Propiedad horizontal
Ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001
ORIENTACIÓN PROFESIONAL 01 DE 2008
CONSEJO TÉCNICO DE LA CONTADURÍA PÚBLICA
DOCUMENTO: ORIENTACIÓN PROFESIONAL
TEMA EJERCICIO PROFESIONAL DE LA
CONTADURÍA PÚBLICA EN ENTIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
FECHA DE ACTUALIZACIÓN: 26 de febrero de 2008
VIGENCIA: EL PRESENTE DOCUMENTO REEMPLAZA EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005). Igualmente, recoge las opiniones expresadas en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto..
1. JUSTIFICACIÓN:
Al Consejo Técnico de la Contaduría Pública acuden a diario un considerable número de ciudadanos y entidades preocupados por el desarrollo de las actividades profesionales de los Contadores Públicos en las diferentes funciones que se les asignan en las entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas; a la luz de la Ley 675 de 2001, el ejercicio profesional de los contadores públicos, se ha tornado cada vez más complejo, situación que sigue generado un importante volumen de consultas que este organismo debe absolver. Una mirada a los procesos disciplinarios adelantados por la Junta Central de Contadores permite determinar que en alta proporción estos se originan en ejercicio profesional en este tipo de entidades. Estas circunstancias suscitan la necesidad de revisar el contenido de las
Orientaciones Profesionales No. 3, 7 y 10 emitidas anteriormente por el Consejo.
Con el objeto de aclarar y profundizar algunos puntos que, en aras de facilitar al usuario absolver las inquietudes que sobre el particular se le presenten, se ha acordado poner a disposición un documento más claro, que llene más ampliamente sus expectativas y cuyo contenido SUSTITUYE EN SU TOTALIDAD LAS ORIENTACIONES PROFESIONALES N° 003 (29 de septiembre de 2001), N° 007 (30 de septiembre de 2003) y N° 010 (diciembre de 2005) emitidas sobre la materia. Igualmente, recoge las opiniones expresadas por este organismo en los diversos oficios y respuestas a las consultas que hasta la fecha se han absuelto y que contengan posiciones contrarias a las expresadas en este documento.
2. OBJETIVO
El objetivo principal de este documento es orientar sobre el ejercicio de la profesión contable en entidades de propiedad horizontal y unidades inmobiliarias cerradas comprendidas en el régimen establecido por la Ley 675 de agosto 3 de 2001 y específicamente, indicar los procesos y procedimientos que deben seguirse para el manejo de la contabilidad y la presentación de informes en estas mismas entidades, todos ellos enmarcados en la regulación contable vigente a la fecha, señalando que en la actividad de estos entes económicos las opiniones expresadas por los contadores públicos y revisores fiscales (cuando ellos se requieran) deben ser valorados y tenidos en cuenta por propietarios y administradores como criterios profesionales, en tanto tales opiniones se funden en los principios de contabilidad de general aceptación y la normatividad aplicable.
3. ORIENTACIÓN:
3.1 GLOSARIO:
Con base en lo dispuesto en la Ley 675 de 2001 y demás normas que la complementan, adicionan o aclaran y para facilitar la comprensión de este documento, se consideran como definiciones de los términos en él utilizados, las siguientes:
3.1.1 Administración: Es el conjunto de actividades orientadas al cuidado, manejo de los bienes de los copropietarios que son ejercidas, en principio por la entidad sin ánimo de lucro nacida como consecuencia de la aparición de la propiedad común sobre un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal.
3.1.2 Administrador: Persona natural o jurídica designada por la asamblea general de copropietarios en todos los edificios o conjuntos para ejercer la representación legal de la persona jurídica, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
3.1.3 Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
3.1.4 Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
3.1.5 Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo de cada copropietario, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
3.1.6 Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
3.1.7 Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
3.1.8 Copropiedad: La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal. Es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro y su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto. Su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986, aclarando que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
3.1.9 Copropietario: Persona natural o jurídica que ejerce derecho de dominio y propiedad sobre uno o varios inmuebles de los que conforman la unidad sometida al régimen de propiedad horizontal y sobre los bienes comunes en proporción equivalente al coeficiente de copropiedad que a cada unidad privada corresponda.
3.1.10 Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.11 Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
3.1.12 Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
3.1.13 Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
3.1.14 Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
3.1.15 Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
3.1.16 Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
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Consulte también: Aspectos generales de la propiedad horizontal
Para complementar
- Objeto del régimen de propiedad horizontal y que debe contener la escritura pública por medio de la cual se acogen edificios y conjuntos al régimen
- ¿Cuándo se extingue la propiedad horizontal?
- En la propiedad horizontal se deben pagar las expensas comunes así no se utilice el inmueble
- Entrega de los bienes comunes por parte del constructor de la propiedad horizontal
- ¿La constructora cuándo debe entregar la administración de la propiedad horizontal?
Sr NELSON ME PUEDE AYUDAR A ENTENDER”Por lo que el hecho de que en estatutos aparezcan como P.H. residenciales no desvirtúa la naturaleza de mixta, si en realidad lo es y la DIAN podrá requerir para el cobro de impuestos de orden nacional.”http://actualicese.com/actualidad/2013/02/07/propiedad-horizontal-y-la-reforma-tributaria/
Don Carlos: No comparto la apreciación de esa editorial, en el sentido de que “…no desvirtúa la naturaleza de mixta…”, así como tampoco el infundado temor a la “cacería de brujas” que supuestamente iniciará la DIAN en contra de las PH; tampoco creo que porque un salón se destine a una tienda comunal, o un propietario arbitrariamente ponga un negocio, la copropiedad se vuelva mixta y pierda los beneficios como “no responsable de impuestos”. Volvemos al dilema entre DESTINACIÓN y USO. Cada cual aplica su interpretación, o se adhiere a la de un tercero, pero nadie está obligado a compartir los criterios o conceptos ajenos. Los foristas expresamos los propios, pero no constituyen una camisa de fuerza y sólo son responsabilidad de quien los expresa, a título personal. Saludo.
Dr Nelson por favor me informa si estatutariamente tenemos un articulo donde se habla de reserva legal fondo de reserva, pero la ley habla de fondo de imprevisto, esta reserva legal no se puede incluir dentro del presupuesto y mucho menos debe figurar en un balance general, porque estos dineros se deben reinvertir en el año siguiente en un gasto especifico?
