Propiedad horizontal
Ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001
ORIENTACIÓN PROFESIONAL 01 DE 2008
CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA
DOCUMENTO: ORIENTACIÓN PROFESIONAL
TEMA EJERCICIO PROFESIONAL DE LA
CONTADURÍA PÚBLICA EN ENTIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
FECHA DE ACTUALIZACIÓN: 26 de febrero de 2008
VIGENCIA: EL PRESENTE DOCUMENTO REEMPLAZA EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005). Igualmente, recoge las opiniones expresadas en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto..
1. JUSTIFICACIÓN:
Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los Contadores Públicos en las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas; a la luz de la Ley 675 de 2001, el ejercicio profesional de los contadores públicos, se ha tornado cada vez más complejo, situación que sigue generado un importante volumen de consultas que este organismo debe absolver. Una mirada a los procesos disciplinarios adelantados por la Junta Central de Contadores permite determinar que en alta proporción estos se originan en ejercicio profesional en este tipo de entidades. Estas circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las
Orientaciones Profesionales No. 3, 7 y 10 emitidas anteriormente por el Consejo.
Con el objeto de aclarar y profundizar algunos puntos que, en aras de facilitar al usuario absolver las inquietudes que sobre el particular se le presenten, se ha acordado poner a disposición un documento más claro, que llene más ampliamente sus expectativas y cuyo contenido SUSTITUYE EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005) emitidas sobre la materia. Igualmente, recoge las opiniones expresadas por este organismo en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto y que contengan posiciones contrarias a las expresadas en este documento.
2. OBJETIVO
El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001 y específicamente, indicar los procesos y procedimientos que deben seguirse para el manejo de la contabilidad y la presentación de informes en estas mismas entidades, todos ellos enmarcados en la regulación contable vigente a la fecha, señalando que en la actividad de estos entes económicos las opiniones expresadas por los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por propietarios y administradores como criterios profesionales, en tanto tales opiniones se funden en los principios de contabilidad de general aceptación y la normatividad aplicable.
3. ORIENTACIÓN:
3.1 GLOSARIO:
Con base en lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y demás normas que la complementan, adicionan o aclaran y para facilitar la comprensión de este documento, se consideran como definiciones de los términos en él utilizados, las siguientes:
3.1.1 Administración: Es el conjunto de actividades orientadas al cuidado, manejo de los bienes de los copropietarios que son ejercidas, en principio por la entidad sin ánimo de lucro nacida como consecuencia de la aparición de la propiedad común sobre un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3.1.2 Administrador: Persona natural o jurídica designada por la asamblea general de copropietarios en todos los edificios o conjuntos para ejercer la representación legal de la persona jurídica, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
3.1.3 Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
3.1.4 Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
3.1.5 Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo de cada copropietario, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
3.1.6 Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
3.1.7 Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
3.1.8 Copropiedad: La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto. Su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986, aclarando que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
3.1.9 Copropietario: Persona natural o jurídica que ejerce derecho de dominio y propiedad sobre uno o varios inmuebles de los que conforman la unidad sometida al régimen de propiedad horizontal y sobre los bienes comunes en proporción equivalente al coeficiente de copropiedad que a cada unidad privada corresponda.
3.1.10 Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.11 Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.12 Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
3.1.13 Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
3.1.14 Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
3.1.15 Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
3.1.16 Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
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Consulte también: Aspectos generales de la propiedad horizontal
Para complementar
- Objeto del régimen de propiedad horizontal y que debe contener la escritura pública por medio de la cual se acogen edificios y conjuntos al régimen
- ¿Cuándo se extingue la propiedad horizontal?
- En la propiedad horizontal se deben pagar las expensas comunes así no se utilice el inmueble
- Entrega de los bienes comunes por parte del constructor de la propiedad horizontal
- ¿La constructora cuándo debe entregar la administración de la propiedad horizontal?
Quien me puede ayudar con la siguiente pregunta: Puede el administrador de un Conjunto frenar el ingreso de trasteo a un apartamento que esta en mora y en cobro jurídico? Gracias
Myriam,buenos dias
Definitivamente no se puede, niguna ley lo faculta para ello y dela misma no le esta permitido retener un trasteo.
Por el contrario, al estar en cobro juridico le debe advertir si es del caso al inquilino que puede verse afectado por el proceso y terminar siendo embargadas sus pertenencias ya que la ley si establecio un principio de solidaridad entre propietario y teneder del inmueble a cualquier titulo.
Me gustaría saber si el uso mixto no incluye las profesiones liberales,tengo un apartamento ,que puedo destinarlo como oficina ,sino violo ninguna norma o ley o reglamento ,el mixto vivienda y oficina esta es del tipo mercantil o de comercio.gracias
En la escritura original del Edificio o Conjunto, o en la escritura de su apartamento, debe estar claramente descrito la destinación de su apartamento, supongo que dirá:para vivienda.
Sin embargo, al proponer Usted el cambio de destinación genérica de su apartamento para convertirlo en oficina, podría considerarse utilizar el art. 46 num. 8 ley 675/01, donde por una mayoría del 70% de los coeficientes de copropiedad, la Asamblea podría cambiar la destinación de su apartamento; pero creo que al aceptar esto la Asamblea, implicaría el cambio de muchas cosas: 1) Reforma de estatutos. 2) Su apartamento cambiaría el “DESTINO”, lo cual provocaría que el impuesto predial sería modificado, y Ud. podría pagar más que las otras unidades privadas. 3)Esa modificación implicaría que el Edificio o Conjunto, podría ser denominado como mixto. 4)Al volverse mixto el edificio o Conjunto tendría obligatoriamente que tener un Revisor Fiscal, con lo correspondiente al incremento del presupuesto y de por si a las expensas comunes.
Entre otras situaciones que puede cambiar en su edificio o conjunto.
JAROACU,gracias,nuestro revisor fiscal,alega que ser contador es una profesión liberal y destina su apartamento para oficina,por eso es mi interés,la forista llama la atención cuando dice. “se refiere a un decreto distrital que no menciona las oficinas para actividades liberales. Estas oficinas suelen ser desconocidas en la normatividad atinente a los usos de los inmuebles.”me puedo explicar que esta actividad no configura una oficina,no viola la normatividad distrital ni el reglamento como ud lo dice es vivienda.
un contador,abogado etc puede destinar su apartamento para su ejercicio profesional por ser una actividad desconocida en la normatividad de uso de los predios?.,,si se podria entender que uso mixto es solo para actividades mercantiles?
