los copropietarios que son ejercidas, en principio por la entidad sin ánimo de lucro nacida como consecuencia de la aparición de la propiedad común sobre un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3.1.2      Administrador: Persona natural o jurídica designada por la asamblea general de copropietarios en todos los edificios o conjuntos para ejercer la representación legal de la persona jurídica, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
3.1.3      Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
3.1.4      Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
3.1.5      Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo de cada copropietario, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
3.1.6      Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen    además    su    participación    en    la    asamblea    de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
3.1.7      Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
3.1.8      Copropiedad: La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto. Su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986, aclarando que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
3.1.9      Copropietario: Persona natural o jurídica que ejerce derecho de dominio y propiedad sobre uno o varios inmuebles de los que conforman la unidad sometida al régimen de propiedad horizontal y sobre los bienes comunes en proporción equivalente al coeficiente de copropiedad que a cada unidad privada corresponda.
3.1.10    Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.11    Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.12    Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
3.1.13    Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
3.1.14    Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
3.1.15    Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
3.1.16    Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

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Consulte también: Aspectos generales de la propiedad horizontal

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5.787 Opiniones en “Propiedad horizontal”
  1. MYRIAM dice:

    Solicito por favor me informen lo siguiente:
    En la Asamblea de Copropietarios, se omitió dar curso al punto 7 que era el nombramiento del Comité de Convivencia y como la Asamblea se estaba demorando, los asistentes se fueron retirando y no se clausuro la asamblea.
    Necesito saber si debo hacer otra asamblea para el nombramiento del comite de convivencia y si la Asamblea es válida, aún no se haya clausurado. Gracias

    • Clara Inés Escobar dice:

      Miriam:

      Su propiedad horizontal es solo residencial? Si es mixta no requiere comite de convivencia.

      Si es residencial, yo no citaría a asamblea sino que le pediría al consejo que nombre al comité, aunque el parágrafo del art. 38 dice: "La asamblea podrá delegar en el Consejo de Administración, cuando exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo". Además, no se preocupe, un comité sin funciones, obligaciones, inhabilidades, etc. como lo estipula la ley, prácticamente no tiene sentido.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

      • MYRIAM dice:

        Señora Clara mil gracias

        Y el punto de si la Asamblea fue válida porque no se clausuró?

        También le hago otra pregunta:
        Puede el Consejo de Administración autorizar gastos que no están incluidos en el Presupuesto de Gastos ?
        Es que el Consejo en el año 2011, autorizó la instalación de un sistema para la puerta de parqueaderos y en la Asamblea se formó un lio porque no estaba aprobado por Asamblea.

        Mil gracias por su ayuda

      • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

        MYRIAM: El Consejo podría nombrarlo, si la Asamblea lo hubiera delegado, lo cual no ocurrió. No obstante, no es obligatorio, pero por tratarse de un Comité que cuando está integrado por personas idóneas y respetadas por la comunidad, aporta mucho a la tranquilidad y las buenas relaciones entre vecinos, su nombramiento por convocatoria del Consejo sería útil para ayudar a la comunidad y seguramente no habrá objeción alguna. Por favor, no se deje confundir por comentarios subjetivos y orientaciones parcializadas; el hecho de que a alguien no le guste la ley, no le dá derecho a promover su incumplimiento; las funciones del Comité son claras y si se desean desarrollar más específicamente, junto con inhabilidades y otros factores, cada conjunto puede elaborar el Reglamento del Comité o el Manual de Convivencia y llevarlo a la próxima asamblea. Finalmente, la asamblea está bajo la responsabilidad de un presidente, quien deberá dejar constancia en el acta, sobre la hora en que se terminó, o se disolvió por falta de quórum, lo cual no le quita la validez a los temas desarrollados hasta el momento. Cordial saludo.

  2. marisi7 dice:

    Gracias señora Clara, muy buena su explicaciòn. Otra pregunts. Puede un arrendatario de un local para comida rapida instalar un ducto para la salida de grasas que pase por el interior del edificio en las denominadas zonas de uso comùn como muros interiores. Requiere la aprobaciòn de la Asamblea?. de nuevo gracias. sds

    • Clara Inés Escobar dice:

      Maris7:

      Consulte el reglamento. Algunos dicen que está prohibido hacer perforaciones o tocar fachadas.

      Es más, creo que es competecia de la curaduría tal autorización.

      Hay sistemas eficientes para controlar los olores, como los que se usan en las zonas de comidas de los centros comerciales.

      Les recomiendo que no se las dejen hacer, porque el área por la cual colocan el ducto no es de propiedad del local, sino de todos los propietarios y uno no puede tocar lo ajeno sin permiso del dueño.

      Cordialmente,

      Clara Ínés Escobar

  3. marisi7 dice:

    Buenas noches. Podrìa alguien decirme , que especialista o empresa se requiere para calcular los mòdulos de contribuciòn de un edificio mixto de 22 apartamentos y 2 locales?, gracias

    • Clara Inés Escobar dice:

      Marisi7:

      Lo que acostumbran los reglamentos, es lo siguiente:

      establecen que el valor del local vale 100 y el valor del apartamento vale 60. La ley exige decir en el reglamento, qué criterios se tuvieron en cuenta para su fijación. Entonces, deben contratar a un experto en propiedad raíz para que les confirme estas ponderaciones o las modifique.