Por que en nuestro caso incluiamos en el presupuesto un % para fondo de imprevisto y % para reserva legal y esto es lo que hace que no tengamos que pedir cuotas extraordinarias ya que la han venido pagando mes a mes dentro de la cuota de administracion
Marlugo:
Seguramente será de su interés el siguiente aparte sobre la nueva reforma tributaria:
“Uno de los primeros beneficios consiste en que desde el comienzo del año a quienes ganen menos de 3,7 millones de pesos (ingresos gravables de 3’642.489 pesos) sus empleadores y pagadores ya no les harán retención en la fuente, que en la práctica es un anticipo del impuesto de renta.
“Los independientes y quienes trabajan por honorarios resultaron beneficiados por doble partida, pues si ganan menos de 3,7 millones al mes no les harán retefuente y, además, tendrán exento el 25 por ciento de sus ingresos, ventaja con la que no contaban.
“El Impuesto Mínimo Alternativo Nacional (Imán) es el valor que por lo menos una persona pagará, luego de hacer los descuentos a los que tiene derecho. Busca que quienes ganan más aporten más y que con las deducciones permitidas el valor por pagar no termine en cifras irrisorias como proporción del ingreso. Por ejemplo, si una persona con ingresos gravables de 4,5 millones de pesos hace sus descuentos y el valor por pagar le da 150.000 pesos, tendrá que aportar 233.000 pesos, valor mínimo para el 2013. Mientras una persona con un ingreso gravable anual de 41’549.868 pesos (3,46 millones al mes) pagará por lo menos el 0,1 por ciento de este, aquellas que tengan ingresos gravables por 25 millones de pesos al mes como mínimo deberán aportar el 13,2 por ciento de lo que hayan percibido durante todo el año.
ÓMAR G. AHUMADA ROJAS
Redacción de Economía y Negocios
El tiempo, jueves 7 de febrero de 2013
SI GANA 3.7 AL MES por honorarios no le haran retefuente,un administrador le hara retefuente a un revisor fiscal si su cuenta es de 1000.000 mes ?
Me pueden explicar que es eso de “tendrán exento el 25 por ciento de sus ingresos”?
Dr Nelson es decir que me puedo quedar tranquila con lo del salón donde ubicaron la tienda?…. pues la destinación es de uso común, incluo se surte de servicios públicos de las zonas comunes y es decidido y sorteado por asamblea que propietario se va a quedar con este local para beneficio exclusivo de la comunidad… por lo menos ante la DIAN que es la parte que me preocupa.
Apreciado Marlugo: La ley solo obliga a constituir y disponer los recursos del fondo para la destinación legal que determine la asamblea. Sin embargo, si su reglamento contempla una “reserva” adicional, con destinación específica, tiene un tratamiento similar. Por supuesto que sí se puede incluir tanto en el Balance, como en el Presupuesto, partiendo del principio que todo ingreso y gasto debe reflejarse en la contabilidad. Puede variar, eso sí, el tratamiento contable: Si el dinero se va a invertir en el mismo año en que se recauda, se presentará su ingreso en el presupuesto como reserva, contra el gasto correspondiente, por el mismo valor; pero si se va a invertir en un año diferente al del presupuesto, en lugar del gasto, se constituye una “provisión” para el mismo. Mientras no se modifique el RPH, seguirá siendo obligatorio su recaudo e inclusión en el presupuesto, pues no se trata de una cuota extraordinaria, la cual no se adiciona al presupuesto, sino que se registra independientemente en cartera, contra una cuenta por pagar, “ingreso recibido con destinación específica”, del cual se disminuye, a medida que se ejecuta. Saludo.
Buenas noches, quisiera me hicieran el favor de confirmarme que otra entidad adicional al invisbu, puedo recurrir para hacer valer mi derecho como propietaria para tener acceso a la informacion contable de un conjunto cuando la administracion me niega la solicitud….tengo entendido que en primera instancia mi queja debe ser dirigida al invisbu ya que es el ente que vigila el cumplimiento de la ley propiedad horizontal….,mlil gracias y quedo atenta a sus comentarios
Yamile:
El invisbu tiene otras funciones. No existe ente que vigile el cumplimiento de la propiedad horizontal.
Si tiene una inquietud contable le cabe un derecho de petición haciendo uso del derecho que le otorga la Constitución. La no respuesta a un derecho de petición puede dar lugar a una tutela.
Los copropietarios en una propiedad horizontal son propietarios de la copropiedad y por esto deben tener derecho a inspeccionar la contabilidad en todo momento, pero la ley 675 no toca este tema.
Si en su copropiedad están durante la administración provisional y por esto no han nombrado administrador, puede el administrador administrar sin consulta ni rendición de cuentas alguna a los propietarios individuales, autorizado por la ley 675.
Buenas tengo una inquietud y creo que se asemeja a la situación de muchas copropiedades; al momento de realizar la unidad, la constructora siempre deja un espacio mas o menos grandecito (un local) que en la mayoria de los casos es arrendado a un propietario para una tienda; con la nueva reforma entonces al tener ese espacio arrendado nos volvemos contribuyentes? dejamos de ser residencial y pasamos a mixto? lo mismo en varios apartamentos hay almacen de ropa, papeleria, peluquería, etc. pero todos dentro de las propiedades donde residen ellos mismos.
Si nació residencial ,para ser mixto debe estar de acuerdo el 70% de los propietarios, tener el visto bueno de la curaduría y reformar el reglamento, todo lo demás están en contravía al reglamento, en el caso de profesionales ,siempre su destino debe ser un mayor % habitacional del inmueble.
La ley no es clara, hay que esperar pronunciamientos dela Corte Constitucional.
Claudia Marcela: Buenos días. Se debe distinguir entre USO y DESTINACIÓN. Si la copropiedad tiene destinación como vivienda, no le aplican dichas obligaciones. Hay q consultar en el Reglamento con qué destinación se entregó dicho salón. En el caso de las unidades privadas que ejercen actividades profesionales o comerciales, particularmente “tiendas”, ese es un asunto de incumplimiento al reglamento y policivo, más no de impuestos a la copropiedad. Finalmente, recuerde que las profesiones liberales o independientes hoy en día se ejecutan desde las viviendas, pues es innecesario pagar oficinas; inclusive, muchas empresas tienen personal trabajando a distancia desde la casa, o “teletrabajo” y es una modalidad creciente, sin que ello afecte la destinación de la copropiedad. Saludo.
NELSON
Pero es que hay casos como:
El Sicólogo que atiende en su apartamento a sus clientes.
El Asesor de Seguros que tiene su apartamento como oficina y allí llegan a trabajar la secretaria y el mensajero.
