Propiedades horizontales de uso comercial y mixto en el impuesto sobre la renta, a la luz del artículo 186 de la ley 1607 de 2012

En tratándose de responsabilidades impositivas de las propiedades horizontales, el artículo 33 de la ley 675 de 2001 dispuso que la “persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

Parágrafo. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro”.  (Resaltado y subrayado por fuera del texto)

Ahora, y en presencia de la ley 1607 de 2012, dos artículo (47 y 186) han modificado la situación de las propiedades horizontales (de uso comercial y mixto) en relación con la no sujeción a tributos de orden nacional contenida en el antes citado artículo 33 de ley 675 de 2001.  No sobra advertir, que para el caso de las propiedades horizontales de uso residencial, la nueva reforma tributaria, no consagró ninguna alteración a su calidad de no sometidas a los impuestos de orden nacional, independientemente que realicen o no explotación económica de alguno o algunos de sus bienes comunes.

Si bien entonces, y como se mencionó anteriormente, dos artículos de la reforma tributaria se ocuparon de las nuevas obligaciones impositivas a cargo de las aludidas propiedades horizontales de uso comercial y mixto; para efecto del presente escrito sólo se hará referencia al artículo 186 de la ley 1607 de 2012.

En ese orden, es de recordar que el mencionado artículo dispone que “Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.

Parágrafo 1°. En el evento de pérdida de la calidad de no contribu­yente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.

Parágrafo 2°. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las pro­piedades horizontales de uso residencial”.  (Resaltado y subrayado por fuera del texto)

 Así las cosas, y en relación con la propiedades horizontales de uso comercial y mixto, resultaría claro que en presencia de la explotación comercial o industrial de algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes (y en el contexto del impuesto sobre la renta), tales entidades perderán la calidad de no contribuyentes y se convertirán en contribuyentes del régimen especial de dicho tributo nacional.

En esta instancia, pues, bien cabría hacer mención a las nuevas responsabilidades y/o tratamientos aplicables a las propiedades horizontales de uso comercial y mixto, en virtud de su nueva condición de contribuyentes del régimen tributario especial; y ello, en concordancia con lo señalado en los artículos 19 y 356 a 364 del Estatuto Tributario y en el Decreto 4400 de 2004 (modificado por el decreto 640 de 2005):

BENEFICIO NETO:

El artículo 5 del decreto 4400 de 2004 indica que el “beneficio neto o excedente gravado será el resultado de tomar la totalidad de los ingresos, ordinarios y extraordinarios, cualquiera sea su naturaleza o denominación, que no se encuentren expresamente exceptuados de gravamen y restar de los mismos los egresos que sean procedentes de conformidad con el artículo 4° de este Decreto

A su turno, el artículo 8 del mismo decreto consagra que de “conformidad con el parágrafo 4° del artículo 19 del Estatuto Tributario, el beneficio neto o excedente de que trata el artículo 5° del presente Decreto estará exento del impuesto sobre la renta cuando:

a) Corresponda a las actividades de salud, deporte aficionado, educación, cultura, investigación científica o tecnológica y programas de desarrollo social, a que se refiere el artículo 2° de este Decreto, y siempre y cuando las mismas sean de interés general y a ellas tenga acceso la comunidad; (…)”

En concordancia con los referentes anteriores, el artículo 2° del citado artículo 4400 de 2004 dispone que “(…) las actividades son de interés general cuando beneficien a un grupo poblacional, como un sector, barrio o comunidad. Se considera que la entidad sin ánimo de lucro permite el acceso a la comunidad, cuando hace oferta abierta de los servicios y actividades que realiza en desarrollo de su objeto social, permitiendo que terceros puedan beneficiarse de ellas, en las mismas condiciones que los miembros de la entidad, o sus familiares”.

De otro lado, el parágrafo 2° del artículo 19 de la ley 675 de 2001 señala que “sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general”.  (Resaltado y subrayado por fuera del texto)

Acorde al ordenamiento normativo traído a colación, sería de inferir – entonces – que éstas particulares formas asociativas (propiedades horizontales de uso comercial y mixto) no cumplirían con los presupuestos legales para la exención de su beneficio neto; ello, en atención a que la destinación de ese excedente neto no estaría referido a la realización de ninguna de las actividades descritas el literal a) del mencionado artículo 8 del decreto 4400 de 2004.

En ese orden habría de colegir, que una vez determinado el excedente neto – por parte de las propiedades horizontales aquí tratadas – no habrá lugar a exención, y que dicho excedente deberá ser sometido a la tarifa especial del veinte por ciento (20%) de que trata el artículo 356 del Estatuto Tributario.

En igual sentido, ha de precisarse que para la determinación o cálculo del beneficio neto han de tomarse los ingresos provenientes de la explotación comercial o industrial de algún o algunos de sus bienes o áreas comunes, y de los mismos han de detraerse los consecuentes egresos procedentes; es decir, los ingresos y gastos no inherentes a esa explotación económica, no se tendrán en cuenta en la determinación del excedente neto y seguirán comportando su tratamiento de no sujetos al tributo.

Ahora bien, podría caber la posibilidad de gastos imputables (o comunes) a la obtención de ambos ingresos, en cuyo caso – se concluye – sería imperativo acudir a la proporcional para la debida asignación y reconocimiento fiscal (especialmente para aquellos gastos que ostenten la calidad de egresos procedentes).

OTROS ASPECTOS PROPIOS DEL RÉGIMEN TRIBUTARIO ESPECIAL:

Como es bien sabido, los contribuyentes de este régimen especial gozan de tratamientos preferentes, no dables a los responsables del régimen ordinario; y entre los cuales se encuentran los contenidos en el artículo 19 de decreto 4400 de 2004, el cual consagra que  a “los contribuyentes del régimen tributario especial no les serán aplicables los sistemas de renta por comparación patrimonial, renta presuntiva, no están obligados al cálculo del anticipo, ni a efectuar ajustes integrales por inflación para efectos fiscales”.

Finalmente, se considera prudente recomendar el análisis y estudio del interrogante N° 2 del Concepto N° 55853 del 4 de septiembre de 2013, emitido por la Autoridad Tributaria, pero teniendo presente las consideraciones siguientes:

  • La explotación económica de alguno o algunos de los bienes comunes, no desvirtúa o es ajena al objeto social de las propiedades horizontales de uso comercial o mixto.Pues, si bien dicho objeto se encuentra definido en el artículo 32 de ley 675 de 2001, y del mismo no pudiese concluirse concretamente tal explotación económica, la lectura del parágrafo 2° del artículo 19 – de esa misma ley – permite colegir la autorización de dicha explotación económica y su contextualización dentro del social de los referidos entes asociativos.
  • En cuanto a la exención del beneficio neto, la doctrina oficial, sólo hace mención al artículo 358 del Estatuto Tributario, dejando de un lado lo contemplado en el artículo 359 del mismo ordenamiento y lo indicado en el decreto 4400 de 2004; hecho que podría llevar a un entendimiento sesgado del cuestionamiento puesto a consideración de la Administración Tributaria.

Cordialmente,

NORVEY VALENCIA S.

Asesor Tributario

E-mail: norveyvalenciasalazar@gmail.com

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