CARLOS
En muchos conjuntos residenciales utilizan el apartamento para ejercer su profesión de sicólogo, es decir vuelven su apartamento como un consultorio.
Antes de la ley 675/01 en mi conjunto residencial, un copropietario tenía su apartamento de vivienda, pero arrendó otro apartamento para ejercer su labor de comerciante, tenía una SIA (Servicio de Intermediación Aduanera), después que nació la ley 675/01, el copropietario vendió su apartamento y sacó su comercio del Conjunto.
En mi opinión muy personal, cuando uno CAMBIA el DESTINO de su apartamento, estaría creando ciertos problemas para los demas copropietarios; en primer lugar se incomoda a los residentes por el continuo tránsito en su propiedad de personas extrañas, esto puede traducirse en INSEGURIDAD (los apartamenteros profesionales pueden hacerse pasar por clientes); se está transgrediendo legalmente el DESTINO de su apartamento (en el catastro aparece,que es para vivienda y no como oficina o consultorio); el malestar que se crea en el Conjunto es tal, que la buena convivencia se acabaría porque podrían pensar muchos en que el administrador, o el consejo de administración “dio los permisos para esa cambio”, habría otras cosas más para tener en cuenta, pero termino diciendo que las NORMAS fueron creadas entre otras razones, para dar un orden y no permitir que todos hagamos lo que queramos.
Agradezco que alguien me ayude con esta inquietud. Es legal expedir factura por expensas comunes a cargo del arrendatario de un inmueble sometido al regimen de propiedad horizontal?
ELIAS
En mi consideración debería tenerse en cuenta, si el propietario de ese inmueble está al día con sus obligaciones (no es moroso), se le expediría la factura a nombre del arrendatario especificando a que mes corresponde el pago (ejp $120.000 por cuota de administración del mes de agosto de 2012).
Pero si el propietario está en mora, considero que se debe expedir la factura a nombre del arrendatario pero especificando que el pago se ABONA a la deuda (ejp $120.000 ABONO A DEUDA)
Elías:
En el contrato de arrendamiento, de acuerdo a la ley de arrendamientos, puede pactar que el inquilino o el propietario paguen las cuotas de administración, pero este acuerdo contractual no debe incidir para nada en la facturación de una propiedad horizontal.
En las p h arrendatario y arrendador son solidarios en las expensas, y por esto es sano elaborar, no la factura porque las p h no facturan, sino la cuenta de cobro por las expensas, a nombre de los dos.
Si el propietario por contrato debe pagar las cuotas de administración y no paga, debe pagar el arrendatario porque la administración puede escoger a cuál de los dos embarga, pero no se da lugar a la compensación, restando este pago del valor del arrendamiento, porque ninguna ley lo autoriza. En este caso lo único que puede hacer el arrendatario es demandar al propietario por los dineros que pagó por su cuenta.
que diferencia hay en una oficina con uso comercial o una oficina para los trabajadores de profesiones liberales, para asuntos de la propiedad horizontal,
CARLOS
De pronto en el Decreto 325 de 1992, en los artículos 12 y 21 encontremos las respuesta a su inquieetud.
JAROACU:
La diferencia la explica el Código de Comercio en su artículo 10: “Son comerciantes las personas que profesionalmente se ocupan en alguna de las actividades que la ley considera mercantiles”. Y el artículo 20 trae la relación las actividades mercantiles para efectos legales, entre las que no se encuentran las actividades de las profesiones liberales. Por lo tanto, un consultorio de un odontólogo y una oficina de un abogado, no son oficinas comerciales.
DOCTORA
CLARA INES ESCOBAR,parece ser que todo esto partió de una pregunta de DIENIS, por el cobro de expensas comunes por los ascensores en su P.H. , y para no extenderme más en discusiones bizantinas (de todas formas gracias por sus aclaraciones, aprendo y sigo aprendiendo todos los días), considero que el QUID del asunto son los conjuntos o edificios de uso mixto, y para ello, creo que debemos remitirnos al art. 3 ley 675/01, donde creo entender que la ley se refiere a que se es mixto si hay “combinación” entre oficinas y vivienda; oficinas y comercio; oficinas e industria; industria y vivienda (ilógico pero cabe en este raciocinio); industria y comercio; comercio y
vivvienda;
O combinación de tres (3) o todas las cuatro (4).
Jaroacu:
Ud. se refiere a un decreto distrital que no menciona las oficinas para actividades liberales. Estas oficinas suelen ser desconocidas en la normatividad atinente a los usos de los inmuebles. Pero, un consultorio de un psicólogo, psiquiatra, un fisioterapeuta, un abogado posibilita la actividad profesional, que no está catalogada como actividad mercantil, ni comi actividad de bienes y servicios mercantiles.
Cordial saludo Dienis.
En el caso que expone, de acuerdo con la ley 675 a primera vista los locales concurren en los gastos de los ascensores, sin perjuicio de establecer la exoneración si se dan los factores que la misma ley consagra. Si los locales gozan de acceso a otros bienes y servicios de uso general por medio del ascensor, independiente de la consideración subjetiva de que se utilice o no, le corresponde la carga.
Leon Noel:
Su comentario se sujeta al parágrafo 3º del artículo 29, el que se aplica a los edificios residenciales y de oficinas, no a los conjuntos y menos a los edificios o conjuntos mixtos. Se aplica sí a los que tienen una sola destinación de oficinas o residencias, a los que se les aplica el artículo 26, y las expensas se cobran por el área, exceptuando el ascensor, como lo explica el parágrafo aludido. Cabrían también otras excepciones como tanques de agua, motobombas, antenas parabólicas, etc. si no son del uso y goce general. Estos elementos: ascensor, antenas, motobombas, si no son del uso de todos los propietarios, tampoco son bienes comunes del uso y goce de todos los copropietarios, sino que son de propiedad exclusiva de quienes los usan y los gozan, pues fueron los que pagaron por ellos al comprar su unidad privada, y son quienes los sostienen, mantienen y reponen.
Entonces, es difícil creer que una propiedad horizontal residencial con dos locales, tenga un ascensor para uso y goce también de los locales, el que ellos usen para acceder a su unidad privada o a otros bienes comunes, y a los que no se les aplica el artículo 29, porque estos dos locales hacen a la propiedad horizontal mixta.
Para entender un aparte de una ley, hay que relacionar ese aparte con otros artículos y comprender para qué se redactó, con qué fines, qué busca, etc. Este parágrafo busca posibilitar la sectorización en los usos residenciales y de oficinas del ascensor, porque no caben estos usos dentro del artículo 31 que es el que explica y ordena la sectorizaciòn, porque solo se refiere a los edificios o conjuntos comerciales y mixtos, como dice en el primer párrafo, aunque en el tercero ya entra a autorizar la sectorización en “edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto”, y ahí la cosa se complica.
