Tenga cuidado… prorroga y renovación, no es lo mismo

Atendiendo las recurrentes dudas e inquietudes de nuestros amables visitantes, traemos a editorial el tema de prorroga y renovación ante las diversas interpretaciones y convencimientos equívocos que dan a pie a erradas y costosas posturas tanto contractuales como litigiosas al confundir las figuras y tenerlas por sinónimas, tal como sucede con la caducidad y la prescripción, cuando lo uno o lo otro, no es posible gramatical ni legalmente.

Para no ir tan lejos, partamos del Artículo 518 del Código de Comercio que prevé en uno de sus apartes:  “…tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo...” ,para contextualizarlo frente a la redacción de la siguiente usual cláusula de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana:

Tendremos de la lectura rápida de ambas reseñas, que en tanto la Ley determina la “renovación”, la estipulación indica la “prorroga” “…más lo que signifique el aumento…”, siendo esta última connotación el comienzo de los dolores de cabeza.

Académicamente, RENOVACION, de acuerdo con las definiciones de la Real Academia de la Lengua, es “Sustituir una cosa vieja, o que ya ha servido, por otra nueva de la misma clase”, o, “Dar nueva energía a algo, transformarlo” en tanto que PRORROGA, es, “Continuar, dilatar, extender algo por un tiempo determinado”.

Exactamente como lo pensamos, renovar un contrato es como hacer una renovación –valga la redundancia- en nuestra casa, en nuestro auto, no es hacer algo nuevo, sino  cambiarle algo a lo viejo, en tanto prorrogar es mantenerlo tal cual como ha venido ejecutándose; así las cosas, claramente tenemos que de la misma forma como en la vida diaria RENOVAR y PRORROGAR no es lo mismo, en materia legal, acontece de idéntica manera, y es donde debemos tener sumo cuidado en los momentos próximos a los vencimientos del contrato de arrendamiento que tengamos.

Si nos encontramos ante un incremento en el valor del canon, o cualquier modificación del contrato que mantenemos, por muy insignificante que pudiera ser, nos encontramos ante su RENOVACION, pero si por el contrario, no hay incrementos, como tampoco ninguna otra variación, nos encontramos ante su PRORROGA.

En este orden, clausulados como el traído a referencia, “ se entenderá prorrogado más lo que signifique el aumento”, no está prorrogando el contrato, sino renovándolo, así a la Inmobiliaria no le parezca.

Concluyamos indicando, aunque quizá en algunos casos llegare a sobreentenderse de ser clara y unívocamente reciproca la intención de los contratantes, para evitar equívocos, malos entendidos y no muy claras intenciones, deberíamos sentar en el contrato y su copia, o por lo menos en documento separado, lo que esté sucediendo, su RENOVACION o PRORROGA y en caso de ambigüedad como la evidenciada en la cláusula referente, es nuestro derecho exigir, la aclaración consecuente.

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12 Opiniones
  1. Carlos ruiz dice:

    Hola buenos días, firme un contrato de arrendamiento por seis meses en febrero de 2015, y hoy quiero terminarlo porque perdí mi trabajo y no puedo seguir pagando el valor del canon, pero el arrendatario me dice que el contrato se prorrogó por seis meses mas y luego por un año, es decir de febrero a julio de 2015 el inicial, luego de agosto 2015 a enero 2016 y luego de febrero de 2016 hasta febrero de 2017, mi pregunta eso se puede prorrogar así, eso no me fue informado de la prorroga a un año, solo me aumentaron el canon pero no se volvió a firmar nada

    • BERNARDO GARCIA dice:

      Hola Carlos... bns dias... debe tener en cuenta.

      Si el contrato se PRORROGA, se prorroga en las mismas condiciones incluìdas en contrato e inicialmente pactadas; salvo los incrementos de ley que deben estar claramente estipulados en el contrato... esa forma de prorroga esta bastante extraña.. debe revisar que esta escrito en el contrato..

      Si cambia otro aspecto en el contrato lo que se debió hacer fue Renovación y debe hacerse un nuevo contrato.

      Ahh debe tener en cuenta que asi un contrato se haga a 6 meses, los incrementos solo se pueden hacer despues de transcurrido un año y asi sucesivamente..

      Respecto de la terminacion, se debe avisar con antelacion minima de 3 meses a su vencimiento inicial o el vencimiento de la prorroga..