El Ingeniero de Sistemas que tiene su apartamento como bodega y taller para ensamblaje y reparación de equipos.
y así pueden haber otros casos, donde los apartamentos tienen un DESTINO diferente al de vivienda.
JAROACU: Por supuesto, pero no es una decisión de la asamblea y, por consiguiente, no compromete a la administración ni a la copropiedad. Como les decía: Es un asunto policivo, o de Alcaldía. Saludo.
En mi opinion si se utiliza los apartamentos para un uso no reglamentado,le compete a la asamblea,a la administracion y a la copropiedad.un edificio de apartamentos (residencial),por eldestino que le dieron sus propitarios ,arrendarlos a extranjeros por cortos tiempos.en asamblea cambiaron por estatutos el uso,de la mano de la curaduria.
Hay hoteles importantes .que toman en arriendo apartamentos por un año para alojar a sus huespedes,es un gran problema de convivencia , que es un punto a discutir an la proxima asamblea,estan cambiando el destino de la vivienda.
Como se sabe, en los edificios o conjuntos residenciales cada unidad privada paga por el servicio de botada de sus basuras a la empresa prestadora del servicio de aseo. Internamente las basuras se concentran en un lugar especialmente destinado para que sean recogidas por parte de la empresa de aseo.
La pregunta es: ¿Es legal el cobro del concepto ASEO que la empresa pública prestadora del servicio factura a la persona jurídica (edificio o conjunto) cuando ésta lo único que hace es entregar las basuras generadas en las unidades privadas?
Dienis: En Bogotá no se cobra este servicio a las zonas comunes. En la factura de Acueducto, se incluye la recolección de basuras y para las P. H., siempre debe venir en cero; de lo contrario, se debe reclamar. En el siguiente link, se trata algo sobre este tema: Saludo.
http://actualicese.com/actualidad/2010/09/23/servicios-publicos-de-zonas-comunes-de-p-h-tambien-se-paga-proporcional-al-coeficiente-de-copropiedad/
Dice, al final del artículo: “Así las cosas, las áreas compartidas se comportan como áreas privadas, que no hacen parte del servicio público domiciliario de aseo y en consecuencia, la empresa prestadora del servicio público de aseo no está obligada a prestar dicho servicio y por tanto no puede cobrarlo”.
Don Nelson Chavez R., buen día. Por favor me puede ilustrar si el informe y dictamen del Revisor Fiscal debe entregarse para hacer parte del legajo que se entrega con la convocatoria a Asamblea Ordinaria o si es potestativo entregarse una vez se de lectura en la Asamblea. Gracias.
Apreciado colega: Buenas tardes. El Código de Comercio establece el contenido del Dictamen, más no la obligación de remitirlo con la convocatoria. Algunos sectores han reglamentado esta obligación, como es el caso de las entidades vigiladas por la Superfinanciera, más no así para la propiedad horizontal. En mi caso particular, siempre remito el dictamen, además de que los Estados Financieros contienen la anotación, al pie de mi firma: “VER DICTAMEN ADJUNTO”, cuando es “Limpio o sin salvedades”. Por el contrario, cuando hay situaciones delicadas o salvedades que informar, no lo envío, a fin de evitar “pánico” o desinformación, pues esta información se suele multicopiar en cualquier papelería y se puede hacer indebidamente pública antes de tiempo y dar lugar a interpretaciones inadecuadas, por lo cual, hago saber que será presentado directamente en la asamblea y, una vez explicado, lo entrego. En ese caso, al pie de mi firma la anotación dirá: “VER DICTAMEN CON SALVEDADES” o, si es el caso “VER DICTAMEN, U OPINIÓN NEGATIVA”. Cordial saludo.
Dra Clara, la felicito por que usted es una estudiosa del tema de propiedad horizontal y seguramente sus conceptos los Padres de la Patria los tengan en cuenta para hacerle las reformas a la ley que nos rige en el momento, pero por ahora tenemos que atender lo que tenemos y nos rige que es la ley 675 y el estatuto tributario y que en este momento ya estamos metidos a partir del primero de enero en el tema del IVA y tambien como contribuyentes, lo importante es darle la informacion a los administradores o foristas sobre los articulos que nos competen de la reforma tributaria, para que se hagan las cosas como lo indica la ley y el Estatuto tributario.
Marlugo:
Mil gracias por haber citado los artículos pertinentes de la reforma tributaria.
Ud. dice: para que se hagan las cosas como lo indica la ley.
Pues bien, la reforma tributaria modifica el artículo 33 de la ley 675 que dice:
Artículo 33. Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
Parágrafo. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.
No modificó expresamente, sino tácitamente el parágrafo 2º del artículo 19 que finaliza: “Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general”.
Tampoco modificó el artículo 34, recursos patrimoniales, debiendo hacerlo, porque es posible que las comerciales y mixtas a partir de esta ley tengan patrimonio y no recursos patrimoniales.
Tiene una concepción diferente a la ley en lo atinente a una propiedad horizontal mixta.
Posiblemente en las copropiedades comerciales y mixtas ya no se pueda hablar de fondo de imprevistos, sino de fondo de reserva. Probablemente ya no se podrá decir que los parqueaderos de visitantes son bienes comunes, en fin. Yo creo que habrá demandas de inconstitucionalidad. La Corte Constitucional deberá aclarar el contenido de los artículos de la reforma citados por Ud. porque son bastante oscuros.
Es posible que haya que reformar los reglamentos de propiedad horizontal, es posible que un centro comercial como San Diego en Medellín tenga que escindirse entre centro comercial y parqueaderos comunes, etc. etc.
Creo que vamos a tener que esperar para saber en qué queda el asunto, el que tendrá aclaraciones posteriores.
articulo 47 y art 186 de la reforma tributaria
Artículo 47. Adiciónese el artículo 462-2 del Estatuto Tributario:
Artículo 462-2. Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las propiedades horizontales. En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.
Artículo 186. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales, otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.
Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.
Parágrafo 1°. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.
Parágrafo 2°. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial.
DE ACUERDO A ESTOS DOS ARTICULOS Y A ACECOLOMBIA TENEMOS QUE COBRAR IVA POR PARQUEADERO Y POR LAS AREAS COMUNES Y OBLIGADOS A EXPEDIR FACTURAS CON RESOLUCION
YO TENGO UNA INQUIETUD SI DE ACUERDO A LO QUE SE VE EN ESTOS DOS ARTICULOS DE LA REFORMA ESTA INCLUIDO LAS AREAS COMUNES PARA EL COBRO DEL IVA ?