      Parece extraño que no mencione parqueaderos. Si hay parqueaderos privados, se acostumbra que valen el 20 porciento del local, claro, relacionando metros. Un metro de parqueadero, vale el 20% de lo que vale el metro del local.

      Entonces: si un local mide 100 metros, su área es igual a 100
      si un apartamento mide 100 metros , su área ponderada es 60
      si un parqueadero mide 10 metros, su área ponderada es de 2

      Total metros: 100 x 2 = 200 total área locales
      60 x 22 = 1.320 total área apartamentos
      total área 1.520

      Ahora, realaciona el área ponderada de cada unidad privada, con el total de áreas, y le da el coeficiente de copropiedad. Esto, si no hay áreas libres, que se ponderan en forma similar.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

  4. Alfonso dice:

    Quisiera saber que mecanismos tengo pra que se haga la reparacion de la cubierta de un sexto piso, al cual se entran las palomas y es bien dificil el descanso nocturno y los fines de semana que me encuentro en el apartamento.

    Gracias para quien me pueda indicar que debo hacer ya que esta proxima la asamblea

    • oscarcontreras dice:

      solo opinion ,las cubiertas son bienes comunes ,pero es mas facil llegar a un acuerdo con las palomas que la administración le arregle su problema.

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Alfonso, espero que tenga muy buenas relaciones con el administrador(a) por que en mi caso particular fue lo unico que logro su intervencion y que a la larga no costo mucho dinero.

      La solucion final fue tapar con ladrillo y cemento los orificios por donde se introducian las palomitas (ratones voladores) hantes yo mismo instale unas mallas pero los vichos se dieron la maña de quitarlas. Uno de mis vecinos desesperado por las palomas termino rompiendo el cielo razo de madera.

      De cualquier forma puede acudir a centros de conciliacion puede ser camara de comercio y/o defensoria del pueblo en donde usted debe alegar la responsabilidad de la adminsitracion sobre la conservacion de las areas comunes etc, etc, ...

      No se deje cojer ventaja por que inicialmente lo que molesta es el ruido, pero con el tiempo va ha tener malos olores, producto de las heces de las palomitas (no mal llamados ratones voladores) y tambien de los pichones que se mueren en los nidos.

  5. GLORIA dice:

    Buenos días, quisiera me ayudaran aclarándome en que parte de la ley 675 cita que el presidente de consejo es el unico y tiene la obligación de firmar las actas y si este no asiste a dicha reunión o no esta de acuerdo con lo escrito en ellas que ocurre? gracias

    • Oscar A. Medina S. dice:

      ARTÍCULO 54. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

      Al tenor del articulo 54 ley 675 de 2001 las desiciones del consejo de administracion no estan sujetas a la aprobacion del presidente del mismo. Al presidente del consejo de administracion solo se le otorga la facultad de firmar el contrato del administrador(a). En mi opinion reunido validamente el consejo de administracion siempre podra nombrar un nuevo presidente quien a de dirijir la asamblea y podra firmar el acta en compañia del administrador(a) quien debe actuar como secretario(a) de la reunion.

      • Oscar A. Medina S. dice:

        P.D.cuando mencione asamblea me estoy refiriendo a la reunion del consejo de administracion.

        • GLORIA dice:

          Don Oscar con todo respeto soy solo un miembro de consejo no se mucho del tema, pero si en reunión para definir algun tema importante y urgente no se define nada y en la siguiente reunion tampoco ¿que acta se firma si hay miedo a decidir y asumir responsabilidades? o definitivamente se detalla el tema en el acta y no la decisión
          ¿Como la ejecuta entonces el administrador la necesidad?

          • Oscar A. Medina S. dice:

            Señora Gloria, en principio las orientaciones del consejo de administracion en mi opinion deben estar centradas a cumplir el presupuesto aprobado por la Asamblea General. Tratandose de una situacion urgente y que seguramente compromete las areas comunes se debe apoyar la gestion del administrador(a) dado que en terminos de la ley 675 es su principal responsabilidad y por si las dudas yo como administrador siempre tengo en cuenta que la ley 675 ya presume culpa leve sobre mis actuaciones.

            En terminos de responsabilidad tenga en cuenta que al ser el consejo de administracion un cuerpo colejiado es decir se requiere de la mayoria de sus integrantes para aprobar o denegar la autorizacion de un gasto determinado y que no se haya incluido en el presupuesto, en algunas cituaciones pueden llegar a ser responsables mas por omision que por accion.

          • Oscar A. Medina S. dice:

            P.D. Cuerpo Colegiado (con g no con j)

    • Clara Inés Escobar dice:

      Gloria:

      La ley 675 no dice nada y tampoco el Código de Comercio.

      Tampoco hay claridad en estas normas sobre la aprobación de las actas de las asambleas.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      GLORIA: Buenas tardes. Vale aclarar que en ninguna parte dice lo que usted señala. En seminario de la Cámara de Comercio de Bogotá, sobre actas, se presentó un documento llamado "Guía del Registro mercantil!", el cual trata el tema de las actas y se puede solicitar a ellos (www.ccb.org.co); en él cual se destaca muy acertadamente: "Las actas deben estar firmadas por el presidente y el secretario DE LA REUNIÓN" (El resaltada en mayúscula es mío. Es obvio que cuando no asiste el presidente, debe dirigir la reunión el vicepresidente y si éste tampoco asiste, o no existe el cargo, se debe nombrar un presidente PARA ESA REUNIÓN; igual aplica para el secretario (que no siempre ha de ser el administrador). Si a los demás les "da miedo", como usted dice, lo más conveniente es citar asamblea y nombrar un nuevo consejo, porque no se han nombrado "de adorno"; mientras tanto, el administrador sigue ejerciendo su Representación Legal, sin extralimitar u omitir las funciones que le ordena la Ley y, el Consejo responderá por los perjuicios que haya causado su falta de ejecución en el cargo. Cordial saludo.