      Las PRORROGAS solo se dan en los mismos terminos del contrato inicialmente firmado.. A mi modo de ver el vencimiento (sin ver el contrato) de la prorroga es en julio de 2016; pero se tendria que tener en cuenta si notifico su intencion de darlo por terminado como minimo antes de finalizar abril de 2016... de lo contrario ya estaria renovado por otros 6 meses hasta febrero de 2017..

      Saludos..

  2. karin dice:

    Buenas noches

    Me gustaría saber lo siguiente, he arrendado una propiedad por 4 años, en febrero se incendio el segundo piso (yo vivo en el primero, son departamentos en una misma casa) donde vivía la dueña, se perdió todo eso en tanto a mi me afecto por que estuvimos 3 semanas sin consumos básicos, ni agua luz ni gas, no pudiendo habitarlo por esos días. Mi duda es, si tengo contrato indefinido de arriendo y con consumos básicos incluidos en el, se debe descontar del valor del arriendo de ese mes?

    saludos

  3. Luis A Figueroa A. dice:

    Buenos Dias
    Cordialmente me dirijo a Ud para que me oriente sobre esta consulata:
    Tengo arrendada una habitación hace 7 años a un señor,quiero hacer reparaciones y construir y por lo tanto le solicite al señor la devolucion de la habitación y me contesto que le debia pagar un mes por cada año que ha vivido en dicha habitacion o en su defecto dejarlo viviendo en ella por 7 meses sin pagar el repectivo valor del arriendo.

    Cordialmente

  4. katherien mayorga dice:

    Buenos días, me surge una inquietud y es que en marzo de 2016 cumplí un año en el apto que vivo, tengo contrato con prórroga cada seis meses, el 30 de abril el dueño de la inmobiliaria me notifico por mensaje que le debía consignar el valor del canon más 60.000 de la alza que tuvo el canon, discriminados en 30.000 para marzo y 30.000 para abril. La duda es, a partir de que mes puede hacer dicho cobro, debo pagarle los dos o solo uno??

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Buenos Días

      Sin importar cada cuanto opere las prorrogas de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana, los incrementos solo operan de manera anual; ahora la notificación de los incrementos unicamente es valida mediante comunicación formal escrita, no por mensaje de texto, por wassap, razones en el movil.

      El incremento para 2016, es maximo 6.77% sobre el valor del canon anterior, siempre que se hubiere pagado por un año

  5. RANDOL dice:

    buenas tardes mi pregunta es la siguiente si yo quiero cancelar el contrato que tengo como arrendado del inmueble llevo 4 años de arrendado pero estoy pasando por una si tu acción económica pésima este año entonces necesito entregar la casa en la que me encuentro viviendo como lo puedo hacer para no dejar de pagar el cano de arrendamiento

  6. Alba Nelly dice:

    Buena tarde abogado. Leyendo los magnificos articulos escritos por usted, veo que es ilegal exigir cdts para garantizar el pago de los arriendos, pero en la práctica no se cumple. Mi hija tomó en arriendo un aparta estudio hace un año, le exigieron constituir un CDT a favor de la inmobiliaria por $ 6.000.000. Ella pagó cumplidamente sus cánones de arrendamiento, hoy entregó el apartamento, pero le informan que no le entregan el paz y salvo para reclamar su cdt sino hasta dentro de dos meses, cuando haya llegado el recibo del agua, ella adicionalmente dejó en efectivo una cuantía por los servicios que han de llegar. Que tenemos que hacer para garantizar la devolución del CDT? Se debe denunciar a la inmobiliaria por esta practica que va en contra via del articulo 16 de la ley de arrendamientos?. Si usted tuviera la gentileza de comentar este caso quedaría agradecida. Gracias de antemano.

    • Fernando Calderón Olaya dice:

      Señora
      Alba Nelly
      Buenas Tardes

      Si no se cumple como en su caso, debió y quiza aun esté en oportunidad de promover la respectiva queja ante la Subsecretaría de Vigilancia, Inspección y Control de Vivienda de la Secretaría del Habitad en Bogotá, o su equivalente en otras ciudades.

      Al margen,
      deberá constituir en mora a la Inmobiliaria para la devolucion del CDT, y el "deposito" en dinero efectivo, citarla a Audiencia de Conciliación, y luego si, proceder judicialmente, como verá es una pesadilla cuyo costo beneficio solo es favorable para las inmobiliarias de poca monta como esa.

      Le agradecería si en privado me hace llegar escaneado copia del contrato y de los documentos de exigencia de constitución del cdt y el deposito en efectivo, nos gustaría promover publicamente la nota.-:

      Un Saludo

      ferandante@gmail.com

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