No es cierto, como afirmó alguien, que todas las copropiedades que alquilen parqueaderos deban ser responsables del IVA, por efectos del Artículo 462-2. Si bien, este artículo lo da a entender así, pues generaliza en las propiedades horizontales, la ley no se debe leer, interpretar y aplicar por artículos individuales, sino en su totalidad, buscando el beneficio de los contribuyentes, declarantes, o responsables. El Art. 186 dice que las propiedades horizontales que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales, otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001. En el Parágrafo 2°, señala: “Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial”. Como los parqueaderos son comunes, se aplicaría su exclusión con base en este artículo. Además, debe entenderse que las copropiedades residenciales establecen el cobro como un mecanismo de control, para evitar su uso indebido por parte de propietarios inescrupulosos que pretenden beneficiarse “apropiándose” de un parqueadero común, mientras arriendan el suyo, o simplemente, para efectos de organizar su utilización, pero no con fines de “lucro”, el cual no puede existir, cuando los ingresos se reciben para reinvertir en los gastos y necesidades de la copropiedad, más no para “distribuir utilidades o excedentes”. Diferente es el caso de los grandes centros comerciales, que se asimilan a “parqueaderos con locales y oficinas” y sus ingresos por estos conceptos son multimillonarios, que en muchos casos subsidian la cuota de administración. Creo que la DIAN ha sido irracional en sus pretensiones, al asimilar conjuntos de vivienda y pequeños mixtos, con estos “pulpos”, pues no se tiene en cuenta otra gran diferencia: los primeros arriendan sus parqueaderos a “propietarios o residentes”, para efectos de organización y control, como ya lo señalé, mientras estos últimos, lo hacen AL PÚBLICO, lo cual marca una gran diferencia en su OBJETO SOCIAL. Espero que lluevan las demandas y se salvaguarden los intereses de nosotros, los ciudadanos que habitamos en copropiedades y que muchos usuarios “dejen de bajarse los pantalones” ante la DIAN, asumiendo posiciones sumisas y facilistas que simplemente se limitan a aceptar las cargas impositivas como algo inevitable. ¡SALUDO¡
Alguien llamado Congreso de la República, en víspera del día de los inocentes estableció:
LEY 1607 de 2012 “artículo 47 – Adiciónese el artículo 462-2 del Estatuto Tributario: ARTICULO 462-2. Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las propiedades horizontales. En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.”
Buena o mala, racional o irracional, para pulpos o no pulpos, sea o no de nuestro gusto, y no porque lo diga un gremio, sino por norma, la Ley 1607 de 2012 por ahora está vigente, aplica incluso para las propiedades horizontales, sector en el que – como se evidencia en asambleas, consejos y foros como éste – es campo fértil para la creatividad de sus actores, quienes nos enseñan, guían, nos divierten.
No se descarta aguacero de demandas – ya van tres – mientras sale el sol con las sentencias de la Corte, disfruten carnavales, que ya llega temporada de asambleas…
Clara, segun el seminario dirigido por la asociacion colombiana de centros comerciales concepto emitido de acuerdo a la reforma tributaria, las propiedades horizontales mixtas o comerciales somos contribuyentes, y el IVA no es solo para parqueaderos si no tambien para las areas comunes si estan alquiladas por ser contribuyente estamos obligados a emitir factura con todos los requisitos pero aqui usted me dejo la duda si es solo para parqueaderos y areas comunes.
Buenos días ayer asiste a un seminario el tema a tratar fue los efectos de la reforma tributaria en la propiedad horizontal especificamente para las mixtas y comerciales y nos informaron que el numero de la actividad economica de las persona juridica de la propiedad horizontal es 6820 y no 9499 como lo dice la DIAN, igualmente que tenemos que inscribirnos en varias responsabilidades como , declarante de renta, IVA, mas las anteriores que que teniamos antes de la reforma son retencion en la fuente, informante de hexogena etc etc , igualmente tenemos que solicitar autorizacion para la numeracion de factura. por favor recibo conceptos
Reforma tributaria de 2012 implica cambio institucional para copropiedades, estimo que es la mayor variación desde ley 675 de 2001.
estrategiaph:
Le agradecería se expandiera en su apreciación
Por supuesto Clara Inés, ahí van algunas observaciones básicas:
1.- Luego de más de 60 años de la institucionalización de la PH en Colombia y de más de una década de vigencia de la Ley 675, cambia sustancialmente tratamiento tributario de PH.
2.- Ahora toda pH es responsable de IVA x servicio d parqueadero.
3.- Ahora PH de uso no residencial es contribuyente de impuestos nacionales, si destina bienes o aéreas comunes a actividades comerciales o industriales q le generen renta.
4.- Tales cambios legales impactan institucionalidad de PH, fomentan mayor profesionalización… inciden sobre presupuestos, contabilidad, responsabilidades, roles de administrador, consejo y revisor fiscal…
5.- Impone revisar conceptos, posiciones…incluso opiniones que se suelen emitir en este foro, no siempre con rigor conceptual o jurídico.
Cordial saludo. Entonces las ph mixtas p comerciales que exploten sus áreas comunes no psrqueaderos son responsables del Iva de ica y deben pedir resolución de FRA. Además contribuyente del régimen tributario especial u pagar el 20% sobre los gastos no deducibles? Por favor me colaboran con el soporte de ley
Y si tenemos arrendada una terraza para antenas de telefonía movil y similares. También afacturar o me equiboco.
estrategiaph:
Mil gracias por sus comentarios, pero sería interesante que quedara claro en este foro cuál concepto es el que debe ser objeto de impuesto al patrimonio y del iva. A mi entender, únicamente el valor recibido por concepto de arriendo de áreas comunes.
Sería tan amable de confirmarme lo anterior?
Lo que parece desprenderse de la reforma tributaria es que una cosa son las actividades propias de la propiedad horizontal y en ellas siguen no contribuyentes, y otra cosa es el alquiler, porque ubican a este dentro de la actividad comercial.
Dr. Guzmán:
El problema planteado obedece al desconocimiento de las autoridades tributarias sobre el régimen de propiedad horizontal.
En el libro que estoy terminando de escribir en este momento me refiero al tratamiento que se da a los impuestos de estas copropiedades en Estados Unidos.
Allí se trabaja el concepto 80, 20. Se determina que si más del 20 por ciento de los ingresos de una copropiedad corresponde al alquiler de zonas comunes, al ingreso de máquinas expendedoras de alimentos, entre otros, estos ingresos son gravables. Si no exceden estos ingresos extraordinarios el 20 por ciento, se considera que son ingresos extraordinarios para aliviar cuotas de administración, exentos de impuestos.