  6. Adriana dice:

    Buenas tardes, una pregunta para consulta con todos:

    Caso : Conjunto por etapas, se entregó la primera etapa a los propietarios, pero solo los apartamentos, no entregaron biens de goze comun, ni planos de los apartamentos de la primera etapa.

    En el reglamento de PH dice que tenia la priemra etapa 23 parqueaderos de visitante y ahora la constructora pide een asamblea de la primera etapa que 9 parqueaderos sean de uso comun exclusivo ( de los 23) y piden cambiar parqueaderos por bodegas tambien de uso comun exclusivo, adicionalmente piden modificar los coeficientes por nuevas unidades que estaban concebidas como futuras ampliaciones , terrazas de corredores, la constructora no los ha podido vender porque no tienen vidad juridica al no estar en el RPH, ademas piden que ellos puedan seguir modificando los planos de la segunda etapa, sin solicitar autrizacion de la asamblea ( esto dice asi en le primer RPH) y la asamblea lo quiere cambiar. piden incluir una licencia de construcción en el RPH, de la segunda etapa, todos los residentes tienen quejas de los parqueaderos y de la nueva construcción, la pregunta es; si llega a existir Quorum la asmable apuede negarle a la constructora lo que solicita? y cuando entregen la segunda etapa, ( la primera son 167 inmuebles, la segunda son 118 inmuebles) y se deban modificar los coeficientes de propiedad ellos tendrian 41% de votos? para obligarnos a aceptar lo que ellos piden? agradezco su valiosa colaboración sobre que sucede si engamos esas modificaciones, y con la segunda etapa que sucederia, si nosotros modificamos ahora y decimos que no se puede seguir extendiendo la constructora a una posible tercera etapa con los mismo bienes, y si la densidad de la piblacion es mucha para la calidad y cantidad de bienes de goze comun que dejaron.? mil gracias, me urge sus comentarios pues la segunda convocatoria es el miercoles a las 8 pm.

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Adriana, buenos dias

      Opino que se deberia consultar los terminos de la licencia de construccion aprobada por la curaduria en la medida en que creo que no le corresponde a la Asamblea la desicion de cambiar parqueaderos por bodegas ... la modificacion de planos en otra etapa supongo tambien que eso es potestativo de la curaduria que aprobo el proyecto y seguramente tambien definio el numero de unidades asi como sus caracteristicas. Si aprobaron dos etapas no veo como una asamblea de propiedad horizontal pueda autorizar la construccion de una tercera etapa. (puede ser que yo no haya entendido el problema que se plantea.)

    • Clara Inés Escobar dice:

      Adriana:

      Las licencias de construcción solo las concede curaduría, si existe, y en caso negativo, planeación.

      Si van a modificar la licencia, esa modificacion corresponde a las oficinas mencionadas.

      Los usos exclusivos no pueden venderse, el parágrafo 2o del artículo 23 dice: Parágrafo 2°. En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes. Es que el uso exclivo es aquel bien común al que solo se accede a través del bien privado, como terrazas, patios interiores y retiros. Un parqueadero jamàs se puede declarar como uso exclusivo, a no ser que solo se acceda a él a través del bien privado.

      La irregularidades son enormes. Tampoco se puede cambiar el destino de las unidades privadas sin las aprobaciones correspondientes.

      Ahí la asamblea no tiene nada que hacer, porque en las funciones de la asamblea solo está decidir el cambio de destino de un bien previa autorización de las entidades urbanísicas. Pero con quórum calificado, si no se obtiene el quórum, no se aprueba.

      Entonces, la asamblea solo aprobaria lo que ya tienen aprobado los constructores. Pero pueden oponerse a la decisión de la curaduría, porque esta oficina debió poner un cartel en la copropiedad para que los que se opongan a la modificación de la licencia, puedan oponerse, y lo puede hacer cualquier propietario.

      Las decisiones de las curadurías tienen como segunda instancia, las oficinas de planeación.

      Les recomiendo que la asamblea nombre un abogado experto para que los asista.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

      • oscarcontreras dice:

        sOLO OPINION ,de nuevo aclaro que para obtener el parqueadero el constructor cobro por el derecho exclusivo de usar el bien común y quedo en la escritura de la vivienda,no tiene matricula aparte, para ingresar al parqueadero no es por un bien privado,doña clara usted no puede generalizar.

        • Oscar A. Medina S. dice:

          Sr Contreras, yo compre un apartamento en una unidad residencial hace unos 20 años, al momento de la compra me ofrecieron un parqueadero que tambien compre, como producto de estas transacciones se generaron dos (2) escrituras publicas una por apartamento y otra por el parqueadero, hoy por hoy pago impuestos por cada uno de estos inmuebles en forma separada.

          Por su respuesta debo entender que usted conoce el caso particular de la consulta de la señora Adriana? estoy equivacado en esta apreciacion?