Pero, si mira el artículo 31, verá que todos los edificios y conjuntos mixtos requieren la sectorización, y un elemento de ello es el ascensor.
Y sigue el problema: cómo obrar en los conjuntos residenciales y de oficinas -entendiendo aquí oficina en el sentido de oficinas no comerciales sino de profesiones liberales como consultorios- con relación al ascensor? Creo que quedamos en el limbo, no es cierto?
Pareciera que la consultante está partiendo del hecho de que las oficinas son comerciales y por lo tanto se aplica este artículo a los usos mixtos, lo que no cabe dentro de la redacción general de la ley.
León Noel:
Si Ud. mira con cuidado el artículo 31 entenderá que se trata de una propiedad horizonal mixta a la que se la aplica la sectorización, y dentro de ella se encuentra el ascensor, porque los dos locales la hacen mixta.
Su comentario se sujeta al parágrafo 3º del artículo 29, el que se aplica sí a los que tienen una sola destinación de oficinas o residencias, y a los que se les aplica el artículo 26, y las expensas se cobran por el área, exceptuando el ascensor, como lo explica el parágrafo aludido.
Para entender un aparte de una ley, hay que relacionarlo con otros artículos y comprender para qué se redactó, con qué fines, qué busca, etc. Este parágrafo busca posibilitar la sectorización en los usos residenciales y de oficinas del ascensor, porque no caben estos usos dentro del artículo 31 que es el que explica y ordena la sectorizaciòn.
Pareciera que la consultante está partiendo del hecho de que las oficinas son comerciales y por lo tanto se aplica este artículo a los usos mixtos, lo que no cabe dentro de la redacción general de la ley.
Exacto señora Clara. La sectorización toca a quien le toca. La ley aplica los gastos de los ascensores para todo tipo de propiedades, excluye las residenciales y de oficinas cuando no se comunican con otros bienes y servicios de goce comunal y autoriza similar reglamentación en todos los otros casos.
Cordial saludo,
Como bien es sabido, la Ley 675 en su artículo 3o. determina las tres clases de uso de los edificios o conjuntos como: a). Edificios o conjuntos de uso residencial, b). Edificios o conjuntos de uso comercial y c). Edificios o conjuntos de uso mixto. A esta última la define como “Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.”
Luego el artículo 29 de la misma ley, parágrafo tercero, se refiere a “… edificios residenciales y de oficinas …” con lo que, en mi parecer, crea una duda porque al salirse de las definiciones acuñadas surge la incertidumbre de si se está refiriendo a edificios o conjuntos de uso residencial (a) y a edificios o conjuntos de uso comercial (b) -unos y otros- o si, por el contrario, se refiere a edificios o conjuntos de uso mixto (c).
Dado que nuestro edificio es de uso mixto por tener en el primer piso dos locales de carácter comercial, esta duda nos tiene en estos momentos en una situación de indefinición para el derrame de la cuota extraordinaria que para el enlucimiento de los ascensores aprobó en días recientes la asamblea extraordinaria debido a que en el Reglamento de Propiedad Horizontal, cuando fue adecuado a la Ley 675, se prescindió del parágrafo tercero del artículo 29, lo que nos ha llevado a la duda de si, ante su ausencia, prima la ley y entonces se aplicaría la exención o si, al contrario, la exclusión es válida y no tendría lugar la exención por así haberlo considerado el reglamento, en virtud de la facultad discrecional que el mismo parágrafo otorga cuando al final dice: “Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente.”
En pie de discusión, considero que cuando el artículo 29 de la Ley 675 se refiere a los edificios residenciales y de oficinas está haciendo alusión a los edificios o conjuntos residenciales y a los edificios o conjuntos comerciales, no a los mixtos. En consecuencia, si esta premisa es válida, la omisión en el Reglamento de Propiedad Horizontal del parágrafo tercero significa que los propietarios de los locales del primer piso, en nuestro caso, están en la obligación de asumir el pago de la cuota parte de la cuota extraordinaria.
Agradezco sus opiniones y aportes sobre este particular.
Pero como existen tanto los derechos como los deberes, los coeficientes también señalan el índice de contribución a las expensas comunes del conjunto mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración. La única excepción de pagos a las cuotas extraordinarias se da cuando existen módulos de contribución señalados en el reglamento.
En edificios o conjuntos mixtos (es decir que incluyen locales comerciales) por voluntad legal se establecen módulos de contribución para cubrir los gastos de aquellos mantenimientoso servicios que sólo disfrutan las unidades privadas -como el ascensor para las viviendas o el aseo y la vigilancia de los locales comerciales-.
Carlos:
Acierta Ud. cuando se refiere a los sectores y módulos de contribución, cfr. art. 31, el que es de obligatorio cumplimiento en las propiedades horizontalees residenciales con dos locales comerciales.
Recordemos además que la ley está por encima de los reglamentos.
Es elemental y sujeto a la ley que los dos locales no tienen por qué contribuir con la cuota extra para mejorar el ascensor, porque es un bien común de dotación de propiedad de quienes lo usan y lo gozan, y eso es a lo que se refiere el artículo 31 de la ley 675 -claro que también se aplica este artículo a los servicios sectorizados como vigilancia, aseo, servicios públicos, entre otros-.
Tengamos presente que el fin primordial de un reglamento es sentar las bases claras para poder derramar un presupuesto de gastos y elaborar un presupuesto de ingresos, conforme a la ley 675 y a la Constitución Politica.
Así las cosas, el aseo externo y la vigilancia externa debe estar a cargo de todos los copropietarios, no exclusivamnte de los locales, porque todos los propietarios individuales son dueños de todos los elementos constructivos, lo que se ve claramente en los artículos 13 y 14 que se refieren a la reconstrucción y a la corrección de deterioros de toda la copropiedad, a cargo de todos en razón de su coeficiente de copropiedad.
Lo que sí establece la ley, ajustado a la Constitución Politica, es que se debe aportar de acuerdo a la capacidad de pago, para que haya justicia, de acuerdo a unos coeficientes de copropiedad ponderados teniendo en cuenta el valor de la unidad privada. Entonces, los locales contribuyen en mayor proporción, de acuerdo con su área, a los gastos comunes.
Un reglamento contrario a la ley, en beneficio de las mayorías, es objeto de nulidad.