Miremos el uso exclusivo en la ley 675. Ella no lo entendió, lo asimiló al arrendamiento, parece que por haber omitido que los bienes comunes son imprescriptibles. Con un canon pretende evitar la ley la prescripción, lo que no era necesario. Mi concepto, seriamente trabajado, es que no debe haber contraprestación económica por el uso exclusivo de un bien comùn, y esta figura se aplica únicamente cuando al bien común solo se accede a través del bien privado. del régimen de propiedad horizontal. Por ejemplo, un patio interior que da aire y luz a los pisos superiores.
Así las cosas cabe preguntarse si el cobro por el uso de estos bienes, que no comparto, remite a la factura, al IVA y al impuesto al patrimonio. Son responsables y embargables las propiedades horizontales si tienen ingresos por un uso exclusivo, sobre el total de sus ingresos?
Veamos: si se cobran 20mil pesos por colocar una antena en un techo, por ejemplo, ya se da lugar al iva y al impuesto al patrimonio? Si cada tres meses se recogen 200mil por alquiler de la plazoleta, esto hace a las propiedades horizontales responsables, embargables y con patrimonio? No lo creo, si no se hacen distinciones.
Este cobro amerita balances, revisor fiscal, etc. Tampoco comparto tal afirmación.
Cómo discriminar en una cuenta bancaria el monto de los arriendos y el monto recibido por una cuota de administración para saber cuál partida es objeto de responsabilidad?
O habría que separar por completo la contabilidad de los arrendamientos con la contabilidad de las cuotas e intereses por mora, intereses bancarios?
Cómo determinar el monto objeto de responsabilidad, contablemente?
Mis argumentos sobre la no responsabilidad ni embargabilidad de las propiedades horizontales por las actividades propias de su objeto social es el producto del estudio sobre este régimen, con dedicación exclusiva, por más de 5 años, pero no necesariamente implica que Raimundo y todo el mundo tengan necesariamente que acogerse a mis postulados. Son teorías que muchas personas acogen, otras pueden no compartirlas.
Ahora, excepto España, no conozco país que determine la responsabilidad. En ella se declara la responsabilidad incluso de las unidades privadas. Exceptuando la mención a Estados Unidos, no conozco ley que diferencie entre ingresos propios del objeto social e ingresos por arrendamientos. Cabe, sí determinar la responsabilidad o ratificar la irresponsabilidad pero atendiendo al uso, al destino, diferenciando entre VIP O VIS, zonas francas, parcelaciones para ricos, copropiedades de clase media, etc. pero al parecer no existe ley que lo considere.
El régimen de propiedad horizontal no se ha inventado.
estrategiaph:
La ley de reforma tributaria, dice:
“destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial,”
Ud. dijo en este foro:
“si destina bienes o aéreas comunes a actividades comerciales o industriales q le generen renta”
La pregunta es: suprimió la coma deliberadamente o fue una omisión involuntaria?
Porque con coma y sin coma se puede interpretar de dos maneras distintas la ley.
1. Como Ud. lo hace: si destina bienes o áreas comunes a actividades comerciales. Se entiende que estos bienes son comunes.
2. Si destina bienes, o áreas comunes a actividades comerciales, puede entenderse que por bienes se está refiriendo a los bienes privados, en cuyo caso todos sus ingresos sería gravables, no solo los provenientes de la explotación económica de áreas comunes.
Marlugo:
Las propiedades horizontales no facturan, elaboran cuotas de cobro.
La facturación corresponde a las actividades mercantiles. Expiden facturas en cuanto a la realización de actividades previstas en el artículo 615 del Estatuto Tributario y en este caso están obligadas a acatar el artícul 617.
De acuerdo con lo previsto en el artículo 3º de la resolución 3878 de 1996, adicionado por el artículo 3º de la resolución 5709 del mismo año, cuando las facturas sean expedidas por no contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, no se requerirá autorización para su numeración. Según el concepto 003 de 12/07/2002 de la DIAN las copropiedades no expiden facturas sino cuentas de cobro.
Marlugo:
No se aprecia claro su comentario. No es lo mismo una cuota de administración que el cobro de un parqueadero en un centro comercial.
En cuanto a las cuotas, son cuotas, no facturas, y por esto no requieren numeración.
Requieren numeracion las facturas correspondientes al cobro de los parqueaderos en los usos comerciales y mixtos.
Las propiedades horizontales no pagan impuestos por su actividad, entran a pagar IVA e impuesto al patrimonio por el cobro de los parqueaderos porque se considera que esta actividad no está exenta de lucro.
Buenas tardes. Mi inquietud es la siguiente: Hay alguna norma, Ley o decreto que prohiba el ingreso de domicilios en vehiculo?, necesariamente deeben ingresar en moto a pie al conjunto?. muchas gracias.
Buenas tardes. Mi inquietud es la siguiente: Hay alguna norma, decreto, Ley que prohiba el ingreso de servicio de domicilios de una tienda en veehiculo?, necesariamente los domicilios deben ingresar al conjunto a pie o en moto?.Muchas gracias.
Angela Andrea:
Este tema no es materia de legislación alguna. Si existe este tema en el reglamento, como obligaciones de los copropietarios y usuarios con relación a los domicilios y el reglamento establece el debido proceso y la sanción correspondiente, hay que acatarlo.
De lo contrario, puede la administración impedir la entrega de domicilios en vehículo en pro de la seguridad de los moradores, pero si alguien infringe este mandato no puede ser sancionado.
Buen día tengo una inquietud:
Con los cambios que hubo con la reforma tributaria, en el caso de aplicar la retencion en la fuente como es el caso de prestacion de servicios para el adminsitrador y los honorarios para el contador y revisor fiscal, con los cuales se firma un contrato por prestacion de servicios y/o honorarios, se debe volver a aplicar los porcentajes de retefuente del 6% y el 10%, respectivamente??.
Lo anterior debido a la derogacion del artículo 13 de la Ley 1527 de 2012. Agradezco sus comentarios al respecto.
Cordial saludo,
OLGA LUCÍA: Ya había respondido, pero no observo mi mensaje. Te decía que transcribo comentario de este mismo portal, sobre el reciente Decreto 0099 de Enero 25/2013, que reglamenta el tema:
Retención en la fuente para trabajadores independientes retorna a las reglas generales o tradicionales
Nota: Gobierno enmienda su error con la expedición del decreto 0099 del 25 de enero de 2013.