    • claudia marcela dice:

      Buenos dias señora Adriana

      En primera medida no se pueden hacer cambios de ninguna indole al reglamento en segunda convocatoria, pues se necesita mayoría calificada (70%), también quiero contarle que yo tuve un caso muy similar al suyo, como le dice el Sr. Oscar la ciencia de todo esta en la licencia de construcción vaya a la curaduría urbana que autorizo la obra para que ellos le digan exactamente que es, a los parqueaderos no se les puede cambiar destinacion caprichosamente por que la misma licencia dice cuantos parqueaderos deben ser construidos y de que naturaleza, lamentablemente si ustedes ya realizaron recibo de obras poseen problemas por que ya la curaduria no es ente competente para obligar al constructor a repararar daños o entregar lo prometido, ahi toca una demanda civil como nos toco a nosotros. Mi recomendacion es que no se claven el cuchillo no se dejen timar por la constructora, si es del caso aplacen la asamblea y asesorese bien, vaya a la oficina de planeacion de la alcaldia, a la curaduria, lleve el reglamento y estudielo bien, vaya a la notaria lea las escrituras, si es del caso saque copias, para que no vayan a cometer un grave error. Como le digo yo ya lo vivi, me toco la construccion de la 3 etapa despues de 10 años de que las dos primeras tuvieran un sinnumero de problemas si cree q puedo ayudarle mas desde mi experiencia mi correo es claudia5marcela@yahoo.com

      • Adriana dice:

        Buenos dias, muchas gracias por los comentarios:

        1. primero pues debo aclarar que los parqueaderos estan de uso comun ( son parqueaderos de visitantes) y la constructora en el lugar donde estaba el parqueadero de visitantes ha hecho bodegas, las cuales pretende vender y ahora la constructora quiere modificar que no son 23 sino 16 de visitantes, no es la asamblea la que quiere desafectar esos parqueaderos.

        2. La asamblea no esta autorizando una tercera etapa ni la quiere autorizar, solo pregunto si eso que esta escrito en el RPH que la constructor puede hacer las modificaciones que considere ( una segunda etapa o hasta una tercera etapa) se puede modificar por la asamblea? o no?

        2. No se ha realizado el recibido de las obras de goce común, no se hizo ese proceso en la entrega segun informa la administradora. es decir no hay acta de entrega de los parqueaderos, ni de la piscina, ni del bbq, ni del salón social ( dice la administradora).

        3. gracias por las observaciones, claudia,clara y oscar, si no hay quorum para modificar las escrituras del reglamento de propiedad horizontal y en agosto la constructora hace entrega a los dueños de los apartamentos de la segunda etapa, la constructora tendria algún proceso juridico para modificar el RPH a su acomodo?

        4. Claudia agradezco tu correo te escribiré hoy.

  7. claudia marcela dice:

    Señora Clara Ines siempre volvemos al mismo punto de partida, como ud bien lo expresa es un aparte de algo que esta escribiendo, en contexto lo que usted piensa, como usted cree debería ser, hay muchas cosas en esta vida que no son como deberían ser pero nada podemos hacer ante eso; para que desgastarse discutiendo sobre si debemos presentar o no libro mayor, diario y balances ante la DIAN, lo que sabemos es que lo tenemos que presentar asi ud piense o escriba que no debe ser así, por que comprar su libro no nos eximirá de las sanciones de la DIAN, respecto a que el documento no tiene fecha, lo que usted presento es un simple plegable un medio publicitario e informativo no es la norma como tal, pero me imagino que en la DIAN la podrá consultar con fecha, firmas, etc.

  8. MARLUGO dice:

    estrategia. apoyo su comentario, no entiendo porque tanta incomodidad con la informacion que da de la señora clara, no es la idea que la gente se limite solo a tener los conceptos que se emiten por este medio, hay que estudiar, leer, y leer mucho, analizar, etc este foro es sencillamente una ayuda

  9. claudia marcela dice:

    Señora Clara entonces sencillo!!!! promueva una acción popular o una acción de tutela si considera que están siendo vulnerados los derechos fundamentales regidos por la constitución politica de Colombia, mientras tanto yo como administradora de propiedad horizontal como muchos que conozco también contadores y revisores fiscales no encontramos donde esta el problema que usted le esta poniendo a la norma de la DIAN, no veo donde esta ese asunto que levanto tanta ampolla en usted solo por ir a registrar unos libros, cosa que si quiere saber en Medellín por lo menos el 70% de las unidades residenciales hacemos hace muchos años, eso en vez de ser un inconveniente es benéfico para nosotros, ejerce mas control y eso para uno como profesional es bueno. De otro lado señora el congreso de la república otorga la competencia a la DIAN y ellos o hacen mediante resoluciones. No insista en alegar cambiar lo que nosotros no podemos hacer..... yo pienso que usted esta en el lugar equivocado.

    • estrategiaph dice:

      tengamos en cuenta q este es un espacio virtual d ph abierto, todos estamos aprendiento de ph x este medio...incluso la inquieta CLARA INES...
      PH es muy compleja e interdisciplinaria, comprende aspectos jurídicos del régimen especial de propiedad horizontal (no solo 675);comprende aspectos contables (recordemos como ha patinado el Consejo Técnico de Contaduria); comprende aspectos administrativos; comprende temas sociológicos... hay campo para abogados, contadores, sociologos, trabajadores sociales, arquitectos... eso si con tolerancia y respeto!