DIENIS
El Dr. Luis Guillermo Velasquez Jaramillo en su libro “La nueva ley de P.H. Visión esquemática y concordada” dice en la pag. 59 con relación al artículo 29 lo siguiente: “… otras edificaciones, como las de uso mixto y comercial, requieren que el reglamento autorice la exoneración, en otros términos, la exoneración no es concedida por la ley directamente…”
Como Ud. dice que eso no quedó en el reglamento, considero que se estudien cosas y casos como:
1) El propietario de un local comercial, tiene parqueadero para su vehículo en el sotano, y por cualquier razón utiliza el ascensor para subir o bajar cosas ¿Debería pagar por este servicio? en mi opinión SI.
2)Los propietarios de apartamentos del primer piso, usan el ascensor para visitar a sus vecinos de pisos más arriba, para subir desde el parqueadero que está en el sotano, cosas hacia su apartamento. ¿Debería pagar por este servicio? En mi opinión sí.
Conozco un edificio donde los parqueaderos estan en el sotano, y de común acuerdo, reformaron los Estatutos y renombraron el primer piso como “MEZZANINE” para que todos los propietarios (incluyendo los de los primeros pisos) pagaran por mantenimiento de ascensores.
DIENIS considero que a veces no es tanto de leyes, normas, jurisprudencia, doctrina etc, si no de ponerle SENTIDO COMUN a las cosas, y hacer las cosas en forma equitativa y justas, siempre he considerado que para eso estan las asambleas, y si entre todos acordamos unas cosas que nos beneficien a todos pues mucho mejor.
Jaroacu:
De acuerdo con la cita que Ud. hace de Luis Guillermo Jaramillo, es claro que lo primero que hay que analizar es quién usa y goza del ascensor, para saber si es procedente incluirlo en la sectorización de bienes y servicios.
Respecto a su punto 1), como Ud. bien lo afirma, sí deben contribuir los locales con el servicio del ascensor, si efectivamente lo usan.
Con respecto al punto 2) no estoy de acuerdo con Ud. porque ese visitar a vecinos no es considerado por la ley, a mi parecer, porque ese uso es, por lo general, demasiado marginal y ocasional. En efecto, dice la ley que contribuyen al ascensor: “cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, [aquí creo que para su completa comprensión debió la ley decir: "a otros bienes de su uso privado"..."]. Como Ud. lo lee sin el “su”, deduce que contribuyen a los gastos del ascensor quienes pueden usarlo para visitar a los vecinos, y en ese caso, diría yo, jamás sería el ascensor objeto de sectorización y modulación.
Ahora, en cuanto a su ejemplo, es válido sí y solo sí los primeros pisos pueden y usan el ascensor en forma rutinaria, lo que no es común en propiedades horizontales residenciales que tienen tan solo dos locales.
En cuanto a su afirmación de que para eso están las asambleas,
lo que preocupa en el caso que nos ocupa, es que los dueños de apartamentos son mayoría y pueden imponerse, en contra de la justicia y de la ley, a los locales, pues son tan solo dos.
Señora: Clara Ines Escobar
Reciba un respetuoso saludo.
Podria usted esplicarme de donde surge el termino “derramar” en lo que a cuotas de administracion se refiere.
Mil gracias por su tiempo.
Oscar:
Este término se usa diariamente en la urbanización donde vivo. Me da risa porque en realidad a veces se usa un término sin entrar a pensar en él. Pero el diccionario de la Real Academia Española trae para “derramar” el significado de repartir. Entonces, yo uso el término derrame del presupuesto en el sentido de la repartición del mismo de acuerdo a los coeficientes de copropiedad y si es del caso, derrame del o de los presupuestos sectorizados y modulados, pues cada sector o módulo de contribución debe tener su presupuesto independiente. Este derrame da lugar a unas cuotas de administración, las que son esencialmente diferentes a las facturas de los comerciantes.
Me gustaría saber a qué se debe su inquietud.
Señora Clara, buenos dias.
Nuevamente le agradezco por su tiempo y me disculpo por no utilizar bien el mio al no consultar el Diccionario de la Real Academia de la lengua española que aporta las siguientes definiciones:
Derramar
1. tr. Verter, esparcir cosas líquidas o menudas. U. t. c. prnl.
2. tr. Publicar, extender, divulgar una noticia.
3. tr. Repartir, distribuir entre los vecinos de un pueblo, de una finca urbana, etc., los tributos con que deben contribuir al Estado o a quien tenga facultades para exigirlos.
Sin lugar a dudas es un termino perfectamente utilizado, nuevamente gracias por su aporte.
Nuestro Reglamento de Propiedad Horizontal está adecuado a la Ley 675. Su texto lo estamos revisando para corregir errores que quedaron en su texto y para introducir aspectos importantes que en su momento quedaron excluidos. Mis consultas son:
1. Para someter a estudio y aprobación de la Asamblea de Copropietarios las correcciones, reformas y adiciones que estamos preparando ¿cuál sería el procedimiento más expedito para socializar los cambios y lograr que las discusiones que se den en la asamblea sean dinámicas y productivas?
2. En la revisión y proyección de las correcciones y adiciones hemos visto que, sin alterar el espíritu de la ley, sería útil reubicar artículos para lograr una mayor cohesión textual, y agrupar, con fines pedagógicos, capítulos y artículos que tienen estrecha relación de contenido bajo títulos que de manera global los integre. Por ejemplo: En la ley 675 la entrada a los órganos de dirección y administración aparece en un artículo que los relaciona para luego entrar a desarrollar por capítulos lo pertinente a cada uno. ¿Sería posible desde el punto de vista legal que, en este caso como en otros, antes del artículo que relaciona los órganos de dirección y administración se abra un Título con su respectivo Capítulo y el nombre de “DE LA DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN”, e inmediatamente después ocupe su lugar el Artículo “Organos de dirección y administración y a continuación y sucesivamente se describa a éstos con el solo rango de artículo sin que sea precedido de Capítulo?
En síntesis, ¿es dable que en el reglamento de Propiedad Horizontal, sin alterar contenidos ni normativas de la ley 675, puedan reubicarse artículos (con la consiguiente modificación de su numeración), aumentar títulos y capítulos para hacerlo más entendible y facilitar su consulta?
Gracias por su atención y oportuna respuesta.
DIENIS
SOCIALIZACIÓN
Este proceso debería hacerse bien y para ello, sin afanes, ni carreras.
Se podría hacer lo siguiente:
1) En el primer análisis se debería cuantificar los artículos sujetos de reforma, corrección o adición.