Recientemente la reforma tributaria cambió nuevamente la retención en la fuente aplicable a los trabajadores independientes, debido a que el artículo 198 de la ley 1607 del 26 de diciembre de 2012 derogo expresamente el artículo 13 de la ley 1527 del 27 de abril de 2012.
Esa norma señalaba la exoneración de retención para aquellos trabajadores independientes que pertenecían al régimen simplificado o que cumplían las condiciones para pertenecer a ese régimen y cuyo pago o abono en cuenta mensual no excedía de 100 UVT – Unidades de Valor Tributario, es decir para el año o periodo gravable 2012 el valor de $2.604.900 y los que superaban esa cifra y hasta 300 UVT ($7.814.700) se les aplicaba una tabla.
Aunque lo pretendido en el proyecto de reforma tributaria y lo reiteradamente manifestado por el Gobierno Nacional, se tenía la intensión o se quería que la retención en la fuente aplicable a los trabajadores independientes fuera la misma que se practica a los asalariados (tabla de retención artículo 383 del estatuto tributario), pero no paso más que ser simples supuestos deseos e intenciones legisladas en forma diferente, regulación que afecta el flujo de caja (bolsillo) de los trabajadores independientes.
El artículo 13 de la ley 1607 de 2012 que modifico el inciso primero del artículo 383 del estatuto tributario, quedo redactado de la siguiente manera:
“(…)
Tarifa. la retención en la fuente aplicable a los pagos gravables, efectuados por las personas naturales o jurídicas, las sociedades de hecho, las comunidades organizadas y las sucesiones ilíquidas, originados en la relación laboral o legal y reglamentaria; efectuados a las personas naturales pertenecientes a la categoría de empleados de conformidad con lo establecido en el artículo 329 de este Estatuto; o los pagos recibidos por concepto de pensiones de jubilación, invalidez, vejez, de sobrevivientes y sobre riesgos laborales de conformidad con lo establecido en el artículo 206 de este Estatuto, será la que resulte de aplicar a dichos pagos la siguiente tabla de retención en la fuente : (subrayado es nuestro)
Como se puede advertir, la nueva legislación que regula la aplicación de la tabla de tarifas de retención en la fuente señala dos condiciones, primero que el pago gravable se origine de una relación laboral o legal y reglamentaria y segundo que la persona natural se encuentre clasificada en la categoría tributaria de empleados, es decir para el caso de los trabajadores independientes que estén en ejercicio de profesiones liberales o preste servicios técnicos, siempre que sus ingresos derivados de la actividad correspondan en un porcentaje igual o superior a un 80%.
De tal manera que aunque algunos trabajadores independientes clasifiquen en la categoría tributaria de empleados, nunca sus ingresos se originaran de una relación laboral o legal y reglamentaria, incumpliendo la primera condición y al estar derogado el artículo 13 de la ley 1527 del 27 de abril de 2012 forzosamente se deberá concluir que el agente retenedor no podrá aplicar la tabla de retención por salarios.
Por lo anterior, a partir del 1 de enero de 2013 los pagos o abonos en cuenta realizados a todos los trabajadores independientes se les deberá practicar retención en la fuente conforme a las reglas generales o tradicionales y aplicando las tarifas de retención del 4%, 6%, 10% y 11%, según el caso.
OLGA L.: Es importante precisar que, no obstante lo que dice el párrafo final de este comentario, cuando el independiente tiene contratos formales y sus ingresos provienen al menos en un 80% de su actividad, se le aplica la tabla para asalariados y no habría retención por pagos inferiores a 95 UVT. Cordial saludo.
Gracias Don Nelson.
Una última pregunta, para poder tener claridad: Por ejemplo el contrato del administrador que se firma con el presidente de consejo por un termino de un año, generalmente, y si el valor mensual es de $1.000.000 y esta persona no se tienen otros contratos, se le aplicaría la retención del 6% o se tendría en cuenta como si este fuese un contrato formal y no se se aplicaría la retención???
Gracias por sus comentarios.
Olga Lucia
Sr. Nelson:
De su comentario:
“De tal manera que aunque algunos trabajadores independientes clasifiquen en la categoría tributaria de empleados, nunca sus ingresos se originaran de una relación laboral o legal y reglamentaria, incumpliendo la primera condición y al estar derogado el artículo 13 de la ley 1527 del 27 de abril de 2012 forzosamente se deberá concluir que el agente retenedor no podrá aplicar la tabla de retención por salarios.”
Desempeñarse como administrador de propiedad horizontal, porque no se consiedera una actividad “LEGAL Y REGLAMENTARIA” si en todo caso el 100% de los ingresos provienen de esta actividad y yo estaria en un error al pensar que esta actividad esta reglamentada por la ley 675 de 2001?
Don Nelson, le agradezco por sus comentarios.
Don Óscar: Por favor lea lo que le contesté a Don Carlos: Esas afirmaciones no son mías, sino transcripción de un artículo. Por favor consulte este link, que amplío el tema hoy: http://www.gerencie.com/procedimientos-de-retencion-en-la-fuente-para-trabajadores-independientes.html
Saludo.
Sr. NELSON CHAVEZ R.
Le agradezco la aclaración y por favor reciba mis disculpas por la interpretación dela lectura en cuestión. Leí el artículo que usted refiere y por el momento la inquietud esta en como demostrar que se pertenece a la CATEGORIA TRIBUTARIA DE EMPLEADO que al tener una asignación mensual de 1,000,000 de pesos no se debe practicar retención ya que es inferior a 95 UVT ($2,549,895.00).
Las actividades de: administrador, consultorías, revisorías, contadores, no utilizan materia prima alguna es decir se requiere de una actividad 100% intelectual y si el 80% de sus ingresos corresponde a este tipo de actividad pienso que se debe clasificar dentro dela CATEGORIA TRIBUTARIA DE EMPLEADO ya que el prestador del servicio está habilitado por un título académico. Sería posible que en las cuentas de cobro se incluya una declaración bajo la gravedad de juramento de que el 80% de mis ingresos corresponden al ejercicio de esta actividad y por tanto solicito se me clasifique en la CATEGORIA TRIBUTARIA DE EMPLEADO?
Agradezco sus opiniones sobre este planteamiento.
Recomiendo la lectura de: http://www.gerencie.com/profesion-liberal.html
Don Óscar: Comparto sus apreciaciones. La ley no reglamentó la forma de demostrar que el 80% de los ingresos corresponden a la actividad independiente. Yo simplemente anoto en mis cuentas de cobro: “PAGO NO SUJETO A RETENCIÓN EN LA FUENTE – DECRETO 0099/2013″; se le puede adicionar la certificación o “juramento” que usted sugiere; de cualquier modo, mientras no se demuestre lo contrario, se debe presumir la buena fe, consagrada en la Constitución Nacional. Saludo.