    • Clara Inés Escobar dice:

      Claudia Marcela:

      Le cito un aparte del texto que estoy escribiendo, y le ruego lo analice con detenimiento, y me aclarare en qué yerro. Lo que estamos debatiendo es el documento de la DIAN al que me referí en un correo anterior, sin firma, sin fecha, sin número. Digo así:

      "Los libros mayores se llevan como un resumen de los auxiliares, y asientan las transacciones por resúmenes para permitir la elaboración de los balances. Ni el decreto 2649, ni ninguno de los decretos que lo modifican, los que a su vez son derogados o complementados por otros, ordenan unos libros específicos, como tampoco lo hace el Código de Comercio ni el estatuto tributario en su artículo 774. Como ejemplo, el decreto 1878 de 2008, por medio del cual se adiciona el artículo 125 del decreto 2649 de 1993, el que se refiere a las empresas comerciales que se encuentren en las condiciones previstas en el numeral 3 del artículo 2° de la Ley 590 de 2000 referente a la microempresa, modificado por el artículo 2° de la Ley 905 de 2004, mencionan para nada los libros obligatorios.

      Como ejemplo, la ley 905 de 2004 establece que se deben llevar los libros necesarios para:

      1. Establecer mensualmente el resumen de todas las operaciones por cada cuenta, sus movimientos débito y crédito, y sus saldos.
      2. Determinar la propiedad del ente, el movimiento de los aportes de capital y las restricciones que pesen sobre ellos.
      3. Dejar constancia de las decisiones adoptadas por los órganos colegiados de dirección, administración y control del ente económico.
      4. Conocer las transacciones individuales, cuando estas se registren en los libros de resumen en forma global.
      5. Conocer los códigos o símbolos utilizados para describir las transacciones, con indicación de las adiciones, modificaciones, sustituciones o cancelaciones que se hagan de unas y otras.
      6. Los libros auxiliares necesarios para entender los principales.
      7. Cumplir las exigencias de otras normas legales.
      Este decreto y los otros mencionados no involucran a las propiedades horizontales y es claro que el numeral dos no les compete. Pero esto no quiere decir que la propiedad horizontal no deba llevar una contabilidad clara y completa, que permita conocer la transacciones, hacer los presupuestos, mostrar sus respectivas ejecuciones, y tener un libro de registro de propietarios y residentes, y los libros de las actas del consejo de administración, si existiere, y los libros de las actas de la asamblea, como lo ordena la ley 675. Sin embargo, esta ley omitió ordenar los libros contables, como debió haber hecho.

      Por su parte, el artículo 774 del Estatuto Tributario, ordena:
      “Requisitos para que la contabilidad constituya prueba. Tanto para los obligados legalmente a llevar libros de contabilidad, como para quienes no estando legalmente obligados lleven libros de contabilidad, éstos serán prueba suficiente, siempre que reúnan los siguientes requisitos:
      1. Estar registrados en la Cámara de Comercio o en la Administración de Impuestos Nacionales, según el caso.
      2. Estar respaldados por comprobantes internos y externos.
      3. Reflejar completamente la situación de la entidad o persona natural.
      Los numerales 4 y 5 de este artículo, no son pertinentes para nuestro análisis.
      Entonces, es claro que las propiedades horizontales no están obligadas a llevar el libro de Diario, Mayor y Balances, porque no son pertinentes los balances ya que no tienen patrimonio, y son no contribuyentes.

      A Ud. le parece correcto ordenar una página de internet, supuesamente de la DIAN, a una propiedad horizontal de dos unidades privadas, las que no se encuentran por cientos sino por muchos miles, los libros diario, mayor y balances, e inventario y balances?

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

  10. claudia marcela dice:

    Ah! olvide señora instruirla en cuanto a la diferencia de una ley, un decreto, una resolución, una norma .............. Y UN PLEGABLE. Obviamente el plegable no tiene fecha ni firma, huy señora la veo mal muy mal. Una norma, una ley, un decreto son documentos jurídicos, un plegable es una forma de publicidad impresa o mecanismo de información; tengo entendido que la Dian tiene autonomía para "legislar". Hay mucho orden que poner en casa... es verdad pero aqui en nuestra casa, en este foro, yo creo q no somos pocos lo q estamos cansados de leer argumentos basados en la ignorancia de la norma.

    • Clara Inés Escobar dice:

      Claudia:

      Solo legisla el Congreso de la República y el presidente de la republica puede firmar decretos leyes, pero autorizado por el Congreso. Ahí está el problema, la DIAN no tiene la atribución de legislad.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

  11. claudia marcela dice:

    Yo le pregunto señora Clara Inés, ¿que gana usted especulando todo el tiempo sobre las normas y las leyes Colombianas, que por cierto todas son de obligatorio cumplimpliemiento; ud asesora mal a las personas por este medio, pero..... será usted solidaria con esas personas al momento que la DIAN imponga sanciones? o será acaso que en nuestra defensa podemos alegar que a la señora Clara Inés le pareció que los funcionarios de la DIAN se han extralimitado?, despierte señora se trata de asesorar a las personas SOBRE LO QUE HAY no de confundir pretendiendo que se cumplan amañadamente sus leyes (las de Clara Ines); me imagino que el día que alguien cometa la brutalidad de seguir sus consejos e irse contra las leyes, cuando este en problemas usted le dirá como ya lo dijo en este foro que con mucho gusto le asesora por skype y que tiene un costo. Eso es un irrespeto, además de que descaradamente pone al Dr. Cardona a opinar sobre sus locuras. Ya casi casi hemos perdido un excelente forista como el Dr. Leon Noel a quien ud practicamante sacó con sus conflictos, ahora pretende lo mismo con el Dr. Cardona?