Diferenciar las reformas de FONDO y de FORMA, YA QUE las primeras son de más análisis y donde podría haber más deliberación.
2) Hacer un cuadro comparativo, en la izquierda lo actual y en la derecha lo reformado y resaltado con negrilla o color.
3) Poner fechas para ANÁLISIS, SOCIALIZACIÓN, y ASAMBLEA
4)Suponiendo que son 36 artículos a reformar, y la socialización sería un (1) año, podría pensarse en que cada mes se trabajaria sobre 3 artículos.
5) Se podría poner en las carteleras a principio de mes, los 3 artículos a reformar y luego a fin de mes en una reunión con el Consejo de Administración, los residentes y demás actores de la reforma de Estatutos, para hacer el Proyecto de Reforma de Estatutos.
Con lo anterior pensaría que con la notificación y participación de todos, se haría más expedita y productiva la Asamblea.
REUBICAR ARTÍCULOS
Considero que no se debería hacer esto, porque podría confundir a los intervinientes, en el momento de la aprobación.
Más bien se podría adicionar artículos como el 12A (continuación del artículo 12, relacionado pero aclaratorio) o 12B etc.
Claro está que en una reforma se puede hacer, como se quiera o requiera; pero como Usted lo sabe, la misma ley 675/01 tiene artículos en el lugar equivocado (y eso que la hicieron personas eruditas, y que pasaron por muchas manos de abogados, redactores etc)
Apreciado Jaroacu:
Muchas gracias por su positivo aporte. Sin duda que tendremos en cuenta sus interesantes y prácticas sugerencias.
Reciba un cordial saludo.
Denis:
A mi parecer, su correo es contradictorio.
Ud. comienza diciendo: “Para introducir aspectos importantes que … fueron excluidos”. Y también se desprende de su comentario que es el consejo quien está reformando el reglamento.
Mi experiencia es que este actuar resulta nefasto a una propiedad horizontal. En mi urbanización hicieron lo mismo: los consejeros se sentaron a decir: pongamos esto así y asá y es mejor esto y lo otro. Y quedó un texto al gusto de los consejeros y completamente contrario a la ley.
No es común que los consejeros entiendan en toda su dimensión la ley, tampoco que comprendan que la ley 675 es una ley que tiene mandatos de orden público de obligatorio cumplimiento y que solo se puede añadir a la ley cuanto ella expresamente autoriza.
Ahora, en cuanto a los titulados y al orden, es irrelevante.
Para hacer conciencia sobre el contenido y agilizar la sesión de la asamblea en la que se debata el nuevo texto, deben hacerse reuniones previas para discutir y analizar el nuevo contenido del reglamento, pero esto no suprime la obligación de debatir todo el texto de la reforma y cada uno de los cambios dentro de la sesión de la asamblea extraordinaria convocada para este efecto. Una reforma al reglamento no debatida ni aprobada punto por punto en la asamblea, a mi juicio, carece de validez.
Señora Clara Inés Escobar:
Si usted hiciera un pequeño esfuerzo por comprender lo que lee, más que hacer la crítica infundada, se hubiera dado cuenta de que mi consulta la inicio diciendo que el reglamento está adecuado a la Ley 675, más adelante advierto que lo que se haga sería sin alterar el espíritu de la ley (675) y, por si fuera poco, en el último párrafo reitero que lo que se proyecte sería sin alterar contenidos ni normativas (preceptos) de la Ley 675.
Por lo visto su comentario, como muchos otros suyos en este foro, parece más producto de una imaginación atormentada por las malas experiencias que por el conocimiento profundo del tema. Le falta objetividad y capacidad de análisis para emitir sus juicios.
Usted no tiene por qué hacer los juicios de valor que hace dando por sentado que es el consejo de administración sólo el que está haciendo la revisión del reglamento y llega a su máximo atrevimiento cuando le da por descalificar sin conocimiento de causa sólido a los miembros de los consejos de administración que usted llama equivocadamente consejeros cuando, por fuerza de la ley, sus funciones son fundamentalmente administrativas. ¿Quién es usted para sentenciar que “No es común que los consejeros entiendan en toda su dimensión la ley, tampoco que comprendan que la ley 675 es una ley que tiene mandatos de orden público de obligatorio cumplimiento …?
Le reclamo respeto y humildad.
Denis:
Su respuesta es acalorada, nada objetiva y desagradecida; olvide mis apreciaciones, porque Ud. no merece ayuda alguna.
mi inquietud es la siguiente:
Adquiri una casa en conjunto cerrado (con propiedad horizontal).
en la actualidad hay constuidas 26 casas de las 72 que tiene el proyecto.
La escitura que me entregaron dice lo siguiente:
El coeficiente o modulo de contribucion tanto para casas como para lotes no construidos es del 1,39%.
PARRAFO PRIMERO TRANSITORIO, Cita lo siguiente:
* seran exentos de la cuota de administracion los lotes no construidos hasta la fecha de asamblea ordinaria que se celebrara en los primeros 3 meses del año 2012, en esta asamblea se aprobara una cuota de administracion para los lotes no construidos, no menos del 40%, la cual empezara a causarse en el mes de julio de 2012 y hasta la fecha que determine la asamblea.
Mi inquietud es: es legal que la administradora provisional que es la misma constructora, envie un presupuesto de gastos de $3.339.337 mensuales, cobrando una cuota de $120.000 a cada propietario mensual?.
Pregunta: Segun ley 675:
Los lotes no construidos beden pagar cuota de administracion de acuerdo a:
Porcentaje modelo de contribucion 1,39%? 120.000 x 72
PARRAFO PRIMERO TRANSITORIO
del 40% de la cuota de administracion?
Como se debe cancelar la cuota mensual de administracion,=?
Agradeciendo de antemano y en espera de una orientacion y claridad para no incurrir en prblemas a futuro
Gracias
Víctor:
El problema es que el reglamento de propiedad horizontal inicial constituye para los propietarios un contrato de adhesión. Esto significa que al comprar se adhieren al contenido del reglamento inicial.
El otro problema es que de acuerdo con la ley 675, la constructora o su representante pueden administrar la copropiedad sin consulta a nadie. Incluso, es raro que citen a asamblea sin haber vendido siquiera el 50% de los coeficientes. Bueno, pero también es claro que la constructora va a aprobar lo que desee, porque va a tener más del 50 por ciento de los coeficientes.
Es elemental que los lotes paguen una cuota de administración, porque hay gastos y bienes comunes a su cargo, así no hayan construido.