En ese caso no aplica la retención, pero OJO que para un administrador NUNCA sería del 6%, sino del 10%, en caso de que aplicara. Saludo.
Por favor si el revisor fiscal presenta su cuenta de cobro por honorarios $2400,000.a cada una de las cuatro copropiedades que presta sus servicios .cual es su retencion que se debe practicar ?gracias.
Sr Nelson.ud dice
Por lo anterior, a partir del 1 de enero de 2013 los pagos o abonos en cuenta realizados a todos los trabajadores independientes se les deberá practicar retención en la fuente conforme a las reglas generales o tradicionales y aplicando las tarifas de retención del 4%, 6%, 10% y 11%, según el caso.
pero esta entre dicho ,que esto se aplica apartir de abril del 2013
Don Carlos: Le ruego leer cuidadosamente. Lo que usted menciona no lo digo yo, sino que es un a transcripción literal de un artículo de este mismo Portal y así lo dejo claro desde un comienzo. Solo son míos el párrafo inicial y el final, en el cual justamente digo lo contrario: que no aplican dichas tarifas para los independientes con ingresos inferiores a 95 UVT; esto aplica desde enero; lo que aplica desde abril es lo del IMAN. Hoy salió otro artículo que amplía el tema, pero aquí no es posible adjuntar documentos. Le reitero diferenciar entre lo que dice el forista y lo que “transcribe”. Cordial saludo.
Don Carlos: El artículo de hoy está en el siguiente link: http://www.gerencie.com/procedimientos-de-retencion-en-la-fuente-para-trabajadores-independientes.html
Saludo.
La ley es clara
Artículo 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirán
los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunido s con el
quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad
horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán
derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario
equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.”
No conosco el primer colombiano que por no pagar impuestos no pueda votar.o por que debe el impuesto predial no pueda votar petro,por parodi,por luna……
Cordial saludo. Les agradezco de antemano a todos aquellos intervinientes que me aportan con sus experiencias.
Tengo la siguiente inquietud. El conjunto que administro dice en unos de sus artículos de su Reglamento que los morosos tienen voz, pero no voto. Pero resulta que para unas decisiones transcendentales, de muchísima importancia, es necesario contar con esos votos de los morosos.
Dado que los asambleístas tienen su propia autonomía y deben tomar las decisiones que mejor le parezcan en determinados momentos, pueden estos en una Asamblea tomar la decisión de permitirle a los morosos votar, obviamente con la votación por Ley requerida para este cambio….?…Pueden cambiar ese articulo que menciono ..o toca reformar el Reglamento con todas la implicaciones que esto requiere siendo que, sin exagerar, toca tomar una decisión casi que de vida.
Gracias nuevamente por sus comentarios.
En primer lugar lo más sano es hacer una reforma a los ESTATUTOS.
Sin embargo considero que siendo la ASAMBLEA la máxima autoridad, se puede hacer una excepción para su caso presentado “…decisión de vida o muerte..”, en la Asamblea creo que se puede proponer que:… de ahora en adelante o …por esta sola asamblea, para este punto en especifico se le dará el voto a los morosos.
Opino que lo anterior se puede dar siempre y cuando NO sea un tema donde se toque asuntos que tengan que ver con por ejemplo: CONDONACIÓN DE INTERESES O CAPITAL DE DEUDAS MOROSAS, RESTRICCIÓN DE SERVICIOS COMUNALES, es decir asuntos donde estén involucrados los asuntos particulares de los morosos.
EDUARDO
Una buena restricción para los morosos, es por ejemplo, que no pueden tener ningún poder de representación de otro Copropietario para las Asambleas.
Tenemos en los estatutos de nuestro Conjunto lo siguiente:
VOTO DEUDORES MOROSOS.- Tendrán voz pero no voto en asuntos donde estén involucrados sus intereses particulares
Artículo 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirán
los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunido s con el
quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad
horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán
derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario
equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado”.
la unica forma es que no sea propietario.
Eduardo:
Todos los intervinientes tienen la razón aunque contradigan sentencias de la Corte Constitucional. La ley 675 no condicionó el voto y no puede la Corte dictaminar que si el reglamento lo autoriza, es un mandato legal, porque la Corte no puede legislar. Y la ley 675 no prohibió el voto a los morosos por la razón que Ud. aduce: la imposibilidad para obtener mayoría calificada. No lo prohibió por olvido u omisión. En la discusión de la ley se ventiló esta propuesta y fue desechada por los argumentos antes expuestos.
Y recuerde que la ley está por encima de los reglamentos. Y que las decisiones de la asamblea deben sujetarse, prioritariamente, a la Constitución y a la ley 675.
A nivel de Bogotá ¿Que software es recomendable para Propiedad Horizontal, que tenga CONTABILIDAD y GESTIÓN ADMINISTRATIVA?
Buenas tardes si me pueden infomar en donde encuentro que la sala civil de la corte suprema se pronuncio sobre el % usado en un apartamento para definir si es vivienda o de uso mercantil
http://actualicese.com/conferencias/incremento-arriendo-locales-bodegas-oficinas-2013-cuanto-y-cuando-se-hace/
Carlos:
Se tiene en cuenta la utilización prioritaria y su definición queda a criterio del juez
Buen día:
En nuestro conjunto durante el mes de marzo se realizara la asamblea general ordinaria. En el momento de revisar y autorizar los estados financieros del 2012 y el presupuesto ejecutado en el 2012 y proyectado para el 2013, el consejo de administración manifiesta que no ven necesario hacer esto con el revisor fiscal:
1. Puede el consejo de administración hacer esto y que responsabilidades recaen sobre ellos?.
2. Puede el revisor fiscal,a pesar de la posición del consejo, citarlos a una reunión extraordinaria y en el caso que no la acepten informar de esta situación a la Asamblea.
Gracias,
Olga Lucia Salamanca
OLGA
El directo responsable del presupuesto es el Administrador (Ley 675/01 art. 51 Num. 4).
El Consejo de Administración NO APRUEBA el presupuesto, solo es tomado en consideración (Art. 51 Num. 4 Ley 675/01), para mí es como dar un visto bueno al Administrador, para que el presupuesto sea presentado ante la Asamblea.