    • Clara Inés Escobar dice:

      Claudia:

      Ud. qué hace cuando la Constitución ordena una cosa, una ley desarrolla ese mandato y un escrito sin firma, sin fecha, sin número ordena otra?

      La Constitución Politica dice que las actividades que tienen una forma especial de creación solo se rigen por las normas que la crearon, la ley 675 acata esta orden constitucional, y un escrito de la DIAN desconoce a la una y a la otra.
      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

  12. Clara Inés Escobar dice:

    Señor Cardona:

    Alguien me explicaba que las propiedades horizontales no son agentes de retención, sino "un instrumento de recaudo anticipado de renta".

    De otra parte, no logro entender cómo la DIAN se coloca por encima de leyes especiales, cómo ordena libros a personas que tienen una forma especial de creación y funcionamiento, como la propiedad horizontal. Ordena libros que la ley 675 no ordenó. Ordena inscripciones que la ley 675 no ordenó. Si se cayó la inscripción en la Cámara de Comercio, seguirá vigente y tendrá sentido la inscripción en la DIAN? No se cae por analogía?

    Y lo que es peor, aparece en Internet un documento de la DIAN ordenando cual legisladores, incluso con un documoento sin fecha y sin firma, lo que lo convierte en un documento sin piso ni validez. Puede verlo en http://www.dian.gov.co/descargas/plegables/Libros_contabilidad.pdf

    Lo que parece es que los funcionarios de la DIAN se colocan incluso por encima de la Constitución Política. La ley 675 no ordena la inscripción de libros y el Contador general de la Nación, tampoco.
    O será que la contabilidad de las entidades descentralizadas territorialmente o por servicios y la contabilidad de los sectores de la Nación, también debe sujetarse a la DIAN?

    El descontrol y la ilegalidad de la DIAN y la falta de juridicidad en sus ordenamientos, están enloqueciendo a los contadores y le hacen mucho mal a las propiedades horizontales. Hay mucho orden que poner en casa.

    Para qué se requiere que los libros sirvan de prueba ante la DIAN cuando de entes no contribuyentes se trata? Hay muchas leyes, leyes, que sí son de obligatorio cumplimiento, y decretos, que exigen únicamente que los libros reflejen las transacciones del ente.

    Ah! y recuérdese que las leyes especiales y la Constitución Politica están por encima del decreto 2649.

    Cordialmente,

    Clara Inés Escobar

    • Maria T dice:

      D Clara buenos dias con respecto a su afirmación y/o escrito: "Alguien me explicaba que las propiedades horizontales no son agentes de retención, sino "un instrumento de recaudo anticipado de renta".

      explico: el concepto de retención en la fuente: esta relacionado con el recaudo anticipado de renta y no rige solo para PH, sino para todas las empresas que estan en la obligación de practicar retención en la fuente y las ph si practicamos retencion en la fuente.... el instrumento de recaudo anticipado es la retención en la fuente y no las ph, las ph somos las empresas, o personas jurídicas o como las quiera llamar Usted, que como ya le dije deben practicar retención en la fuente...
      de lo otro la verdad no estoy en capacidad de afirmar o de contrariar con plena seguridad su concepto....

      gracias por sus conceptos que en ocasiones lo confunden a una, pero de igual manera me hacen averiguar y estar mas seguras de mis conocimientos..... Maria T

    • Maria T dice:

      la verdad que no vale la pena decir que las leyes estan o no correctas, si usted no puede cambiarlas.... cuando podamos cambiarlas lo haremos ante los entes especializados y no ante este foro... gracias... permitanos seguir cumpliendo con las normas sin confundirnos...

      Maria T

      • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

        Buenos días: Saco un tiempito para comentar. Estoy de acuerdo con todos quienes opinan que para orientar a los consultantes, debemos hacerlo conforme a la ley y no al criterio personal, a fin de evitar perjudicarlos; también he manifestado que no es prudente orientar u opinar cuando se desconoce un tema. La ley establece la OBLIGATORIEDAD DE LLEVAR LIBROS DE CONTABILIDAD y toda persoba jurídica debe hacerlo, así esté conformada en propiedad horizonatal y sólo por dos unidades, MIENTRAS NO SE HAYA IMPUGNADO LA LEY Y FALLADO LO CONTRARIO. Evidentemente no hay norma que haya señalado cuáles son los libros específicos, pero hay una costumbre de general aceptación y aplicació en que sean como mínimo el "Mayor y Balances" y el "Diario". La ley antitrámites establece que no se requerirá su registro, más no que no se requieran los libros; si no se deben registrar en la Cámara de Comercio, obviamente por analogía tampoco se requeriría ante la DIAN, aunque se deben conservar inalterables en medio magnético, lo cual está por reglamentar y tampoco significa que no se deban imprimir, pero no debemos inventarnos normas para que los firmen consejeros o administradores, que no han sido facultados para ello. Cordial saludo.