Los porcentajes de participación en los gastos siempre son provisionales, y se deben calcular definitivamente cuando se terminen todas las construcciones, lo que implica una reforma al reglamento.
Cada que se construye en un lote, porque no necesariamente todas las casas van a tener exactamente la misma área, o por lo menos es un supuesto, se deben modificar las cuotas, ajustando el derrame presupuestal a las áreas construidas, pero es imposible o por lo menos no práctico, modificar el reglamento para ajustar los coeficientes a medida que se vayan terminando las construcciones. Por esto, lo que se acostumbra decir en estos reglamentos es que el consejo de administraciòn irá ajustando los coeficientes de propiedad y participación a medida que se vayan terminando las construcciones, y que al final, cuando se haya construido en todos los lotes, la asamblea establecerá unos coeficientes definitivos.
Sin embargo, la ley 675 no es clara, deja a estas propiedades horizontales en libertad para acogerse a ella y quienes elaboran estos reglamentos lo hacen a su capricho, sin basarse en la esencia de la ley, a la que, a mi juicio, deben acatar, sobre todo, porque si no lo hacen a la hora de un siniestro van a tener los propietarios individuales serios problemas.
En conclusión, el reglamento no parece bien elaborado y les aconsejo que lo modifiquen una vez el constructor haya entregado la administraciòn provisional.
VICTOR.Los coeficientes están reglamentados en cada etapa de construcción en forma definitiva,si hay otra etapa se ajusta ,pero no que el consejo los va ajustando.
no esta claro si el presupuesto provisional es de $3.339337
porque tiene que pagar 120000.lo entiendo de esta manera ustedes pagarian $76000 c/u del presupuesto maximo.el resto lo pagan los lotes.
En la negociacion del bien debe estar claro las cuotas provisionales bien justficadas o en el reglamento.DEBE TENER CLARO QUE USTED PAGA CUOTA POR LOS BIENES ESENCIALES Y LOS BIENES COMUNES ENTREGADOS.
Con un cordial saludo deseo conocer su cooreo personal y donde se consigue sus publicaciones
GRACIAS
Jorateplas:
No es claro a quién se refiere en su correo. Si es a mí, el libro publicado se llama De la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias cerradas, de la Editorial Temis, el que se encuentra en casi todas las librerías del país. En la Internet aparecen dos artículos de mi autoría, ellos son: El patrimonio y la responsabilidad en las propiedades horizontales y Disquisiciones jurídicas sobre la imposición de los balances en el régimen de propiedad horizontal. Actualmente se encuentra en la editorial para su aprobación el texto intitulado Critica y aportes al régimen de propiedad horizontal.
Mi correo es claraineses@gmail.com.
Gracias. Clara Ines, Sigue publicando e interviniendo en el foro sus comentarios son reflexivos , las personas no tolerantes se creen sabias y portadoras de la verdad , le suguiero no hacer caso. Cada quien es libre de interpretarlas y acomodaerse a sus comentarios.
EN viviendas sin propiedad horizontal se coloco una puerta una caseta ,se reúnen dineros para pagar un portero (sin seguridad social ,ni pagos conforme a la ley) ,a los deudores se les puede abrir un proceso para cobrar las cuotas moratorias .es legal informar en un listado a los propietarios de los deudores.como puede hacer constar que un propietario no esta de acuerdo para evitar problemas.gracias.
Buen dia German, Es bastante probable que en este caso en particular se esten haciendo un uso indebido del espacio publico y las personas que no esten de acuerdo lo pueden denunciar ante la alcaldia local.
De otra parte seguramente no cuentan con personeria juridica lo que les impide adelantar procesos de cobro ejecutivo ya que no tendrian representante legal.
OSCAR GRACIAS ,como el portero o vigilante puede tener una calamidad o puede demandar, por no pago de cesantias o prestaciones,las personas que no estamos de acuerdo como nos podemos proteger ante una posible demanda por parte del portero.gracias.
Saludos German,
Me demore para aportar esperando que alguien mas lo hiciera en fin…
Para este tipo de situaciones los porteros y demas trabajadores en general demandarian a la persona juridica, dado que no existe supongo que lo unico que puede aportar como prueba de alguna relacion laboral seria comprobantes con la firma de algun pagador y seria esta persona la que entraria a responder por las pretenciones del demandante. Ante esta situacion los vecinos que no esten de acuerdo y mientras no se pueda demostrar que participaron en algun tipo de reunion no podrian ser involucrados en el proceso.
Recuerdo unas palabras muy famosas “LO HICIERON A MIS ESPALDAS”…
oscar gracias,en Bogota es común ver vigilantes en las calles CON BICICLETAS,cuadras cerradas, unión de vecinos encerrados formando conjuntos sin ningún permiso ;donde REUNEN UN DINERO para pagarles a estas personas que no tienen ninguna seguridad social,sus prestaciones no son las legales,algunos vecinos quieren ante un organismo dejar constancia que no estamos de acuerdo.En Bogota el termino portero, conserje,(persona que abre la puerta)no existe ,son vigilantes.
German,la camara de comercio de Bogota ofrece “Centros de Conciliacion” ustedes podrian invitar a la persona o personas que lideran el encerramiento y el pago de los vigilantes y en este espacio manifestar y dejar constancia del desacuerdo, tambien la defensoria del pueblo tiene estos espacios. Estoy seguro que el conciliador les advertira de los riesgos y responsabilidades que la desicion de cerrar la calle, o instalar una caseta asumen las personas, tambien les indicaran como se registra una “Junta de vecinos” si fuera del caso y cuales sus responsabilidades.
Con el tiempo no deje de contarme que decidieron, esto es parafines ilustrativos y de referencia.
Saludos.
Buen día.
Yo vivo en un conjunto residencial de 80 apartamentos. En asamblea se nombró un administrador y un consejo administrador. Revisé la ley 675, pero no me es claro el alcance que tiene el consejo administrador y cuando una decisión le compete al administrador ó al consejo (hasta donde llega la potestad del consejo)?.
Adicionalmente, pese a que el periodo del consejo es de 1 año, un miembro del consejo puede renunciar antes de culminar su periodo?
Agradezco la ayuda que me puedan brindar al respecto.
Iván:
La ley 675 calla al respecto, aunque en las funciones del administrador se atribuyen algunas funciones del consejo, también pueden imponer sanciones si están tipificadas en el reglamento de propiedad horizontal, y son quienes autorizan gastos con cargo al fondo de imprevistos si se requiere hacer un gasto impostergable y no se puede esperar a citar a la asamblea, por ejemplo.