La ASAMBLEA es quien aprueba el presupuesto (Ley 675/01 art. 38 num. 2)
En las funciones del Revisor Fiscal no encontré por ninguna parte, ni en la ley 675/01, ni en la ley 43/90, ni en el Código de Comercio art. 207, que sea obligatoria la intervención del Revisor Fiscal para elaborar el proyecto de presupuesto.
Olga Lucía: Buen día. No es necesario que asista el Revisor Fiscal. No obstante, llama la atención que el Consejo limite su participación, por cuanto se está dejando de aprovechar la experiencia de un profesional que puede aportar en beneficio de la copropiedad. Además, no debería ser marginado por el Consejo, pues el responsable del Presupuesto, en primera instancia, es el Administrador y usualmente, el R. F. es un apoyo para coadyuvar a su gestión. Esto deja entrever algún tipo de diferencia entre Consejo y R. F., como ente de control, de modo que éste está en su derecho de informarlo a la Asamblea; sin embargo, si no hay una causa evidente, no es motivo para que cite al Consejo extraordinariamente. Saludo.
NELSON
Estoy de acuerdo con usted, esto deja entrever una lucha de poderes.
A veces se vislumbra en este foro que la propiedad horizontal se asemeja a nuestra realidad política Colombiana, cuando oimos hablar del CHOQUE DE TRENES, unos contra otros, para demostrar su poder.
Sea esta la oportunidad para opinar que en la propiedad horizontal, el administrador, el consejo de administración y el revisor fiscal, deberían brindar lo mejor de si para lograr el objetivo principal, sacar adelante su conjunto; debería unir las sinergias de cada actor, olvidandose del protagonismo de cada uno y, de mostrar su poder frente a los otros.
Si no hay un interes común de estos actores, es muy posible que exista ese CHOQUE DE TRENES, a veces mostrado en las Asambleas (volviendose esta reunión en coliseo romano), con un efecto negativo ante los asambleistas y en detrimento de la convivencia pacífica y el progreso del Conjunto.
Por eso la importancia de la capacitación de todos los actores en este tema tan complejo de la propiedad horizontal, cumpliendo sus funciones sin entrar en los terrenos de los demás, seríamos los piñones que el engranaje necesita para lograr el objetivo común.
Agradezco a todos ustedes sus comentarios y aclaraciones, me han sido de mucha utilidad.
Cordial saludo,
Olga Lucia
Eduardo lo que aprendo es que las actas no se impugnan,se impugnan son las decisiones.en un caso parecido impugnaron la aprobación de una cuota extraordinaria para construir escaleras,que estructural no se podía. esa plata nos la devolvieron,
.impugnaron la decisión de aportar una cuota extraordinaria para un fin especifico?
.la cuota extraordinaria fue aprobada de acuerdo a estatutos,normas etc.
.Recogieron un dinero en base a una decisión viciada.en derecho como se hace se des,,,,,
Buenas tardes. El Conjunto que administro realizara una Asamblea extraordinaria para que decidan si una cuota de extraordinaria que se solicito hace tiempo ya se utiliza en un bien especifico, si o no. Esa será la pregunta que se presentara.
Mi inquietud radica en lo siguiente:
El Articulo 46 de la Ley 675 habla de las decisiones que requiere mayoría calificada (el 70%). Entre estos el numeral 4 habla de expensas extraordinarias que equivales a cierto monto, el cual seria nuestro caso.
La pregunta específica que tengo es en relación a la segunda convocatoria. El articulo 41 dice que “… sesionara y decidirá válidamente con un numero plural de propietarios cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representado..” Entonces si toca tomar una decisión en la segunda convocatoria, ya no es necesario cumplir con la mayoría calificada del 70%..? La segunda pregunta es que se define como numero plural de propietarios…?
Muchas gracias por su colaboración y Éxitos a todos.
Saludo a todos los foristas, salud y prosperidad para todos en este nuevo año.
En mi opinión, a pesar de tener que recurrir a una segunda convocatoria, la aprobación de la cuota extraordinaria que sobrepase 4 veces el valor de las expensas necesarias mensuales, está supeditada a la aprobación por el 70% de coeficientes de copropiedad que integran el conjunto.
Para mi, si es necesario cumplir con el 70% por ser una decisión que exige mayoría calificada.
Eduardo:
Según le entiendo la sesión no es para aprobar una expensa, es para rendir cuentas sobre la utilización de esa expensa extraordinaria.
Entonces, no es para que decidan sobre la expensa, es para que expliquen en qué se utilizó. De acuerdo a la contabilidad presupuestal ordenada por la ley, esa expensa no pudo tener un fin diferente al concepto para el cual fue creada y aprobada y según le entiendo, eso es lo que quieren los que desean una asamblea.
Ahora, quién está citando a asamblea extraordinaria? El 20 por ciento de los coeficientes de copropiedad, como lo ordena la ley? El consejo? Para qué si como consejeros deben tener la información necesaria.
Ahora, para averiguar el destino de esos dineros no se requiere de asamblea. Basta conque unos copropietarios inquietos inspeccionen la contabilidad, pues tienen todo su derecho, como copropietarios que son de esos dineros, y como aportantes de los mismos.
Como se trata de una rendición de cuentas, de un informe, y no de cobrar una expensa extraordinaria que requiera quórum y mayoría extraordinaria, la asamblea es con quórum ordinario, con primera y segunda convocatoria y deciden los asistentes, sin importar su número, con la condición de que estén presentes un número plural de copropietarios.
Puede Ud. como administrador presentar una circular o publicar en carteleras el valor recaudado, y cada una de los erogaciones, bien claras, y ahí se disuelve la inquietud y se evita el costo y la molestia de la asamblea. Es más, el administrador debería rendir informe mensual al consejo y a los copropietarios sobre las erogaciones y los ingresos de cada uno de los meses. Si hay consejo, este organismo debió pedir cuentas sobre cada uno de los gastos, mes a mes, y sus actas debieron ser publicadas como lo ordena la ley 675 y así se evitan malos entendidos y resquemores. Cuentas claras, administración transparente.
Señora Ines, Gracias por su comentario.
Pero no. La asamblea no es para rendir cuentas si no para autorizar el gasto de una cuota extraordinaria que ya se pido pero que no se ha podido utilizar por que el acta de aquella asamblea fue impugnada. Entonces, si necesitamos mayoría calificad. Mi pregunta, nuevamente es, que prevalece: la obligación de la mayoría calificada o la sustentación de la segunda convocatoria en la cual decide un número plural. Gracias
Eduardo:
Como lo dice Jaroacu, quórum y mayoría del 70%.