  13. Diana Perez dice:

    Buenos tardes yo vivo en una unidad abierta y con un grupo de vecinos la queremos cerrar, que debemos hacer para comformar la junta ya que somos 700 casas y a la reunion solo han asistido 113 personas en representacion de cada casa.

    • oscarcontreras dice:

      solo opinión ,lo importante no es solo querer,sino poder,para que un barrio,urbanizacion se coforme como unidad inmobiliaria cerrada tiene que reunir unos requisitos ,como no tener espacios públicos ,parques,mobiliario publico,estar encerrados y tener una salida.

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Sra Diana Perez,

      La gestion la veo vastante complicada por que solo el 16% tienen la misma intension, por lo pronto le suguiero la figura de JUNTA DE ACCION COMUNAL le recomiendo dirigirse al INSTITUTO DISTRITAL DE LA PARTICIPACION Y ACCION CUMUNAL IDPAC: Carrera 30 No 24 - 90 piso 14 y en la Avenida calle 22 No 68C - 51. tambien lo puede hacer en la subdirección de Asuntos Comunales encargado de atender la localidad donde se ubica el barrio.

      Sobre el encerramiento consultenlo con su Alcaldia Local para que no vayan a desperdiciar los recursos.

  14. Jorge Eliecer dice:

    Buenas noches, tengo una inquietud. Pertenezco al consejo de administración de mi conjunto, en el cual el administrador que empezó en abril de 2011 robó dinero en compañía del presidente del consejo (ya se encuentra hecha la demanda penal y civil contra ellos.

    El problema es que en abril de 2011 se compró un programa contable, en el cual el contador que trabajaba con el ex-administrador registró los saldos anteriores, pero no dejó los libros impresos de los meses de enero a marzo. A la fecha no se han impreso los libros de 2011 porque no sabemos que hacer con el "hueco" de esos 3 meses sin contabilidad, ya que no la podemos reconstruir porque tampoco nos dejaron los soportes contables.

    Qué podemos hacer para imprimir libros oficiales? será correcto imprimir desde abril? no sabemos que hacer para presentar a la asamblea. Les ruego su colaboración, pues el revisor fiscal nos pide libros oficiales para realizar el dictamen, el cual ya nos anticipó que será negativo.

    Don Nelson u otros expertos en el tema, por favor colaborenme!

    Gracias

    • Clara Inés Escobar dice:

      Jorge Eliecer:

      En cuanto a la irregularidad del contador, le sugiero elevar la denuncia ante la Junta Central de Contadores, para reforzar las medidas anteriores, aunque antes de dos años no tendrá fallo.

      Cordialmente,

      Clara Inés Escobar

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Don Jorge Eliécer: Buenas noches. La preocupación no debe ser que el dictamen del revisor fiscal sea negativo, sino obtener la información contable que hace falta, puesto que de conformidad con el Código de Comercio, es OBLIGATORIO reconstruirla, para lo cual pueden emplear diferentes métodos, como circularización a clientes, proveedores y bancos; realización de inventarios físicos; indagación; comparación de los saldos de diciembre de 2010, con los de abril de 2011, para establecer el moviniento ocurrido en esos tres meses, etc. Sin embargo, no creo que deba afanarse por tener o mostrar los libros IMPRESOS, pues con la nueva ley de supresión de trámites, pendiente de reglamentar, éstos ya no serán necesarios, siempre y cuando se garantice la inalterabilidad de los mismos en el sistema. Así las cosas, el revisor está en su obligación de emitir un dictamen negativo, lo cual no es su repsonsabilidad como administrador, así que simplemente se deben hacer las cosas bien y adelantar los requerimientos personales y legales a los encargados de ese periodo, con lo cual quizás se pueda obtener la información, sin que deba tardar dos años. Cordial saludo y mucha suerte¡

      • Clara Inés Escobar dice:

        Señor Nelson:

        Le agradecería me informara en qué documento se encontraba la obligación de registro de libros en la DIAN Y dónde se encuentra la supresión del registro de libros por este organismo, porque hasta donde entiendo, el decreto de enero se refiere a la supresión del registro en las Cámaras de Comercio, y olvidó el registro en la DIAN.

        Mil gracias,

        Clara Inés Escobar

        • Cesar Cardona Hoyos dice:

          Si no se trata de entidad que deba inscribirse en la cámara de comercio o que tenga una forma específica de inscripción, existe y continuará para ellos la obligación de registrar sus libros en las oficinas de la administración de impuestos nacionales o de Impuestos y Aduanas Nacionales que corresponda a su domicilio fiscal, por cuanto únicamente a partir del registro de los libros adquieren éstos valor probatorio y son oponibles frente a terceros.
          Como es sabido, los agentes de retención deben llevar en su contabilidad la cuenta de retenciones en la fuente practicadas por pagar relativas a los pagos o abonos en cuenta que realicen, e igualmente la cuenta de impuesto a las ventas por pagar cuando desarrollen operaciones que configuren el supuesto de hecho previsto en la ley como generador de este tributo, situaciones que suponen (como ente contable) la obligatoriedad y existencia de los libros de contabilidad registrados para que tengan valor probatorio ante la administración tributaria". (DIAN, Conc. 54047, jul. 8/98).

          Como puede verse claramente, los libros de contabilidad de la propiedad horizontal deben registrarse en la DIAN para que tengan valor probatorio y no registrarse ante el presidente del Consejo, no de la Asamblea, como se ha propuesto en este foro.