Es imprescindible tener a la mano la ley 675. La puede adquirir hasta por un valor de 10mil pesos. Pero, por ejemplo, se acostumbra que el consejo imponga un tope de gastos al administrador, más allá del cual debe consultarle el gasto, para que el consejo lo apruebe.
El consejo también debería tener informe mensual del administrador, de la ejecución presupuestal del presupuesto de ingresos y de gastos, del cobro de cartera prejurídico y jurídico, etc.
Para entender mejor el consejo de administración debe primero que todo captar que antes se hablaba de junta directiva, ahora se habla de junta o consejo de administración. Esto significa -consultar ley 222 de 1995- que los consejeros son administradores y como tales tienen responsabilidades civiles y penales.
Este tema lo trabajo en un libro de mi autoría que se encuentra actualmente en la editorial y debe publicarse aproximadamente en mayo del próximo año. En este texto acojo el funcionamiento de los consejos municipales para entender cómo deben funcionar lo consejos de las propiedades horizontales, todo lo que tiene que ver con sus suplencias, sus renuncias, sus inhabilidades, etc.
Si desea estudiar el tema en google lo va a encontrar con toda seguridad, porque los consejeros piensan que solo son asesores en lo que el adminitrador les quiera consultar, lo que es inconveniente.
Si lo balances hay cartera con terceros incobrable quien puede autorizar su castgo
Cesar, buenos dias.
Por favor podria especificar algun tercero que tiene deudas con la administracion de la propiedad horizontal?. es para poder entender la situacion.
Gracias.
Cesar:
A este respecto ilustra el decreto 2649. Se deben clasificar las cuentas cobrables, las de difícil cobro y las incobrables. Con relación a estas últimas dos se debe tener un concepto del abogado. También es recomendable llevar una ficha o una hoja en el computador por moroso. En ella se debe anotar el número de llamadas telefónicas con sus respuestas, el nùmero de cartas requiriendo el cobro, si son viviendas con patrimonio familiar, y las otras que son inembargables de acuerdo a la legislalción vigente, por ejemplo, si tienen adelantado un proceso ejecutivo, etc. Todos estos elementos permiten clasificar las incobrables, para que no figuren en el próximo presupuesto de ingresos, el que no se acostumbra elaborar, pero es necesario para poder derramar las cuotas de administración y poder elaborar el presupuesto de gastos.
Para entenderlo mejor, lo remito al libro de mi autoría De la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias cerradas, donde explico todos los casos en los que una vivienda es inembargable y explico que el presupuesto en las propiedades horizontales y su contabilidad en general se asemeja al manejo del presupuesto de la nación.
Juan, Jaoracu:
Pueden remitirse al artículo 195 del Código de Comercio Ahí verán que el acta la firman el presidente y secretario. De aquí debió tomar la ley 675 el mismo mandato, pues dice en el artículo 47 que las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma. Y luego dice en el mismo artículo: “En los eventos en que la Asamblea deciddsa encargar personas para verificar la redacción del acta….” Entonces, estas personas verifican la redacción del acta, pero no la aprueban. LO que deben hacer es anotar sus observaciones al final de la misma, una vez estén firmadas por el presidente y secretario, y firmar su escrito, mas no el acta. En sentido similar se refiere el artículo 431 del Código de Comercio. Así es que no conozco norma que diga que los verificadores del contenido del acta sean quienes la firman o aprueban, como comunmente se cree.
Lo usual, según mi experiencia, y erróneamente, se cree que los verificadores aprueban el acta y así, ocurren infinidad de ires y venires luchando por una acta acorde con la reunión y a la postre jamás resulta aprobada.
Entonces, los verificadores solo ponen de presente la manipulación, si la hubo, lo que es corriente, del texto de lo ocurrido en la asamblea y solo facilitan la impugnación de la misma, si alguien decide instaurar una demanda en tal sentido.
POR FAVOR si alguien sabe quien controla los precios en la Propiedad horizontal en colombia, me refiero a que si una persona natural puede pedir lo q quiera por su casa o hay alguna ley o entidad q controle esto.Gracias
Por Favor Si alguien sabe Quien regula o controla las tarifas o precios de la Propiedad Horizontal pues hoy en dia en el lugar donde vivo se disparo el costo por las viviendas y quisiera saber si el estado o algun otra entidad tiene alguna legislacion acerca de esto como controlar esto o pueden pedir lo que quieran por su casa.GRACIAS.
Juan Camilo, independientemente de que sea propiedad horizontal o no, un propietario puede pedir lo que quiera por su propiedad el tema es mas que encuentre un comprador dispuesto a pagar el valor este inflado o no.
Pilas con comprar muy barato no baya a ser que termine en lios judiciales como la expresidenta del senado.
Gracias Oscar
no es lo esperaba pero esta bien saber la respuesta lo malo es q tengo q valerme de un banco para la compra de vivienda y hay si mandan un perito a valorar la vivienda y luego no te prestan lo q nesecitas.
No hay mal que por bien no venga, ya que tratandose de un banco ellos verifican la procendencia del inmueble y su valor segun condiciones del mercado para el sector en que este ubicado. Juan Camilo puede estar completamente seguro que el perito de un banco no va ha inflar el valor del inmueble, es mas probable que pase lo contrario ya que el bien inmueble seguramente va a ser la garantia de la hipoteca.
Saludos.
Quien me puede ayudar con la siguiente consulta:
En un Conjunto Residencial el acta de la asamblea general ordinaria no fue firmada por la comisión verificadora porque según ellos la aprobación de unas obras que se sometieron a consideración de los asambleistas con los dineros del Fondo de Reserva, debia hacerse por coeficiente y se hizo en forma nominal y no se nombro comite de convivencia. La comisión dijo que no se nombro comite porque el Presidente lo omitió, el Presidente se puso bravo y tampoco la quiso firmar. Mi pregunta es que debo hacer? citar a una nueva asamblea y tratar nuevamente todos los temas que fueron aprobados en su mayoria? por favor necesito la respuesta urgente.
MYRIAM
Superintendencia de Sociedades en su Oficio 220-036672 de Junio de 2010: “ …Así se tiene que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del código citado (C.Co.), las actas deben ser firmadas por el presidente de la asamblea y su secretario, o en su defecto por el Revisor Fiscal.