          Cordialmente

          Cesar Cardona Hoyos

  15. Jorge dice:

    Buenas noches. Necesito que por favor alguien me confirme si en la Asamblea de Propietarios el revisor fiscal debe entregar Los estados financieros dictaminados y también el informe a la asamblea, es obligatorioa entregar los dos? o solamente con el dictamen es suficiente?

    Gracias

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Jorge, buenas tardes

      No se si es obligatorio entregar los documentos en cuestion, en mi opinion y tratandose de la aprobacion de los estados financieros debe ser importante que los asambleistas lo conoscan previamente y tengan tiempo para analizarlos y apollarse en el dictamen del revisor fiscal para que puedan formular sus inquietudes durante la asamblea y finalmente sean aprobados.

      Lo que si es obligatorio:

      Articulo 39, paragrafo segundo ley 675 de 2001 "LA CONVOCATORIA CONTENDRA UNA RELACION DE LOS PROPIETARIOS QUE ADEUDEN CONTRIBUCIONES A LAS EXPENSAS COMUNES" (el texto en mayusculas es de mi parte)

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Don Jorge: Obligatorio a la asamblea, sólo el dictamen. Si el revisor fiscal considera pertinente un informe adicional, lo hará. Yo no lo acostumbro, salvo que haya situaciones particulares que merezcan una descripción independiente del dictamen, pues en principio, los informes se emiten de manera permanente con destino a la administración y al consejo y están a disposición de todos los propietarios que deseen consultarlos. Cordial saludo.

  16. judith dice:

    Buenas tardes. Quisiera por favor su colaboración respecto a la aprobación de los estados financieros. Qué pasa en caso de que éstos no sean aprobados por la Asamblea?
    Agradezco mucho a la persona o personas que me puedan colaborar.

  17. CARMEN dice:

    JORGE: Muchisimas gracias por su interés en colaborarme, ya escribí al Email que me envió.

    Dios lo guarde y bendiga abundantemente.

  18. Juan Carlos Suárez dice:

    Señor Leon Noel o quien me pueda ayudar
    Mil gracias por los grandes aportes que hace usted al tema de la propieda horizontal
    Tengo una duda que no he podido resolver en inguna parte
    Cuando se habla de mayorías para tomar decisiones validas en una asamblea, los porcentajes de ley se aplican con base a los que están presentes en la reunión o a la totalidad de propietarios de la PH?
    Me explico. Una ph tiene 60 coprpopietarios que representan el 100%. A la asamblea sólo asisten 40 personas que representan el 60% de ese 100%. Las decisiones las toman 25 personas que representan el 65% de los presentes pero que solo representan el 55% del total de la propiedad horizontal.
    O de otro modo. Se tiene en cuenta las participaciones de los que asisten a la asamblea, así sea menos de la mitad de todos?
    Un gran saludo!

    • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

      Don Juan Carlos: Buenas tardes. Le comento que esa duda está resuelta directamente en el Art. 45 de la Ley 675, que dice: QUÓRUM Y MAYORÍAS. ...la asamblea general SESIONARÁ con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, MÁS DE LA MITAD DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD, y TOMARÁ DECISIONES CON EL VOTO FAVORABLE DE LA MITAD MÁS UNO DE LOS COEFICIENTES DE PROPIEDAD REPRESENTADOS EN LA RESPECTIVA SESIÓN.

      Si se tuvieran en cuenta a los ausentes, no tendría ningún objeto el quórum; recuerde que las DECISIONES ADOPTADAS DE ACUERDO CON LAS NORMAS LEGALES... SON DE OBLIGATORIO CUMPLIMIENTO PARA TODOS LOS PROPIETARIOS, INCLUSIVE PARA LOS AUSENTES O DISIDENTES... (Art. 37). Cordial saludo.

    • Oscar A. Medina S. dice:

      Para complementar:

      Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. (paragrafo Art 45 ley 675 de 2001)

      • Oscar A. Medina S. dice:

        El Art 46 de la ley 675 define otras deciciones que requieren MAYORIA CALIFICADA DEL 70% DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD son en total 10 asuntos que se presentan como excepcion a la norma generaL.

        • NELSON CHAVEZ RUSINQUE dice:

          De acuerdo Óscar, pero esa no era la pregunta y para no generar confusiones, me limité a la inquietud específica. Saludo.

          • Oscar A. Medina S. dice:

            Señor Rusinque, no hay problema. Aprovecho para agradecerle por sus aportes ya que me han sido de gran utilidad en el oficio de la administracion de propiedad horizontal.

  19. claudia marcela dice:

    Jaroacu claro que no puede DEBE HACERLO los empleados de una copropiedad deben estar afiliados a la EPS, ARP Y AFP sea por la administración si es contratada directamente o por una empresa que presta sus servicios.

    Puede afiliarse a cualquiera hay muchas busque en el directorio administradoras de riesgos profesionales o en google.

  20. jaroacu dice:

    ¿Puede un Conjunto Residencial con Personería Jurídica, pagar directamente un RIESGO PROFESIONAL para la Aseadora a quien se le paga $630.000 mensuales?
    ¿Como se haría, ante que empresa?

    • oscarcontreras dice:

      Todo patrono tiene la obligación de afiliar a sus trabajadores arp.se esta exigiendo todo trabajador que ingrese al conjunto tenga ARP.

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