Si no hay Revisor Fiscal la solución sería entonces citar a una Asamblea Extraordinaria como orden del día, la aprobación del Acta de la reunión anterior que no fue suscrita por quienes pudieron hacerlo, o simplemente incluir todo el temario y las decisiones que se tomaron en la reunión anterior en esa nueva reunión.
No se si pudiera ser que los Comisonados Verificadores de la redacción del Acta y otros 3 testigos (asistentes a la Asamblea, fueran ante un NOTARIO y con una DECLARACIÓN EXTRAJUICIO, manifiesten que todo lo escrito contiene lo acontecido en la reunión .
Myriam:
Es que reina una confusión acerca del papel de los verificadores del acta. Los verificadores no son los que aprueban el acta, el acta la aprueban el presidente y secretario. Lo que hacen los verificadores es verificar el texto del acta y hacerle al final las observaciones del caso y luego deben firmar esas observaciones.
Si Ud. les hace claridad al respecto, ellos hacen la observación sobre el texto, firman su aclaración, y dan pie, así, para que, quien quiera, eleve una demanda ante un juez para que anule la decisión tomada si es contraria a la ley.
Cumplido el trámite que expongo, es muy probable que presidente y secretario aprueben el acta con su firma.
Me gustaría saber el articulo o norma que dice que el el secretario y presidente de la asamblea son los que aprueban las actas de la asamblea gracias
JUAN
Para mí tampoco es claro “quien aprueba el acta de asamblea”
Si nos vamos al artículo 47 ley 675/01, deduzco que el presidente y secretario de la asamblea con su firma, constatan que lo escrito en el acta es lo ocurrido y lo decidido en la Asamblea.
Si nos vamos al articulo 38 ley 675/01 no veo ninguna función que sea explicita para que los asambleistas “aprueben el acta”.
Si por analogia aplicasemos a la PPHH, el articulo 431 del código comercio, allí tampoco se manifiesta quien aprueba el acta.
En la página 237 del libro “La PPHH y su administración” del Dr. Andres Martinez Díaz; si vemos el literal f “eliminación del orden del dia el punto costumbrista de leer y aprobar el acta anterior”, el Dr. Martinez propone eliminar ese punto en las convocatorias por INOCUO (argumenta otras cosas más).
En mi consideración, si en la convocatoria se pusiera como último punto “Redacción y aprobación del acta de la Asamblea” los asambleistas TENDRÍAN LA OBLIGACIÓN de decidir sobre la APROBACIÓN del Acta (de todas formas la firman el presidente y el secretario), pero Ud. sabe muy bien que después de mucho tiempo (a veces demasiado y extenuante), nadie quiere saber nada más de esperar un tiempo adicional para alargar más la asamblea y se podría entrar en unas deliberaciones sin fin, sobre palabras y frases, etc., por eso creo que la ley fue sabia en permitir la existencia de un comité que revisara la redacción del acta.
Sigo buscando en libros, revistas, doctrinas y jurisprudencia, la respuesta a ¿Quien aprueba el acta?
Buenas Noches: Por favor nos colaboran en lo siguiente: se realizo la asamblea general hace dos meses, a la fecha la persona que la presidio, se niega a firmar el acta, argumentando que falta copia del acta de la asamblea anterior, acta que en esa misma asamblea se refundió,que podemos hacer, es obligatorio que la firme dicho señor? como si fuera poco, no es propietario, tenia poder y el único que sabe donde localizarlos es el que le dio poder,gracias por su ayuda
jamo
Superintendencia de Sociedades en su Oficio 220-036672 de Junio de 2010: “ …Así se tiene que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del código citado (C.Co.), las actas deben ser firmadas por el presidente de la asamblea y su secretario, o en su defecto por el Revisor Fiscal.
Si no hay Revisor Fiscal la solución sería entonces citar a una Asamblea Extraordinaria como orden del día, la aprobación del Acta de la reunión anterior que no fue suscrita por quienes pudieron hacerlo, o simplemente incluir todo el temario y las decisiones que se tomaron en la reunión anterior en esa nueva reunión.
No se si pudiera ser que los Comisonados Verificadores de la redacción del Acta y otros 3 testigos (asistentes a la Asamblea, fueran ante un NOTARIO y con una DECLARACIÓN EXTRAJUICIO, manifiesten que todo lo escrito contiene lo acontecido en la reunión .
que la firme elrevisor fiscal
este mismo tema lo tuvimos en nuestra co´propiedad, nos dirigimos a la alcaldia de la zona e hicimos acercar al administrador y al presidente de la asamblea para que le dieran cumplimineto al mandato de la ley 675, hagan lo mismo
DIENIS
En mi opinión estoy de acuerdo con Usted.
Se podría pensar en basarse en los art. 1625 num. 1, 1626 del Código Civil.
Esto dá para tener mucho cuidado cuando se hacen los Estatutos, y dejar muy en claro estos asuntos que ocasionan discordia.
Este foro, los talleres, conferencias, diplomados, doctrinas, jurisprudencia y libros sobre este tema profundo y complejo de la Propiedad Horizontal, hace que uno como gomoso del tema (sin ser erudito en la materia), piense que hay algunos o muchos estatutos (Reglamentos de Propiedad Horizontal)que se quedaron muy cortos en la normatividad, de tantos temas implícitos en la P.H. por eso se requiere que quienes estamos en los Consejos de Administración y las Administraciones, veamos la oportunidad de hacer reformas a esos Estatutos, como para ponernos al día; pero el trabajo debe hacerse de la mano de la Comunidad y de gente experta en el tema (Abogados, contadores publicos etc)para que el trabajo quede bien hecho.
¿Un copropietario moroso con la copropiedad deja de ser moroso por el hecho de hacer un abono a su deuda?
¿Ese abono a su cuenta en mora obliga a la administración a excluirlo de la lista de morosos?
Y ahora que se va a realizar en el edificio una asamblea extraordinaria ¿ese abono le da derecho de exclusión de la lista de morosos que debe publicarse en la convocatoria?
La anterior consulta la elevo porque en el Consejo de Administración estamos enfrascados en una discusión alrededor de este tema. Mi opinión es la de que el o los abonos a una cuenta morosa no dan derecho al copropietario moroso a que se le excluya de la lista de morosos pues el abono lo que hace es solamente disminuir la deuda pero la mora subsiste con el saldo. Apenas, cuando éste quede en cero, desaparecerá para el copropietario la condición o calidad de moroso.
Muchas gracias por los aportes que esta consulta genere para nuestra claridad.
el moroso sigue siendo moroso aunque halla abonado alguna parte de su deuda. El consejo tiene todas las herramientas para asistir a estas dudas.